«Выйти из бизнеса красиво не удастся»

Иркутский рынок жилищного строительства находится в стагнации — к такому выводу вчера пришли участники круглого стола, организованного в рамках проходящей в городе Ярмарки недвижимости. Причин у стагнации две — ужесточение кредитной политики банков, из-за которой жители Иркутска стали меньше пользоваться ипотекой, и приход новых игроков на строительный рынок, в результате которого более чем в два раза увеличилось предложение жилья. Из-за этого объем продаж у всех игроков рынка упал на 30–50%. Строители ожидают, что ситуация на рынке улучшится не ранее 2010 года, когда реальные доходы населения вновь начнут расти.

Вчера иркутские строители и риэлтеры на круглом столе в Сибэкпоцентре обсудили ситуацию на региональном рынке недвижимости. Как уже писал „Ъ“, проблемы на нем начались еще в мае-июне, то есть до наступления мирового финансового кризиса. Представитель «Монолитстроя» подсчитал для „Ъ“: в 2007 году в Иркутске реально жилье строили 10–15 компаний, но в 2008-м их количество увеличилось в два раза — на рынок в основном пришли застройщики из других отраслей, к примеру, из золотодобычи или торговли ГСМ. Из-за этого предложение жилья в Иркутске увеличилось почти в два раза. Во втором квартале 2007 года на продажу в Иркутске было выставлено 150 тыс. кв.м жилья, а во втором квартале 2008-го — 280 тыс. кв.м, сообщил вчера представитель «Востсибстроя» (занимает первое место по объемам строительства жилья в городе. — „Ъ“) Алексей Зайцев. Этим летом участники строительного рынка признавались, что если в марте они продавали по десять новых квартир в месяц, то в июле-августе — по одной.

Ипотечный рынок замер позже — в октябре, когда банки увеличили ставки и вместо 10% от первоначального взноса стали требовать не менее 30%. Представители банка «Уралсиб» вчера сообщили, что если до наступления финансового кризиса он выдавал ипотечные кредиты по ставке 10,5%, то сейчас это 17%. Как следствие, количество желающих получить квартиру по ипотеке снизилось более чем на 50%, пояснил „Ъ“ один из банкиров.

Из-за падения спроса строители были вынуждены снизить цены на жилье. Представитель «Востсибстроя» говорит, что цена квадратного метра в новостройках снизилась на 4% — до 47 тыс. руб., а гендиректор «Нового города» (второе место на рынке.— „Ъ“) Александр Битаров утверждает, что коррекция составила 10–12%. В итоге, по его словам, сейчас разброс цен на квадратный метр в новом доме составляет от 35 тыс. до 45 тыс. руб. На рынке, правда, есть компании, которые предлагают жилье за 25 тыс. руб. за 1 кв.м. Господин Битаров говорит, что себестоимость жилья сейчас составляет 31 тыс. руб. «25 тыс. — это вопль умирающего в пустыне»,— полагает он, имея в виду то, что компания, продающая жилье по такой цене, находится на гране банкротства. С ним согласен и представитель «Монолитстроя», который добавляет, что рентабельность строительного бизнеса в Иркутске составляет около 30%. То есть продавать менее чем за 40 тыс. руб. за 1 кв.м никто не будет, говорит он.

Объем строительного рынка Иркутской области, по данным правительства региона, в 2007 году составил 44,5 млрд руб. По итогам прошлого года в регионе было введено 576 тыс. кв.м жилья, из которых не менее половины пришлось на Иркутск. Для приобретения жилья банки выдали в 2007 году 7 тыс. ипотечных кредитов на сумму 6,1 млрд руб. По итогам года в регионе было зарегистрировано 5,8 тыс. строительных организаций, совокупная прибыль которых составила 1,16 млрд руб. В 2008 году регион намеревается сдать в эксплуатацию 750 тыс. кв.м жилья. Несмотря на снижение цен, строители говорят, что их продажи упали на 30–50%. Из-за этого компании корректируют свои планы по строительству жилья. «Востсибстрой» намерен отложить сдачу 30 блок-секций, а «Новый город» не будет вводить около 20 тыс. кв.м жилья. Планы по введению 750 тыс. кв.м жилья участники круглого стола поставили под сомнение. Союз строителей Иркутской области полагает, что сейчас речь идет о сдаче не более чем 650 тыс. кв.м в 2008 году.

Кризис в отрасли, скорее всего, позволит выжить крупным игрокам. Недавно пришедшие на этот рынок компании уже предлагают купить «мэйджорам» свой бизнес, однако последние готовы его приобретать с дисконтом не менее 20%. «Выйти из бизнеса красиво и на „Мерседесе“ не удастся»,— сообщил вчера представитель «Востсибстроя».

Президент областного союза риэлтеров Михаил Грохольский полагает, что справиться со стагнацией на рынке недвижимости удастся не ранее 2010 года, когда улучшится благосостояние населения и, возможно, изменится кредитная политика банков. Директор управления корпоративных клиентов банка Станислав Карташов вчера пояснил, что последние четыре-пять лет уровень доходов населения ежегодно увеличивался на 15%, в третьем квартале этого года он фактически прекратился, в 2009 году, согласно прогнозам, рост составит 2–6%. С этими расчетами согласны и строители, по словам которых, до 2010 года региональный рынок недвижимости должен устояться. Однако к тому времени поменяется картина спроса на жилье. Если ранее потребитель покупал все квартиры, не обращая внимания на их характеристики, то к 2010 году он будет обязательно обращать внимание на этажность, планировку, оригинальность проекта и наличие городской инфраструктуры. Александр Битаров добавляет, что потребитель станет покупать квартиры со сдачей не позже, чем через полгода, а проекты, рассчитанные на сдачу через два года, будут менее интересными для потребителя.

Алексей Копылов