Капиталовложений в экономику стали делать еще меньше; так будет продолжаться и впредь. Но для инвестора при деньгах это означает улучшение конъюнктуры на рынке стройматериалов и оборудования: все есть и цены стабильные
Рост инфляции ухудшил инвестиционный климат: издержки инвесторов выросли, сроки возврата капиталов удлинились. Правда, подешевел кредит, но в случае снижения инфляции возврат его обойдется дороже
Темпы роста банковского фондового индекса несколько выросли, но остаются все же очень низкими
Доходность от роста курсов самых ликвидных банковских акций оценивается на уровне текущей депозитной ставки — 180% годовых. Средняя же доходность надежных банков еще ниже — 87%
Инвестиционная обстановка: макроэкономический анализ
Судя по данным отчетной статистики, спрос на инвестиции в реальный сектор экономики в последние месяцы продолжает активно снижаться. В сентябре по сравнению с предыдущим месяцем инвестиционные расходы в экономике даже в номинальной оценке (в текущих ценах) сократились на 21%, в физическом измерении — на 28% (график 1).
Причин много, мы же рассмотрим лишь основные. Во-первых, это быстрое сокращение финансирования инвестиционных программ за счет средств бюджета при одновременном росте задолженности по оплате работ по госзаказу. По последним данным, общая величина бюджетной задолженности по линии инвестиций сегодня превышает 1,2 трлн руб. Во-вторых, это потеря своих ранее сравнительно прочных позиций рядом крупных секторов экономики. Речь идет о ТЭК, АПК и жилищном строительстве: они сегодня определяют около 55% всего инвестиционного спроса в народном хозяйстве. Что касается жилищного строительства (свыше 23% всех инвестиций в экономику), то ситуация здесь, пожалуй, самая благоприятная: инвестиционный спрос на жилищное строительство балансирует на отметке на 9-10% ниже прошлогоднего уровня. Во многом это результат переключения спроса от закладки новых к завершению начатых строительством несколько лет назад жилых домов. Для конъюнктуры строительных рынков такая ситуация примечательна тем, что вызывает "дрейф" спроса в пользу строительных материалов, требуемых для финишных операций в строительстве. К концу года эта тенденция скорее всего усилится.
Ситуация с инвестициями в агропромышленный комплекс (10% всех капитальных вложений) также хорошо известна: в текущем году они сократились в среднем в два раза. Темпы спада здесь в последние месяцы нарастают: сокращение бюджетных инвестиций не компенсируются вложениями негосударственных инвесторов.
А вот с инвестициями в ТЭК (21% всех капиталовложений в экономику) ситуация несколько сложнее. Здесь в последние месяцы инвестиционный спрос, с одной стороны, увеличивается в газовой промышленности, а с другой — быстро сокращается в нефтедобыче. Последняя в конечном счете и определяет нисходящую траекторию инвестиционного спроса ТЭК. По нашим оценкам, спад инвестиций в нефтедобывающей промышленности в сентябре достигал 43-45% от прошлогоднего уровня, и сейчас капитальные вложения здесь практически полностью финансируются за счет собственных средств предприятий. Последние же, как известно, буквально задушены неплатежами.
Добавляют к этой тенденции и исключительно высокие темпы падения инвестиций (в среднем на 50-60%) в других промышленных отраслях — в химии и нефтехимии, легкой промышленности и цветной металлургии.
Это, впрочем, не значит, что ситуация совсем безнадежна — в силе остается сделанный нами в одном из прошлых обзоров (см. Ъ #30) вывод о том, что для частного бизнеса со сравнительно устойчивым финансовым положением нынешний инвестиционный спад не ухудшает условий капиталовложений в реальный сектор. Причем, как правило, сравнительно лучшие возможности имеются в регионах и отраслях, где темпы спада инвестиций больше: здесь и относительная доступность инвестиционных ресурсов, и умеренный в ближайшие месяцы потенциал для роста цен на строительные материалы и оборудование (подробнее см. об этом ниже).
Инвестиционный климат: микроэкономический анализ
"Черный вторник" на ММВБ повлиял не только на финансовые рынки, но и оказал воздействие на инвестиционный климат в реальном секторе экономики. Помимо косвенного влияния — лишнего подтверждения нестабильности экономики и, как следствие, повышения настороженности в отношении долгосрочных инвестиций — результатом "черного вторника" стало и повышение учетной ставки ЦБ. Наряду с ускорением темпа инфляции эти факторы привели к заметному изменению инвестиционного климата по сравнению с сентябрем.
Напомним, что методика фирмы "Альт", применяемая экспертами Ъ для оценки микроэкономического анализа инвестиционной обстановки, предусматривает расчет показателей эффективности инвестиций с учетом дисконтирования, то есть снижения ценности денежных поступлений во времени. Смысл дисконтирования заключается в учете того факта, что некоторая сумма денег сегодня имеет для субъекта гораздо большую ценность, чем та же сумма, но, скажем, через год — по той простой причине, что за этот год, пустив имеющиеся деньги в оборот, можно не только избежать их обесценения, но и получить некоторую прибыль. Размер этой возможной прибыли и выступает в качестве ставки сравнения, или дисконта.
Экспертами Ъ в качестве коэффициента дисконтирования был выбран основополагающий индикатор доходности — рефинансовая ставка ЦБ. Таким образом, любое изменение этой ставки автоматически влечет за собой изменение показателей эффективности проектов в нашей методике. Заметим, что реальная картина изменений инвестиционного климата связана не столько с номинальным уровнем ставки ЦБ, сколько с относительным ее значением — в сравнении с темпами инфляции.
Как мы уже неоднократно отмечали в наших обзорах, изменение темпов инфляции оказывает на эффективность инвестиций неоднозначное воздействие. Отрицательные последствия этого мы уже неоднократно обсуждали: это в первую очередь инфляция издержек, способная существенно снизить показатели даже самых эффективных проектов.
Рассмотрим для примера проект, осуществляемый НПО "Ками--ММС". Цель проекта — организация производства небольших зернохранилищ. В отличие от существующих сегодня элеваторов, рассчитанных на миллионы тонн зерна, эти зернохранилища имеют емкость от 500 до 2000 т и могут быть установлены в любом фермерском хозяйстве. В реализацию проекта уже вложено 36 млн руб., начать выпуск зернохранилищ планируется с 1995 года.
Расчеты показывают, что в условиях начала октября (темп инфляции 5-6%, ставка рефинансирования ЦБ 130%) проект окупался за год, при этом его чистая текущая стоимость составляла 41160 млн руб., рентабельность инвестиций — 87,2%, внутренняя норма прибыли — 312%. После скачка инфляции до уровня 13-15% в месяц показатели проекта значительно ухудшились — сыграла свою роль инфляция издержек: срок окупаемости вырос до 20 месяцев, рентабельность инвестиций снизилась до 30,3%, внутренняя норма прибыли — до 276%, чистая текущая стоимость — до 19312 млн руб.
Напомним также, что рост темпов инфляции влечет за собой увеличение так называемого инфляционного налога — рост реальных налоговых платежей из-за инфляционного разбухания налогооблагаемых средств. В частности, возникают проблемы с необходимостью повышения зарплаты сотрудникам и соответственно уплаты налога на превышение фонда оплаты труда, затруднения с оборотным капиталом, поскольку возврат НДС после реализации продукции из-за инфляционного обесценения не компенсирует налога на добавленную стоимость, уплаченного при покупке сырья.
Однако увеличение инфляции может сыграть и на руку инвестору — в том случае, если для финансирования проекта привлекаются кредитные ресурсы: реальная стоимость кредита понижается. Рассмотрим, например, проект АОЗТ "Агрополис 'Ладога'".
СССР был монополистом на мировом рынке деликатесной продукции из осетровых рыб — в нем добывалось более 90% мирового вылова осетровых. Международно-правовые проблемы, возникшие в результате того, что республики, имеющие выход к Каспию, стали независимыми государствами, привели к сокращению вылова осетровых, а нерешенные экологические вопросы, особенно в связи с планами расширения нефтедобычи на месторождениях Каспийского бассейна, могут поставить под угрозу само существование осетровых на Каспии.
