25 октября ЦБ в пресс-релизе осудил рекламную кампанию фирм, бизнес которых связан с покупкой недвижимости за рубежом. Народ забеспокоился — мол, нельзя теперь, а то отберут. Да ничего подобного! Напротив, недвижимость за кордоном — вещь приятная, полезная и вполне возможная.
Все содрогнулись. А собственно почему?
Стремлению россиян получить в собственность нечто устойчивое, в виде, например, недвижимости за рубежом российское правительство противопоставляет не менее сильное стремление — не допустить вывоза капитала из страны. Но с бегством капитала правительство борется не столько экономическими, сколько административными мерами, поскольку сделать инвестиции в российские предприятия и объекты недвижимости надежными — задача весьма непростая; гораздо проще издать закон, запрещающий вложения в иностранные.
Недавно ЦБ России распространил сообщение, в котором напомнил об обязательности регистрации всех сделок по купле--продажи недвижимости, открытию офшорных компаний, счетов в иностранных банках. Согласно сообщению, желающие приобрести дом за рубежом должны предварительно получить лицензию на такую покупку. И вовсе сенсационно выглядела та часть сообщения ЦБ, где говорилось, что покупки без лицензии будут признаваться незаконными, а купленные объекты будут отчуждаться в пользу государства. И этого мало: лица, осуществляющие перевод капитала за рубеж без лицензии ЦБ, могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Так ли серьезны угрозы ЦБ? Эксперты Ъ пришли к мнению, что документ сей имеет скорее характер напоминания и предупреждения — чтобы народ не слишком зарывался.
А ситуация с иностранной недвижимостью выглядит вот как.
Российское законодательство, считают в консультационной фирме F. D. A Limited, отнюдь не запрещает владение объектами за рубежом (как и офшорами, и счетами в иностранных банках). Покупайте сколько хотите. Запрет касается именно вывоза капитала из страны. Нельзя с мешком долларов переходить через границу (если нет справки о покупке валюты из уполномоченного ЦБ коммерческого банка), нельзя переводить средства со своего счета в России в иное государство, нельзя, наконец, переводить деньги и со счетов фирм — кроме тех случаев, когда они переводятся под импортные контракты.
Так что не подпадают под эти ограничения ни покупки недвижимости, сделанные, скажем, российскими артистами или спортсменами, так как эти люди тратили деньги, заработанные за рубежом. Ничего не грозит тем предпринимателям, кто использовал для приобретениях заграничных объектов средства, легально вывезенные за рубеж или легально там заработанные.
Иными словами частным инвесторам, желающим купить иностранную недвижимость, волноваться не стоит. Из тех же, кто уже купил недвижимость, в худшее положение попали те, кто переводил деньги за рубеж со счетов в российских банках с целевым назначением "покупка недвижимости" (если вдруг такие были). Но и они вряд ли лишатся собственности, поскольку российский суд не сможет в принудительном порядке заставить гражданина расторгнуть сделку, которая была заключена на территории другого государства. А на помощь страны, в которой находится объект, российские власти могут надеяться только в том случае, если докажут криминальное происхождение капитала (к примеру, наркобизнес). Впрочем, это совсем другая история. И уж совсем не стоит волноваться тем, кто приобрел иностранную недвижимость до 9 октября 1992 г., то есть до выхода закона о валютном регулировании, поскольку законы в РФ обратной силы не имеют.
Но если с существующими владельцами иностранной недвижимости сделать ничего не удастся, на кого же было рассчитано сообщение ЦБ? — Правильно, на тех, кто ее еще не купил.
И еще, конечно, на риэлтерские фирмы. Именно то обстоятельство, что риэлтеры активно предлагали иностранную недвижимость в прессе и прочих средствах массовой информации. Но риэлтеры — не продавцы недвижимости, они не принимают участия в финансовой стороне сделки. Они оказывают консультационные услуги, сводят клиентов с фирмами-продавцами и организуют туристические поездки, чтобы покупатели имели возможность ознакомиться с объектами. А такая деятельность не подлежит лицензированию и уж конечно не противозаконна.
Зарубежная недвижимость пользуется у российских граждан вполне понятным уважением. Ведь квартира в Париже или дом на Кипре — не только способ вложения денег, они и место проведения отпуска и деловых встреч, они могут стать убежищем в том случае, если необходимо будет (возникнут проблемы на родине) срочно куда-нибудь уехать. Иностранная недвижимость, таким образом, представляется многим как запасной аэродром, где, приземлившись, можно будет начать новую жизнь не с нуля — страховой полис, как известно, лучше приобретать до наступления несчастного случая. Владение иностранной недвижимостью представляет собой, наконец, и источник дохода.
Однако возможности коммерческого использования недвижимости, получение статуса резидента или гражданства для ее владельцев, решение проблем налоговых и легализации капитала сильно различаются в разных странах. Нужно помнить, что, с одной стороны, каждая страна предоставляет свои, уникальные возможности, а с другой — что законодательство в области недвижимости всюду в мире очень сложно и часто представляет серьезную проблему даже для местных граждан.
Ни одна журнальная статья, разумеется, не может дать полного понимания проблем и возможностей, связанных с инвестициями за рубеж. Ъ решил ограничиться некоей ознакомительной экскурсией по тем европейским странам (Америка — разговор особый), которые, судя по разговорам с риэлтерами, вызывают наибольший интерес у российских граждан.
Кипр — страна для России
В ближайшие месяц--два Кипр, уже ставший для русских центром притяжения — это и офшорная зона, и морской курорт, — может стать еще более привлекательным. Причина тут в том, что в сентябре подписано и теперь вступает в полную силу правительственное соглашение о безвизовом режиме обмена между странами. "В полную" — в том смысле, что этот непривычный режим (Украина — не в счет)
будет, наконец-то, воспринят на российской границе: как рассказали корреспонденту Ъ в одной из туристических фирм, киприоты наших без виз уже пускают, просто наши пограничники пока опасаются выпускать (впрочем, прецеденты были — людей выпускали под "подписку о непредъявлении претензий в случае депортации").
Так что уже в ближайшее время любой россиянин сможет в любой момент купить в кассе билет, сесть в самолет и через три с половиной часа оказаться на берегу Средиземного моря. Остров Афродиты становятся таким же доступным, как Крым. Ни более, ни менее.
Это, безусловно, подогреет традиционный интерес к Кипру — как к курортной и офшорной зоне. В первом массовом наплыве на Кипр российских туристов в начале 1990-х преобладали именно предприниматели, сочетавшие приятное с полезным. О тех туристах у киприотов остались самые теплые воспоминания. Российские бизнесмены, любящие погулять на широкую (в сравнении, например, с прижимистыми англичанами — по данным кипрских социологических исследований, средний англичанин за время отдыха тратит $1000-1200, а русский — $1900-2700) ногу и оставляющие немалые суммы в различных увеселительных заведениях, принимались киприотами "на ура".
