********************************************************
Начиная с октября инвестиционная обстановка стала быстро ухудшаться. Рост инфляции привел к увеличению издержек в сфере производства и повышению реальной нормы налогообложения
Реальная ставка налогообложения прибыли в настоящее время превышает номинальную более чем на 60%
Инфляция сильно осложнила реализацию капиталовложений за счет собственных источников. Инвестиции, запланированные летом в условиях низкой инфляции, испытывают дефицит оборотных средств. Решать эту проблему стоит именно сейчас, когда реальные ставки по кредитам невысоки.
Соотношение динамики курса доллара и инфляции привело в ноябре к обесценению валюты, что вывело реальную ставку по валютным кредитам в область отрицательных значений. Поэтому сейчас для финансирования инвестиционных проектов выгодны валютные кредиты.
*****************************************************
Инвестиционная обстановка: макроэкономический анализ
Неприятно вновь об этом говорить, но ситуация в очередной раз резко ухудшилась. Если за январь--сентябрь темпы падения инвестиций в производство в годовой оценке (к соответствующему периоду прошлого года) закрепились на уровне 26%, то октябрь добавил к ним еще два процентных пункта. И провал капитальных вложений в экономику за январь--октябрь достиг уже 28%.
Мало того. Приведенные темпы спада инвестиций сравнивались с аналогичными показателями 1993 года, а тогда обстановка была нестабильной — в осенне-зимние месяцы прошлого года темпы падения инвестиций тоже резко ускорились. Становится очевидным, что сокращение инвестиционного спроса за октябрь к "нормальной" базе оказалось бы куда весомей упомянутых двух процентных пунктов.
Подобный финал развития событий на инвестиционных рынках вполне закономерен — по многим причинам. Однако по порядку.
Инфляция в инвестиционной сфере. Динамика цен на инвестиции (оборудование, стройматериалы и подрядные работы) претерпела ряд неожиданных метаморфоз. На протяжении всего прошлого года и в начале этого цены на капитальные ресурсы устойчиво росли с более высоким темпом относительно цен на других рынках. Активная фаза строительного сезона изменила ситуацию — традиционный инвестиционный подъем был подавлен сильно выросшими ценами, и с мая капитальные вложения стали дорожать уже с темпом, все более уступающим динамике официальной инфляции.
Долго так продолжаться не могло, и в сентябре цены на инвестиции снова ускорили бег, истощая и без того скудные финансы инвесторов (см. табл. 1). И вместо традиционного осеннего роста инвестиционной активности на рынках капитальных ресурсов в конце III квартала спад спроса опять заметно ускорился. Этому способствовало и стремительное сокращение государственных инвестиционных расходов. Наконец, добавили масла в огонь и валютный кризис в октябре, и поэтапное повышение ставки рефинансирования, повлекшие за собой подорожание кредитов и сделавшие вложения в производство еще менее выгодными.
Ухудшение налоговой среды. Ускорение инфляции в октябре--ноябре заметно увеличило давление налогового пресса. В прошлых обзорах Ъ неоднократно писал об изменении характера налогообложения прибыли инвесторов под влиянием инфляции и в частности, о разрушающем воздействии инфляционного налога на собственные источники финансирования инвестиций. Суть проблемы, напомним, в том, что высокоинфляционная среда для производителей обесценивает амортизацию и, главное, резко увеличивает потребность в оборотных средства, компенсировать которую приходится из прибыли. Чем выше инфляция, тем сильнее дорожают оборотные средства, тем больше требуется расходовать прибыли, причем не для реинвестирования в развитие, а всего лишь для поддержания текущего производства.
Мы попытались количественно оценить влияние инфляции на изменение реального уровня налогообложения предприятий. Коротко о схеме расчетов. В них учтено два наиболее весомых фактора образования "инфляционной сверхприбыли" предприятий, подпадающей под налогообложение — заниженная оценка амортизационных затрат на воспроизводство основного капитала, а также — постоянная недооценка материальных затрат (топливо, сырье, материалы, покупные полуфабрикаты и др.) для функционирования производства.
Масштабности этих процессов не следует недооценивать: из-за длительности производственного цикла большинство предприятий постоянно находится в зоне действия эффекта инфляционной сверхприбыли, налогообложение которой подтачивает скудные финансы инвесторов и, естественно, подавляет склонность к инвестированию. И чем продолжительней производственный цикл, тем больше масштабы изъятия из прибыли оборотных средств и тем сильней давит налоговый пресс.
В таблице 1 приведены данные о динамике превышения реальной (с учетом инфляционного налога) ставки налогообложения прибыли над номинальной, используемые нами в качестве одного из индикаторов изменения инвестиционного климата. Хорошо видно, что снижающаяся траектория темпов инфляции вплоть до сентября способствовала быстрому снижению реального уровня налогообложения, открывая тем самым потенциальную возможность для высвобождения финансовых ресурсов предприятий на инвестиции в производство.
В последние месяцы этому способствовал еще один фактор — увеличивающееся расхождение между динамикой цен на потребляемые в промышленном производстве материально-технические ресурсы и готовую продукцию (см. график 1 и таблицу 1). Если до августа включительно они росли примерно одинаковыми темпами, то уже начиная с сентября потребляемые в производстве ресурсы стали дорожать стабильно медленнее отпускных цен на готовую продукцию: в сентябре — соответственно 104% и 107%, а в октябре — 108,4% и 111%. Такое развитие событий также обеспечивало предприятиям сравнительно большую свободу в использовании чистой прибыли на инвестиционные нужды.
Однако в октябре под давлением ускорившегося роста цен масштабы изъятия из прибыли оборотных средств предприятий снова возросли: реальная ставка налогообложения прибыли превысила номинальную (35%) почти на 45%, а ноябре, по предварительной оценке — на 62%. То есть формально неизменная (номинальная) налоговая ставка реально стала обходиться производству значительно дороже — по существу она стала эквивалентна 50-60-процентной номинальной ставке налогообложения прибыли. В этом масштабе экономических величин прибыльность действующего производства выглядит и вовсе неприглядно: например, фиксируемая статистикой рентабельность по промышленности (в среднем 17%) в действительности составляет лишь 10-11%.
Финансирование инвестиций за счет кредитов. Значительно усилившееся в октябре--ноябре инфляционная эрозия собственных средств инвесторов — лишь одна сторона медали. Другая состоит в том, что рост инфляционного налога одновременно резко ухудшил условия финансирования инвестиций в реальный сектор за счет другого источника — заемных средств. Это понятно, ведь нагрузка по обслуживанию привлекаемых на инвестиционные нужды кредитов в конечном счете ложится на финансовые результаты хозяйственной деятельности инвесторов.
Как неоднократно отмечалось в предыдущих обзорах, на протяжении последних месяцев реальная стоимость кредитных ресурсов устойчиво закрепилась в области положительных значений, на довольно высоком уровне, непривлекательном для инвестирования. Но сформировавшаяся ранее устойчивая тенденция снижения положительных значений реальной процентной ставки по инвестиционным кредитам давало надежду на постепенное повышение привлекательности долгосрочных вложений в реальный сектор.
В таблице 1 приведены среднемесячные данные, характеризующие изменение в 1994 году реального процента в привязке к ставке рефинансирования ЦБР и темпам роста оптовых цен промышленности. (Правда, следует принять во внимание, что принятая практика оценки реального процента по инвестиционным кредитам для анализа экономической целесообразности использования заемных средств на инвестиции не совсем корректна. Правильнее было бы определять реальный процент не в расчете на инфляцию, а в привязке к динамике финансовых источников обслуживания процентных платежей по инвестиционным кредитам, то есть к прибыли инвесторов. А ее динамика далеко не всегда строго следует в русле общего изменения цен.)
Не станем утверждать со всей категоричностью, но не исключено, что на рубеже конца лета — начала осени реальный процент по инвестиционным кредитам с учетом установившейся в этот период рефинансовой ставки (130%) вполне уже мог сместиться в область отрицательных значений. Чтобы убедиться в этом, достаточно снова обратиться к таблице 1: реальная стоимость заемных средств в названный период опустилась до 34-43% годовых. Чтобы сделать процент отрицательным и потому весьма приятным для инвесторов, достаточным, чтобы динамика реально располагаемых доходов инвесторов росла с темпом 3-4% в месяц. Именно в таких масштабах в тот период и происходило ослабление налогового давления (снижение реальной ставки налогообложения прибыли, способствующей росту доходов).