Разведение осетровых в искусственных условиях может стать альтернативой их добыче. Для реализации проекта по товарному производству осетровых было создано АОЗТ "Агрополис 'Ладога'". Одним из его учредителей стал рыболовецкий совхоз им. Калинина, специалисты которого будут заниматься получением молоди рыб от икры до личинки. В число учредителей агрополиса входят Невский рыбокомбинат и Центр наукоемкого инжиниринга при Техническом университете Санкт-Петербурга.
Производственные мощности АО "Агрополис 'Ладога'" позволяют выращивать до 50 т товарной осетрины (рыба весом более 3 кг) в год. Однако цикл выращивания такой рыбы занимает четыре года, соответственно через четыре года будут получены и первые доходы. В качестве альтернативы возможен вариант выращивания осетровой молоди с дальнейшей реализацией ее прудовым хозяйствам как в России, так и за рубежом (поскольку, по словам представителей агрополиса, запрет на вывоз живой рыбы осетровых пород сегодня снят). Этот вариант занимает только год времени, потребность в оборотных средствах снижается на два порядка, но и цены на конечную продукцию будут существенно ниже. Кроме того, вполне вероятны проблемы со сбытом мальков — отечественные рыбонагульные хозяйства испытывают финансовые трудности, а перспективы экспорта не совсем ясны, учитывая возможные проблемы с вывозом (поскольку прецедентов нет) и смутные представления о конъюнктуре мирового рынка.
Согласно расчету, в условиях начала октября (ставка ЦБ 130%, инфляции 5-6%) при однолетнем цикле производства (выращивании мальков) срок окупаемости проекта составляет 1 год, чистая текущая стоимость 253 млн руб., рентабельность инвестиций 1205%, внутренняя норма прибыли — 2035%. При выращивании товарной рыбы (четырехлетний цикл) срок окупаемости составляет 4 года, чистая текущая стоимость 413 млн руб., рентабельность инвестиций 636%, внутренняя норма прибыли — 241%.
Повышение темпов инфляции во второй половине октября привело к снижению реальной стоимости финансовых ресурсов, что благоприятно отразилось на показателях эффективности инвестиционных проектов, осуществляемых за счет привлечения кредитных ресурсов. Так, в проекте "Ладоги" при однолетнем цикле чистая текущая стоимость выросла до 545 млн руб., рентабельность инвестиций — до 2187%. При четырехлетнем цикле показатели эффективности также существенно повысились: чистая текущая стоимость до 3594 млн руб., рентабельность инвестиций до 805%, внутренняя норма прибыли — до 380%.
Еще один пример. Петербургское ТОО "Эра" реализует проект по организации выпуска трех видов продукции — электрооборудования для автомобильных прицепов, автомобильных холодильников и высокоточных измерительных приборов. По оценкам специалистов фирмы, проблем со сбытом продукции не будет. Электрооборудование для автомобильных прицепов будет реализовываться по прямым договорам двум рязанским заводам, специализирующимся на выпуске прицепов. Реализация автомобильных холодильников намечается через розничную сеть или непосредственно в комплекте с автомобилями ВАЗ. Учитывая, что в настоящее время автомобильные холодильники представлены украинскими моделями низкого качества и дорогой продукцией шведской фирмы "Микролюкс" по цене $200-300 за штуку, изделия "Эры", занимающие промежуточное положение по сочетанию "цена + качество", должны найти своего потребителя.
Основные потребители продукции третьего направления — высокоточной измерительной аппаратуры на основе магнитопроводов, позволяющей измерять размеры, перемещения, деформации и шероховатости поверхностей — автомобильная и подшипниковая промышленность. Только потребность Волжского автозавода в приборах "Эры" составляет от 600-1000 шт. в год. Следует отметить, что сегодня аналогичная аппаратура закупается за рубежом, и выпуск импортзамещающей продукции придает проекту дополнительную привлекательность.
Для осуществления проекта ТОО "Эра", помимо собственных финансовых ресурсов, привлекает под обязательства по созданию новых рабочих мест льготный кредит комитета по труду и занятости мэрии Петербурга — под 110% годовых.
До скачка темпов инфляции в середине октября реальный процент по кредиту составлял 35% в год, в настоящее время (при инфляции 13% ежемесячно) ставка стала отрицательной (-40,7%). Отметим, что по расчетам фирмы "Альт" стабилизация экономической обстановки и снижение темпов инфляции сделает проект невыгодным, в частности, из-за реального подорожания кредита. Так, при инфляции 13% в месяц (ставка ЦБ 170%) чистая текущая стоимость проекта составляет 32 млн руб., внутренняя норма прибыли 178%, срок окупаемости — 2,7 года. При снижении темпов инфляции до 6% в месяц и ставке ЦБ 130% показатели эффективности становятся отрицательными.
Микроэкономическая оценка инвестиционного климата. Таким образом, значительное повышение темпов инфляции в прошлом месяце при относительно небольшом росте стоимости финансовых ресурсов привело к заметному улучшению инвестиционного климата для проектов, осуществляемых за счет привлечения рублевых кредитов. Соответственно стало труднее финансировать инвестиционные проекты за счет собственных средств. Однако в скором будущем эта ситуация может радикально измениться. В частности, если темпы инфляции снизятся, то фирмы, набравшие сегодня дешевые кредиты для финансирования инвестиций, могут столкнуться с серьезными проблемами, когда реальная стоимость денежных ресурсов существенно возрастет (как это было, например, в сентябре).
Анализ прогнозов на будущий год. В преддверии принятия бюджета на 1995 год появилось немало сценариев и прогнозов развития российской экономики в следующем году. Последствия реализации этих прогнозов для инвестиционного климата на микроэкономическом уровне мы рассмотрим на примере крупного инвестиционного проекта, осуществляемого научно-техническим центром "Далинс" совместно с "ГИПРОНИИавиапромом", Екатеринбургским НПО автоматики, Тушинским машиностроительным заводом и еще целым рядом крупных предприятий и организаций.
Цель проекта — организация серийного производства импортзамещающей диагностической и нефтегазоизмерительной аппаратуры. Дело в том, что в России, как и в бывшем СССР, отсутствует производство собственной аппаратуры для контроля за состоянием нефте- и газопроводов. В доперестроечные времена руководители промышленности просто не видели необходимости в такой аппаратуре, благо страна была богатая и трубы просто выпускались с многократным запасом прочности. Диагностическая аппаратура в очень небольших количествах поставлялась по импорту в уплату за тот же газ или нефть. Но мало того, что этих приборов не хватало, зачастую зарубежная техника просто не могла работать на российских трубопроводах из-за разных параметров наших и зарубежных труб.
До поры до времени заинтересованные ведомства просто старались закрывать глаза на эту ситуацию, а трубопроводы тем временем изнашивались, так что к сегодняшнему дню отсутствие
необходимой диагностической аппаратуры поставило трубопроводный транспорт перед жестким кризисом, проявлением которого стала недавняя катастрофа в Усинске.
На решение этой проблемы и направлен проект НТЦ "Далинс", в рамках которого планируется выпускать помимо диагностических систем еще и узлы учета природного газа, нефти и жидких углеводородов. Проект очень крупный — запланированные капитальные вложения составляют 35 млрд руб. На сегодня в проект инвестировано около $3,3 млн.
Выбор именно этого проекта для анализа возможных сценариев развития экономической ситуации обусловливается, помимо прочего, и его универсальностью — финансирование проекта осуществляется как за счет валютных, так и за счет рублевых средств, кроме того, в нем завязаны все три возможных источника финансирования — и собственные средства участников проекта, и акционерный капитал, и привлечение кредитов. Таким образом, этот проект может служить своеобразным универсальным индикатором для оценки изменений инвестиционного климата.
Учитывая, что сбыт продукции практически гарантирован — организации, занимающиеся эксплуатацией трубопроводов, уже сегодня подают заявки на приобретение подобных приборов, — эксперты Ъ рассчитали эффективность данного проекта в текущих условиях (месячная инфляция 13%, ставка ЦБ 170%): срок окупаемости — 1,3 года, рентабельность инвестиций — 52,2%, внутренняя норма прибыли — 294%, чистая текущая стоимость — 605362 млн руб. Как мы уже отмечали выше, самым эффективным источником финансирования инвестиций сейчас являются рублевые кредиты — сравнительно высокие темпы инфляции помогают расплатиться с задолженностью. Медленный рост курса доллара при высокой рублевой инфляции значительно осложняет возврат валютных кредитов, так что от валютного финансирования в сегодняшних условиях разумнее воздержаться.