За последние два года контингент российских визитеров на остров существенно расширился — за счет представителей среднего класса, для которых Кипр — один из самых дешевых, но приличных курортов, где к тому же практически все говорят по-английски. И если в 1993 г. Кипр посетило 10 тыс. российских туристов, то в нынешнем, по прогнозам, их число возрастет до 50 тыс. человек. Ожидается, что к концу века около полумиллиона русских за сезон будут отдыхать на побережье Средиземного моря, а Кипр займет место Крыма как главного российского курорта.
Первым реагировали российский туристический бизнес и кипрская сфера обслуживания. Первый активно расширяют свою деятельность: если раньше работа турагентств состояла из визовой поддержки, оформления авиабилетов и бронирования мест в отелях, то теперь спектр услуг включает экскурсии и развлечения. Вторая — срочно печатает на русском языке ресторанные меню и заставляет учить русский язык персонал отелей, магазинов, ресторанов.
Быстро сработали и транспортники. Авиакомпания "Корсар" после полугода регулярных чартерных рейсов в быстро развивающийся курортный центр Пафос переходит на еженедельные рейсовые полеты. Введение регулярных рейсов на Кипр выглядит для компании вполне оправданным: они рассчитаны на появившийся класс людей, которые могут себе позволить летать на Кипр раз в месяц на выходные (напомним: лету всего 3,5 часа) и отправлять туда свою семью на каникулы и праздники.
Заметим, что такие поездки становятся особенно интересными, если иметь на Кипре квартиру или дом. Эдакую дачу, только в очень дальнем Подмосковье.
Заметили это, кстати, не только мы.
Второй дом — почему бы не на Кипре? Развитие в России бизнеса, связанного с продажей кипрской недвижимости, не случайно и напрямую связано с развитием офшоров и туризма. По оценкам российской фирмы "ЮниФьючер", каждый десятый из посетивших Кипр туристов интересуется покупкой недвижимости, а 2% из приезжающих имеют к этому устойчивую мотивацию. Однако пока основные покупатели — это владельцы офшорных компаний. Они вынуждены только по долгу службы несколько раз в году бывать на острове. Для деловых визитов, а заодно и для отдыха они и покупают недвижимость — преимущественно виллы или квартиры.
В отличие от российской недвижимости, вложения в недвижимость кипрскую с юридической точки зрения абсолютно не рискованны — законодательство Кипра предусматривает полную защиту частной собственности, и недвижимости в особенности.
Больше того, владение недвижимостью на Кипре имеет и еще ряд прелестей. Во-первых, купив дом на Кипре, можно сразу вернуть часть денег, получив кредит под его залог. Кредит выдается на сумму до 70% от стоимости объекта под 4-8% годовых. Правда, получение такого кредита доступно отнюдь не любому. Президент Московской центральной биржи недвижимости Александр Савенко отметил, что приоритет имеют те клиенты, с которыми у банка-заимодавца устойчивые отношения.
Во-вторых, владелец объекта недвижимости на Кипре получает многократную визу на шесть месяцев, которая продлевается автоматически. При желании можно получить и вид на жительство.
В-третьих, в период отсутствия владельца недвижимость может быть сдана в аренду и приносить дополнительный доход. Однако не стоит забывать, что иностранцу сдача в аренду его недвижимости разрешена лишь в том случае, если этот вид деятельности не является для него основным на Кипре. То есть фирма, занимающаяся, допустим, авиаперевозками и имеющая виллу для своих нужд, может совершенно официально периодически сдавать ее в аренду, так как это явно побочный доход. Впрочем, на практике запрет на сдачу в аренду недвижимости иностранцами обходится довольно легко: арендующие представляются гостями, приехавшими пожить у своих друзей, а договор аренды составляется и остается в России.
Как рассказал г-н Савенко, процесс покупки недвижимости на Кипре имеет ряд тонкостей, поэтому при подготовке сделки купли--продажи необходимо привлечение местных юристов. Самое удивительное (и до боли родное) здесь то, что сделки обычно оформляются не по реальной цене. Конечно, разница между ценой, указанной в договоре, и реальной не столь значительна, как в Москве, составляет не более 10%, но сам факт весьма красноречив. При оформлении сделок купли-продажи недвижимости или при получении разрешения на строительство необходимо получить ряд документов. В частности, иностранцу разрешение на покупку, допустим, квартиры может выдать только совет министров Кипра (что ж поделаешь, маленькая страна). Эта процедура теоретически продлиться и 9 месяцев, но на практике у фирм — продавцов недвижимости на это уходит не более двух. Видимо, неучтенные деньги идут на ускорение процессов оформления. Кстати, оплата происходит в любой форме: вполне допустима передача сотен тысяч долларов наличными продавцу.
Необходимо знать и об ограничениях на владение и использование недвижимости иностранцами. Иностранец не может владеть более чем одним объектом в стране и должен использовать этот объект только для удовлетворения личных потребностей. Весьма ограничены возможности иностранцев в смысле владения нежилой недвижимостью — отелями, офисами, магазинами (подробнее об этом — ниже).
И, наконец, следует иметь в виду особенности налогообложения кипрской недвижимости: налог на собственность не слишком высок (а если недвижимость стоит менее $200 тысяч, он просто символичен), а вот налоги за оформление и выдачу свидетельств о собственности доходят до 8% от стоимости покупки, и платит их покупатель.
Кроме покупки готовой недвижимости существует возможность вложить средства в строительство. Тогда вилла или мезонет может обойтись дешевле процентов на двадцать. Но не это важно: кипрские строительные фирмы предлагают весьма льготные условия оплаты. Распространена следующая схема: при подписании договора о
строительстве виллы или мезонета сразу выплачивается треть стоимости, в процессе строительства (это всего три--четыре месяца, если проект согласован с властями) — еще треть. Оставшаяся треть выплачивается по частям в течении 2-5 лет под 9% годовых по остатку.
Иностранец имеет право приобрести на Кипре и землю, но использовать он ее должен опять-таки только для удовлетворения личных потребностей. Существуют и ограничения по размерам земельного участка, находящегося в собственности у иностранца — он не должен превышать 2675 м2. Сказать, что сделка с покупкой земли, а затем строительством на ней здания дешевле простой покупки недвижимости, нельзя, может быть по-разному, поскольку существенны расходы на подвод инженерных сетей. Однако если строится не одно здание, а комплекс, выгодность операции возрастает. Следует еще отметить, что купить небольшой участок под строительство одного дома в уже развитом районе не так-то легко: застройщики предпочитают не продавать землю, а строить на ней что-то под конкретного заказчика.
Чем особенно привлекает россиян недвижимость на Кипре, так это ценами. К примеру, самую дешевую студию (однокомнатную квартиру) можно купить по цене $28-30 тыс. Средняя же цена квартир складывается на уровне $900 за 1 м2. Коттедж или мезонет стоит от $60 тыс. А приличная вилла с бассейном и участком земли — от $150 тыс.
Средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого качества на Кипре и в Москве ($, тыс.)
| Объекты | Кипр | Москва (Подмосковье) |
|---|---|---|
| Студии (однокомнатные квартиры), новые | 28-40 | 40-55 |
| Коттеджи | от 60 | от 90 |
| Престижные виллы | от 150 | от 200 |
| Престижная земля (за сотку) | 10-25 | 2-6 |
| Непрестижная земля (за сотку) | от 0,2 | от 0,2 |
Самым дорогим на Кипре считается курортный район Лимассола. Стоимость 1 м2 жилья доходит там до $2000. Но в таких развитых районах как Лимассол и Ларнака цены не имеют значительного потенциала роста. Наиболее перспективен с точки зрения роста стоимости объектов недвижимости является район Пафоса.
Но об инвестициях речь особая.
Если инвестировать, то в объекты туризма и в правильном месте. Корреспондент Ъ встретился с Майклом Лептосом, президентом крупнейшей кипрской строительного концерна, включающего в себя более 15 фирм. Возглавляемая им The Leptos Group является сейчас вторым после кипрского правительства работодателем на острове, а создана была эта империя менее чем за 15 лет. С точки зрения возможных российских инвестиций в кипрскую недвижимость интересным будет узнать историю становления бизнеса г-на Лептоса.
Пожалуй, одной из важнейших дат в истории Кипра является 1974 год. Тогда в вооруженном конфликте на острове турецкие войска захватили северную половину Кипра — для защиты интересов турок-киприотов. Произошло массовое переселение народов: греков — с севера на юг, турок — в обратном направлении. Бежали, навсегда бросая дома, имущество. Одним из таких переселенцев был Майкл Лептос, владевший строительным бизнесом на севере острова. Проработав несколько лет за границей — в Иордании, Греции — он в 1980 году вернулся на Кипр, где по дешевке купил значительные земельные участки в Пафосе (некогда столице Кипра, а тогда обычной рыбацкой деревне). Цель, которую поставил перед собой г-н Лептос, многим казалась сумасшедшей: превратить этот забытый богом уголок в туристический центр.
К чему эта история? А вот к чему. Сейчас Пафос — одно из популярнейших мест отдыха туристов (русских в частности), быстро развивающийся район. В большей степени нас интересует последнее, так как деятельность компании The Leptos Group — классический образец работы застройщика. Фирма-застройщик в отличие от просто строительной компании участвует в проектах средствами. Она ищет территории, наиболее перспективные с экономической точки зрения, покупает земельные участки, осуществляет на них строительство каких-то объектов (жилье, офисы, магазины), а затем либо продает построенное, либо эксплуатирует самостоятельно.
Наиболее сложное в деятельности застройщика — выбор правильного объекта для долгосрочных вложений, и здесь The Leptos Group явно угадала. Последние три--четыре года стоимость недвижимости в районе Пафоса стабильно растет — примерно на 10% в год. Побережье здесь покрылось сетью отелей, заполняемость которых в летние месяцы достигает 95%.
Получать прибыль от гостиничного бизнеса Кипра могут и россияне. Правда, иностранец не имеет права взять и просто построить отель — законодательство Кипра это запрещает. Если же желание строить и владеть крупной нежилой недвижимостью у иностранца велико, то он должен организовать совместное предприятие, где контрольный пакет будет находиться у кипрской стороны. Такое предприятие, естественно, не будет офшором, а значит будет облагаться кипрскими налогами по полной программе. Запрет на покупку иностранцами отелей преследует простую цель — не дать скупить страну. Поэтому все отели на острове принадлежат
кипрским гражданам.
Возможность получить прибыль от эксплуатации отеля связана и с покупкой акций. The Leptos Group начинает программу по продаже в России акций своего 5-звездочного отеля Coral Beach, считающегося в Пафосе лучшим. Как рассказал Сергей Потапов, президент российской фирмы "ЮниФьючер", дилера акций отеля в этой программе, номинал акции — 1 кипрский фунт (примерно $2,2-2,3), а продаваться они будут пакетами не менее чем по 1000. Средства, полученные от продажи, пойдут на строительство второй очереди отеля. Кроме дивидендов (предполагается, что инвестиции во вторую очередь окупятся через 4-5 лет) владельцы акций смогут воспользоваться скидками при проживании в отеле. Это особенно интересно для российских турагентств, так как владелец пакета из более чем 50 тысяч акций получит в летние месяцы скидку 50%, а в зимний сезон — до 75%.
Весьма эффективными выглядят инвестиции на Кипр для крупных российских фирм. Такие компании тратят большие средства на организацию отдыха для своих сотрудников. Ориентируясь на такие организации — банки, крупные предприятия газовой и нефтяной промышленности, и начинает программу российская компания "Балчуг Девелопмент". Программа предполагает строительство на заказ комплексов, состоящих из жилых апартаментов с минимальной инфраструктурой, расположенных вокруг открытого бассейна. Такие комплексы характерны для застройки Кипра и весьма удобны для проживания. Владение таким комплексом на берегу Средиземного моря позволит фирме-покупателю решить проблему отдыха сотрудников и одновременно получить в собственность ликвидную недвижимость со всеми описанными выше преимуществами.
Строительство не отеля, а именно жилого комплекса позволяет обойти ограничения на владение и использование иностранцами нежилой недвижимости. А чтобы обойти ограничения и на владение жильем (напомним, на Кипре иностранец может иметь только одну квартиру) российская фирма — покупатель должна будет оформить объекты на различных сотрудников. На практике же такой комплекс будет представлять так называемый отель-апартаменты, в котором отдельные квартиры и мезонеты сдаются в аренду, и существует общая для этих апартаментов служба по управлению ими. По мнению коммерческого директора "Балчуг Девелопмент" Елены Масловой, такой ведомственный туризм весьма выгоден для российских организаций, так как инвестиции может окупиться в течение буквально пары лет.
Куда ж ты денешься с подводной лодки? Визитная карточка Кипра — практически полное отсутствие преступности: нет даже мелких нарушений закона. Тишь, гладь да Божья благодать. Интересно предположить, как может отразиться на этой идиллии приток туристов из России.
У многих русских — в особенности у тех, кто ни разу не был на Кипре — первая реакция на отмену виз такова: Россия поглотит все и установит свои порядки. Однако вряд ли это произойдет. На небольшом острове весьма мощная полиция. И она не только великолепно оснащена, но и имеет немалый опыт, полученный, в частности, в ходе конфликтов с турками-киприотами. Кроме того, полиции весьма активно помогают местные жители, поэтому на разбирательство случающихся инцидентов уходят считанные часы. Так было и в одном из немногих случаев, когда в криминальном плане проявили себя выходцы из бывшего Союза: несколько кавказцев даже не успели по-нормальному расставить "крыши" над потенциальными жертвами, как были арестованы. А незадачливые рэкетиры успели провести на Кипре всего три дня.
