По итогам третьего квартала 2008 года, в Санкт-Петербурге в эксплуатацию были введены площади в восьми бизнес-центрах и многофункциональных комплексах — это около четверти всех запланированных к вводу объектов. Общая площадь ввода за квартал составила около 99 тыс. кв. м. Всего в текущем году введено 27 объектов общей площадью более 300 тыс. кв. м. В 2009 году объем предложения офисных площадей из-за кризиса может снизиться. Это значит, что насыщение рынка бизнес-центров отодвинется как минимум до 2012 года.
По подсчетам компании "Бекар. Консалтинг", объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) по итогам третьего квартала 2008 года достиг 1 694,5 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города — 370,7 кв. м. По оценкам ASTERA St. Petersburg, этот показатель почти в два раза ниже, чем в Москве. В сравнении с обеспеченностью офисными площадями на тысячу человек в крупных городах Европы (от 2,5 тыс. до 8 тыс. кв. м на тысячу человек), потенциал офисного рынка Санкт-Петербурга оценивается как высокий. "Следовательно, несмотря на количество заявленных крупных проектов, в среднесрочной перспективе насыщения рынка бизнес-центров не произойдет", — говорят в компании.
Традиционно подавляющее большинство объектов не сдается в планируемые сроки. Задержки ввода составляют от одного квартала до года и более. В последние два года получила широкое распространение практика сдачи объектов (как крупных, так и небольших) отдельными очередями, что позволяет девелоперам быстрее начать получение прибыли и снизить издержки, вызванные удлинением сроков строительства.
Участники рынка отмечают, что в последнее время происходит заметное укрупнение вводимых бизнес-центров. Так, средняя площадь объектов, открывшихся в 2007 году, составляла порядка 7,5 тыс. кв. м, в третьем квартале этот показатель превысил 12 тыс. кв. м, а в среднем по вводу с начала 2008 года составил 11,2 тыс. кв. м.
"Большинство новых объектов третьего квартала (пять из восьми) позиционируются в классе В/В+. В классе А сдано в эксплуатацию два объекта, в классе С — один", — сообщили в компании "Бекар. Консалтинг".
И в центре и на КАД
В связи с динамичным ростом высококачественного предложения продолжилось перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения долей классов А и В и уменьшения доли С-класса: доля площадей офисных центров класса В превысила половину всего предложения, а доля класса С сократилась практически до одной трети.
В прошедшем квартале офисные площади вводились в пяти административных районах Санкт-Петербурга. Около 37% новых площадей пришлось на объекты, расположенные в Василеостровском районе, треть — на Центральный район, 17% — на Невский, 7% и 6% площадей введено соответственно в Адмиралтейском и Калининском районах.
В ASTERA St. Petersburg одной из основных характеристик нового строительства бизнес-центров называют процесс децентрализации, проявляющийся в строительстве новых бизнес-центров, бизнес-парков и технопарков вблизи КАД и в зоне аэропорта. "У компаний появляется возможность, во-первых, значительно снизить затраты на аренду или покупку офисов аналогичного класса, а во-вторых, за пределами исторического центра города бизнес-центры гораздо лучше обеспечены машиноместами и благоприятнее с точки зрения транспортной доступности. Наметилась тенденция переноса крупными компаниями своих back-офисов ближе к зонам КАД и зоне аэропорта, с целью сэкономить средства, при этом сохраняя в центре города головной офис", — говорят в ASTERA St. Petersburg. Кроме того, увеличилось число многофункциональных комплексов, в состав которых входят офисные блоки. "Основными причинами строительства многофункциональных комплексов являются, с одной стороны, возможность максимально использовать потенциал земельного участка, с другой — диверсификация инвестиционных рисков девелоперов", — поясняют в компании ASTERA St. Petersburg. В третьем квартале 2008 года спрос на высококачественные офисные площади в Санкт-Петербурге, по данным "Астера Групп", был сформирован в основном московскими и международными компаниями, ориентированными на открытие представительства в Санкт-Петербурге, а также компаниями, уже имеющими офис в Санкт-Петербурге, но желающими улучшить его качество или нуждающимися в расширении площадей.
От доллара к рублю
В третьем квартале 2008 года ставки аренды преимущественно указывались в рублях за квадратный метр за какой-либо период (месяц или год) в отличие от традиционных в прежние годы долларов или условных единиц. Традиционно во вновь открывающихся бизнес-центрах арендные ставки выше, чем в уже действующих аналогичного уровня. В бизнес-центрах класса С арендная плата за офисы малой площади доходит до 1,2-1,4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, что вполне соответствует ставкам В-класса.
По данным "Бекар. Консалтинга", в течение третьего квартала 2008 года на рынке Санкт-Петербурга продажи офисных площадей в бизнес-центрах занимали незначительную часть, основная доля договоров заключалась в сегменте аренды. В частности, из введенных в прошедшем квартале объектов офисные помещения продаются в собственность только в одном, в остальных предусмотрена сдача в аренду. "Преобладание сегмента аренды свидетельствует о развитости офисного рынка Санкт-Петербурга", — полагают в компании "Бекар. Консалтинг".