Правда, эта необычная ситуация большинством инвесторов скорей всего замечена не была. Во-первых, в силу своей кратковременности: месяц--другой — слишком короткий период для адекватной реакции весьма инерционного по своей природе инвестиционного спроса. Во-вторых, некоторое улучшение финансовых возможностей инвесторов далеко не означает, что они на практике реально могли переключить их на инвестиции в производство: слишком велик груз просроченной задолженности и прошлых финансовых обязательств, ведь приближался конец квартала — время очередных налоговых платежей.
К ноябрю ситуация начала меняться. Судя по предварительным данным, ранее устойчивая тенденция к снижению реальной стоимости заемных средств для инвестирования в прошлом месяце окончательно выдохлась. А еще раньше (в октябре), как отмечалось выше, в связи с ростом цен, снова возросло давление инфляционного налога на производителей, сопровождавшееся быстрым подорожанием капиталовложений (см. график 2). Наложение этих трех составляющих в октябре--ноябре спровоцировало новый виток ухудшения инвестиционного климата.
Инвестирование за счет валютных кредитов. Вплоть до середины текущего года соотношение динамики курса доллара и инфляции на внутреннем рынке способствовало обесценению валюты (в среднем на уровне 3-4% в месяц) и одновременно устойчиво удерживало реальную ставку по привлекаемым для инвестирования валютным кредитам в коридоре отрицательных значений (см. таблицу 1). Начиная с августа ситуация резко изменилась: с этого времени отрицательная валютная инфляция (то есть по-существу — снижение долларовых цен и рост покупательной способности валюты) вывела реальную ставку по инвестиционным валютным кредитам в область положительных значений, тем самым резко ухудшив условия своевременного возврата привлеченных заемных средств (таблица 1).
Даже в последние месяцы, несмотря на начавшееся снижение реальной процентной ставки по инвестиционным валютным кредитам, проблема их обслуживания для инвесторов остается по-прежнему весьма острой. С сентября, как было показано выше, резко увеличилась реальная норма налогообложения прибыли, которая препятствовала росту чистых доходов от продаж в меру роста цен и в конечном счете — устойчивому обслуживанию валютной задолженности по привлекаемым для инвестирования кредитам (см. таблицу 1).
Помесячный анализ текущей конъюнктуры безусловно полезен, однако объективную картину изменения условий инвестирования на основе валютной компоненты можно получить лишь при анализе продолжительных периодов, сравнимых со сроком, на который привлекаются заемные средства. Завершающийся год позволяет это сделать. Как показывает анализ истекших 11 месяцев, в текущем году условия привлечения валютных заемных средств для инвестирования в большинстве секторов промышленности складывались явно не в пользу инвесторов. С учетом среднемесячной динамики роста курса доллара (за январь--октябрь — на уровне свыше 9% в месяц) удержать реальную ставку процента по валютным кредитам в области отрицательных значений имели шанс только те проекты, номинальные доходы по которым на внутреннем рынке могли увеличиваться со средним темпом не ниже 11% в месяц.
Ясно, что при складывающихся в текущем году неблагоприятных условиях сбыта на рынке на это были способны лишь немногие инвестиционные проекты.
Индикаторы инвестиционного климата в 1994 году
| Месяцы | Ставка рефинансиро вания ЦБ (% годовых) | Реальная ставка процента в расчете на год* | Реальная ставка налогообложени я прибыли к номинальной (номинальная = 1) | Индекс цен на инвестиции | Индекс цен в промышленности | Изменение долларовых цен** | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| по рублевым кредитам | по валютным кредитам | на потребляемые сырье и материалы | на готовую продукцию | |||||
| январь | 210 | -15,1 | 72,3 | - | 1,25 | 1,19 | 1,19 | 0,96 |
| февраль | 210 | 15,5 | -72,6 | 2,49 | 1,17 | 1,13 | 1,16 | 1,08 |
| март | 210 | 81,8 | -27,7 | 1,74 | 1,09 | 1,10 | 1,10 | 1,04 |
| апрель | 205 | 77,3 | -41 | 2,09 | 1,21 | 1,10 | 1,10 | 1,05 |
| май | 200 | 108,4 | -7,4 | 1,85 | 1,06 | 1,09 | 1,07 | 1,02 |
| июнь | 170 | 68,5 | -27,4 | 1,58 | 1,05 | 1,08 | 1,08 | 1,04 |
| июль | 170 | 68,5 | -29,7 | 1,45 | 1,08 | 1,05 | 1,08 | 1,04 |
| август | 130 | 54,7 | 28,1 | 1,34 | 1,04 | 1,06 | 1,06 | 0,99 |
| сентябрь | 130 | 43 | 167,1 | 1,28 | 1,09 | 1,04 | 1,07 | 0,89 |
| октябрь | 170 | 34,2 | 83,7 | 1,45 | 1,10 | 1,08 | 1,11 | 0,95 |
| ноябрь*** | 180 | 54,5 | -33,2 | 1,62 | 1,10 | 1,09 | 1,11 | 1,05 |
*Реальная процентная ставка рассчитана: по рублевым кредитам — исходя из ставки рефинансирования ЦБ и темпов оптовых цен по промышленной продукции; по валютным кредитам — в привязке к эталонному валютному кредиту, привлекаемому на год под 20% годовых, а также к темпам валютной инфляции в России (с учетом динамики курса доллара и роста оптовых цен в промышленности).
**Темпы изменения долларовых цен на внутреннем рынке (валютная инфляция) рассчитаны исходя из динамики изменения курса доллара и роста оптовых цен в промышленности.
***Данные за ноябрь — предварительная оценка
Инвестиционный климат: микроэкономический анализ
Основными событиями, влиявшими на инвестиционный климат в ноябре, стали сохранение относительно высокой инфляции (по предварительной оценке — на октябрьском уровне), повышение ставки рефинансирования, отражающее подорожание финансовых ресурсов, а также — в последнюю неделю ноября — заметное замедление темпов роста курса доллара.
Увеличение инфляции. Напомним, изменение темпов инфляции оказывает на эффективность инвестиций неоднозначное воздействие. Отрицательные последствия этого уже рассматривались выше: это инфляция издержек, могущая привести к провалу даже самых эффективных проектов, увеличение так называемого инфляционного налога и рост потребности в оборотном капитале. Вот как это выглядит на практике.
Компания "ОГГО" известна в Петербурге сетью своих розничных магазинов. Добившись успехов в торговле, фирма начала диверсифицировать деятельность. В сферу ее интересов попали операции с недвижимостью, а кроме того, "ОГГО" решила заняться производством. Пробным шаром стал проект по организации производства каталитических обогревателей.
Основными потребителями такой продукции, по замыслу создателей, должны стать дачники (отопление садовых домиков), гаражные кооперативы (обогрев ремонтных зон и зон запуска двигателей машин в зимних условиях), строители (обогрев бытовок) и ларечники.
Каталитические обогреватели в сравнении с традиционными имеют целый ряд полезных особенностей: давая тепло за счет испускания в основном лучистой энергии, они, помимо нагрева, производят ионизацию воздуха. Лучистая энергия, обладая высокой проникающей способностью, позволяет нагревать материалы на большую глубину. Кроме того, каталитические обогреватели значительно более экологичны, чем горелки с открытым пламенем. Небольшие габариты установки позволяют использовать каталитические обогреватели для сушки стен в строительстве, а также в тепличном хозяйстве для выращивания овощей в самые лютые морозы (уже есть удачный опыт с зимним выращиванием помидоров в Мурманской области).
В настоящее время фирмой "ОГГО" разработана целая серия каталитических обогревателей различных модификаций и мощностей и выпущены первые 150 опытных образцов. Экспертами фирмы "Альт" был произведен расчет экономической и финансовой устойчивости проекта фирмы "ОГГО". Ориентировочная цена для расчетов была установлена на уровне 150 000 рублей.
Выяснилось, что проект оказывается эффективным лишь при уровне инфляции не больше 8,5% в месяц. Более высокая инфляция обостряет дефицит оборотных средств в точном соответствии с картиной, описанной выше. Единственная возможность спасти проект в сегодняшних условиях — увеличить оборачиваемость, в частности, за счет сокращения запасов в два раза. Если это удастся, срок окупаемости проекта составит 12 месяцев, внутренняя норма прибыли — 18,8%, чистая текущая стоимость — 1,5 млрд руб.
Рублевый кредит. Увеличение темпов инфляции привело к реальному удешевлению финансовых ресурсов, что положительно сказалось на показателях инвестиционных проектов, осуществляемых за счет кредитов.
Вот пример. Петербургская фирма "Инженерная ассоциация 'Ленстройинжсервис'", объединяющая специалистов в области строительства и промышленности строительных материалов организовала производство цементно-песчаной черепицы с полимерным покрытием. Этот материал широко производится и используется в Европе, однако приобретение зарубежного оборудования требует значительных средств. Поэтому решено было остановиться на отечественной технике, изготовленной бывшими предприятиями ВПК и, по оценке специалистов "Ленстройинжсервиса", мало чем уступающей импортному.
