Ломоносов сегодня, по общему утверждению участников рынка, — город контрастов. Неоднородный социальный фон, низкая покупательная способность, неоднозначная экологическая ситуация пока мало привлекают девелоперов в город: сегодня цены на недвижимость там — самые низкие в Петродворцовом районе. Тем не менее, развитие портовых проектов и совершенствование транспортной инфраструктуры через пять лет может сделать город более привлекательным.
Город Ломоносов (в прошлом — Ораниенбаум) расположен на высоком Иликовском плато южного берега Финского залива, напротив Кронштадта, в сорока километрах от Санкт-Петербурга. Расположение города многообещающе для развития строительства: побережье Финского залива, относительная близость к Петербургу, развитая инфраструктура. Помимо самого города, в административную границу города Ломоносова включены такие населенные пункты, как Красная слобода, Мартышкино и Кронштадтская колония, что объясняет присутствие индивидуальной жилой застройки на его территории.В городе сегодня проживает около 40 тыс. человек.
Массовое жилищное строительство в Ломоносове началось только в 50-е годы ХХ века. Кроме того, в городе сохранилось большое количество дореволюционных построек (в начале ХХ века он был одним из самых популярных загородных направлений). В настоящее время рынок многоквартирного жилья Ломоносова, одного из самых удаленных микрорайонов Санкт-Петербурга (муниципальное образование входит в состав Петродворцового района Петербурга), рассчитан на локальный спрос.
Причиной этого является удаленность Ломоносова от Санкт-Петербурга (40 км) и неудовлетворительная транспортная доступность. Инфраструктура города не может обеспечить достаточное количество рабочих мест. Те, кто работает в Санкт-Петербурге, с очень низкой долей вероятности будут рассматривать здесь вариант приобретения квартиры для постоянного проживания.
Завязать в узел
В компании "Петербургская недвижимость" считают, что строительство трассы Петродворец — Кейкино, которая свяжет КАД со строящимся портом в Усть-Луге, должно сделать Ломоносов и его окрестности крупным транспортным узлом, уникальным по своим характеристикам. Потоки различных грузов, которые будут проходить вблизи Ломоносова (в том числе — в Финляндию и Эстонию), создадут новые предпосылки для развития города: финансовые вливания в инфраструктуру, необходимость размещения перевалочных пунктов и офисов логистических компаний, новые рабочие места, и соответственно — увеличение внутренней потребности в жилье.
Инвесторы, заинтересованные в реализации проектов на южном направлении и работающие на перспективу, либо уже располагают земельными участками в Ломоносове и Ломоносовском районе, либо присматривают их сейчас, пользуясь финансовым кризисом, когда в продажу поступают наиболее интересные предложения и существует возможность получить значительную скидку в условиях отложенного спроса.
Дешевле всех
Участники рынка отмечают, что сегодня Ломоносов — один из самых дешевых городов с точки зрения недвижимости в Петродворцовом районе. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет около 56,5-60 тыс. рублей. В среднем в Петербурге цена за 9 месяцев текущего года увеличилась на 40% и составила 105-108 тыс. рублей, в Ломоносове увеличение составило 30-33% при ценах на 20-25% ниже, чем в спальных районах. При этом коррекция за прошедшую неделю составила около 1-1,5%, что в 2-3 раза выше, чем в среднем по мегаполису. "На рынок жилья здесь большое влияние оказывают местные условия, при всех составляющих это локальный рынок, традиционно ориентированный на местного покупателя и редких малообеспеченных иногородних. Основная проблема — плохая транспортная доступность, не сформированная среда обитания, явная недостаточность социальной инфраструктуры", — говорит Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В районе практически нет предложения качественных бизнес- и торговых площадей. Хотя строительство торговой недвижимости в Ломоносове и его окрестностях может быть достаточно перспективным.
По данным АРИНа, средняя цена на коммерческие помещения составляет порядка 60 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя цена домовладения 39 950-59 925 рублей за квадратный метр.
Антон Вихарев, старший консультант торгового отдела компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis сообщает, что пока в город "вошли" только несколько продуктовых операторов, один оператор бытовой техники, несколько сетей по продаже сотовых телефонов.