Если же "вводные" макроэкономические индикаторы на следующий год окажутся на уровне, обещанном правительством (инфляция 2-2,5% ежемесячно, среднегодовой курс доллара — 3200-3300 руб./долл., ставка ЦБ в соответствии со снижением темпов инфляции также будет понижена — примерно до 70%), инвестиционный климат станет несколько благоприятнее. Например, для данного проекта чистая текущая стоимость составит 677457 млн руб., срок окупаемости 10 мес., рентабельность инвестиций 150%, внутренняя норма прибыли — 308%. Отметим, что наличие инфляции при стабильном курсе доллара (так у правительства) реально означает обесценение "зеленого", то есть внутреннюю инфляцию доллара. Это однозначно затрудняет возврат валютных кредитов, и в случае именно такого развития событий основной упор при выборе источников финансирования следует делать, как и сейчас, на рублевые источники.
Эксперты Ъ более пессимистичны, чем правительство: по нашим прогнозам, в первые два-три месяца следующего года ежемесячные темпы инфляции будут никак не меньше 6-7%, и только потом и только в случае проведения действительно жесткой финансовой политики, возможно, снизятся до 2-3% в месяц. Не рассчитываем мы и на стабилизацию курса доллара, о которой мечтает кабинет: в лучшем случае, по нашим расчетам, к концу следующего года курс будет около 4600 руб./долл.
В этом случае улучшение показателей эффективности проекта будет скромнее — срок окупаемости 11 месяцев, чистая текущая стоимость проекта 653350 млн руб., рентабельность инвестиций 139%, внутренняя норма прибыли 306%.
Отметим, что в этом варианте предполагается рост курса доллара в соответствии с темпами рублевой инфляции. Это означает, что реальная стоимость валютных финансовых ресурсов будет оставаться постоянной и расплачиваться по валютным кредитам в этом случае может оказаться нелегко. С другой стороны, брать рублевый кредит в первые месяцы (при сравнительно высоких темпах инфляции) может оказаться еще более рискованным — при снижении инфляции реальная стоимость кредита значительно возрастет, что тоже может вызвать серьезные проблемы, связанные с тем, что сегодня благодаря высокой инфляции реальные ставки по кредитам отрицательны. Вероятно, это положение не будет сохраняться долго — ЦБ постарается вывести стоимость кредитов в положительную область через согласование ставки рефинансирования и инфляции и в дальнейшем поддерживать положительную реальную стоимость финансовых ресурсов. В этом случае возвращать кредиты станет значительно сложнее, и наиболее безопасным источником финансирования инвестиционных проектов будет привлечение акционерного капитала.
Конъюнктура рынков строительных материалов
Цемент. Российские цементные заводы одними из первых отреагировали на сокращение спроса на свою продукцию. В июле-августе выпуск цемента в целом по России достиг наивысшей в текущем году отметки — 3,8 млн т, в сентябре снизился до 3,7 млн т, а в октябре, по предварительной оценке, составит 3,3-3,4 млн т. При этом сворачивают его производство предприятия практически всех цементопроизводящих областей и регионов республики. Вместе с тем, учитывая приближение окончания сезона фундаментных и стеновых работ, сложностей с обеспечением строек цементом скорее всего не предвидится.
Впрочем, на отдельных территориях ситуация с цементом не столь идеальна: уж слишком большим оказался сброс его производства в ряде областей в I полугодии. Для примера: на предприятиях Ленинградской, Челябинской областей и Красноярского края падение производства цемента в годовой оценке превысило 35% (для сравнения: в целом по России — 27%). И если в Красноярском крае объемы капитального строительства снизились весьма значительно — более чем на 40% (что означает сохранение относительного равновесия на здешнем рынке), то ситуация с обеспеченностью цементом строек Ленинградской и Челябинской областей сложнее. Падение объемов капитального строительства здесь значительно меньше масштабов сокращения выпуска цемента на местных предприятиях. Кроме того, дополнительную спросовую нагрузку предприятиям Ленинградской области дает стремительный рост инвестиций в непроизводственное строительство в Санкт-Петербурге (на 18%).
Схожая ситуация в последнее время складывается и в Волгоградской области — снижение выпуска цемента в сравнении с прошлогодним уровнем на 27% при сокращении инвестиций в производственное строительство на 14%. К тому же положение с обеспечением строек цементом здесь может осложнить соседство с областями, где цена приобретения цемента значительно выше (например, в Ростовской области), что будет инициировать переток ресурсов. Потребуются дополнительные поставки цемента из других областей и Москве: инвестиционный спрос здесь в текущем году устойчиво растет, тогда как выпуск цемента на предприятиях Московской области значительно сократился.
Лесоматериалы. Конъюнктура рынка лесоматериалов благоприятна для завершения в этом году строительства деревянных домов, а также столярных работ. Производство деловой древесины в целом по России остановилось в последние месяцы на отметке 4,5 млн кубометров (в сентябре отмечено снижение до 4,3 млн куб. м, в октябре, по предварительным данным, рост на 20-25% от этого уровня), пиломатериалов — 1,4 млн. кубометров. Наиболее успешно работали в сентябре предприятия деревообрабатывающей промышленности Коми (прирост производства пиломатериалов 15%), Кировской области (13%),Иркутской (19%) области и Красноярского края (16%).
Кирпич. Производство кирпича начиная с августа стабилизировалось и держится на приемлемом с точки зрения потребности нынешнего строительства уровне. Поэтому сложности с кирпичом могут возникать лишь чисто финансовые, причем неравномерно по территории страны: разброс цен на кирпич по областям России сейчас очень велик.
Кровельные материалы. Достаточно надежно в настоящее время обеспечение строительства мягкими кровельными материалами: их производство в сентябре-октябре осталось стабильным. На этом фоне ситуацию, сложившуюся на предприятиях, выпускающих шифер, напротив, можно считать критической. Выпуск шифера в этом году (в годовой оценке) сократился более чем на 60%. Обвально снизилось его производство в европейской части страны (на 70-85%): в мае-июне простаивали предприятия Архангельской и Московской областей, в июне-августе — Брянской. Одна из причин — по-видимому, в том, что предпочтения частных инвесторов смещаются в пользу применения в качестве кровельного материала оцинкованного металла, что значительно снижает спрос на шифер.
Цены на строительные материалы. Под влиянием общего обострения инфляционной ситуации в экономике в октябре на рынках стройматериалов отмечен сильный ценовой всплеск. В прошедшем месяце цемент (по данным биржевой статистики) подорожал на 12%, прокат строительного назначения — на 5-10%. Цены на кирпич подросли на 20%, пиломатериалы — в среднем на 30%, в частности, необработанная доска стала дороже на 37%, обработанная — почти на 50%. Столярные изделия будут обходиться покупателю на 15-20% дороже, чем в предшествующем месяце, оконное стекло — на 30%.
Для рынков строительных материалов стало уже типичным сохранение значительного (в ряде случаев — многократного) разброса цен по территории страны. Сметные цены, например, на цемент в третьем квартале колебались от 42,4 тыс. руб./т (Рязанская область) до 134,6 тыс. руб./т (Амурская обл.); бетон — от 69,3 тыс. руб./куб. м (Псковская обл.) до 137,3 тыс. руб./куб. м (Приморский край); кирпич — от 159 руб./шт. (Новгородская обл.) до 907,1 руб./шт. (Приморский край).
Очевидно, что столь богатая ценовая гамма при ограниченных финансовых возможностях инвесторов напрямую влияет на уровень инвестиционной активности в различных регионах. Как показывает анализ, в текущем году четко обозначилась тенденция расширения (или стабилизации на прошлогоднем уровне) объемов жилищного строительства в тех регионах, где стройматериалы дешевле, и, напротив, значительного их сокращения в более дорогих регионах.