Да и вообще Кипр, конечно, не масштаб даже по сравнению с Москвой. И говорят там не по-русски, а по-английски. поэтому даже русские бандиты выглядят на Острове Афродиты как овечки. Они просто отдыхают, что еще там делать?
Там, где недвижимость только дорожает
Безусловный интерес российских инвесторов привлекают те страны, что обеспечивают стабильный рост стоимости купленной недвижимости. Нельзя назвать справедливым мнение, например, о том, что европейская недвижимость всегда растет в цене — разные бывают период. В странах третьего мира цены значительно падают в моменты путчей и переворотов, в Европе же основной фактор конъюнктуры этого рынка — общеэкономическая ситуация. Во времена экономических спадов цены на недвижимость в целом падают, во время оживления экономики, напротив того — растут. Последнее значительное падение цен на недвижимость в Европе было в начале 1990-х годов и к 1993 году закончилось. Сейчас цены в большинстве европейских стран растут — по крайней мере в том же темпе, что и инфляция.
Однако есть в Европе такие страны, где цены растут или по крайней мере не падают вне зависимости от экономической конъюнктуры. Вложения в недвижимость этих государств, а это, насколько мы выяснили, — Швейцария, Монако, Мальта — интересны в плане "чистого инвестмента": перепродав объект через какое-то время после покупки можно получить прибыль.
Положение, когда цены не падают, а только растут, обычно связано с серьезными ограничениями на новое строительство в престижных районах, что вызывает естественное превышение спроса над предложением. Это может сопровождаться и рядом других причин, как то: безналоговый режим (Монако) или же явная недооцененность (Мальта). Поэтому в каждом конкретном случае ситуация весьма оригинальна.
Мальта
Прежде чем сказать о причинах устойчивого роста цен на недвижимость на Мальте — несколько слов о стране. Это небольшой остров в центре Средиземного моря между Италией (до нее 100 км) и Тунисом. Входит в десятку мировых морских курортов, в год ее посещает более миллиона туристов.
Весьма дешевая по сравнению с Европой жизнь (на 30-50%
дешевле, чем во Франции или Англии) долгое время сочетались с невысокими ценами на недвижимость. Однако в 1980-е годы отставание в стоимости жилья стало сокращаться. Особенно это коснулось шикарных вилл — они подорожали за последние годы почти вдвое. На 10-15% поднялись в стоимости менее дорогие отдельно стоящие здания. Однокомнатные квартиры (студии) стоят сейчас $25-35 тысяч, апартаменты с двумя спальнями (около 100 м2 общей площади) --от $50 тысяч, в престижных районах цена на них может доходить до $150 тысяч. Приличные особняки мирового стандарта (с тремя спальнями) — $150-300 тысяч.
Увеличение цен на недвижимость стало следствием роста популярности Мальты — с одной стороны, как курорта, а с другой — как офшорной зоны. Мальта, заметим, — офшор для состоятельных клиентов. Регистрационный сбор при создании офшора составляет немалые $3000, примерно столько же стоят ежегодные сборы, велика плата и за секретарские услуги.
Но все же главная причина того, что мальтийская недвижимость в последние годы только растет в цене, по мнению представителей компании Pentos, — серьезные ограничения на новое строительство. Получить земельный участок под застройку — дело очень трудное, ибо мальтийцы считают, что дальнейшее строительство на острове несет в себе угрозу самобытности ландшафта. И серьезный спрос на объекты недвижимости при ограниченном, фиксированном предложении приводит к росту цен.
Пристрастие Мальты к состоятельным клиентам выражается и в том, что иностранец не имеет права купить объект, стоящий менее $55 тысяч. Иными словами, студии иностранец купить не может.
Другое ограничение определяет, что иностранец не вправе купить более одного объекта недвижимости. Причем в отличии от Кипра невозможно оформить второй, допустим, дом на членов семьи: одна семья — один дом. Впрочем, такого рода ограничения — на количество приобретаемых иностранцами объектов — достаточно распространены в небольших государствах, где власти хотят сохранить контроль за недвижимостью.
Налога на недвижимость на Мальте нет, это плюс. Зато есть налог на сделки с нею, и он очень велик — 17,5%. Этот налог оплачивает покупатель, так что в действительности нижняя граница стоимость объекта недвижимости, который имеет право купить иностранец, еще на шестую часть больше.
Высокий налог на сделки определяет невозможность использования мальтийской недвижимости как объекта для краткосрочных спекуляций и поощряет долгосрочные инвестиции. Эксплуатационные расходы не так велики — в среднем до тысячи долларов в год.
Весьма интересно проходит сам процесс купли-продажи. По словам сотрудников консультационной фирмы "МиКо", начинается все с того, что покупатель и владелец понравившегося покупателю дома подписывают предварительное соглашение. Обе (!) стороны вносят по задатку в сумме 10% от суммы договора на специальный депозит. На совершение сделки необходимо получение Министерства финансов Мальты. С этим проблем обычно не возникает, но процедура занимает месяц--два. Если за это время покупатель или продавец пересмотрит первоначальное намерение, задаток достается его контрагенту. Если же нет, то продавцу возвращается задаток, покупатель доплачивает оставшуюся сумму, и сделка регистрируется нотариусом.
Под залог объекта недвижимости в мальтийских банках можно получить кредит. Кредит выдается на 5-10 лет под 9 и менее процентов годовых, но залоговая сумма весьма невелика — максимум 25% стоимости недвижимости. Существуют схемы получения кредита от иностранных банков. Сумма залога может тогда увеличиться до 80%, однако значительно вырастет и процент по закладной.
Владение мальтийской недвижимостью открывает возможности получить статус постоянного резидента — и это может быть очень полезно. Сейчас для человека с видом на жительство на Мальте процедура получения виз в европейские государства — простая формальность, однако даже это не так важно, как то, что Мальта — ассоциированный член Европейского Сообщества, подала заявку на вступление в эту организацию. И если через несколько лет заявка будет одобрена (мальтийцы не сомневаются в этом), то россияне с видом на жительство на Мальте станут почти гражданами Европы — во всяком случае в части свободы перемещения через границы.
Получение статуса постоянного резидента не становится автоматическим следствием факта покупки недвижимости — необходимо еще доказать свою финансовую состоятельность. Состоятельный человек по-мальтийски — это либо тот, чей совокупный годовой доход составляет $28 тысяч (этот факт надо подтвердить справкой из банка или фирмы), либо тот, чей совокупный капитал — не менее $415 тысяч (здесь в зачет пойдет и недвижимость, купленная на Мальте).