Экспертами фирмы "Альт" проект организации производства черепицы был проанализирован. Данные для расчета были взяты из информации, полученной от фирмы "Инженерная ассоциация 'Ленстройинжесервис'" с небольшой корректировкой.
В качестве рабочей силы "Ленстройинжсервис" решил использовать заключенных местной ИТК. Дело обычное, в бывшем СССР многие гигантские проекты осуществлены за счет дешевого труда зеков. Промышленность МВД в бывшем СССР входила в пятерку крупнейших по объему производства министерств. В Ленинграде заключенные выполняли заказы многих заводов: ЛОМО, "Позитрона", "Ленинца", "Металлического завода" и др. Однако в связи со спадом в отечественной промышленности бывшие заказчики прочно сели на мель и не могут обеспечить работой даже свой основной персонал, не то что вставших на путь исправления. В ИТК Петербурга и области сейчас содержится более 3000 неработающих зеков. Дешевизна рабочей силы и простаивающие производственные мощности привлекают к сотрудничеству с ИТК довольно много предпринимательских структур. Большинство фирм, работающих с ИТК, сотрудничают с зоной на условиях аренды: арендуя производственные площади и привлекая заключенных в качестве работников.
"Ленстройинжсервис" пошел еще дальше — организовал с ИТК совместное предприятие, которому колонией были предоставлены производственные площади и рабочая сила. Под закупку необходимого оборудования ИТК взяла кредит 45 000 000 рублей у Комитета по труду и занятости мэрии. Плата за кредит по договору составляла 150% годовых с выплатой кредита и процентов по нему через год, а в дальнейшем стоимость кредита удалось снизить до 70% годовых.
Как сообщили петербургские корреспонденты Ъ, сейчас аренда одного заключенного в ИТК обходится в пределах 65 000 рублей в месяц, но реально, по словам специалистов "Ленстройинжсервис", можно платить и еще меньше. Однако эксперты "Альта" полагали, что заключенный — тоже человек, поэтому средняя зарплата работника предприятия была взята на уровне средней по Петербургу, т. е. 250 000 рублей в месяц.
В условиях октября — при темпах инфляции 10-12% в месяц — внутренняя норма прибыли проекта составляет 105%, чистая текущая стоимость — 135 млн рублей. Возможности проекта по возврату кредита при заданных условиях ограничены номинальной ставкой 254%. Если же инфляция в ноябре реально оказалась более высокой (на уровне, скажем, в полтора раза выше), устойчивость проекта значительно возросла — в этих условиях он выдерживает номинальную ставку в 293% за счет реального удешевления рублевого кредита.
Увеличение ставки рефинансирования ЦБ. Впрочем, воздействие инфляции на удешевление финансовых ресурсов было в значительной степени компенсировано ростом номинальных ставок. Проявлением этого стало очередное увеличение ставки рефинансирования ЦБ. В отличие от темпа инфляции эта ставка не оказывает непосредственного влияния на эффективность инвестиций, выступая в качестве индикатора стоимости денежных ресурсов. Прямая зависимость между ставкой ЦБ и показателями эффективности проектов носит в основном методологический характер — эксперты Ъ избрали ставку рефинансирования ЦБ в качестве коэффициента дисконтирования. Смысл дисконтирования, напомним, заключается в учете того, что некоторая сумма денег сегодня имеет для субъекта гораздо большую ценность, чем та же сумма, но через год — по той простой причине, что за этот год деньги, пущенные в оборот, могут получить прибыль. Размер этой возможной прибыли и выступает в качестве дисконта.
Проиллюстрируем эффект роста ставки дисконтирования на примере проекта, осуществляемого инновационным центром МВТУ им. Баумана (этот центр создан для внедрения в производство университетских разработок). Раньше все разработки доводились до стадии образца, а образцы передавались для внедрения в специализированные (главным образом оборонные) КБ и НИИ. Резкое сокращение спроса на разработки военного назначения обнаружили, что хотя проектов у МВТУ множество, все они находятся на стадии полуфабрикатов и продать их невозможно. Инновационный же центр уже довел до внедрения целый ряд высокоэффективных разработок. Вот одна из них.
Строительный комплекс России испытывает огромную нужду в специальном оборудовании. Техника же предлагается в основном импортная, то есть дорогая. МВТУ вместе с Мосстройкомитетом осуществляет проект по организации производства строительных фасадных подвесных тележек. Отличаться тележки, сделанные при содействии МВТУ, будут тем, что смогут двигаться не только по вертикали, но и в сторону, на 25 м. Никаких перезакреплений не нужно, существующая конструкция усложняется незначительно, а соответственно, не намного возрастает ее стоимость.
Капитальные вложения по проекту запланированы на уровне $35000; пока инвестировано 60 млн руб. Плановый объем выпуска — 300 тележек по цене $1500 в год, себестоимость каждой — $1056. В сегодняшних условиях (ставка рефинансирования 180%, месячный темп инфляции — 10-12%) срок окупаемости проекта — 30 месяцев, чистая текущая стоимость — 48031 млн руб., рентабельность — 469%, внутренняя норма прибыли — 303,4%.
Если бы ставка рефинансирования осталась на уровне прошлого месяца (170%), срок окупаемости проекта практически не изменился бы (30 месяцев), другие показатели незначительно улучшились бы: чистая текущая стоимость — 55779 млн руб., рентабельность — 476%, внутренняя норма прибыли — 306%.
Еще раз подчеркнем: ставка рефинансирования не оказывает непосредственного влияния на эффективность проекта. Само повышение ставки рефинансирования с 170% до 180% не сказывается на уровне доходности проекта, а лишь предлагает инвестору еще раз оценить другие возможности вложения денег — не отдать ли их, например, в кредит (по ставке рефинансирования) вместо того, чтобы финансировать проекты. С ростом ставки ЦБ растет и привлекательность второго варианта, и когда ставка превысит внутреннюю норму прибыли проекта, деньги будут отданы именно в кредит. Поэтому изменения коэффициента дисконтирования следует увязывать прежде всего с реальной инфляционной картиной и ориентироваться при этом на величину внутренней нормы прибыли проекта.
Заметное замедление темпов роста курса доллара на фоне увеличивающихся темпов рублевой инфляции в конце ноября привели к реальному удешевлению американской валюты. Основным следствием этого стали проблемы с финансированием за счет собственных средств валютных проектов. Вот печальный пример.
АО "Ижевскстекло" строит завод по выпуску листового стекла. Планируется выпуск автомобильного, оконного, архитектурно-строительного, витринного, теплоотражающего (для теплиц) стекла — более 30 млн м2 в год. Технология позволяет выпускать стекло и бесцветное, и тонированное.
Соседние регионы (Татарстан, Чувашия, Пермская область и другие) не располагают собственными стекольными заводами, но обладают развитой стройиндустрией, так что можно предполагать уверенный сбыт большей части продукции: уже сформирован портфель заказов на 8 млн м2 оконного стекла. Рядом расположены крупные автозаводы — "Ижмаш", "КамАЗ", — готовые закупать автомобильное стекло. Имеются серьезные перспективы экспорта продукции в Турцию, Иран и Пакистан.
Строительство начато более двух лет назад, ввод в эксплуатацию первой линии запланирован на конец 1995 года, а выход на проектную мощность — в 1996 году. В строительство завода организаторы проекта уже вложили более $17 млн, для полного завершения работ планируется вложить еще $2 млн. Как показывает расчет, срок окупаемости проекта составляет 1,7 года, чистая текущая стоимость — 15 105 490 млн руб., рентабельность — 398%, внутренняя норма прибыли — 300%.
Однако замедление темпов роста доллара в октябре--ноябре и усиливающаяся инфляция сыграли с проектом злую шутку: оборотных средств стало не хватать. Как показывает расчет, кризис оборотных средств, когда показатели эффективности проекта приобретают отрицательные значения, возникает уже при уровне валютной инфляции около 3% в месяц, а к концу ноября, по нашим расчетам, она была уже выше. Сегодня руководство "Ижевскстекла" нуждается в валютном кредите на $5,5 млн. Если кредит получить удастся, проект может быть осуществлен в намеченные сроки и с запланированной эффективностью.
Валютный кредит. Так же, как и на рублевом рынке, инфляция доллара в конце ноября повысила привлекательность проектов, осуществляемых за счет валютных кредитов. Для примера рассмотрим еще один проект инновационного центра МВТУ им. Баумана, на этот раз в сфере лазерной технологии.