Рынок оборудования
Активная торговля оборудованием в августе продолжалась и в первые осенние месяцы. В сентябре-октябре, по свидетельству почти всех опрошенных нами фирм, торгующих оборудованием, объемы продаж продолжали возрастать. Однако в начале ноября этот процесс замедлился, и объемы реализации станков, машин и оборудования на рынке проявили тенденцию к снижению. Скорее всего эта "антисезонность" вызвана двумя обстоятельствами: ускоряющимся свертыванием государственных капиталовложений и вызванным этим спадом инвестиционного спроса и ухудшившимся в октябре инвестиционным климатом (см. выше). Соответственно повели себя и цены — в октябре они выросли, а ноябре или стабилизировались, или были номинированы в долларах и тоже стабилизировались.
Тем не менее рынок оборудования в нашем разрушающемся народном хозяйстве, как ни странно, еще жив и даже развивается. Развитие это интересно и специфично.
Конкуренция. Сегодня круг фирм, торгующих техникой и оборудованием, уже достаточно определен, при этом фирмы, как правило, знают друг друга в лицо. А поскольку есть фирмы, предлагающие практически одинаковое оборудование, то, безусловно, есть и конкуренция между ними.
Эта конкуренция имеет весьма любопытные черты. Так, например, если покупатель обращается в фирму за каким-либо оборудованием, а та в данный момент им не располагает, то она, не отказывая покупателю, сама обращается к фирме-коллеге по рынку и получает от нее необходимое своему клиенту оборудование. И такая благотворительность вполне объяснима: может наступить момент, когда фирме-выручалке понадобится помощь для сохранения своего делового реноме, и она должна быть уверена, что тоже получит ее.
Изучение покупателя. Проблемы со сбытом вынудили фирмы пристальнейшим образом изучать своих потребителей. Итогом этой работы стал своеобразный рейтинг требований покупателей. По оценкам опрошенных нами трейдеров, в настоящее время покупателя волнует в следующей очередности: сроки поставок оборудования, цены, качество предлагаемого оборудования, спектр оказываемых дополнительных услуг.
Современный покупатель уже не гонится за дешевизной оборудования как таковой. Он предпочитает купить его у той фирмы, которая быстро и не причиняя головной боли поставит требуемую технику. Особенно фактор времени важен для конечного покупателя, то есть для того, который приобретает оборудование для организации собственного производства.
Обеспечить же минимальные сроки поставки могут те фирмы, которые либо имеют запасы широкой номенклатуры оборудования у себя на складах, либо сами же и производят это оборудование. Именно таким фирмам по плечу выполнение одновременно двух требований покупателей, а именно: поставить оборудование быстро и при этом по приемлемым ценам. Имея большие складские запасы оборудования, в том числе и закупленного еще по низким ценам, они могут удовлетворить почти любого покупателя.
На сегодняшний день уже почти всем фирмам, торгующим оборудованием, становится ясно: сейчас выгоднее продавать качественное, высокотехнологичное оборудование. У продавцов уже нет желания видеть у себя под дверью покупателя, пришедшего не за покупкой нового оборудования, а с претензиями на качество приобретенного ранее. Поэтому проблема обеспечения качества становится для фирм все более насущной. В тех случаях, если по каким-либо независящим от фирм причинам приобрести качественное оборудование не удается, фирма-продавец идет на создание сервисной службы, в функции которой входит доводка оборудования и приведение его к нужному уровню качества. Следует отметить, что присутствующие на рынке оборудования фирмы, как правило, хорошо знают производителей в рамках не только в России, но и по б. СССР, и стараются покупать оборудование на предприятиях, выпускающих наиболее качественную технику.
Формирование новых хозяйственных связей. Постепенно выясняется, что прямые поставки производителя не всегда являются наилучшим для инвестора вариантом. Дело, во-первых, в том, что заводы — производители оборудования отнюдь не всегда готовы расшибиться в лепешку для покупателя-одиночки. Напротив, многие заводы стараются сотрудничать только с крупными торговыми фирмами, обеспечивающими им масштабный сбыт, а также помощь с деньгами, поставками комплектующих, сырья и т. д. Некоторые же заводы и вовсе не желают сотрудничать ни с какими посторонними фирмами и создают свои собственные структуры по продаже оборудования. Однако эти фирмы реализуют только номенклатуру завода, при котором они созданы, и, как правило, не могут предложить больше ничего. Во-вторых, объявляемые заводами-изготовителями сроки поставок оборудования до сих пор еще, как правило, слишком велики, не меньше квартала.
Поэтому на смену прямым хозяйственным связям постепенно приходят отношения, опосредованные профессиональными трейдерами. Это оказывается покупателям техники выгоднее — и дешевле, и качественнее и быстрее.
Новые способы реализации продукции. Эксперты Ъ, отслеживая работу фирм, действующих на рынке оборудования, отмечают, что те в последнее время стараются разнообразить не только свой ассортимент, но и способы реализации продукции. Фирмы выбирают для себя различные пути: сдают оборудование в лизинг; осуществляют обмен бывшего в эксплуатации оборудования на новое; выкупают старую технику, ремонтируют ее и вновь продают; организуют совместное производство, объединяя, например, собственное оборудование с производственными площадями и сырьем партнера.
Таблица 1
Цены на оборудование для производства хлебобулочных и кондитерских изделий
| Вид оборудования | Производитель ность | Цена (тыс. руб.) | Страна-изго товитель | Фирма-реализатор | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| сентябрь | октябрь | ноябрь | ||||
| Мини-пекарня | 600 кг/см | 38000 | 41800 | $17280 | Россия | "Камп" |
| Мини-пекарня | 150 кг/см | 4980 | 7980 | 7980 | Украина | "Союзагрокомплект" |
| 3000 кг/см | 89980 | 139900 | 139900 | Украина | "Союзагрокомплект" | |
| Мини-пекарня | 100 кг/час | 40334 | 42150 | 49000 | Россия | "Дока" |
| "Дока-хлеб" | ||||||
Таблица 2
Цены на оборудование по переработке мяса и молока
| Вид оборудования | Производительность | Цена (тыс. руб.) | Фирма-реализатор | ||
|---|---|---|---|---|---|
| сентябрь | октябрь | ноябрь | |||
| Колбасный цех | 350 кг/см | 45000 | 50000 | 50000 | "Агроторгмаш" |
| Колбасная линия Ф-11 | 500 кг/см | 38525 | 42277,5 | $17520 | "Камп" |
| Колбасный модуль-цех | 500 кг/см | $112000 | $112000 | $112000 | "Камп" |
| Колбасная линия Ф-4 | 500-1000 кг/см | 66700 | 73270 | $30320 | "Камп" |
| Универсальная | 250-450 кг/см | — | — | $3500 | "Труд" |
| термо-дымовая камера | |||||
| Настольный пельменный | 50-60 кг/час | 3300 | 3300 | 4000 | "Труд" |
| аппарат | |||||
| Многофункциональный | 50-70 кг/ч | — | — | 5500 | "Труд" |
| кухонный пельменный | |||||
| аппарат | |||||
| Сыродельная линия | 50 кг/см | 22660 | 24926 | $10300 | "Камп" |
Таблица 3
Цена на оборудование по производству пива
| Фирма-продавец | Производительность | Цена (тыс. руб.) | Страна-изготовитель | ||
|---|---|---|---|---|---|
| сентябрь | октябрь | ноябрь | |||
| "Российское пиво" | 330 л/сутки | 101000 | 101000 | 135000 | Россия |
| "Российское пиво" | 660 л/сутки | 118500 | 118500 | 158000 | Россия |
| "Союзагрокомплект" | 500 л/сутки | 99500 | 109500 | 109500 | Украина |
Таблица 4
Цены на станки для обработки металла (сентябрь-ноябрь 1994 г.)
| Вид оборудования | Модель | Цена (тыс. руб.) | Поставщик | ||
|---|---|---|---|---|---|
| сентябрь | октябрь | ноябрь | |||
| Станки: | |||||
| токарно-винторезные | МК-6056 | 4500 | 14900 | 16500 | АО "АСВ" |
| 16800 | АО "С.Т.Маркет" | ||||
| 1Н65-3 | 44600 | АО "С.Т.Маркет" | |||
| токарный с ЧПУ | 16А20Ф3 | 27200 | АО "С.Т.Маркет" | ||
| фрезерные | ФС-250 | 7500 | 8000 | 9000 | АО "АСВ" |
| универсальные | |||||
| 14200 | АО "С.Т.Маркет" | ||||
| фрезерные | ВМ 127 | 10000 | 10000 | 12800 | АО "АСВ" |
| вертикальные | |||||
| 6Т12 | 19400 | АО "С.Т.Маркет" | |||
Недвижимость в Москве
Квартиры. Для журналиста главное, чтобы было побольше новостей, которые можно описывать и анализировать. А на квартирном рынке Москвы новости отсутствуют — цены за последний месяц если изменились, то очень незначительно.