Статус временного резидента может быть полезен вот по какой причине. Иностранцы-резиденты платят только налог на ввоз капитала в 15% от ввозимой суммы, но ежегодно не менее $3 тысяч. Чтобы поддерживать статус резидента, достаточно всего один день в году быть на острове. Возникает следующая схема: можно оставаться гражданином России, находится здесь менее полугода (допустим, 180 дней) и приезжать на один день в году на Мальту. При выполнении одновременно этих несложных условий человек не является постоянным резидентом России и является постоянным резидентом Мальты, а значит, и платить налоги он будет мальтийские, то есть 15%.
Швейцария
Среди всех стран, представляющих интерес с точки зрения покупки недвижимости, с наибольшими сложностями при ее приобретении иностранец столкнется, пожалуй, в Швейцарии. Законы этой страны по отношению к иностранцам, покупающим объекты недвижимости, предельно суровы. Интересно, что даже у самих швейцарцев существуют квоты на
приобретение объектов недвижимости, поэтому лишь 18% швейцарцев — собственники того жилья, в котором живут, остальные же — арендаторы.
На иностранцев распространяется целый ряд ограничений на покупку и владение недвижимостью. Граждане иностранных государств могут покупать недвижимость лишь в трех из 26 швейцарских кантонов — Фрибуре, Во и Валэ. Один иностранец имеет право приобрести лишь один объект общей площадью не более 200 м2. Ограничен и размер покупаемого вместе с объектом земельного участка — не более 15 соток. В Швейцарии существуют также и ограничения на проживание в приобретенном жилье. Иностранец может получить визу 1 раз в полгода и лишь на три месяца, то есть владение объектом недвижимости дает право проживания в стране не дольше чем 6 месяцев в году.
Далеко не везде можно купить целый дом — в хороших местах вам с трудом удастся найти даже квартиру. Существенное отличие Швейцарии от других стран состоит в том, что люди в этой стране крайне неохотно расстаются с недвижимостью. Поэтому продажи недвижимости здесь крайне редки, купить можно почти исключительно новые объекты.
В течение XX века в Швейцарии ни разу не было зафиксировано снижения цен на недвижимость (даже тогда, когда в Лондоне и Париже они падали в 2-3 раз). Цены устойчиво растут примерно на 5-7% в год. Подавляющее большинство объектов отличает в таком прекрасном состоянии, что трудно желать чего-то лучшего: вместе с покупкой квартиры вы приобретаете еще и некую инфраструктуру, обязательными элементами которой являются гараж или паркинг, оборудованная вплоть до мелочей кухня, камин в гостиной, батареи с регулируемой температурой и еще много приятных мелочей. По качеству с домами в Швейцарии сравнимы лишь дома в карликовом государстве Монако (о нем речь впереди).
Инвестиции затруднены еще и потому, что в Швейцарии запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объект недвижимости по более высокой цене до истечения пройдет двух лет с момента покупки. Впрочем, ничто не мешает перепродать купленную недвижимость через два года и получить гарантированную прибыль. И тем не менее таких случаев в реальности происходит очень мало — даже если изначально недвижимость покупалась со спекулятивными целями.
Объяснить это можно, наверное, только одной причиной — чем больше что-то недоступно, тем больше хочется это иметь. Видимо, огромные трудности, которые приходится преодолеть иностранцу на пути к швейцарской недвижимости, заставляют его ценить купленный объект настолько, что перепродажа его кажется уже немыслимой. Известны случаи, когда особо удачные покупки через год возрастали в цене процентов эдак на 25, что может расцениваться как очень и очень выгодные инвестиции. И тем не менее счастливые обладатели этой недвижимости так и находили в себе сил с ней расстаться.
Процедура оформления покупки занимает около трех месяцев. Покупатель сразу вносит 10% от стоимости объекта на его резервацию, после чего начинается двойная проверка его личности — на местном и федеральном уровнях. Впрочем, бояться этого не стоит — проверяется лишь наличие у покупателя объектов в этой стране (поскольку можно владеть лишь одним) и его благонадежность. Если человек ни разу не нарушал законодательства Швейцарии, он вполне может надеяться на то, что будет признан благонадежным. Через два с половиной месяца после начала процедуры оформления нужно внести оставшиеся 90% от стоимости объекта, а еще через две недели недвижимость становится его собственностью. Нотариальный сбор составляет от 2,5 до 5% от стоимости объекта.
Вероятность получения ипотечного кредита для иностранцев весьма мала, и особенно она мала, когда дело касается российских граждан. Если же удастся получить кредит, то его наиболее вероятные условия — 50% от стоимости объекта на срок до 20 лет по 6-8% годовых при ежемесячном погашении. Но особенно рассчитывать на это не стоит.
По данным московского представительства компании F. D. A. Limited, средний уровень цен на готовую жилую недвижимость колеблется от 3,5 до 5,5 тыс. франков за 1 м2. Однако эту цену можно значительно снизить, если приобрести квартиру или дом на этапе строительства. Тогда недвижимость обойдется дешевле процентов на 10-20 — в зависимости от степени готовности объекта. Приобретение жилья на этапе строительства интересно и тем, что можно выбрать отделку и кухонную мебель.
Интересные возможности появляются у инвесторов при сдаче приобретенной недвижимости в аренду. Этот вид бизнеса может приносить до 6% годовых от стоимости объекта — без учета налогов. Налог на прибыль составляет здесь 25%, а налог на имущество — 1,5%, так что чистыми выходит 3% в год.
Однако и здесь избежать ограничений не удастся. Официально иностранцы могут сдавать в аренду свою недвижимость не более чем на 8 месяцев в году. Остальное время вы должны проживать в ней сами. И лучше не стоит пытаться обмануть закон и увеличить срок аренды — с контролем в Швейцарии все в порядке. А законы этой страны по отношению к иностранцам, напомним, суровы. Если обнаружится, что иностранец не проживает в купленном доме, а сдает его круглый год в аренду, санкции могут быть очень жесткими — вплоть до лишения недвижимости. Кроме того, единожды нарушив закон, вы вряд ли сможете въехать в Швейцарию снова — разве что по поддельным документам.
Но во всех существующих ограничениях и санкциях есть свои прелести. Отчасти благодаря им Швейцария была и остается одной из самых безопасных стран мира. Здесь законопослушный гражданин застрахован практически от любых неприятностей. В общем, страна наилучшим образом подходит для
интеллигентной богатой публики.
Монако
Это государство площадью всего 19 га, как ни странно, — признанный мировой центр инвестиций в недвижимость. Здесь она очень дорога, может быть, самая дорогая в мире. По данным московского представительства компании F. D. A. Limited, цены на приличные апартаменты начинается от $10 тыс. за 1 м2, а сами объекты здесь, так же как в Швейцарии, никогда не падали в цене. Студия общей площадью 19 м2 сегодня может стоить 1,2 млн французских франков, а двухкомнатные апартаменты общей площадью 110 м2 — около 5,3 млн французских франков. Так что покупка недвижимости в Монако — очень дорогое удовольствие.