МВТУ долгое время вело работа по лазерной обработке материалов. Одним из результатов этой работы стал метод создания объемных изображений внутри стеклянного образца. Сегодня с использованием этого метода производятся сувениры, на которые большой спрос за рубежом. В частности, изображения русских церквей и памятников архитектуры в кубиках стекла поставляются в Японию, фирме "Русская деревня в Ниигата"; на днях подписан контракт на создание российско-сингапурского совместного предприятия по выпуску таких сувениров.
Немалым спросом пользуются и установки для производства подобных работ — до конца этого года планируется заключение контрактов на поставки оборудования на $40 тыс., а в следующем году — примерно на $300 тыс. В планах центра — создание филиалов за границей; в России будут разрабатываться рисунки и программное обеспечение для управления лазером.
Проект по созданию производства стеклянных сувениров с лазерным рисунком внутри предусматривает производство 360 партий по 60 сувениров. Продажная цена партии — $3480 при себестоимости $1392. Капитальные вложения составляют $325 тыс. Источники финансирования — акционерный капитал и валютный кредит. Расчет, проведенный специалистами Ъ по программе "Альт-инвест", показывает, что в условиях конца сентября (при ставке рефинансирования — 180% и темпах инфляции 12% в месяц) срок окупаемости составлял 30 месяцев, чистая текущая стоимость — 9339 млн руб., рентабельность инвестиций — 68%, внутренняя норма прибыли — 201%.
В условиях октября (ставка рефинансирования — 170%, ежемесячный темп инфляции — 11%) показатели проекта были хуже: срок окупаемости проекта — 3 года, чистая текущая стоимость — 6870 млн руб., рентабельность инвестиций — 51,9%, внутренняя норма прибыли — 191,8%.
Конъюнктура рынков строительных материалов
Обстановка в целом. В последние месяцы сохранялась относительно высокая насыщенность инвестиционного рынка строительными материалами — в результате рассогласованности в их производстве и спросе. Эта рассогласованность видна на примере первых двух месяцев осени. Несмотря на значительное сокращение инвестиционного спроса в сентябре--октябре (по отношению к августу — на 23-24%), предприятия стройиндустрии работали достаточно стабильно. К сентябрю производство цемента и сборных железобетонных изделий (по отношению к августу) сократилось лишь на 5%, так же снизился выпуск шифера, а производство стеновых материалов и строительного стекла даже увеличилось — соответственно на 7% и 30%.
Тенденция стабильной работы стройиндустрии проявила себя и в октябре: объемы производства в целом по промышленности строительных материалов по существу сохранились на уровне сентября, а выпуск основных видов материалов, прежде всего применяемых на заключительных стадиях строительства (оконное стекло, мягкая кровля, линолеум, плитки керамические глазурованные) даже несколько вырос.
В ноябре ситуация изменилась: предприятия стройиндустрии наконец-то в полной мере ощутили снижение спроса и ответили на него свертыванием производства. Правда, далеко не все. Анализ отдельных производств в регионах свидетельствует, что ряд предприятий либо в силу инерции, либо ориентируясь на уже заключенные договора, по-прежнему продолжали увеличивать выпуск своей продукции. Это должно в известной мере сгладить начавшийся сезонный спад в производстве.
Цемент. Производство цемента снизилось в октябре на 3%, а в ноябре, судя по предварительным данным, спад еще более ускорился. Сезонное сокращение спроса на цемент ощутили прежде всего предприятия депрессивных регионов с низким уровнем инвестиционной активности. В то же время практически осталось на уровне сентября (или снизилось на 1-3%) его производство в ведущих цементопроизводящих районах Европейской части. На долю перечисленных регионов приходится около половины общероссийского производства цемента.
Из общего фона выделялся ряд областей Урала и Сибири и Краснодарский край. На предприятиях Краснодарского края выпуск цемента в октябре увеличился почти в полтора раза; в Челябинской и Кемеровской областях соответственно — на 32% и на 7%, а в Красноярском крае — на 21%.
Лесоматериалы. В отличие от стройиндустрии деревообрабатывающая промышленность в октябре адекватно ответила на снижение спроса на ее продукцию. Этому отчасти способствовало практически полное свертывание с началом зимы работ в индивидуальном строительном секторе. Объем выпуска деловой древесины в октябре снизился на 9%, пиломатериалов — на 7%, особенно за счет Севера России (соответственно на 13% и 7%) и Красноярского края (на 43% и 25%).
Кровельные материалы. Хотя производство шифера в целом по стране в октябре и осталось на сентябрьском уровне, ряд ведущих предприятий в октябре резко сократили его. К примеру, в Саратовской области, где сосредоточено до 10% всех мощностей по производству шифера, объем выпуска шифера в сравнении с предшествующим месяцем разом упал на 28%, а Московской области — на 23%. Отчасти этот спад в октябре был сглажен увеличением выпуска на предприятиях других областей (производство шифера весьма рассредоточено), но они со сменой сезона вряд удержат стабильный уровень производства.
Не исключено, что грядущие перемены в потребительских предпочтениях инвесторов, главным образом населения, могут резко изменить ситуацию на рынке асбестоцементных плит. Дело — в резком подорожании конкурирующего с шифером оцинкованного листа (весьма популярного в индивидуальном строительстве — именно ему отдавалось предпочтение): в октябре цены на него выросли в биржевом секторе в 1,7 раза, в ноябре — еще на 11%. И теперь оцинкованный лист вполне может попасть в разряд недоступных рядовому потребителю — по цене.
Что касается мягкой кровли, то в октябре ее производство выросло на 18% в основном за счет Рязанской области (на 25%), где сконцентрировано до четверти общего производственного потенциала по ее выпуску. Обеспеченность строительных рынков мягкой кровлей в целом можно считать неплохой, поскольку падение ее производства в текущем году шло в русле общего сокращения инвестиционного спроса.
Стекло. За истекший период кардинально изменилось положение с обеспечением строек стеклом. В период до середины лета среднемесячное производство стекла сократилось почти вдвое, что создало на рынке напряженность. В последние месяцы положение начало выправляться: в сентябре относительно августа выпуск стекла увеличился на 15%, в октябре — еще на 13%, а в итоге за эти два месяца — на 30%. Это резко понизило дефицитность стекла на ведущих строительных рынках.
Цены на строительные материалы. В октябре сохранился разрыв между динамикой отпускных цен изготовителей и цен, по которым строительные организации приобретают строительные материалы. В целом по промышленности стройматериалов отпускные цены выросли на 8%, тогда как цены приобретения — в среднем на 7%. Примерно в таких же масштабах в октябре подорожало большинство основных строительных материалов с широкой сферой применения: цемент — на 8% (цена на него в среднем по стране достигла уровня 79 тыс. руб./т), строительный песок — на 6,4% (19,8 тыс. руб./м3), кирпич — на 6% (209 руб./шт.). Более высокими темпами росли цены на щебень и гравий — на 9,7% (35,6 тыс. руб./м3), бетон — на 9%, оконное стекло — на 13% (4180 руб./м2).
Плавную динамику подорожания стройматериалов нарушили только цены на пиломатериалы, увеличившиеся в октябре сразу на 33%. Их рост не было связан, как часто прежде, с ростом стоимости транспортных услуг (напротив, средние затраты на оплату транспортировки пиломатериалов в цене снизились с 19,6% в сентябре до 11% в октябре: по-видимому, возить стали меньше), а вызвано прямым повышением цен производителями.
Отчетными данными за ноябрь мы пока не располагаем, но судя по биржевой статистике, ценовые притязания продавцов стройматериалов в минувшем месяце практически не ослабли: цена на цемент в этом секторе рынка стройматериалов подросла до 130 тыс. руб./т, или в сравнении с сентябрьским уровнем — на 7%; красный кирпич — до 380 руб./шт., или на 20%; прокат строительного назначения подорожал на 4-12%; пиломатериалы — на 13%, в том числе доска половая — на 27%; вагонка — на 35%, а кровельные материалы — на 6%. В наибольшей степени в очередной раз выросли цены на оконное стекло — с 4600 до 6700 руб./м2 (на 46%), — наглядное свидетельство не в полной мере сбалансированного рынка, а также — роста инфляции издержек в производстве стекла.
Конъюнктура рынка оборудования
Осенью казалось, что в развитии рынка оборудования появились обнадеживающие черты: спрос на него стабилизировался, а по отдельным видам машин в летние месяцы наблюдался даже рост покупательской активности; причем спрос этот был, что называется, "честный", за свои деньги, а вовсе не за счет государственных льготных кредитов и субсидий.
