После того, как екатеринбургский СКБ-банк поднял ставки по уже выданным ипотечным кредитам, и о таком же намерении заявил пермский Камабанк, большинство участников ипотечных программ забеспокоились — не примут ли такие действия массовый характер. Получая кредит до кризиса, мало кто из заемщиков обращал внимание на то, есть ли в договоре пункт о возможности банка в одностороннем порядке увеличивать проценты по кредитам. Теперь приобретатели жилья достают договоры и тщательно изучают их на предмет наличия такого пункта. Участники рынка уверены, что большинство банков ставки повышать не станут — это может ударить по ним бумерангом.
По федеральному закону №102-ФЗ "Об ипотеке", в договоре обязательно должны быть указаны все условия кредитования, в том числе плавающая или фиксированная процентная ставка. Увеличить фиксированную процентную ставку в одностороннем порядке банк может только в случае если в договоре ипотечного кредитования такая возможность значится. Если в договоре это не прописано, то увеличение ставки после заключения договора незаконно.
В нынешней рыночной ситуации вследствие мирового финансового кризиса многие банки начали включать в договоры пункт о праве изменения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке. "Однако нужно понимать, что в сложной рыночной ситуации банки в первую очередь заботятся о качестве кредитного портфеля, а не о процентных ставках. Таким образом сегодня банки скорее будут ужесточать требования к заемщикам, менять условия кредитования (сейчас банки от нулевого первоначального взноса перешли к 30-процентному) а не работать по схемам, когда договор разрешает увеличение ставки в одностороннем порядке. Поэтому я бы не стал прогнозировать такого развития событий, хотя, конечно, полностью риск подобных действий банка будет отсутствовать, когда стабилизируется рыночная ситуация в стране. На данный момент можно сказать, что те действия по урегулированию ситуации, которые предпринимает государство, влияют на рынок очень хорошо, потому что массовых дефолтных продаж квартир из-под залога (когда заемщик оказывается неплатежеспособен или стоимость предмета кредита обесценивается) у нас нет. Мы предлагали банкам сотрудничество по продаже квартир из-под залога, однако банки отвечают, что таких продаж у них пока просто нет. Поэтому назвать ситуацию критической на рынке ипотеки нельзя", — говорит директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев.
Ранее риск кризисной ситуации на рынке мало кто рассматривал и внимание на наличие в договоре пункта об одностороннем повышении ставки не обращал. Сегодня некоторые заемщики оказались в ситуации, когда банк правомерно повышает ставку, так как заемщик подписал договор, где такая возможность указана. В таких случаях у заемщика есть четыре возможности: рефинансироваться в другом банке, досрочно погашать кредит, продавать квартиру из-под залога или выплачивать кредит по увеличенной ставке.
Алексей Кошелев считает, что если пункт о возможности повышения ставки по уже выданному кредиту был прописан в договоре с заемщиком, такие действия банка на его авторитет не влияют, но могут повлиять на количество клиентов.
Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге говорит, что в случае если в договоре пункт об одностороннем повышении ставки был не прописан, изменение в текущем обязательстве возможно только при согласии обеих сторон. "Изменения текущего обязательства также нельзя требовать и в судебном порядке", — отмечает он. В большинстве случаев, если банк оставляет за собой право изменять процентную ставку в одностороннем порядке, то он предоставляет право заемщику погасить кредит досрочно. Но в случае ипотечного кредитования воспользоваться таким правом заемщику вряд ли удастся, так как суммы кредитов значительные и найти такую сумму единовременно очень тяжело.
В Городском ипотечном банке сообщили, что не вписывают в договор пункт о том, что банк может в одностороннем порядке поднять ставку кредита.
Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit также заявляет, что заемщикам DeltaCredit волноваться не стоит: согласно действующему сегодня кредитному договору DeltaCredit, условия по ипотечному займу, полученному в их банке, фиксируются на весь срок его действия и не могут быть изменены в одностороннем порядке.