Изменения цен на однокомнатные квартиры в октябре свелись к увеличению разрыва в стоимости самых дорогих и самых дешевых — и те и другие стали еще на 5% более "самые". И сейчас разница цен на "однушки" колеблется от 21 до 42 тысяч долларов. Причем риэлтеры отмечают тенденцию к дальнейшему увеличению этой разницы, о чем мы предупреждали наших читателей уже давным-давно.
Еще быстрее можно рассказать о двухкомнатных квартирах. В прошлом месяце разброс цен на них составлял 29-70 тысяч долларов. В этом — 27-69 тысяч долларов. А с трехкомнатными и того проще. Как стоили они месяц назад минимум 40 тысяч долларов, а максимум бесконечность, так и стоят.
В итоге подобное развитие ситуации заставило нас задаться вопросом: почему же не происходит ожидаемого и прогнозируемого всеми риэлтерами роста цен на московские квартиры? Как нам кажется, на сегодняшний день этому есть две причины. Первая лежит на поверхности и уже неоднократно нами описывалась. Назовем ее вкратце "углубляющейся дифференциацией цен на московскую недвижимость". Действительно, если по сравнению с прошлым месяцем разброс цен между самыми дешевыми и самыми дорогими однокомнатными квартирами увеличился на 5%, то с начала года эта разница возросла на все 30%. Увеличилась стоимость практически всех квартир, расположенных в кирпичных домах и панельных зданиях с высотой более 11 этажей. Зато очень резко упали в цене "хрущевки" практически во всех районах Москвы. При этом издавна исчисляемая нами средняя стоимость квадратного метра общей площади осталась практически на прежнем уровне — $910 за квадратный метр (она выросла с начала года лишь на 7%).
Впрочем, об этих процессах мы уже не раз писали, предлагая нашим читателям если уж и покупать московские квартиры с целью их перепродажи через энное количество времени по возросшей цене, то покупать жилье в хороших новых домах в престижных районах Москвы.
Вторая же причина определенной стабилизации (если ее так можно назвать с учетом сказанного выше) цен на жилье кроется, на наш взгляд, в резко возросшем по сравнению с прошлым годом количестве предложений квартир на продажу. По предварительным подсчетам, за год оно возросло в 7-10 раз. Количество же заключаемых сделок увеличилось только в 2-2,5 раза. Подобное изменение соотношения спроса и предложения на квартиры могло также повлиять и на стабилизацию цен.
Изменилась и ситуация на рынке коммунальных квартир. В первую очередь, как отмечают все риэлтерские компании без исключения, резко возрос интерес к расселенным коммуналкам в центре Москвы со стороны иностранных граждан. Не в последнюю очередь этот интерес вызван очередным повышением ставок аренды гостиничных номеров, которые даже по трехзвездочным гостиницам в целом ряде случаев перевалили за мировые нормы. Вторая немаловажная причина возросшего внимания к коммуналкам — не каждый иностранец готов приобретать в собственность престижное жилье в Москве, расположенное в "цековских" и "номенклатурных" домах, по цене от 3,5 до 4 тысяч долларов за кв. метр. Цена, по которой они готовы покупать квартиры в Москвы, колеблется в районе 2-2,5 тыс. долларов.
Стоимость расселения приличной коммунальной квартиры в центре Москвы сегодня составляет порядка 1,5-1,8 долларов за квадратный метр. В итоге получается "дельта" приблизительно в 500 долларов, которая не удовлетворит только ленивого риэлтера. В результате многие риэлтерские фирмы решили вновь вернуться к активной работе по расселению и предпродажной подготовке коммунальных квартир. Ряд из них даже отказался от проработки и инвестирования проектов по строительству нового престижного жилья, решив перебросить средства на расселение более или менее перспективных коммунальных квартир.
Однако эта "новая волна" расселения коммуналок имеет одно существенное отличие от предыдущих этапов. Заключается оно в том, что теперь риэлтеры предпочитают иметь дело не с отдельными большими многокомнатными квартирами, а с целыми домами или же подъездами, благо деньги для осуществления широкомасштабных операций у них теперь есть. Причина такого изменения тактики расселения достаточно банальна, и связана она с устранением "эффекта неблагоприятного соседства". Подобный подход позволяет риэлтерам просить за расселенные коммуналки в приведенных в божеский вид подъездах по 3 тыс. долларов за метр и даже выше и успешно реализовывать их.
Повышение спроса на коммуналки может к концу года вызвать рост спроса и цен на дешевое жилье, используемое под расселение. Как отметили эксперты Московской центральной биржи недвижимости, первые провозвестники начала этого процесса были ими отмечены уже в прошедшем месяце — объем продаж однокомнатных квартир возрос на 7% и составил 59% от общего объема реализованных квартир. Подобного мнения придерживаются и эксперты большинства других риэлтерских фирм, что позволяет нам прогнозировать возможный рост цен на московские квартиры в пределах 5-7% до конца года.
Интересные события произошли в октябре на рынке московских муниципальных квартир. Известно, что цены на муниципальное жилье устанавливаются правительством Москвы и регулярно изменяются в соответствии с ростом курса доллара. Очередное повышение цен на этом рынке пришлось как раз на 11 октября, когда курс доллара скакнул на отметку 4 тыс. руб. Эта цифра и стала отправным пунктом для установления новых цен на муниципальном квартирном рынке. Хорошую возможность получили в тот день оптовые перекупщики муниципальных квартир, которым удалось сделать массовые закупки квартир по старым ценам.
Дальнейшее развитие ситуации на валютном рынке ввергло муниципальный рынок в состояние глубокой депрессии. После того как курс доллара упал, продажи муниципального жилья практически прекратились, поскольку новые цены, установленные московским правительством, выглядели явно завышенными по отношению к курсу доллара. Покупатели теперь ориентируются на товар, предлагаемый перекупщиками, а покупать жилье по новым ценам пока не спешат. Правительство, в свою очередь, снижать цены также не собирается. А потому муниципальный рынок на ближайший месяц можно смело считать умершим.
Офисы. Первичный рынок офисных помещений прожил октябрь без особых потрясений. Вышедшее распоряжение мэра Москвы "О мерах по усилению контроля за использованием нежилых помещений, расположенных в зданиях — памятниках истории и культуры" практически не повлияло на ситуацию на рынке. Постановление предусматривает новый порядок предоставления в аренду нежилых помещений в зданиях-памятниках и требует от арендаторов строго соблюдать сроки проведения проектных и ремонтно-реставрационных работ зданий с детальной разбивкой на этапы. А на Управление охраны памятников возлагаются функции контроля за ходом ремонтных работ на всех этапах их проведения.
Впрочем, все эти строгости нисколько не напугали арендаторов помещений в зданиях-памятниках. К выходу распоряжения рынок отнесся столь же равнодушно, как и к более ранним подобным документам. Спрос на помещения в таких зданиях, большинство из которых расположено в центре Москвы, остался на прежнем высоком уровне. Судя по всему, дефицит нежилых помещений в столице, и в особенности в центре, пока настолько велик, что арендаторы на любые ужесточения требований по отношению к использованию памятников просто не обращают внимания.
По-прежнему стабильной остается и ситуация на первичном рынке нежилых помещений, расположенных в жилом фонде города. Ставки годовой арендной платы с апреля так и не изменились. Сегодня за аренду нежилых помещений, расположенных в жилых домах спальных районов Москвы, арендаторы платят от 30 до 80 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади в год. В центре — подороже, но не более 200 тыс. руб. Правда, при этом приходится сразу выкладывать немалые деньги за право аренды муниципальных помещений. Так, в спальных районах Москвы стоимость права аренды, как правило, в несколько раз превышает сумму годовой арендной платы. Но особенно это касается Центра, где арендатору зачастую приходится взамен покупки права аренды восстанавливать полуразрушенные здания, которые, к тому же, относятся к разряду памятников архитектуры. Например, в октябре был сдан в аренду Дом Наркомфина на Новинском бульваре (общ. пл. 5000 кв. м), в реконструкцию которого будущий арендатор должен будет вложить более $10 млн.
