В третьем квартале 2008 года в эксплуатацию было введено 129,2 тыс. кв. м складских площадей, что в три раза больше аналогичного показателя во втором полугодии 2008 года. На фоне ухудшившейся финансовой ситуации на рынках недвижимости США и Европы повышенный интерес инвесторов как к рынку коммерческой недвижимости России в целом, так и к сегменту складской недвижимости в частности, способствует активному развитию последнего.
В третьем квартале 2008 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в эксплуатацию было введено пять складских комплексов общей площадью 129,170 тыс. кв. м, что составило 30% от заявленных к вводу в 2008 году складских сооружений. Самым крупным является первая очередь логистического парка "Логопарк Нева" — 56 тыс. кв. м. Также были сданы вторые очереди складского комплекса "Теорема Терминал" и многофункционального комплекса "Старая Деревня".
"При реализации заявленных к вводу в 2008 году проектов разница между спросом и предложением сократится, но в ближайшие два-три года дефицит складских помещений ликвидирован не будет", — считают специалисты компании ASTERA St. Petersburg.
С и D преобладают
В общей структуре рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга по-прежнему преобладают склады классов С и D — если говорить о количественном соотношении существующих объектов. Совокупно на долю складских комплексов классов С и D приходится 81% всего существующего предложения. Но если оценивать структуру существующего предложения складской недвижимости Санкт-Петербурга по общей площади складских объектов, то основная доля приходится на складские комплексы класса А.
"Такая разница в представлении существующего предложения по количеству и по площади складских объектов связана с тем, что основными источниками складских помещений классов С и D являются действующие или перепрофилированные под складскую функцию производственные площади, различные продовольственные, складские и распределительные базы старой постройки, а также подвальные и производственные помещения в центральных районах Санкт-Петербурга. При этом площадь большинства таких помещений не превышает 500 кв. м", — отмечают в ASTERA St. Petersburg.
Источниками предложения складских помещений классов А и В являются в основном новые объекты складской недвижимости, расположенные на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области в промышленных зонах, а также в зонах, прилегающих к КАД. Средняя площадь таких объектов составляет десятки и сотни тысяч квадратных метров. За счет этого высококачественные складские площади занимают большую по площади долю в предложении.
По данным ASTERA St. Petersburg, по назначению складские комплексы в третьем квартале 2008 года распределились следующим образом: на логистические комплексы и складские помещения, предназначенные для сдачи в аренду, приходится по 28% и 47% соответственно от общего объема существующего предложения складской недвижимости. Доля складских помещений для собственных нужд компаний составляет 25%. С учетом складских объектов, которые будут введены в эксплуатацию до конца 2008 года, можно прогнозировать, что складские комплексы, предназначенные для сдачи в аренду, будут составлять более половины существующего предложения на рынке складов Санкт-Петербурга. На фоне этого доля складов для собственных нужд компаний будет постепенно уменьшатся.
Спрос на склады классов А и В по-прежнему не удовлетворен. Заполняемость складских помещений класса А составляет 97-99%. Заполняемость складов класса В — 90%. "В связи с увеличением спроса на высококачественные складские помещения большинство проектов складов класса А заполняются уже на этапе строительства, в результате предварительно заключенных договоров аренды", — отмечают в ASTERA St. Petersburg.
40% от планов
К вводу в эксплуатацию до конца 2008 года заявлено более 1,3 млн кв. м высококлассной складской недвижимости. Специалисты компании ASTERA считают, что сдано будет не более 40% всех заявленных складских площадей. "Основанием для данного прогноза служат трудности девелоперов и инвесторов с финансированием строящихся и заявленных проектов. Нехватка денежных ресурсов, вызванная финансовым кризисом, приведет к задержке сроков ввода строящихся складских объектов, а в некоторых случаях — к прекращению реализации заявленных проектов", — считают в компании.
В 2008 году большинство складских помещений, заявленных к вводу (89%), соответствуют классу А. Если говорить о процентном соотношении по общей площади заявленных к вводу складских комплексов, то к классу В относится лишь 1% всех заявленных площадей.
"На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга рост арендных ставок будет продолжаться на протяжении одного-двух лет, пока существующее предложение складской недвижимости не удовлетворит спрос", — прогнозируют в ASTERA St. Petersburg.
Роман Русаков