Впрочем, по мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, на офисном рынке Санкт-Петербурга в последнее время наметился новый тренд: рост предложения объектов класса В, В+ и класса А на продажу. Девелоперы готовы целенаправленно создавать качественный объект с целью перепродажи, а инвестфонды — покупать уже работающий бизнес.
"В дальнейшем, с учетом финансового кризиса, можно прогнозировать рост предложения объектов на продажу, что в свою очередь приведет к возрастанию конкуренции и потребует более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов", — говорят в "Бекар. Консалтинге".
Продолжающийся дефицит офисных площадей и высокий уровень инфляции в 2008 году вызвали рост уровня арендных ставок. По данным ASTERA St. Petersburg, за период с конца 2007 года до конца третьего квартала 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А, В и С в среднем составил 12-14%. Наиболее высокие арендные ставки наблюдаются в БЦ высокого класса, расположенных в историческом центре города.
Арендные ставки в новых бизнес-центрах значительно выше, чем в зданиях аналогичного класса старой постройки. Причиной является то, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений.
По данным, собранным компанией "Бекар. Консалтинг", до конца текущего года, согласно планам девелоперов, в строй может быть введено 36 бизнес-центров и многофункциональных объектов, включающих офисную функцию, общей площадью около 460 тыс. кв. м.
"Но практика переноса сроков сдачи, ставшая традиционной в последние годы, свидетельствует, что реально в эксплуатацию будет введено не более 60 процентов заявленного объема. Таким образом, до конца 2008 года может быть сдано в эксплуатацию около 235-285 тыс. кв. м общей площади объектов офисного назначения. Общий объем качественного предложения в секторе бизнес-центров на конец текущего года составит 1,925-1,975 млн кв. м", — прогнозируют специалисты "Бекар. Консалтинга".
В 2009 году можно ожидать увеличения сроков реализации и приостановки некоторых проектов, что приведет к снижению темпов роста предложения.
"Несмотря на существующие темпы ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге, отмечается дефицит на офисные площади. Высокий спрос на качественные офисные помещения подтверждается уровнем их заполняемости: на третий квартал 2008 года заполняемость бизнес-центров класса В составляет 95-97 процентов. Заполняемость бизнес-центров класса А — 94-96 процентов", — сообщили в ASTERA St. Petersburg.
"Однако реализация масштабных проектов бизнес-центров высокого класса приводит к увеличению предложения и сокращению спроса на офисные площади на этапе строительства. Требуется некоторое время на появление платежеспособного спроса на данные помещения. Уровень заполняемости бизнес-центров на этапе строительства в третьем квартале 2008 года составил около 40 процентов против 100 процентов аналогичных периодов в 2006-2007 году", — отмечают далее в ASTERA St. Petersburg.
В среднем по городу срок экспозиции на качественные офисные площади составляет от двух до шести месяцев. Длительность срока экспозиции зависит от многих факторов, наиболее значимыми из которых являются: местоположение бизнес-центра, размер площадей (с увеличением размера площади увеличивается срок экспозиции), соответствие технических и физических параметров офисного помещения требованиям потенциальных арендаторов.
"Повышается спрос на покупку и аренду офисных помещений от 0,5 тыс. до 3 тыс. кв. м, основными арендаторами данных помещений являются крупные московские и иностранные компании. Наиболее быстрой заполняемостью отличаются бизнес-центры класса В общей площадью до 10 тыс. кв. м", — считают в ASTERA St. Petersburg.
Доходность все еще хорошая
В ASTERA St. Petersburg отмечают, что уровень доходности от вложения денежных средств в офисную недвижимость в Санкт-Петербурге за третий квартал 2008 года снизился до 9-10%, но по сравнению с европейскими городами по-прежнему оценивается как высокий, что привлекает инвесторов, в первую очередь — иностранных. Сокращение уровня доходности в 2008 году по сравнению с 2001 годом связано с ростом рисков и постепенным заполнением рынка бизнес-центров Санкт-Петербурге. Окупаемость офисных центров в Санкт-Петербурге на третий квартал 2008 года составляет 5-8 лет.
Инвестиции на квадратный метр бизнес-центра класса В в третьем квартале 2008 года в среднем составляют $800-1 500, а на квадратный метр класса А — $1 200-2 000. "Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках вызвал стагнацию на рынке офисной недвижимости в третьем квартале 2008 года: заявленные крупные офисные комплексы могут выйти на рынок с задержкой плановых сроков ввода, а проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть совсем отменены или существенно пересмотрены девелоперами. Задержки строительства приведут к переносу момента насыщения офисного рынка Санкт-Петербурга на более отдаленный период, сроки которого зависят от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата страны", — резюмируют в ASTERA St. Petersburg.
При условии сохранения темпов прироста высококачественных офисных площадей (около 30% в год, или 400 тыс. кв. м ежегодно), объем предложения офисных площадей класса A и B на конец 2012 года удвоится по сравнению с текущим уровнем, что приведет к вступлению рынка офисной недвижимости в фазу зрелости и относительного насыщения.
Роман Русаков