Впрочем, высокий уровень цен вполне компенсируется качеством объектов, а также отсутствием налогов и платы за коммунальные услуги. В Монако вам не придется платить налоги ни при перепродаже недвижимости, ни при ее наследовании, не облагаются налогом даже доходы, полученные от сдачи в аренду помещений. А доход от сдачи в аренду жилой недвижимости можно получить просто фантастический — до 20% в год. Правда, найти арендатора на столь длительный срок будет весьма трудно, так что большую часть года недвижимость все же будет пустовать.
Монако — не офшорная зона, но там очень мягок налоговый и инвестиционный климат. Нет ограничений на приобретение и сдачу в аренду недвижимости, на вывоз как наличного, так и безналичного капитала. Множество льгот, которые получают компании, инвестирующие в местную экономику, создает чрезвычайно выгодные условия для ведения бизнеса в Монако. Налоги на прибыль составляют 10-12%, причем существуют широкие возможности для снижения их законными способами.
Покупка квартир и паркингов относится к числу наиболее выгодных и наименее рискованных инвестиций, поскольку стабильность роста цен на жилье и землю здесь можно сравнить только с надежностью банков в Швейцарии. Конечно, выгодно вкладывать деньги и в строительство, но это потребует инвестирования очень крупных сумм в короткое время.
Визовый режим осуществляется через французское посольство, а для получения вида на жительство достаточно владеть объектом недвижимости. Что касается людей пожилых, то они могут получить вид на жительство и без недвижимости. Им нужно просто показать, что они не собираются вести своего бизнеса, а хотят просто пожить в свое удовольствие.
Испания: политика открытых дверей
Пожалуй, для россиян лишь Испания может сравниться по популярности с Кипром — и как курорт, и как место вложения в недвижимость. Эта страна, используя отличные природные условия, сумела создать и приятный инвестиционный климат: в частности, для иностранцев нет ограничений ни по количеству покупаемых объектов, ни по их использованию.
Привлекает иностранных покупателей и дешевизна недвижимости в Испании. Частично меблированная студия в 30-50 м от моря обойдется всего в $25-35 тысяч. Такие цены объясняются тем, что это недорогая страна. Испания довольно тяжело пережила присоединение к Европейскому Союзу, сейчас там продолжается переходный период, сопровождающийся снижением курса песеты. Однако именно такой момент, когда цены находятся если не в нижней точке, то рядом, и выглядит наиболее привлекательным для инвесторов с твердой валютой. Это уже оценили тысячи европейцев, купивших дома и апартаменты на побережье.
Для россиян приобретение недвижимость в Испании может быть весьма полезным шагом. Человек, купивший, к примеру, апартаменты, получает карту нерезидента. Этот документ позволяет проживать в Испании до 10 месяцев в год, не давая, правда, права работать по найму, и обеспечивает беспроблемное получение въездной визы в страну.
Интересны возможности, открывающиеся на следующем этапе натурализации — по получении вида на жительство. Статус резидента дает право работы в стране, но главное — он дает права безвизового перемещения внутри Европы, так как Испания — член Европейского Союза. Учитывая сложности с получением вида на жительство в других странах, возможности осуществления такого шага в Испании очень важна.
Чтобы долго не ожидать получения вида на жительство, обычно пользуются услугами посреднических фирм. По данным фирмы "ЮниФьючер", получение вида на жительство стоит от $12 тысяч на одного человека и от $20 тысяч на семью. Вся процедура занимает три месяца, но следует заметить, что оформление вида на жительство — процесс непростой, поэтому посредника надо выбрать грамотно.
Наиболее известные и популярные у инвесторов испанские курортные районы — Коста Бланка и Коста дель Соль — совершенно различны. Первый — развивающаяся, только застраивающаяся зона, второй — элитарная, уже сложившаяся. Соответственно разными могут быть и цели инвестиций в эти районы.
В Коста Бланка можно вложить средства в строительство. Хорошая земля для застройки — ограниченный ресурс, а в этом районе еще реально построить виллу прямо на берегу моря. Виллы стоят здесь от $120 тысяч до $1 млн, но как считают специалисты, эти цены далеко не предельны, так как зона не сформирована до конца. Говоря о перспективах развития Коста Бланка, главный менеджер компании "Биско" (представительство трех испанских строительных компаний) Александр Тетюхин отметил, что значительного роста цен на объекты недвижимости в этом районе следует ожидать через 5-7 лет, когда основные массивы земли будут застроены.
Наиболее типичные условия, предлагаемые испанскими строительными фирмами, таковы. Строящийся дом обойдется, в принципе, по цене готовой недвижимости в этом районе — $800-1000 за 1 м2, что весьма недорого. Однако оплата происходит не
сразу, как в случае с готовым объектом, а поэтапно: при подписании контракта вносится только 10-20% полной суммы, а основная часть — в несколькими выплатами до окончания строительства (на весь процесс обычно уходит 6-9 месяцев).
Испанское законодательство позволяет иностранцам получать доходы от коммерческого использования недвижимости, а сдача вилл или апартаментов в аренду способна приносить до 10% от стоимости объекта в год. Под залог недвижимости можно получить кредит на сумму до 50% от стоимости объекта под 7-9% годовых. Впрочем, иностранцу воспользоваться этой возможностью без посредника весьма нелегко.
В Марбелье, основном курорте зоны Коста дель Соль, цены на недвижимость значительно выше. Это и понятно: ведь в отличии от Коста Бланка, курорта для среднего класса, это район проживания мировой элиты — нефтяных магнатов, звезд Голливуда и так далее. На типовые объекты цены здесь минимум в полтора--два раза выше, в то время как стоимость уникальных шикарных вилл с большими участками земли оценивается в десятки миллионов долларов. Однако освоение Коста дель Соль российскими покупателями все же идет. По данным маркетинговой службы компании "ЮниФьючер", за пять месяцев — начиная с мая этого года — россиянами было приобретено в Марбелье 8 объектов недвижимости по ценам от $250 тысяч до $1,5 млн.
Весьма перспективной схемой вложений в Испании могут быть, по мнению Александра Тетюхина, и инвестиции в предприятия перерабатывающей промышленности. При покупке акций небольшого заводика появляется возможность получения товаров практически по себестоимости. В условиях кризиса успех в решающей степени зависит от сбыта продукции. В то же время при высоком спросе в России на испанские строительные материалы, обувь, продовольствие реализация дешевого (а многие виды ресурсов здесь очень недороги), но качественного товара не составит труда. Таким образом испанское предприятие получает канал сбыта, а российская сторона — весьма дешевую продукцию. А в отдельных случаях возможно выгодна и покупка небольшого производства целиком.
Финляндия — ближе всех
Интерес наших соотечественников к Финляндии вполне понятен и удивления не вызывает — из стран со стабильной экономикой она к нам ближе всего. Сюда легко можно добраться даже на машине из Санкт-Петербурга или Москвы. А с открытием в 1996 г. границ между странами ЕС Финляндия станет одним из самых удобных плацдармов для выезда в любую страну, входящую в Союз. Кроме того, Финляндия легко доступна для инвестиций — здесь не существует ограничений на количество приобретаемых недвижимых объектов.
