Малые в форме

В желании обитать в доме достаточно высокого класса, но в небольшой квартире, сопоставимой по площади с квартирой в типовом жилье, не содержится никакого противоречия. Да и возможность для реализации такого желания московский рынок жилой недвижимости предоставляет. Хоть пока и не слишком часто.

Маленького понемножку

Один из основных трендов покупательского спроса на рынке городского жилья — переориентация интересов с количественных характеристик на качественные и, как следствие, повышенное внимание к небольшим квартирам в домах достаточно высокого ранга. "Покупатели подобных площадей не хотят жертвовать комфортом, поэтому скорее предпочитают приобрести небольшую квартиру в доме бизнес-класса, чем жилье большей площади, но в доме более низкого уровня, где, соответственно, и другой уровень социального окружения,— говорит руководитель департамента городской недвижимости компании HomeHunter Татьяна Вакуленко.— Бизнес-класс объединяет людей с одним уровнем доходов, кроме того, дает преимущество пользования дополнительными опциями, в числе которых инфраструктурная составляющая, охраняемая территория, что обеспечивает более высокий уровень безопасности и комфортности проживания, чем в домах экономкласса. Безусловно, это и хорошее местоположение, и транспортная доступность, и хорошее качество строительства и инженерных коммуникаций".

Под небольшими квартирами в бизнес-классе понимаются площади, соответствующие принятым в типовых домах. То есть однокомнатные квартиры площадью от 35 до 45 кв. м, двухкомнатные от 50 до 60, трехкомнатные от 65 до 80, четырехкомнатные площадью 80-90 кв. м. "Спрос на такие квартиры в домах бизнес-класса держится на довольно высоком уровне: они раскупаются в первую очередь,— рассказывает управляющий партнер компании "Миэль-Новостройки" Оксана Каарма.— Однако, как и в других сегментах, спрос здесь превышает предложение: маленькие квартиры в проектах бизнес-класса на сегодняшний день редкость".

Маленькие квартиры в качественных домах — редкость настолько большая, что некоторые аналитики в большом массиве статистической информации их попросту не замечают. "Таких квартир не бывает,— категорично заявляет руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Современные монолитные, монолитно-кирпичные и монолитно-панельные дома строятся по современным планам и имеют, как правило, свободную планировку. Количество комнат, а также их площади в таких домах зависят от того, где и какие стены будут установлены. Однокомнатные квартиры в таких домах имеют площадь не меньше 50 кв. м, двухкомнатные — от 70 кв. м, трехкомнатные — от 100 кв. м".

В отличие от аналитиков практики, которые внимательно следят не только за усредненной ситуацией на рынке, но и за каждым отдельным проектом, маленькие квартиры замечают и закономерности их расположения — тоже.

"В последнее время на рынке московской недвижимости существует тенденция: чем восточнее и южнее находятся новые проекты, тем больше вероятность найти маленькую по площади квартиру. Чем западнее и северо-западнее, тем, соответственно, вероятность меньше,— делится своими наблюдениями директор по маркетингу группы компания "Конти" Юрий Синяев.— Причина в том, что на западе и северо-западе Москвы спросом пользуются квартиры большей площади, что объясняется престижностью этих районов и большими финансовыми возможностями тех, кто собирается приобрести там жилье".

Нагрузка на метр

Действительно, небольшие квартиры на юге и востоке Москвы встречаются чаще — как в уже реализуемых проектах, так и в тех, к строительству которых только собираются приступить. В качестве примера последних можно привести проект "Полуостров Крым", который "Оргстройинвест" реализует в ЮАО на месте сносимых пятиэтажек. В доме по индивидуальному проекту, строительство которого начнется весной следующего года, сразу после сноса хрущевок, предусмотрены однокомнатные квартиры площадью 40-42 кв. м, двухкомнатные площадью 50-60 кв. м и трехкомнатные площадью примерно 80 кв. м. "Это сопоставимо с площадью квартир в типовых домах, например серии П44-Т,— говорит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.— По опыту прошлых продаж мы знаем, что покупательский интерес к таким площадям очень велик. Если эти тенденции сохранятся, то небольшие квартиры мы включим и в последующие индивидуальные проекты нашего "Полуострова Крым"".