Но к началу зимы все более явственно начали проступать признаки депрессии. Обороты фирм больше никого не радуют, сбыта нет, темпы роста цен снизились (см. таблицы 1-6) и уступают общей динамике подорожания промышленной продукции. Более того, опрос торговцев оборудованием, касавшийся перспектив развития рынка, выявил, что большинство готово к длительной осаде, связанной с неблагоприятной экономической ситуацией. Фирмы прекрасно осознают, что при царящей в России обстановке инвестировать в производство не слишком выгодно и поэтому не ждут большого наплыва покупателей.
Но серьезные фирмы не собираются покидать занятой ими на рынке оборудования ниши и пытаются приспособиться к новым реалиям. Одним из способов, к которым они все чаще прибегают, служит диверсификация деятельности. Например, фирма "ПиК", специализирующаяся на выпуске малогабаритного оборудования по производству строительных стеновых материалов (бетонных, цементных, кирпичных блоков), пользующегося большим спросом, начала одновременно производить и устанавливать деревянные дома. Фирма "Технология", выпускающая крупногабаритные высокопроизводительные станки и столкнувшаяся с проблемами сбыта подобного класса оборудования, решила сама делать строительные блоки и строить из них дома. А поскольку дома вышли недорогими, рассчитанными на массового покупателя, фирма, фактически не перепрофилируя свое изначальное производство, вышла из затруднительного положения.
Чтобы привлечь покупателя, фирмы-продавцы оборудования идут на расширение сферы оказываемых услуг, используют различные формы оплаты. В основном практикуется бартер, но известны и случаи успешной сдачи оборудования в прокат. У уже упоминавшейся фирмы "ПиК" клиент может взять оборудование, сделать необходимое количество стеновых блоков и вернуть назад, оплатив лишь стоимость проката. В залог фирма берет полную стоимость оборудования. Не у всех новые формы работы выходят удачно: многие из них потерпели фиаско, пытаясь организовать продажу станков и линий оборудования по лизингу или наладить совместное производство продукции, используя свои станки. И им пришлось вернуться к 100-процентной предоплате. Причина банальна: покупатели часто просто не могли расплатиться за уже поставленное им оборудование.
Расслоился и покупательский спрос: на смену определявшим раньше все инвесторам с несчитанными государственными деньгами появилась, с одной стороны, пока незначительная группа покупателей, требующих высокопроизводительное, высокотехнологичное, полностью укомплектованное, позволяющее придавать конечному товару вид, приближенный к мировым стандартам, оборудование, а с другой стороны, сформировался широкий класс небогатых, экономящих на всем покупателей, которым фирмы-продавцы подбирают комплекты станков и машин по минимуму, порой находя им даже отдельные агрегаты.
Таблица 2
Индексы цен по группам оборудования
| Группа оборудования | Октябрь | Ноябрь | Декабрь |
|---|---|---|---|
| По производству | 1,16 | 1,23 | 1,04 |
| хлебобулочных и | |||
| кондитерских изделий | |||
| По переработке мяса и | 1,10 | 1,20 | 1,09 |
| молока | |||
| По производству пива | 1,03 | 1,21 | 1,01 |
| По обработке металла и | 1,08 | 1,11 | 1,10 |
| пластмасс | |||
| Строительное | - | - | 1,13 |
Таблица 3
Цены на оборудование для производства хлебобулочных изделий
| Вид оборудования | Производительность | Цена (тыс. руб.) | Индекс изменения цен (декабрь/ ноябрь 1994 г.)* | Фирма-продавец | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| октябрь | ноябрь | декабрь | ||||
| Мини-пекарня | 600 кг в смену | 41 800 | $17 280 | $17 280 | 1,05 | "Камп" |
| Мини-пекарня | 150 кг в смену | 7980 | 7980 | 7980 | 1,05 | "Союзагрокомплект" |
| 3000 кг в смену | 89 980 | 139 900 | 139 900 | 1 | "Союзагрокомплект" | |
| Мини-пекарня | 100 кг/час | 42 150 | 49 000 | $16 500 | 1,10 | "Дока" |
| "Дока-хлеб" | ||||||
При расчете индекса изменения цен, представленных в долларах США, здесь и далее цены в долларах пересчитаны по курсу ММВБ на начало соответствующих месяцев
Таблица 4
Цены на оборудование по переработке мяса и молока
| Вид оборудования | Производительность | Цена (тыс. руб.) | Индекс изменения цен (декабрь/ ноябрь 1994 г.) | Фирма-продавец | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| октябрь | ноябрь | декабрь | ||||
| Колбасный цех | 350 кг в смену | 50 000 | 50 000 | 53 000 | 1,6 | "Агроторгмаш" |
| Колбасная | 500 кг в смену | 42 277,5 | $17 520 | $17 520 | 1,05 | "Камп" |
| линия Ф-11 | ||||||
| Колбасный | 500 кг в смену | $112 000 | $112 000 | $112 000 | 1,5 | "Камп" |
| модель-цех | ||||||
| Колбасная линия Ф-4 | 500-1000 кг в смену | 73 270 | $30 320 | $30 320 | 1,5 | "Камп" |
| Универсальный | 50-60 кг/час | 3300 | 4000 | 5200 | 1,30 | "Труд" |
| настольный | ||||||
| пельменный аппарат | ||||||
| Сыродельная линия | 50 кг в смену | 24 926 | $10 300 | $10 300 | 1,05 | "Камп" |
Таблица 5
Цены на оборудование по производству алкогольных напитков
| Вид оборудования | Производительность | Цена (тыс. руб.) | Индекс изменения цен (декабрь/ ноябрь 1994 г.) | Фирма-продавец | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| октябрь | ноябрь | декабрь | ||||
| Пивзавод | 330 л/сутки | 101 000 | 135 000 | 137 800 | 1,2 | "Российское пиво" |
| Пивзавод | 660 л/сутки | 118 500 | 158 000 | 160 800 | 1,2 | "Российское пиво" |
| Пивзавод | 500 л/сутки | 109 500 | 109 500 | 109 500 | 1 | "Союзагрокомплект" |
Таблица 6
Цены на оборудование по обработке металла и пластмасс
| Вид оборудования | Модель | Цена (тыс. руб.) | Индекс изменения цен (декабрь/ ноябрь 1994 г.) | Поставщик | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| октябрь | ноябрь | декабрь | ||||
| Станки: | ||||||
| МК-6056 | - | 16 800 | 17 800 | 1,06 | АО "С. Т. Маркет" | |
| токарно-винторезные | ||||||
| 14 900 | 16 500 | 17 500 | 1,06 | АО "АСВ" | ||
| фрезерные | ФС-250 | - | 14 200 | 14 200 | 1 | АО "С. Т. Маркет" |
| универсальные | 8000 | 9000 | 12 500 | 1,39 | АО "АСВ" | |
| фрезерные | 6Т12 | - | 19 400 | 19 400 | 1 | АО "С. Т. Маркет" |
| вертикальные | ВМ 127 | 10 000 | 12 800 | 14 000 | 1,09 | АО "АСВ" |
| фрезерные | 2С-132 | 5300 | 5500 | 5700 | 1,04 | АО "АСВ" |
| вертикально-сверлиль | ||||||
| ные | ||||||
| - | 7200 | 7600 | 1,06 | АО "С. Т. Маркет" | ||
| Пресс простого | КГ2132 | - | 22 700 | 31 300 | 1,38 | АО "С. Т. Маркет" |
| действия | ||||||
| Термопластавтомат | ДЕ3330 | 15 000 | 15 000 | 15 500 | 1,03 | АО "АСВ" |
Таблица 7
Цены на строительное оборудование
| Вид оборудования | Модель | Производительность | Цена (тыс. руб.) | Индекс изменения цен (декабрь/ ноябрь 1994 г.) | Фирма-реализатор | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ноябрь | декабрь | |||||
| Универсальный | УВК-10 | 30-240 шт./час | 900 | 900 | 1 | "ПиК" |
| виброформовочный | ||||||
| комплекс | ||||||
| Вибростанок | ВС.01 | 100 шт./час | - | 1600 | - | "Техносервис" |
| Автоматизированный | ВИП-6ПБ | 2500 кирпичей в | 15 000 | 21 000 | 1,40 | "Технология" |
| вибропресс | смену | |||||
| ПТ-6 | 5500 кирпичей в | 25 000 | 32 000 | 1,28 | "Технология" | |
| смену | ||||||
| Мини-завод по | 400 шт./час | - | 15 600 | - | "Техносервис" | |
| производству блоков | ||||||
| Бетоносмеситель | БСП-50 (прин.) | Объем бункера | 1390 | 1390 | 1 | "ПиК" |
| 150 дм3 | ||||||
| СБ-46 (прин.) | 80 дм3 | - | 1180 | - | "Техносервис" | |
| БСГ-60 (грав.) | 60 дм3 | 760 | 760 | 1 | "ПиК" | |
| БСГ-300 (грав.) | 300 дм3 | 2140 | 2140 | 1 | "ПиК" | |
| СБ-30 (грав.) | 250 дм3 | - | 320 | - | "Техносервис" | |
| Автомат по производству | ПТ-1 | 1900 шт. в смену | 35 000 | 45 000 | 1,29 | "Технология" |
| черепицы | ||||||
| Установка черепичная | МФЧ-03 | 200 шт./час | - | 10 100 | - | "Техносервис" |
Недвижимость в Москве
Квартиры. С началом декабря московские риэлтеры основательно засуетились. Это видно хотя бы по резко возросшему объему рекламы в различных бесплатных газетах. Оно и понятно — к кому ни обратишься с вопросом: "а что декабрь нам готовит?", все отвечают, что все, мол, подорожает.
