Из заявленных жилищным комитетом 2 215 коммуналок, подлежащих расселению, в 2008 году нашли своего покупателя только 1 000 квартир. По мнению риэлтеров, за оставшееся время намеченный городом план будет выполнен в лучшем случае на 60-70%. Реализацию программы тормозит как отсутствие четко прописанной законодательной базы, так и (в большинстве случаев) нежелание самих жителей коммуналок соглашаться на условия инвесторов.
Две основные проблемы, тормозящие реализацию расселения коммуналок, связаны, во-первых, с отсутствием спроса на крупногабаритные квартиры, а во-вторых — с дефицитом на рынке малогабаритных квартир, пригодных под расселение. По словам риэлтеров, не более 5 тыс. покупателей в год готовы приобретать квартиры с количеством комнат более пяти, причем речь идет как о новом строящемся жилье, так и о вторичном рынке. Программа же предлагает расселять по 5-7 тыс. коммунальных квартир ежегодно. Для этого в течение вышеуказанного периода должно вводиться 20-25 тыс. малогабаритных квартир. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, на сегодняшний день годовой рынок квартир составляет 90 тыс. Из них около трети — это первичный рынок, который государство разрешает использовать под эту программу, но при этом накладывает ряд значительных обременений. "Например, согласно нормативным документам, чтобы квартира в строящемся доме попала под программу, объект должен быть готов на 70 процентов и строиться по договору долевого участия, а таких квартир на 'первичке' попросту нет", — сетует вице-президент Ассоциации риэлтеров Павел Созинов. На вторичный рынок у экспертов также слабые надежды. "Около 80 процентов квартир связаны в 'цепочки'. То есть если на продажу выставлена малогабаритная квартира, то под нее нужно подбирать соответствующую 'встречку', владельцы которой обычно не готовы работать с городскими программами, — подчеркивает господин Созинов. — На мой взгляд, с учетом изменившейся ситуации на рынке строящейся недвижимости самое время выйти к строителям с предложениями о совместной реализации программы". Частичным решением вопроса в этом случае, по словам риэлтеров, может стать снятие ограничений по первичному рынку, что позволит большей части новостроек участвовать в губернаторской программе.
Препоны
Не проработан в законе и механизм перевода квартир из жилого фонда в нежилой, что также тормозит городскую инициативу. По оценке Константина Костина, директора по развитию London Consulting & Management Company, инвесторы заинтересованы в использовании подобных помещений в первую очередь под коммерческую функцию. Особенно этот вопрос актуален для коммуналок в старом фонде центральной части города, которые к тому же обычно входят в зону регулирования застройки памятников истории и культуры Петербурга. В таком случае, считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИНа, квартиры можно будет расселять только при условии реконструкции. При этом, как подчеркивают эксперты, даже если здание не является ценным архитектурным объектом и не граничит с подобными сооружениями, все равно для инвесторов могут действовать ограничения по высоте, силуэту и модулю застройки.
Кроме вопросов, касающихся самой программы, по мнению экспертов, законодателю следует обратить внимание на ряд подзаконных актов. В частности, риэлтеры недовольны сегодняшним механизмом расселения квартир с участием юридических лиц, подразумевающим проведение конкурсных процедур, которые предполагают внесение залога. "Конечно, залог является необходимым этапом любой конкурсной процедуры, но нужно понимать, что здесь выставляется не объект недвижимости, на который есть какие-то права, а лишь последующая возможность с ним работать. В большинстве случаев собственником коммуналок является не город, а сами жители, которые могут в любой момент воспрепятствовать дальнейшему расселению", — говорит Эдуард Гоголев, генеральный директор агентства "Магазин квартир-2". По его словам, риэлтеры могут столкнуться со следующей ситуацией: агентство вносит залог, выигрывает конкурс, а через какое-то время жильцы отказываются от участия в этой программе. Таким образом теряются внесенные деньги, которые составляют несколько тысяч долларов.
Еще одна юридическая препона связана с налогообложением купленных агентством квартир, рассчитанных на бывших жильцов коммуналок. Напомним, что согласно закону, если собственник в течение трех лет продал приобретенную квартиру за сумму, превышающую 1 млн рублей, сделка облагается 13-процентным налогом. "Чтобы расселить коммуналку, агентству надо купить несколько однокомнатных квартир и заселить туда новых собственников. Малогабаритных квартир на рынке мало. И разумеется, среди покупаемых квартир есть и те, что предлагаются после первичного приобретения в срок менее трех лет. Тем самым каждый договор купли-продажи будет облагаться налогом и получается, что по самой простой коммуналке благодаря несовершенству налогового законодательства мы теряем в среднем до 400 тыс. рублей", — говорит Павел Созинов.
Человеческий фактор
Развитие программы тормозит и человеческий фактор. Как отмечает Александр Романенко, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость" большая часть представленных на рынке квартир — это сочетание завышенных требований коммунальных жильцов и проблемного расположения жилья. "Нельзя сказать, что закон плохой, но он будет работать только когда жильцы коммуналок сами захотят расселиться и будут выдвигать реальные требования. Часто агентства, работая с квартирами, которые подпадают под программу, не могут их расселить из-за того, что собственники по каким-либо причинам не дают на это свое согласие, либо выдвигают непомерные требования", — соглашается с коллегой Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства "Бенуа Недвижимость". По его словам, не более 10% жителей коммуналок готовы рассматривать вопрос расселения. "Многие петербуржцы, особенно пенсионного возраста, не хотят жить в спальных районах, даже в отдельных квартирах. К тому же на ряд квартир наложены различные обременения: например, человек, прописанный на этой жилплощади, находится в местах лишения свободы", — говорит эксперт. Отдельный вопрос для риэлтеров при расселении коммуналок — добиться от всех соседей разрешения о выкупе комнат. Дело в том, что по закону у них есть право преимущественной покупки. "Хорошо, если удастся договориться с собственниками по-человечески, однако бывает, что за отказ от этого самого права соседи хотят получить довольно-таки кругленькую сумму", — признаются участники рынка.
Проще заново построить
По словам аналитиков, инвесторы пока не торопятся в массовом порядке участвовать в реализации программы, поскольку вложения в расселение коммуналок во многих случаях сопоставимы с затратами на строительство нового жилья. "Я вообще считаю, что вряд ли будет какой-то ощутимый результат от данной программы", — говорит Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости "Бекар". По его словам, большая часть компаний, работающих на этом рынке, сегодня не готовы вкладывать свои средства в подобные объекты из-за высокого фактора риска. "Даже если город возвращает инвестору часть денег, это происходит только после завершения всей сделки, сроки которой могут доходить до полугода. При этом в течение указанного времени никто не застрахован от срыва сделки в последний момент из-за человеческого фактора", — говорит риэлтер. Со своими коллегами согласен и Михаил Бимон, директор компании "Консалтинговый центр 'Петербургская недвижимость'": "Не всякая коммунальная квартира может быть привлекательной для инвестора. Не секрет, что половина петербургских коммуналок — это панельные дома на окраинах, и я не думаю, что они будут кому-то интересны с точки зрения инвестиций".
Большинство опрошенных участников рынка признают, что дальнейшее развитие программы скорее всего разойдется с сегодняшними планами жилищного комитета. "Наиболее интересные инвесторам квартиры за последние 15 лет были успешно расселены. Для работы с оставшимся фондом необходимо вносить коррективы в уже существующий документ, а также реализовывать дополнительные программы", — говорят эксперты. По их словам, заявленная жилищным комитетом цифра в 57,5 тыс. расселенных до 2016 года коммуналок более чем оптимистична и не имеет под собой реальных оснований.
Антон Дорогов