"Перспектив развития коммерческой функции мало. Крупные сети и ритейлеры не пойдут туда еще очень долго. Некоторые уже отказались от входа в этот город, досконально изучив ситуацию", — рассуждает он.
Плюсы и минусы
Заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров считает, что основными недостатками Ломоносовского района являются слабая транспортная обеспеченность (плотность дорог крайне неравномерна и обеспечивает внутренние и внешние транспортные связи в основном только освоенных территорий), ограниченное количество водных ресурсов, заболоченность центральной части района, высокий уровень подъема воды в реках в весенний период, не очень благоприятная экологическая обстановка (влияние ЛАЭС, сельхозпредприятий, захоронение отходов и пр.), слабая инвестиционная активность в сфере жилищного строительства и неравномерное распределение жилищного строительства, низкая инженерная обеспеченность, слабо развитая инфраструктура района и нерациональное использование историко-культурного наследия ("нераскрученный" имидж района).
"Минусы района — в достаточно низком социальном статусе населения, которое сейчас там проживает. Кроме того, приближенная к городу часть района не отличается ценным природным ландшафтом. А Финский залив в южной части города считается достаточно загрязненным и непригодным для купания", — говорит Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИНа.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA St. Petersburg говорит, что Петродворцовый район по многим своим социально-экономическим показателям является далеко не самым благоприятным и динамично развивающимся городским районом. "Так, например, здесь наблюдается значительное преобладание показателя смертности над уровнем рождаемости. В Петродворцовом районе один из самых низких уровней средней заработной платы (еще ниже только в Кронштадтском и Курортном районах). Соответственно, в городе уровень платежеспособного спроса — ниже среднего. Это факторы, которые оказывают негативное влияние на развитие коммерческой недвижимости, в первую очередь торговой и офисной. Однако в долгосрочной перспективе ситуация в Ломоносове изменится в лучшую для города сторону. Этому будет способствовать строительство нового жилья (и связанная с этим положительная социальная динамика), развитие транспортной инфраструктуры", — говорит госпожа Васильева.
В компании PulExpress к минусам города также относят захоронение мусора в этом районе и расположение АЭС в Сосновом бору.
Преимуществами города Николай Лавров счел высокую плотность дорог и развитую сеть наземных путей, наличие природных ресурсов (леса первой категории, родоновые источники, выход к Финскому заливу и пр.), инвестиционную активность в сфере строительства производственных предприятий, логистических терминалов и пр., высокий уровень правового обеспечения в зоне КАД, промзонах, территориях поселений, наличие историко-культурного потенциала.
"Наиболее перспективными территориями для освоения являются прибрежные зоны Финского залива Ломоносовского района. Вместе с тем складывается основное направление развития района как крупного транспортно-логистического центра, а также как территории размещения промышленных зон", — говорит господин Лавров.
Игорь Соколов, ген.директор ООО "Петротрест-недвижимость" при этом рассказал, что в начале 2008 года в условиях дефицита пятен под застройку в Петербурге, а также постепенного смещения спроса в пригороды, старые кварталы Ломоносова стали интересны потенциальным инвесторам.
В отделе маркетинга компании "Петрополь" отмечают, что среди многоэтажных новостроек Ломоносова можно отметить 60-квартирный трех-четырехэтажный кирпично-монолитный дом от ООО "Строительная компания 'ДМ'" на Манежном спуске, пятиэтажный дом на Еленинской улице, 24 (компания "Оскар"), дом на улице Костылева, 18 (корпорация "Инвестстрой") — сдается 30 ноября, дом на улице Владимирской, 6 (Строительное управление).
В компании "Петрополь" говорят, что сейчас в Ломоносовском районе в продаже имеются коттеджи и таунхаусы как минимум в пяти проектах. Планируется реализация нескольких крупных проектов малоэтажной застройки — например, 61,2 га приобрела группа компаний СУ-155; компания "Межрегионгаз" (дочерняя компания "Газпрома") планирует построить к 2010 году коттеджный поселок из 570 домов на территории в 300 га. В основном здесь строятся поселки с предложением домов среднего и экономкласса.