По данным Российского агентства инвестиций и недвижимости, на вторичном рынке аренды офисных помещений максимальный спрос — порядка 70% от общего количества заявок — по-прежнему наблюдается на небольшие помещения общей площадью до 100 кв. м. Снять помещение площадью от 100 до 250 кв. м хотят лишь 15% потенциальных арендаторов, столько же желающих приходится на крупногабаритные офисы.
Интересно, что с покупкой офисных помещений дело обстоит ровно противоположным образом. Спрос на приобретение площадей до 200 кв. м составляет всего 15% от общего числа заявок, а на помещения свыше 500 кв. м — возрастает до 50%. По всей видимости, одной из причин сложившегося соотношения является состав потенциальных покупателей. Значительная их часть представлена банковскими структурами, которые готовы покупать высококачественные помещения большой площади.
Другая причина повышенного интереса покупателей к большим офисам, по мнению экспертов Ъ, связана с соотношением ставок годовой арендной платы и цен продажи аналогичных офисных помещений в Москве. На данный момент цены продажи превышают годовую арендную плату лишь в 3-4 раза, что позволяет окупить затраты на приобретение офиса всего за несколько лет. Это соотношение за последние полгода значительно выросло, однако пока оно отстает от аналогичного показателя, рассчитанного для столиц развитых стран.
Арендная плата за нежилые помещения в Москве завышена и по отношению к себестоимости строительства. Казалось бы, это должно было повлечь за собой широкомасштабное строительство офисных зданий и специализированных бизнес-центров в Москве. Ведь затраты на строительство небольшого здания способны окупиться всего за 2-3 года, что является очень хорошим показателем.
Однако этого не происходит. Большинство проектов, особенно связанных с сооружением крупных объектов, "зависло" уже на стадии проектирования. По мнению экспертов, основные трудности вызывает организация финансирования этих проектов, поскольку на сегодняшний день не каждый банк или инвестиционная компания способны отвлекать значительный капитал из оборота на такой срок.
В настоящее время в Москве существует не более десятка проектов офисного строительства, куда сделаны крупные инвестиции и где строительство идет полным ходом. Однако по имеющимся у нас данным, офисный рынок вызывает серьезный интерес многих компаний. И уже в следующем году, по мнению экспертов Ъ, можно ожидать значительного увеличения вложений в этот сектор. Причем уже сегодня можно с уверенностью сказать, что инвесторы отдают предпочтение небольшим (не более 10 тыс. кв. м) по площади и объему инвестиций объектам.
Региональные рынки недвижимости
Санкт-Петербург. Анализ ценовой ситуации на квартирном рынке этой осенью выявил характерные сезонные колебания цен. Был зафиксирован рост цен практически на все типы квартир — с августа этого года средняя цена квартир выросла на 7% в валюте. Помимо сезонных факторов, столь резкое увеличение цен специалисты связывают с ситуацией на валютном рынке. Дело в том, что в периоды роста доллара увеличивается количество людей, решивших конвертировать деньги и прикупить на них хоть какую-то квартиру.
Основной тенденцией ценовой конъюнктуры квартирного рынка последних месяцев можно назвать и дифференциацию цен на квартиры в зависимости от их расположения и качества. Этой осенью рост цен, как и в Москве, в большей степени коснулся хороших квартир в престижных районах: цена на них с августа подскочила на 19%. Рост цен на такое жилье просто неизбежен, поскольку строительство подобных домов в городе не ведется и их предложение ограничено.
Все меньшим спросом пользуются "хрущевки" в удаленных районах: цена таких квартир, продержавшись несколько месяцев на одном уровне, в октябре начала падать. То же можно сказать и о крупногабаритных квартирах низкого качества в центре (район Лиговского проспекта, Сенной площади, Балтийского вокзала). Обычно такие квартиры приобретаются под офисы небольших фирм или — в случае первого этажа — под магазинчики, но затраты на их расселение и перепланировку в последнее время сделали такие приобретения невыгодными.
В плане развития земельного рынка значительный интерес представляет недавнее распоряжение мэра, согласно которому приватизированные предприятия города смогут выкупить занимаемые ими земельные участки в собственность. Стоимость одного гектара земли при первичной продаже составит от 0,6-2,5 млрд руб. Общая площадь города, включая подчиненные территории, составляет 143 тыс. га, и, по некоторым оценкам, уже к концу 1995 года в рамках данного постановления может быть выкуплено около 1-2% городских земель на сумму 2-2,5 трлн руб., что способно привести к появлению в городе ликвидного рынка земли. Об этом говорит и опыт оформления городских земельных участков в собственность физическим лицам, которое началось в марте этого года, в результате чего уже сегодня можно говорить о сложившемся ликвидном рынке небольших земельных участков размером до 1 га.
Екатеринбург. Ситуация на квартирном рынке в октябре складывалась под влиянием событий с долларом. Как сообщили нам эксперты агентства недвижимости "Гранд Отель", цены на все качественные квартиры теперь устанавливаются только в долларах, и рынок недвижимости расслоился на две категории: хорошие "долларовые" квартиры и плохие "рублевые".
Квартиры первой категории дорожали в строгом соответствии с курсом доллара, при этом их владельцы ни в какую не соглашались снижать цены. Квартиры второй категории продолжали медленно дорожать на 2-3 процента в неделю.
Наибольшее число продаж происходило в Юго-Западном районе, на Уралмаше, Эльмаше, в Пионерском поселке и Ботаническом микрорайоне. Средняя стоимость 1 м2 общей площади квартир на вторичном рынке составила 580 тыс. руб., а на первичном рынке превысила 700 тыс. руб. Если с июля по сентябрь квартиры в Екатеринбурге дорожали на 3-4% в месяц, то в октябре рост цен составил 11%. По оценкам экспертов, к концу года разрыв цен на квартиры одинаковой площади, но с разными потребительскими качествами может достигнуть 100%.
По сравнению с летними месяцами осенью произошло значительное (более чем в два раза) снижение количества предлагаемых к продаже квартир, и сейчас спрос значительно опережает предложение. Это автоматически повлекло за собой сокращение сроков их реализации — с 27-35 дней в июле-августе до 10-12 дней в октябре. К концу октября изменилась и структура предложения — комнаты и однокомнатные квартиры вновь попали в разряд дефицитных, а более 70% предложения приходится на двух- и трехкомнатные квартиры.
Нижний Новгород исторически и географически разделен на две части — Нагорную (три административных района) и Заречную (пять районов). Соотношение при обмене из Заречной части "на гору" почти всегда устанавливается по формуле "минус одна комната", а максимальные цены в Заречной части соответствуют минимальным в Нагорной.
В каждом из этих районов есть свои "спальные" микрорайоны, застроенные в зависимости от времени их создания либо панельными "хрущевками", либо панельными девятиэтажками. Но практически в каждом районе есть и престижное жилье — в основном послевоенной постройки. Основное строительство ведется на окраинах, но и в центре города стали появляться новые комфортабельные дома небольшой этажности. Эти дорогие дома не делают погоды в массовом строительстве, но косвенно влияют на формирование уровня цен.
Если жилищный рынок в Нижнем Новгороде ликвидный и активный, то рынка земли по сути дела нет. Главной причиной является неурегулированность отношений собственности. Другая причина — низкий спрос на землю и небогатый выбор предлагаемых участков. Отсутствие спроса, в свою очередь, объясняется низким уровнем доходов населения. Хотя купить землю по тем невысоким ценам, по которым она предлагается в Нижнем, могут многие, но вот построить на ней дом — лишь 2-3% населения. Тех же, кому это по средствам, чаще всего не устраивает предложение участков: земли под строительство продаются в основном на окраинах, без магистральных коммуникаций. Вожделенной же остается земля в центре, где она не продается. Цены на землю под жилищное строительство за городом колеблются от 100 до 500 тыс. руб. за сотку в зависимости от удаленности. В черте города (в Нагорной части, но на окраине) — 1,5 млн руб. за сотку.