В разумных пределах
Галина Опалишкина, директор кредитного департамента банка СИАБ рассказывает: "Если банк планирует изменить ставки, он должен написать уведомление клиенту и пригласить его подписать дополнительное соглашение к договору. В дополнительном соглашении прописывается размер процентной ставки. В этом случае банк поступает законно и его репутация не страдает. Оспорить такие действия в суде практически невозможно. Если же банк пытается в одностороннем порядке изменить процентную ставку, то, как любые незаконные действия, они могут вызвать обоснованное обращение в суд. Что касается банка СИАБ, то мы не планируем изменять процентные ставки по ипотечным кредитам". При этом эксперт указывает на то, что повышение процентных ставок вызвано не прихотью банков, а результатом сложившейся экономической ситуации.
Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Петербургская недвижимость" считает, что даже если пункт об увеличении кредитной ставки и был прописан в договоре, и банк решится на этот шаг, процент будет меняться в разумных пределах. "Ведь кредитные учреждения не работают себе во вред. Когда в банке определяли кредитоспособность заемщика, они проверяли, на сколько денег с указанной зарплатой человек может претендовать (сумма кредита) и сколько он сможет платить ежемесячно. При этом расчет ведется практически без запаса. Это значит, что при большом увеличении ставок люди уже не смогут выплачивать возросший ежемесячный платеж, и будут дефолты. А это не выгодно никому — ни банкам, ни заемщикам. В текущих условиях в случае дефолта банк сильно рискует — рынок сейчас не слишком активен, и вовсе не факт, что выставленную на торги квартиру несостоятельного заемщика кто-то быстро приобретет", — говорит госпожа Полякова.
Банкиры полагают, что повышение ставок по уже выданным кредитам вряд ли существенно повлияет на количество отказов по выплате кредита. Господин Пименов отмечает, что как правило, размер ежемесячного платежа меняется не столь значительно при повышении процентной ставки на 1-3%. "Кроме того, многие из ныне погашаемых кредитов были выданы в 2002-2005 годах по ценам на недвижимость того периода. Соответственно, средняя сумма кредита в те годы составляла $30-40 тыс., а средний ежемесячный платеж — всего $350-450. Для данной категории заемщиков некоторое увеличение процентной ставки вряд ли окажет губительное влияние на семейный бюджет и не приведет к дефолту заемщика", — считает Андрей Пименов.
Весна придет...
Директор по консалтингу GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирина Солонова также полагает, что банки будут разумны при реализации своего права увеличения ставок: "В случае повального повышения ставок по уже выданным кредитам большая часть заемщиков не сможет делать выплаты по повышенным ставкам (и в настоящий момент доля населения, подпадающих под требования банка по кредитоспособности, ничтожно мала — до 8-10 процентов от всего населения). Произойдет дополнительная коррекция цен вследствие выброса большого количества ипотечных квартир на рынок. Снижение цен вызовет ситуацию, когда по многим обязательствам продажа залога не обеспечит выплату долга. Кроме того, банк потеряет долгосрочный и достаточно надежный источник дохода. Поэтому для банков значительное увеличение ставок — это большой вопрос со многими негативными последствиями. При этом если влияние кризиса все-таки не будет столь длительным, то подобная политика банка — это еще и серьезные репутационные риски", — отмечает госпожа Солонова.
При этом Ирина Солонова указывает, что договоры банков с заемщиками, заключенные один-три года назад, отличаются от тех, что заключались уже в этом году. "Практически во всех кредитных договорах, заключенных в течение последнего года, существует пункт об одностороннем повышении уровня процентных ставок. Обычно такое решение банков привязывается к изменению ставки рефинансирования ЦБ либо к кредитной политике банка. То есть, по сути, банк официально действительно имеет право повышать ставку для заемщиков, несмотря на то, что кредитные ресурсы на межбанковском рынке на момент выдачи ипотечного кредита привлекались по докризисной ставке", — говорит госпожа Соловьева.
Максим Михайлов, исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis уверен, что даже если банки и вправе повышать ставку, им следует все очень тщательно взвесить, прежде чем принять такое решение еще и из репутационных соображений: "Как клиенту нужен банк, который в тяжелых условиях его не подведет, так и банку нужен надежный заемщик, возвращающий все в срок и в полном объеме. 'A friend in need is a firend indeed'. После кризиса банки, щадящие своих клиентов останутся в выигрыше", — уверен он.
Валерий Грибанов