Из уже строящихся объектов, в которых предусмотрены небольшие квартиры, можно вспомнить, например, ЖК "Московские окна", который возводится неподалеку от Терлецкого лесопарка в ВАО (застройщик — "NBM-Стройсервис"). Здесь площадь однокомнатных квартир начинается от 43 кв. м, а если не считать балкона, то останется и вовсе 38 с небольшим. Любопытно, что в том же комплексе имеется и двухуровневая квартира, площадь которой лишь чуть-чуть не дотягивает до 500 кв. м. Еще один строящийся в том же округе комплекс — "Лосиный остров" (девелопер — "Дон-строй"), где предусмотрены квартиры площадью от 48 кв. м. Как объясняют в компании, покупательский интерес к небольшим квартирам они заметили достаточно давно, поэтому включают такие площади практически во все свои проекты вне зависимости от их территориального расположения. Более того, самые маленькие из их квартир (43 кв. м) находятся отнюдь не на востоке Москвы, а на границе Северо-Западного и Центрального административных округов. Речь идет о ЖК "Дом на Беговой". Квартиры небольшой площади встречаются и в другом престижном округе — ЗАО. Так, в расположенном по соседству с Поклонной горой ЖК "Аврора" есть квартиры площадью 48 кв. м. А пальму первенства удерживает, пожалуй, строгинский ЖК "Лазурный блюз" (проект ведет компания "Сити — XXI век"), где в самых маленьких квартирах всего 39 кв. м. Так что при желании найти в Москве небольшие квартиры можно. Хотя их доля в общем количестве предложений очень невелика.

Так почему же, несмотря на большой интерес покупателей, девелоперы не спешат массово включать в проекты бизнес-класса жилье небольших площадей? Одно из объяснения этого приводит Юрий Синяев из "Конти": "Девелоперу нерентабельно строить подобные квартиры, поскольку при строительстве маленьких квартир общий выход продаваемых площадей будет существенно ниже, чем при строительстве больших площадей. Данный фактор способствует удорожанию проекта, себестоимость квадратного метра в домах с маленькими квартирами возрастает на 5-15%". Впрочем, с этим утверждением можно поспорить. "В домах как с большими, так и с маленькими квартирами можно выдержать одинаковую пропорцию между продаваемыми площадями и площадями общего пользования,— говорит Светлана Третьякова.— В наших проектах доля последних будет составлять около 35%. Поэтому себестоимость строительства не слишком возрастет".

А если и возрастет, то с лихвой покроется разницей в цене продажи: квадратный метр в квартирах небольших площадей традиционно дороже, чем в больших. Так, по данным ГК Vesco, сегодня маленькие квартиры в "Доме на Беговой" продаются по $5,3-5,7 тыс. за 1 кв. м, тогда как большие квартиры в том же комплексе — по $4,5-5 тыс. А например, в ЖК "Аврора" разница в цене квадратного метра достигает $1,4 тыс. (небольшие квартиры по $6-6,7 тыс. за 1 кв. м, большие — по $5,3-5,5 тыс.). Поэтому основную причину небольшого количества малогабаритных квартир в домах бизнес-класса, наверное, надо искать в другом. "Наличие малогабаритных квартир в проекте объясняется стремлением девелоперов за счет этого привлечь еще большее число покупателей,— говорит Оксана Каарма.— Однако, несмотря на устойчивый спрос, девелоперы не спешат его удовлетворять. Это связано с тем, что переизбыток малогабаритных квартир может понизить класс объекта". Пока еще действительно может. Но чем выше будет покупательский интерес к небольшим квартирам в домах бизнес-класса, тем меньше сомнений будет оставаться у девелоперов. Это лишь вопрос времени — процесс оптимизации жилых площадей уже начался.

Наталия Павлова-Каткова