Сейчас Финляндия начинает приходить в себя после экономического спада, приключившегося в связи с распадом бывшего СССР. Однако быстрого роста цен на недвижимость здесь еще долгое время не предвидится, поскольку существует серьезная конкуренция между строительными компаниями, многие из которых потеряли свою клиентуру на российском рынке. И тем не менее покупка недвижимости в Финляндии, несомненно, представляет интерес — как с политической, так и с экономической точек зрения.
Как считают специалисты московского представительства компании F. D. A. Limited, среди в общем-то недорогой финской недвижимости высокими ценами выделяются районы Хельсинки и Ванатау. Особый интерес вызывает финские жилища у жителей Петербурга. Недостаток в регионе готовых коттеджей европейского класса вызывает устойчивый спрос на недвижимость в близлежащей Финляндии. Еще одним фактором, этому способствующим, по-видимому, служит желание иметь нечто на черный день. Так что закономерной выглядит активность местных риэлтерских компаний, предоставляющих услуги по покупке недвижимости за рубежом. Первые фирмы, предложившие услуги по организации покупки домов и квартир в Финляндии, заявили о себе в начале этого года. Однако ими, чаще всего, оказывались финские компании, эпизодически дававшие рекламные объявления в местной прессе.
В течение весны и лета этого года несколько местных риэлтерских фирм включили в перечень стандартного набора квартир и домов данные о цене предложений в соседней стране. Весной же были зафиксированы первые сделки. В августе цена 1 м2 стандартной квартиры в центре Хельсинки составляла $1800-1900, в 2,5-4 раза выше цены жилья европейского класса в центре Санкт-Петербурга. Было проведено несколько сделок с квартирами в Хельсинки, но наибольший интерес для российских покупателей представляют коттеджи в курортной зоне Финского залива неподалеку от границы с Россией.
Цена 1-2-этажных коттеджей с участками земли в приграничной зоне (1,5-2 часа от Санкт-Петербурга) колеблется в пределах $50-120 тыс. Менеджеры питерского объединения "Горжилье" отмечают трехкратное увеличение спроса в Санкт-Петербурге на подобные объекты. Причина этого заключается, повторим, в том, что спрос на элитное коттеджное жилье в регионе остается не удовлетворенным, а цены предложений весьма высоки — коттедж европейского уровня (внутренняя отделка, коммуникации и проч.) в Ленинградской области стоит не менее $60 тыс. Кроме того, финские коттеджи, выполненные чаще всего из дерева, имеют полностью оборудованную кухню, кондиционеры, несколько ванных комнат, террасы и всегда — телефон. Часто дома реализуются с полной обстановкой.
Агентства используют несколько схем продажи финской недвижимости. Некоторые риэлтеры держат своих сотрудников в Финляндии, занимающихся подбором вариантов и организацией сделки, другие пользуются услугами финских агентств. Но в обоих случаях первичный подбор объекта происходит в России. После чего покупателю оформляется либо виза, либо туристическая путевка. Оплата и оформление сделки проходит в Финляндии, что занимает как правило не более часа.
Иногда покупатель коттеджа использует его лишь несколько месяцев в году, а остальное время при помощи той же фирмы-посредника сдает в аренду. В таком случае затраты владельца могут окупиться в течение 7-10 лет. В принципе вполне реальной для иностранца выглядит схема приобретения земли и строительства на ней своего дома, но такие случаи редки, поскольку земли в частном владении очень мало.
Визовый режим позволяет находиться в Финляндии 4 месяца в году, существует годовая многоразовая виза с 6 въездами на 2 недели и виза на 1 месяц для проведения отпуска. Срок оформления покупки займет 2-3 месяца. Гербовой сбор составляет 6%. Налоги на недвижимость невысоки — 1,2% от стоимости объекта в год. В принципе под купленную в Финляндии недвижимость может быть получен кредит в размере 70-80% от стоимости объекта под 8-11% годовых, однако фирмы-посредники берутся содействовать лишь в организации переговоров с местными банками, не гарантируя получение подобного кредита. Комиссионные при сделках с финской недвижимостью составляют 4-7% от суммы сделки.
Франция — Париж и Лазурный берег
Во Франции есть два места, куда просто мистически тянет наших соотечественников — Париж и Лазурный берег. Впрочем, это стремление не лишено оснований — с точки зрения инвестиций в недвижимость эти территории весьма перспективны.
Что касается Парижа, то здесь инвестиции представляют интерес в связи с создавшейся на рынке недвижимости
специфической ситуацией. В этом году затяжное падение цен на недвижимость, начавшееся в 1981 году, наконец прекратилось. Со слов сотрудников московского представительства компании F. D. A. Limited, жилье в Париже стоит сегодня примерно втрое меньше, чем два года назад; в ближайшие месяцы ожидается рост цен на него. За прошедшие месяцы этого года в среднем 1 м2 подорожал на 1% и стал стоить в среднем 19 тыс. французских франков — от 15 тыс. в самых дешевых кварталах до 30 тыс. в самых дорогих.
Увеличилось и количество сделок, но главный для инвестора вопрос: насколько долговременна наметившаяся тенденция — остается в силе. Уже в III квартале нынешнего года темпы роста количества сделок вновь сократились, а рост цен замедлился. В целом на парижском рынке жилья царит пессимизм, и судьба нынешнего оживления вызывает большие сомнения. Большинство участников рынка считает, что оживление было в определенной степени искусственным, было связано с активизацией социальных фондов, занимающихся жильем "для бедных". Однако некоторые верят в длительность подъема и могут на этом крупно выиграть.
В общем, как быть с Парижем — решать самому инвестора. Можно попробовать рискнуть и сыграть на повышение цен. Правда, парижские частные инвесторы, покупающие несколько квартир с целью последующей сдачи в аренду, пока не слишком верят в подъем. Они интересуются сейчас дешевым жильем. Банковские кредиты теперь получить сложнее, поэтому они избегают жилья с ценой 1 м2 более 23 тыс. франков в черте города и 22 тыс. в пригороде. Покупатели отдельных домов тоже стремятся, чтобы они были подешевле, а значит, и поменьше: ранее наиболее типичная цена на них колебалась от 1,5 до 3 млн франков, теперь же — от 1,1 до 1,8 млн.
Есть еще один фактор, который снижает активность жилищных инвесторов, — плата за наем квартиры. В Париже она всегда быстро поднималась, намного опережая инфляцию, но в прошлом году ситуация изменилась, и арендная плата выросла всего на 3,3%. Если так пойдет и дальше, покупка жилья с целью сдачи в аренду станет малоприбыльным делом, и инвесторы вложат средства во что-нибудь другое.