В ноябре же изменения были на первый взгляд минимальны. Разве что выделилось несколько новых групп квартир, темпы роста цен на которые несколько выше средних. До сих пор к типам жилья, растущим наиболее быстрыми темпами, относились в основном квартиры в престижных западных и юго-западных районах Москвы в кирпичных и высотных панельных домах улучшенной планировки. Ноябрь 1994 года показал, что теперь и квартиры в Строгине можно с чистой совестью отнести именно к разряду престижных. Такому повороту событий есть два объяснения. Во-первых, Строгино застроено главным образом панельными 17-22-этажными домами с удачной планировкой, а, во-вторых, сказалось соседство Крылатского, одного из самых престижных районов Москвы. Так что Строгино стало, пожалуй, наиболее наглядным примером "положительного соседства". (Пример отрицательного соседства — Выхино, влияющее почти на весь район вплоть до Таганской.) Средняя стоимость 1 м2 в Строгине составила $1050 против $970 в октябре.
Ноябрь подтвердил еще одну тенденцию — спрос на квартиры на первых этажах жилых домов близок к нулю. Падают и цены: вне зависимости от местоположения квартиры их стоимость только за ноябрь понизилась в среднем на 10%. Снизился спрос на муниципальные квартиры — большинство риэлтеров видит основную причину этого в излишне высоких продажных ценах: даже в Марьино 1 м2 жилья в новостройке обойдется приблизительно в $800 по сравнению с уже сложившейся ценой $600-665 за метр на вторичном рынке квартир.
И еще одна тенденция, проявившаяся в ноябре. Резко повысилась — в среднем на 5-12% — стоимость так называемых "чистых" квартир, то есть с уже выписанными из них жильцами. Тому есть несколько причин. Во-первых, возникшие в последнее время трудности с выпиской из квартиры детей, за чем стала основательно следить специально созданные комиссии по охране прав детей. Теперь этот процесс может растянуться и на два--три месяца. А во-вторых (это только наше предположение), большинство таких квартир — собственность самих риэлтерских фирм, стремящихся получить максимальную прибыль. Отсюда и резкий рост цен, каковая тенденция, видимо, сохранится.
Так что, как видим, ноябрь был все же достаточно богат событиями. Конъюнктура же цен на квартиры в Москве в конце ноября выглядела так. По данным риэлтеров (S. I. Realty, Московская центральная биржа недвижимости, "Пирамида", "ИнтерОксидентал"), разброс цен на однокомнатные квартиры увеличился, и теперь самые дешевые идут примерно по $23 тысяч ("хрущевки" вблизи Выхина), а самые дорогие — по $90-95 тыс. (кирпичный дом в тихом центре). То же — с двухкомнатными квартирами: самая дешевая в ноябре стоила $26 тыс. (первый этаж панельного дома в Текстильщиках), дороже всего — в кирпичном доме на Фрунзенской набережной — $130 тыс. И наконец, трехкомнатные. Здесь, как всегда, ценовая ситуация самая запутанная. Впечатление прежнее: цены на них берутся просто с потолка. И тем не менее, средняя трехкомнатная квартира площадью 75 м2 стоила в ноябре от $38 тыс. до $180 тыс. в зависимости от места.
Давать какие бы то ни было прогнозы на декабрь мы, пожалуй, не станем. Причина проста — история московского рынка недвижимости показывает, что в декабре возможно все. Кроме одного — понижения цен на квартиры. Так что давайте лучше расстанемся на этой ноте, чтобы встретиться снова через месяц и поделиться впечатлениями от итогов декабря, которые обещают быть весьма богатыми.
Офисы. На рынке офисных помещений в Москве ценовая ситуация продолжает оставаться устойчивой. За весь прошедший год вряд ли удастся выявить какие-либо заметные их колебания. Стоимость офисов еврокласса совершенно не изменилась, офисы же с отечественной отделкой чуть подорожали, но столь незначительно, что и тенденцией-то это назвать трудно.
Вообще офисный рынок по сравнению с квартирным в значительно меньшей степени подвержен ценовым колебаниям. Например, сезонные колебания цен на нем совсем не ощущаются. Некоторые всплески спроса на те или иные виды помещений связаны большей частью с нормативными документами московского правительства, но и после них рынок достаточно быстро приспосабливается к ситуации и незначительно изменившиеся цены возвращаются на круги своя.
По данным фирмы "Миэль", в ноябре основные изменения на офисном рынке коснулись структуры спроса на аренду площадей. Всплеск спроса на маленькие по площади офисы, произошедший около полугода назад в связи с запретом на использование жилья под нежилые цели теперь преодолен: спрос на этот тип помещений удовлетворен. Теперь наибольший спрос — на офисные помещения общей площадью от 150 до 300-400 м2. Риэлтеры отмечают также незначительное повышение спроса на крупные офисы — от 500 до 1000-1200 м2. По всей видимости, последняя тенденция связана с наметившимся сдвигом в сторону укрупнения фирм. Зачастую в риэлтерские фирмы обращаются клиенты, имеющие несколько маленьких офисов в разных концах Москвы и желающие получить один, но большой и в центре.
Что же касается арендных ставок, то офисы, расположенные примерно в одном районе, независимо от площади стоят почти одинаково. Например, любые офисные помещения после отечественного ремонта, расположенные на расстоянии 3-4 станций метро от Садового кольца, попадают в ценовой интервал от $250 до $500 долларов за 1 м2 в год. Аналогичные офисы на окраинах Москвы стоят от $200 до $350 за 1 м2 в год. Исключение составляют большие офисы с европейским уровнем ремонта. В спальных районах, расположенных недалеко от центра, высококлассные офисы площадью от 500 м2 стоят значительно дороже средних по площади — $600-900 против $400-600 за 1 м2 общей площади в год.
Особая ситуация — с офисами в центре Москвы. Дороже прочих обходится аренда офисов европейских стандартов площадью от 500 м2 — $900-1500 за 1 м2 в год. Наиболее популярны сейчас помещения общей площадью от 150 до 400 м2, их аренда обходится в $600-900 за 1 м2, а аренда офисов площадью до 150 м2, но также с очень хорошим ремонтом — от $450 за 1 м2 в год. Ставки аренды неремонтированных помещений ниже, меньше и спрос.
Напоследок эксперты Ъ не могут не отметить резкой активизации московских властных структур на поприще лицензирования операций с недвижимостью. Одновременно сразу несколько структур (в том числе Фонд имущества Москвы, Москомимущество и департамент муниципального жилья) попытались внедрить лицензирование различных видов деятельности. Все эти структуры видят единственную возможность для получения лицензии в прохождении сотрудниками риэлтерских фирм курсов, проводимых этими структурами. Судя по установленным расценкам на обучение, они скорее заботятся о своем бюджете, нежели о квалификации подопечных. К тому же зачастую "ученики" выглядят гораздо более осведомленными в тонкостях тех или иных вопросов, нежели "учителя".
Несмотря на то что курсы во всех трех структурах уже работают полным ходом и деньги уплачены, до получения лицензий еще далеко. Например, окончившие курсы Фонда получают так называемую аккредитацию, которая впоследствии якобы даст право на получение лицензии. Москомимущество по окончании курсов выдает некие сертификаты, дающие право на работу на рынке аренды и продажи нежилых помещений. Что же касается департамента муниципального жилья, то он еще не определил перечень необходимых для получения лицензии документов (в частности, в качестве одного из подтверждений надежности фирмы департамент намеревается потребовать от риэлтерских компаний гарантии одного из банков, входящих в первую категорию надежности, на кругленькую сумму — можно предположить, во сколько такая гарантия обойдется риэлтерам). И хотя согласно постановлению о лицензировании риэлтерской деятельности Московской лицензионной палате предписывалось начать выдачу лицензий 15 ноября, лицензирование до сих пор не началось. Пока можно лишь поучиться на курсах.