Портовое будущее
Перспективы города участники рынка связывают прежде всего с транспортно-логистическими проектами. Сегодня началась разработка и реализация правительственного плана мероприятий по созданию и развитию нового района Большого порта на территории Бронка — Ломоносов, предусматривающего развитие железнодорожных подходов в этом районе.
Дальнейшее развитие Ломоносовского района в основном зависит от того, насколько успешно будут реализовываться программы по улучшению его транспортной доступности.
В первую очередь, это завершение строительства второй очереди кольцевой автодороги (от автодороги "Нарва" до поселка Бронка) в 2010 году. Появление КАД в этой местности позволит организовать транзитное движение железнодорожных подходов в районе Бронка — Ломоносов в обход города.
Также влияние окажет начавшаяся разработка и реализация правительственного плана мероприятий по созданию нового района Большого порта на территории Бронка — Ломоносов. Согласно данным доклада главы администрации Петродворцового района, развитие территории Бронка — Ломоносов позволит создать более 6 тыс. новых рабочих мест. В компании АРИН считают, что перспектива развития портовой зоны Бронка — Ломоносов за счет формирования значительного числа новых рабочих мест является одним из основных источников спроса на жилье в окружении, даже с учетом долгосрочности заявленных проектов.
В 2009 году, после неоднократных переносов сроков, начнется строительство Надземного экспресса. Надземный экспресс представляет собой систему легкорельсового транспорта, по существу являющуюся линией скоростного трамвая. Пуск первого участка запланирован на 2011 год. Экспресс пройдет через пять районов города, в том числе — через Петродворцовый.
В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, до 2015 года в Ломоносовском районе предусмотрено строительство участка Западного скоростного диаметра.
Возможно, свою лепту внесет и планируемое возведение морского торгового порта "Янтарь", что повысит значение Ломоносова как транспортно-логистического узла, увеличит количество рабочих мест. На намывном пространстве предполагается разместить пять причалов.
В перечень территорий, подлежащих в соответствии с планами городской администрации сносу или реконструкции, попал квартал в Ломоносове, ограниченный Манежной, Еленинской, Михайловской и Александровской улицами. В этом районе в перспективе может появиться современная многоэтажная застройка.
Юлия Нигуль, руководитель загородного отдела консалтингового центра "Петербургская недвижимость" говорит: "Рассматривая перспективы развития населенного пункта, необходимо отметить тот факт, что экономически город тесно связан с Санкт-Петербургом, поскольку основная часть населения занята на рабочих местах, образуемых в мегаполисе. Следовательно, для появления в Ломоносове новых проектов жилищного строительства, ключевым фактором является транспортная доступность. На сегодняшний день транспортная доступность характеризуется как неудовлетворительная — Петергофское шоссе имеет низкую пропускную способность, объезд по Гостилицкому шоссе увеличивает путь практически в два раза. Ввод в перспективе южного полукольца КАД образует новый транспортный канал, который связывает Ломоносов с Санкт-Петербургом, значительно снижая нагрузку на Петергофское шоссе. Кроме того, развитие сети метрополитена — ввод Красносельско-Калининской линии (от станции 'Черниговская' до станции 'Казаковская') и Приморского радиуса (от станции метро 'Комендантский проспект' до станции 'Магистраль №31') в период 2013-2015 годы — позитивно повлияет на время перемещения с окраин в глубь города, что скажется на привлекательности Ломоносова для развития девелоперских проектов".
Екатерина Марковец считает, что часть Ломоносовского района, а именно — прибрежная полоса залива, начиная от Большой Ижоры и далее (на удалении от формируемой промышленно-складской зоны Бронка) может рассматриваться как зона застройки элитными односемейными домами. В этой части существует отдельные проекты коттеджных поселков.
"Согласно нашим опросам, а также анализу имеющегося предложения на рынке жилья, выявлено, что доля спроса в рассматриваемом районе на многоквартирные дома в настоящий момент составляет около 5-6 процентов. В перспективе доля спроса будет увеличиваться в основном за счет создания новых рабочих мест", — сообщает госпожа Марковец.
Роман Русаков