Перспективы инвесторов на побережье более радужны — курорт есть курорт, цены просто должны расти. Интерес для инвесторов могут составить самые разные объекты — от обычной квартиры до роскошной виллы или замка, а перспективность вложений с целью последующей перепродажи объектов недвижимости увеличивается с приближением к морю (следует помнить, что 2 км от моря — это уже далеко). Кстати, если покупать недвижимость не для перепродажи, а с целью сдачи в аренду, то для этого лучше всего подойдут небольшие и недорогие объекты на значительном расстоянии от берега. Большой интерес к такой недвижимости проявляют летом студенты-каникуляры, а в учебный сезон — студенты университета Ниццы.
На Лазурном побережье сделки совершаются наиболее часто — в среднем недвижимость меняет своего владельца раз в 5-7 лет. Цены же на квартиры на побережье в среднем пока ниже парижских — качественное жилье можно приобрести по цене $3-4 тыс. за 1 м2. Но как считают в компании "ЛогоВАЗ-недвижимость", стоимость 1 м2 высококачественных квартир в Ницце или Каннах может доходить и до $5-6 тыс. Вообще же на побережье недвижимость очень разнообразна, значителен и разброс цен. Стоимость виллы может колебаться от $200 тыс. до $30 млн.
Франция — страна достаточно либеральная, и потому владение объектом недвижимости дает собственнику значительные права. Иностранец, купивший недвижимость во Франции, получает статус "иностранного резидента" и постоянную въездную визу. Хотя официально проживать в своей недвижимости разрешено 6 месяцев в году, как и в Швейцарии, однако на практике все оказывается значительно проще. Французское посольство выдает визы сроком на 3 месяца, так что реально вы можете жить во Франции если не подряд, то хоть целый год — за исключением четырех дней в году, которые придется потратить на поездку в Москву для продления визы. А за получением вида на жительство лучше обращаться через 2 года — шансов будет больше.
Объектов можно купить сколько хочешь, а время сдачи их в аренду не ограничено. Налог на прибыль составит 33%, а налог на имущество — менее 1% от стоимости объекта.
Великобритания
Прежде всего для российских предпринимателей в Англии интересен, конечно же, Лондон. Это признанный мировой деловой центр, поэтому владение там жильем весьма полезно. Владение английской недвижимостью дает право на многоразовую въездную визу, а вот с видом на жительство дело обстоит туго. Англичане весьма неохотно выдают такой документ и ставят столько препятствий, что лучше процесса даже и не начинать.
Однако сегодня у покупателей английской недвижимости есть и другие перспективы — большинство британских риэлтеров предсказывают, что цены на недвижимость в Соединенном Королевстве в ближайшие месяцы будут расти, правда, не слишком быстро. Цены на недвижимость в Англии сейчас находятся в наиболее низкой точке после начала их падения в конце 1980-х и сейчас, по мнению английских экспертов, начинают оживать. В целом по стране предвидится в ближайшие время их рост на 5-10% в год. Цены на дорогое жилье будут расти несколько быстрее.
Одна из причин депрессии рынка недвижимости, по весьма распространенной версии, была связана с существовавшим во времена правления Тэтчер порядком выдачи ипотечных кредитов под покупку жилья, согласно которому кредит мог получить любой англичанин. При этом размер первоначального взноса был весьма незначителен — от 5 до 25% от стоимости дома.
В результате такой политики роскошные дома и квартиры приобретали люди, не способные вернуть кредит и нести расходы по содержанию недвижимости. Многие из них перезакладывали недвижимость в ипотечные банки под 50-70% от ее стоимости, после чего переставали производить выплаты по кредиту. Недвижимость оказалась в собственности этих банков, причем в массовых количествах. И банки были вынуждены быстро ее продавать, чтобы вернуть невозвращенные средства. Поэтому на рынке в ограниченный период времени появилось множество объектов недвижимости, и банки были вынуждены снижать цены, чтобы продать их побыстрее. Эти процессы и стали основной причиной начавшегося в 1988 году снижения цен и последовавшей за этим депрессии на рынке недвижимости. По данным лондонского института статистических исследований, цены на английскую недвижимость сейчас в среднем на 25% ниже, чем в 1988 году, когда начался спад на рынке. А наиболее шикарные дома понизились в цене на 50%.
Австрия, Германия, Швеция
Для осуществления инвестиций в другой стране весьма важным является оценка того, насколько расположено это государства к иностранцам. Именно по этому критерию Австрия, Германия и Швеция, по мнению большинства риэлтеров, торгующих иностранной недвижимостью, являются теми странами, где россияне приобретают недвижимость весьма неохотно.
Германия, в общем-то, дорогая страна. В крупных городах, таких как Мюнхен, Кельн, Берлин, примитивное жилье в рабочих районах стоит от $1000 за 1 м2 площади квартиры, а более приличные апартаменты — от $2000. Цены же на квартиры или коттеджи в курортных районах типа Баден-Баден начинаются от $3000 за 1 м2. Это, конечно, весьма дорого. Поэтому и сами немцы активно покупают жилье для отдыха в южных странах — и подешевле.
Можно, конечно, и германскую недвижимость приобрести подешевле, но тогда надо ее покупать либо в небольших городках, либо в Восточной Германии (где она значительно недооценена — $800-1500 за 1 м2), к тому же такие объекты менее ликвидны при их последующей перепродаже.
Но в основном инвесторов отталкивают не цены, а отношение к иностранцам в Германии. Даже в правительственных докладах указывается, что иностранные граждане в Германии, независимо от их финансовых возможностей, очень часто могут рассчитывать только на "определенный" вид квартир. И без дополнительной расшифровки понятно, что эти квартиры расположены не в самых престижных районах. А некоторые объявления квартирных маклеров включают в себя пункт "только для граждан Германии".
Вполне понятно, что в такой атмосфере мало найдется желающих обзавестись в Германии собственностью. А покупают ее только те россияне, кто имеют серьезный бизнес в Германии, хотя и они предпочитают аренду. Именно поэтому продажей германской недвижимости в России риэлтерские фирмы практически не занимаются.
Таково же отношение к иностранцам и в Швеции. А кроме того, приобретение объекта недвижимости в этой стране не дает никаких прав на получение хоть какой-нибудь визы. То есть, покупайте, конечно, но не факт, что вы увидите свою недвижимость хотя бы еще раз.
А в Австрии вообще сложилось особое отношение к русским. Это связано с тем, что за Австрией закрепилась слава места, где отмываются деньги из России. И хотя сейчас это далеко не так — с ужесточением финансовых правил в Австрии интерес к ней в смысле легализации капитала (и не только российского) значительно упал, — австрийцы к русским относятся явно с предубеждением. На покупателей недвижимости из России смотрят как на потенциальных неблагонадежных, что естественно не располагает к ее приобретению. Отталкивающим фактором служит и запрет на приобретение иностранцами вилл в наиболее престижных горных районах страны.
Алексей Ъ-Щукин, Елена Ъ-Новомлинская