Коттеджи. Вы знаете как заработать $30-45 тыс. или больше на одной сделке? Корреспондент Ъ присутствовал при этом замечательном событии. И хотя состоявшаяся сделка нетипична, она во многом характеризует создавшуюся сегодня на рынке загородных домов ситуацию.
Владелец недостроенного коттеджа (готовность дома составляла 90%, без отделки), который он строил собственными силами, запросил за него $60 тыс. У риэлтерской фирмы, к которой обратился владелец дома, уже был запрос на покупку подобного сооружения. Покупатель предлагал $90 тыс. Помимо этого существовал заказ на подбор такого же дома "под ключ". Тот покупатель готов был уплатить $145 тыс. Специалисты фирмы посчитали, что достройка дома с его отделкой составит $40 тыс. Такие работы обычно занимают два месяца, у риэлтера уже был контракт со строительной компанией.
Таким образом, продавая недострой, риэлтер получал комиссионные в размере $30 тысяч, а достроив коттедж — еще $15 тысяч. Второй путь гораздо выгодней, но имеет свои недостатки. В случае отказа покупателя придется потратить один--два месяца на поиск нового, а это снизит прибыльность операции практически вдвое. В этой ситуации риэлтер смог обезопасить себя, договорившись со вторым покупателем о предоплате в размере 80% от цены, то есть в дострой он не вложил ни копейки и более того, сразу получил прибыль.
Получение прибыли от подобных операций возможно только благодаря сложившейся конъюнктуре. Рынок буквально завален предложениями на продажу незавершенных домов. Недостроенные коттеджи продают и частные лица, и компании, строящие коттеджные поселки. Избыток предложения позволяет риэлтерам в большинстве случаев значительно сбивать цену.
Кроме того, на рынке практически отсутствуют готовые коттеджи. Осень этого года характеризуется буквально обвальным спросом на готовые дома. Спрос сосредоточен в двух областях: очень дорогие коттеджи от $400 тыс. с большим земельным участком от 20 соток в коттеджных поселках недалеко от Москвы и на недорогие коттеджи от $60 тыс. до $150 тыс.
Отсутствие готовых коттеджей закономерно. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство фирмы начали приобретать в конце 1992 — начале 1993 года. Частные же лица смогли официально приобретать землю лишь в августе 1993 года после выхода соответствующих законов и нормативных актов. Соответственно, бум коттеджного строительства пришелся на осень 1993 года. Строительство коттеджного поселка до готовности (с подведением всех коммуникаций, разбивкой дорог и отделкой домов) занимает в среднем от полутора до двух лет, так что время получения готовой продукции еще не пришло.
Вторым фактором, породившим выброс незавершенки на рынок, стало многократное увеличение стоимости строительства. По сравнению серединой 1993 года себестоимость строительства увеличилась в рублях более чем в десять раз. Поэтому не рассчитавшие сил застройщики вынуждены продавать объекты.
Сочетание огромного количества недорогой незавершенки с высоким спросом на готовые коттеджи породило новую операцию: риэлтерские фирмы привлекают строителей и продают уже готовые дома. Однако несмотря на то что некоторые сделки выглядят довольно прибыльными, рынок развит слабо, а количество проданных коттеджей незначительно. В неделю по всему Подмосковью продается 2-3 дома. Прибыль риэлтеров с продаж составляет $2-15 тыс. в зависимости от начальной стоимости коттеджа. В среднем сделка по купле-продажи коттеджа или загородного дома обходится фирме в $4-5 тыс. — на затраты на оформление документов. Работа по продаже загородного дома при наличие покупателя, если идти официальным путем, занимает два--три месяца. Если же "заинтересовать" местные органы власти, то 2-3 недели. Поэтому фактически ни у одной риэлтерской фирмы деятельность по продаже загородных коттеджей не стала основной.
Региональные рынки недвижимости
Екатеринбург. За прошедший месяц в Екатеринбурге темпы роста стоимости квартир на вторичном рынке несколько выросли и составили 20-25% — по сравнению с 10-12% в октябре. Предложение на рынке осталось на прежнем уровне, а спрос продолжал расти. Владельцы проданного жилья — в основном лица, которые приобрели эту недвижимость в июле--сентябре с целью перепродать к концу года.
По мнению местных риэлтеров, однокомнатные квартиры вновь становятся дефицитными, поэтому можно смело предположить, что быстрее всего будут расти цены именно на эту категорию жилья. Наиболее широко на рынке представлены двух- и трехкомнатные квартиры самых разнообразных потребительских качеств. По словам директора агентства "Гранд-Отель" Михаила Сачева, этот сектор рынка наиболее стабилен и наименее подвержен резким колебаниям. Здесь цены будут медленно и ровно ползти вверх. Усредненные цены на четырехкомнатные и большие квартиры так же, как и цены на однокомнатные, в значительной мере подвержены колебаниям, зависящим от качества и количества предлагаемого к продаже жилья. Однако общая тенденция сохраняется — цены растут.
Примечательно, что нынешняя динамика цен на рынке вторичного жилья в точности повторяет ситуацию в 1993 году. После значительного снижения в конце января 1993 года цены практически восемь месяцев оставались на одном уровне. В октябре цены дрогнули, а в ноябре начали медленно расти. В декабре же 1993 года стоимость квартир возросла резко.
Единственное отличие (по динамике цен, а не по конечному результату) заключается в том, что в декабре 1994 года ожидается не резкий подъем цен, а еженедельное (или даже ежедневное) интенсивное дорожание квартир. Результат же будет аналогичен 1993 году — к январю квартиры будут стоить в среднем на 40-60% дороже, чем в конце октября. Неприятным следствием этого, с учетом очень низкой покупательной способности населения (а цены уже сегодня кажутся не слишком разумными), может стать затоваривание рынка к Новому году.
Иная ситуация складывается с новым жильем на первичном квартирном рынке. Цены в этом сегменте растут скачкообразно, поскольку цена 1 м2 общей площади как правило индексируется раз в квартал и рассчитывается под конкретный дом. К концу ноября усредненная стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составила 1,2 млн рублей. Правда, и здесь наблюдается значительный разброс цен — от 850 тыс. рублей в панельных домах до 1,5 млн в кирпичных.
Изменение стоимость различных типов квартир в Екатеринбурге в ноябре (тыс. руб.)
| Тип жилья | 2 ноября | 9 ноября | 16 ноября | 23 ноября | 30 ноября |
|---|---|---|---|---|---|
| 1-комнатные кв. | 19 820 | 22 100 | 23 460 | 25 330 | 27 350 |
| 2-комнатные кв. | 30 500 | 32 500 | 33 600 | 34 540 | 36 260 |
| 3-комнатные кв. | 47 200 | 48 500 | 50 900 | 51 840 | 53 430 |
| 4-комнатные кв. | 61 290 | 59 800 | 67 350 | 69 250 | 72 700 |
Средний уровень цен на различные типы квартир в Екатеринбурге на конец ноября
| Тип квартир | Цена (тыс. руб.) |
|---|---|
| Комнаты | 10500 |
| 1-комнатные кв. | 25330 |
| 2-комнатные кв. | 34540 |
| 3-комнатные кв. | 51840 |
| 4-комнатные кв. | 69250 |
Подмосковье Квартирный рынок Подмосковья по-прежнему значительно менее активен, чем московский. Однако некоторые фирмы наблюдают небольшое увеличение спроса на нее со стороны не только приезжих, но и москвичей: многим покупателям удобнее купить не московскую квартиру, а квартиру в ближнем Подмосковье и автомобиль, чтобы ездить на работу в Москву. Кроме того, некоторые районы Подмосковья сопоставимы по удаленности с московскими районами-новостройками Митино, Бутово, Жулебино, а стоимость квартир там значительно ниже. По данным корпорации "Жилищная инициатива", стоимость квартир, например, в Химках на 25% дешевле митинских или бутовских квартир при наличии более развитой инфраструктуры и транспортной сети. Заметим, что Химки является одним из самых дорогих подмосковных районов.
Разумеется, стоимость квартир падает по мере удаленности от МКАД. В пределах 60-километровой зоны от Москвы стоимость квартир на 40% ниже стоимости жилья, расположенного в радиусе 15 км от МКАД: стоимость 1 м2 жилья по ленинградскому направлению в пределах 15 км от МКАД в среднем составляет $680-690, а на расстоянии 60 км от Москвы — $390-400 за 1 м2 общей площади. В ближайшее время риэлтерами не ожидается резкого скачка цен на подмосковную недвижимость — цены могут лишь незначительно возрасти на фоне общего подорожания в связи с окончанием финансового года.