Наиболее активным сектором рынка недвижимости Тольятти является квартирный рынок. По данным инвестиционно-строительной корпорации "Жемчужина России", средняя стоимость однокомнатных квартир с начала года выросла с 12,5 млн руб. в январе до 20 млн руб. в октябре. Двухкомнатные квартиры подорожали с 19 до 27,5 млн руб., а трехкомнатные — с 25 до 38 млн руб.
Таким образом, максимальный рост цен пришелся на самые ликвидные квартиры — однокомнатные — и составил 49%, двухкомнатные квартиры подорожали на 36%, а трехкомнатные — на 33% (в последнем случае дело не только в росте числа обеспеченных людей, желающих улучшить свои жилищные условия, но и в остром дефиците офисных площадей — офисы зачастую размещаются в трехкомнатных квартирах).
Увеличивается разрыв цен на "хрущевки" и квартиры улучшенной планировки — видимо, это всеобщая тенденция. Так, с начала года рост стоимости на однокомнатные "хрущевки" не превысил 40% (с 10 до 14 млн руб.), в то время как квартиры улучшенной планировки подорожали более чем на 50%. Двухкомнатные "хрущевки" подорожали на 20% — с 15 до 18 млн руб., а трехкомнатные — с 21 до 26 млн руб.
Если же привести эти цены к долларовому эквиваленту, картина резко изменится. Оказывается, по некоторым типам квартир произошло значительное падение цен в долларовом выражении. Так, например, средняя цена трехкомнатных квартир снизилась с $20 тыс. до $16,6 тыс., а двухкомнатные квартиры подешевели в среднем с $15,2 тыс. до $12,9 тыс.
Аналогичная ситуация складывается и на квартирном рынке Новосибирска. Рублевые цены на квартиры за прошедший месяц несколько подросли и составили в среднем 572 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади (в сентябре — около 564 тыс. руб.). В то же время специалисты новосибирского рынка недвижимости отмечают снижение валютных цен на квартиры. Только за последнюю неделю цены в валюте снизились на 7,42%, и стоимость квадратного метра составила $214,02.
Возвращаясь к рублевому увеличению цен, следует отметить, что этот рост осуществлялся в основном за счет подорожания двух- и трехкомнатных квартир, тогда как стоимость однокомнатных квартир за последнее время снизилась в среднем на 6%. Сейчас стоимость однокомнатной квартиры в среднем по городу составляет 19,3 млн руб., стоимость двух- и трехкомнатных квартир возросла в среднем на 7-8% и составляет 24,5 и 35,4 млн руб. соответственно.
На квартирном рынке Подмосковья в октябре каких-либо резких изменений в ценовой ситуации не наблюдалось. Незначительный рост цен (около 0,5%) был зафиксирован специалистами Московской центральной биржи недвижимости на трехкомнатные квартиры, расположенные в
ближнем Подмосковье. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры (до $14-15 тыс.) и хорошие трехкомнатные квартиры. В то же время спрос на двухкомнатные квартиры примерно в 1,5 раза ниже. Среди наиболее популярных у покупателей населенных пунктов эксперты биржи выделяют крупные города, расположенные в пределах 20-25-километровой зоны вокруг МКАД — Реутов, Балашиха, Зеленоград, Одинцово, Голицыно.
Таблица 5
Стоимость квартир в Екатеринбурге на конец октября 1994 г. (млн руб.)
| Расположение | Цена | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| крайние этажи | промежуточные этажи | крайние этажи | промежуточные этажи | крайние этажи | промежуточные этажи | ||
| Центр | минимальная | 20 | 30 | 25 | 33 | 32,4 | 35 |
| Центр | максимальная | 25,5 | 40,5 | 69 | 60 | 114 | 84,9 |
| Центр | средняя | 22,4 | 17,4 | 24,1 | 24,5 | 33,5 | 41,9 |
| Центры отдаленных | минимальная | 15,8 | 16 | 15,5 | 20,5 | 24 | 32 |
| районов | |||||||
| Центры отдаленных | максимальная | 20 | 20,7 | 34,5 | 28 | 50 | 66 |
| районов | |||||||
| Центры отдаленных | средняя | 17,6 | 17,4 | 24,1 | 24,5 | 33,5 | 41,9 |
| районов | |||||||
| Окраины | минимальная | 12,7 | 15 | 13 | 18,5 | 20,5 | 24,1 |
| Окраины | максимальная | 16,5 | 19 | 25,5 | 25,5 | 43 | 41,1 |
| Окраины | средняя | 15,1 | 17,3 | 18,3 | 22,3 | 30,1 | 34,7 |
Таблица 6
Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья стандартной планировки в Нижнем Новгороде ($)
| Район города | январь | февраль | март | апрель | май | июнь | июль | август |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Нижегородский | 517 | 483 | 501 | 553 | 618 | 526 | 515 | 485 |
| Советский | 398 | 441 | 473 | 496 | 514 | 532 | 485 | 508 |
| Приокский | 412 | 437 | 460 | 444 | 414 | 385 | 415 | 389 |
| Ленинский | 340 | 340 | 357 | 330 | 367 | 300 | 354 | 328 |
| Канавинский | 513 | 386 | 401 | 397 | 358 | 410 | 397 | 346 |
| Московский | 237 | 314 | 315 | 305 | 327 | 305 | 293 | 267 |
| Автозаводский | 276 | 268 | 293 | 309 | 304 | 308 | 282 | 257 |
| Сормовский | 248 | 361 | 319 | 306 | 299 | 307 | 291 | 282 |
| в среднем по | 372 | 379 | 390 | 393 | 400 | 384 | 379 | 358 |
| городу |
Таблица 7
Стоимость 1 кв. м жилья в Новосибирске (тыс. руб.)
| Район | Цена |
|---|---|
| Центр | 602,4-1500 |
| Прилегающие к центру районы | 534,88-1048,4 |
| Районы, близкие к линии метро | 377,7 |
| Районы средней удаленности в правобережье | 304,35-818 |
| Районы средней удаленности в левобережье | 378,6-728,8 |
| Отдаленные районы в правобережье | 333,3-714,28 |
| Отдаленные районы в левобережье | 333,3-747,13 |
| Престижные пригородные районы | 426,23-893,62 |
| Пригородные районы | 246,2-638,3 |
Таблица 8
Стоимость квартир в Подмосковье ($ за 1 кв. м общей площади)
| Направление | Удаленность населенных пунктов | |||
|---|---|---|---|---|
| до 15 км от МКАД | 15-30 км от МКАД | 30-60 км от МКАД | более 60 км от МКАД | |
| Курское | 665-695 | 568-597 | 485-500 | 384-402 |
| Казанское | 658-680 | 563-587 | 468-498 | 385-400 |
| Рижское | 657-675 | 551-568 | 461-479 | 360-378 |
| Белорусское | 578-600 | 541-563 | 448-471 | 347-370 |
| Савеловское | 598-615 | 547-565 | 456-473 | 355-377 |
| Ленинградское | 668-695 | 580-600 | 486-512 | 387-409 |
| Киевское | 653-675 | 548-570 | 468-478 | 355-378 |
| Павелецкое | 606-610 | 555-561 | 462-469 | 360-365 |
| Ярославское | 590-602 | 554-566 | 461-473 | 358-370 |
Фондовый рынок
Сводный фондовый индекс. Напомним, что сводный фондовый индекс (график 1) рассчитывается по курсам акций, которые были наиболее широко представлены как на биржевом, так и внебиржевом рынках. В него входят именные банковские акции, а также акции торговых и инвестиционных компаний, оформленные преимущественно как бумаги на предъявителя. Полной картины всего фондового рынка этот индекс не отражает, поскольку он не охватывает рынок акций приватизированных предприятий. Это было сделано нами специально: мы хотим подождать, пока акции приватизированных предприятий минуют стадию перехода ажиотажного роста от недооцененного состояния к некоему нормальному состоянию (что это за нормальное состояние, мы, как, впрочем, и все остальные, пока не знаем). Тем не менее акции приватизированных предприятий остаются в поле нашего внимания, и по мере вхождения этого сегмента фондового рынка в стационарный режим они постепенно будут включаться в выборку для расчета сводного индекса.
Ликвидность фондового рынка остается весьма низкой. Дело не только в охлаждении инвесторов к вложениям в ценные бумаги из-за банкротства ряда фирм, работающих с населением, но и в неустойчивости нормативной базы. Президентский указ о фондовом рынке появился лишь на прошлой неделе (его комментарий см. в этом номере Ъ на стр. 22). Какое влияние он окажет на рынок, пока неясно даже самим его участникам. Скачок курса доллара и аукционы по размещению ГКО, безусловно, оттянули часть средств с гораздо менее доходного рынка акций. Да и акции перспективных приватизированных предприятий по-прежнему весьма привлекательны для фондовых посредников, в основном работающих под конкретные заказы крупных институциональных инвесторов.
Однако, несмотря на низкую ликвидность, отдельные сегменты фондового рынка продолжают развиваться. В первую очередь это относится к акциям торговых компаний — как нам представляется, коммерческая торговля выходит сейчас на новый этап своего развития. Дело в том, что потенциал развития торговли за счет наводнения рынка дешевыми потребительскими товарами "с колес" исчерпывается. На первый план все отчетливее выходит качество поставляемых товаров и качество самой торговли, то есть солидность и обустроенность. В этих условиях крупные торговые дома вынуждены строить склады, налаживать транспорт, расширять сеть магазинов, а нередко и пытаться организовать собственное производство, замыкая на себя весь цикл — от производства до реализации. Для сбора средств под эти проекты торговые фирмы все чаще прибегают к выпуску ценных бумаг. И сейчас очень быстро формируется второй (после акций коммерческих банков, см. ниже) сегмент фондового рынка — рынок акций торговых компаний, который обещает быть весьма привлекательным для инвесторов.
Мы не исключаем (хотя здесь нам хотелось бы ошибиться), что активизируется и еще один сегмент рынка, состоящий из акций, целью выпуска которых является лишь сбор средств с инвесторов в интересах самой компании, но отнюдь не самих инвесторов. Феномен этот более сложный, чем простое (часто жульническое) присвоение фирмой-эмитентом вырученных от продажи акций денег, когда сами акционеры не знали или (пока акции росли в цене и были ликвидны) не хотели знать, на что их деньги тратились.
В данном случае деньги собираются под реальный проект, который внешне выглядит весьма привлекательно и, более того, действительно начинает реализовываться — хотя бы на стартовом этапе. Со временем, в ходе реализации проекта, выясняется, что он не получается или нерентабелен, и работы постепенно сворачиваются. Выпущенные под этот проект акции обесцениваются, фирма банкротится или может продолжать существовать, а инвесторы — вместе с хозяевами проекта остаются ни с чем. Когда рынок непрозрачен, а законодательство в области ценных бумаг сумбурно, выпускать в обращение ничем — кроме, возможно, прекраснодушного энтузиазма — не обеспеченные ценные бумаги можно довольно безболезненно. Инициатор проекта ничем не рискует: получилось — хорошо, не получилось — ну, пострадала репутация. А вот дальнейшая судьба акций его не волнует, поскольку больше выпускать ценные бумаги он не собирается.
Фондовый индекс банковских акций. Фондовый индекс, рассчитываемый по курсам акций крупных и надежных коммерческих банков, начал проявлять признаки ускорения в сентябре. Тогда действующие на внебиржевом рынке финансовые компании открыли позиции не только на продажу, но и на покупку акций таких банков, как "Возрождение", Мосбизнесбанк, Промстройбанк (СПб), "Санкт-Петербург", Сбербанк, Сибирский торговый банк, Уникомбанк. Причем для банков, имеющих по итогам первого полугодия текущего года наибольшее значение показателя "прибыль/уставный фонд", а это Сбербанк, Инкомбанк, Мосбизнесбанк и Уникомбанк, на внебиржевом рынке позиции открыты, как правило, лишь на покупку акций.
В конце октября — начале ноября индекс несколько ускорил свой рост. Если месяц назад темпы его роста (график 2) находились в пределах от 0-1% в неделю, то сейчас они увеличились и составляют 0,4-1,4%. Таким образом, средний темп роста курсовой стоимости банковских акций по сравнению с прошлым месяцем удвоился и равен примерно 1% в неделю, что все же гораздо ниже нынешнего недельного уровня инфляции.
Причины некоторого увеличения темпов роста банковских акций известны и неоднократно нами анализировались. Во-первых, это сезонный фактор (приближение срока дивидендных выплат по итогам года). Во-вторых — увеличение инфляции, на которую банковские акции, пусть и с опозданием, но реагируют. В-третьих — повышение процентной ставки по межбанковским кредитам, что тоже положительно сказалось на темпах роста фондового индекса банков.
Однако по сравнению с тем же периодом прошлого года банковский индекс растет гораздо скромнее — ровно год назад темпы роста фондового индекса банков составляли больше 7% в неделю. Причина столь вялой конъюнктуры в первую очередь в том, что общее состояние сегодняшнего фондового рынка, когда предложение акций превышает спрос на них, не могло не затронуть и надежные банковские акции. Кроме того, свою роль сыграли и высокодоходные спекулятивные операции на рынке акций приватизированных предприятий.
Оценка возможных дивидендных выплат по итогам этого года была дана нами ранее (см. инвестиционный обзор в #34). Сейчас же попробуем оценить доходность надежных банковских бумаг, полученную за счет роста их курсовой стоимости, и прикинуть, на что может рассчитывать консервативный инвестор, купивший на внебиржевом рынке наиболее ликвидные банковские акции (их перечень дан в таблице 9).
Пусть акции были приобретены в конце марта — начале апреля этого года, то есть сразу после того, как они, лишившись прошлогодних дивидендов, вновь оказались на рынке, но уже без дивидендов по итогам 1993 года, а проданы в конце октября — начале ноября. За альтернативную стоимость примем размещение денег на этот же срок на депозите под принятые сейчас 9% в месяц. Доходность от такой операции (с учетом реинвестирования прибыли) соответствует 180% годовых.
Из таблицы 9 видно, что если бы инвестор в данный момент решился на продажу акций, то в этом случае он получил бы доход как раз в размере 180% годовых. Таким образом, вместо приобретения акций он мог бы просто положить деньги в банк.
Отметим, однако, что доход, сопоставимый с прибылью по депозитам, был получен в результате весьма быстрого роста акций Инкомбанка, без них он был бы гораздо меньше. Если же посчитать доходность не по самым ликвидным акциям, а по всему пулу, на котором базируется расчет фондового индекса, то получается 87% годовых.
Таким образом, даже наиболее ликвидные банковские акции не годятся для краткосрочной игры, их следует рассматривать лишь как долгосрочное вложение, ориентированное на получение дивидендных выплат. Исключение составляют акции Инкомбанка. Если бы инвестор смог приобрести его акции весной, а продать через полгода осенью, то доход от такой операции составил бы 317%.
Таблица 9
Доходность наиболее ликвидных акций коммерческих банков за счет роста курсовой стоимости
| Эмитент | 28 марта — 4 апреля | 26 октября — 3 ноября | Доходность * (% годовых) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Цена покупки (тыс. руб.) | Цена продажи (тыс. руб.) | Разница между ценой покупки и продаж (%) | Цена покупки (тыс. руб.) | Цена продажи (тыс. руб.) | Разница между ценой покупки и продажи (%) | ||
| "Возрождение" | 18 | 29 | 61 | 27 | 45 | 67 | 130** |
| Инкомбанк | 60 | 100 | 67 | 230 | 310 | 35 | 317 |
| Мытищинский КБ | 8,2 | 9 | 10 | 14,8 | 20 | 35 | 135 |
| Нефтехимбанк | 1,8 | 2,3 | 28 | 3,1 | 3,5 | 13 | 67 |
| Промстройбанк (СПб) | 32 | 35 | 9 | 54 | 58 | 7 | 137** |
| "Санкт-Петербург" | 32 | 43 | 34 | 49,1 | 56,5 | 15 | 40** |
| Сибирский торговый | 8,8 | 9,5 | 8 | 14,6 | 18 | 23 | 109 |
| банк | |||||||
| Тверьуниверсалбанк | 3,5 | 4,2 | 20 | 3,85 | 5 | 30 | 58** |
* Рассчитывается по сложному проценту
** С учетом промежуточных дивидендных выплат