Стоимость 1 м2 квартир в строящихся домах в Подмосковье (в $)
| Город, характеристика дома | Количество комнат | Общая площадь (м2) | Срок ввода (квартал, год) | Цена |
|---|---|---|---|---|
| г. Люберцы, 10-эт. пан. | 1-5 | 38,57-100,4 | 2 кв. 1995 г. | 520 |
| дом | ||||
| г. Люберцы, пос. | 1-3 | 38,6-71 | 2 кв. 1995 | 410 |
| Красково, 9-эт. | года | |||
| крупнопан. дом | ||||
| г. Лобня, 14-эт. пан. | 3-4 | 75,5-86,5 | 4 кв. 1995 г. | 540-550 |
| дом | ||||
| г. Химки, 17-эт. пан. | 2-3 | 54,8-84,8 | 4 кв. 1994 г. | 650 |
| дом | ||||
| г. Реутов, 16-эт. пан. | 1-3 | 38-68 | 1 кв. 1995 г. | 600 |
| дом | ||||
| Балашиха-2, 25-эт. | 1-3 | 40-80,9 | 1 кв. 1995 г. | 500 |
| сборно-монолит. дом | ||||
| г. Железнодорожный, | 1-3 | 34-65,3 | 4 кв. 1994 г. | 560 |
| 9-эт. кирпич. дом | ||||
| Пос. Свердловский, | 1-3 | 33-66,5 | 4 кв. 1994 г. | 350 |
| Щелковский р-н, 10-эт. | ||||
| пан. дом |
¦ пан. дом ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦-----------------------------------------------------------------------------¦
Нижний Новгород. В ноябре на нижегородском рынке недвижимости произошли два важных события. Во-первых, началось размещение облигаций государственного жилищного займа Нижегородской области. Во-вторых, реализация программы "Метр за метром", разработанной Нижегородским строительным торгово-промышленным домом (НСТД). Суть обеих программ заключается в приобретении жилья путем накопления денег. В первом случае — через жилищные облигации, во втором — через заключение договора с НСТД о приобретении права на определенное количество квадратных метров или дециметров.
Об активности рынка свидетельствует и повышение в среднем по городу цены квартир. По данным риэлтерских фирм, цена 1 м2 в ноябре составила $353. Минимальная цена была зафиксирована при продаже 2-комнатной квартиры в 2-этажном деревянном доме — $121 за 1 м2. Максимальная — $1000 — при продаже 4-комнатной квартиры в 9-этажном кирпичном доме в центре города.
Киев. Киевский рынок недвижимости практически полностью представлен одним лишь квартирным рынком. Получение информации о конечных результатах сделок чрезвычайно затруднено, поэтому в обзоре были использованы цены предложения, предоставленные киевским агентством "Янус".
Как и везде, наиболее важным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, в Киеве служит местоположение объекта. Стоимость квартир падает по мере удаления от центра, разница в цене между центром и окраинами достигает $230-240 за 1 м2. Стоимость 1 м2 растет и с увеличением количества комнат в квартире. Больше влияние на стоимость жилья оказывает также наличие телефона и планировка квартир.
Большая часть проводимых сделок осуществляется с целью обмена одной жилплощади на другую. Оформление обменов в форме купли--продажи обусловлено рядом причин: во-первых, хлопот с обменом жилья в чистом виде у риэлтерских фирм больше, чем при операциях купли--продажи; во-вторых, оплата труда посредника, привлеченного на поиски вариантов, обходится дороже; в-третьих, поиск подходящего варианта может затянуться. Процедура обмена усложняется в случае, когда в подборе вариантов используется государственное жилье. Операции подобного рода на Украине законом разрешается проводить только государственным структурам.
Средние цены предложения 1 м2 общей площади 1-3-комнатных квартир ($) в Киеве.
| Группа районов | Цена 1 м2 общей площади | |||
|---|---|---|---|---|
| 1-комн. квартир | 2-комн. квартир | 3-комн. квартир | В среднем | |
| Окраина | 212 | 230 | 253 | 239 |
| Прилегающие к | 264 | 301 | 361 | 324 |
| центру | ||||
| Центральные | 373 | 430 | 495 | 458 |
Окраина: Ватутинский, Дарницкий, Днепровский, Жовтневый, Ленинградский, Минский и Харьковский.
Прилегающие к центру: Зализнычный, Московский, Подольский, Радянский и Шевченковский районы.
Центральный: Печерский и Старокиевский.
Фондовый рынок
Сводный фондовый индекс. С момента первого краха фондового рынка — рынка предъявительских бумаг — прошло уже 4 месяца. Начавшаяся тогда стагнация продолжается. Все это время сводный фондовый индекс (график 1) пунктуально отражал текущее состояние наиболее широко распространенных на вторичном рынке акций (кроме акций приватизированных предприятий). Попробуем оценить последствия кризиса и рассмотреть действия эмитентов в период стагнации.
Сначала последствия. Вероятно, самое неприятное — это подрыв доверия инвесторов к вложению средств в любые ценные бумаги, в частности в акции. Те, кто отважился приобрести акции многих новых компаний, понесли убытки, связанные не только с закрытием этих компаний или прекращением ими скупки собственных бумаг, но и с падением курсовой стоимости акций на биржах и снижением цены покупки на внебиржевом рынке. На грани разорения оказались и многие фондовые посредники, вложившие средства в обесценившиеся бумаги.
Но пострадали не только инвесторы и дилеры, но и компании-эмитенты (явное мошенничество здесь не рассматривается). В первую очередь это относится к тем, кто успел вложить вырученные от эмиссии средства в долгосрочные проекты, такие, как, например, строительство жилья или реконструкция производства. Конфликты между акционерами, в панике пытающимися вернуть деньги, и эмитентами, которые денег вернуть не могут, стали явлением обычным. Теперь восстановление доброго имени, необходимого для ведения бизнеса, потребует немалых затрат. Не в лучшем положении оказались и те компании, что подготовили эмиссии собственных акций и были вынуждены выбросить их на рынок в самый разгар кризиса. Спрос оказался близок к нулю, распространение акций срывалось. Убытки этих фирм — неокупившиеся затраты на выпуск акций и замороженные инвестиционные проекты.
Но как и любое явление, случившиеся имеет не только отрицательные, но и положительные стороны. Во-первых, у населения нет больше иллюзий относительно быстрого и безболезненного обогащения за счет приобретения акций и других фондовых инструментов. Время "чубайсовых бабушек", создававших очереди в фондовых магазинах и искренне надеявшихся разбогатеть, купив часто на последние деньги несколько акций, ушло. На первом плане теперь компании, за акциями которых стоят не столько планы, куда бы пристроить деньги акционеров, сколько нечто реальное. Выпуск же акций рассматривается как один из источников привлечения средств.
Такие компании не заинтересованы в спекулятивном ажиотаже вокруг своих бумаг и стремятся делать их скорее стабильными, чем сверхдоходными. Такие компании расширяют сферу применения эмитируемых ими акций. Владение акциями дает, скажем, возможность получения выгодного кредита под залог акций или право пользования различными льготами в торговом доме, входящем в структуру компании. Таким образом, фондовый рынок начинает ориентироваться на тех, кому он, собственно, и предназначен — на физических лиц, имеющих возможность инвестировать свои сбережения в реальный бизнес, на представителей малого и среднего бизнеса, приобретающих акции не столько ради получения дивидендов и спекуляций, сколько ради установления деловых связей с эмитентом, а также на различного рода институциональных инвесторов.
Во-вторых, период легкого сбора денег за счет выпуска неизвестно чем обеспеченных бумаг, имеющих популярность только из-за искусственного подъема эмитентом курса, подошел к концу. Это подтверждается неудачными попытками некоторых компаний тиражировать опыт МММ, да и самим МММ, в третий раз вынужденного закрыть пункты распространения билетов новейшей серии. Теперь за средства инвестора компаниям придется бороться, доказывая потенциальным инвесторам не только доходность, но и надежность своих ценных бумаг.
В третьих, кризис наглядно высветил все нерешенные проблемы отечественного рынка ценных бумаг — его непрозрачность, стихийность, несовершенство законодательной базы и отсутствие у многих эмитентов стратегии вторичного обращения своих акций. Надежды на то, что рынок сам все расставит по своим местам, не оправдались.
Теперь о действиях компаний-эмитентов в нынешний период стагнации. В конце сентября — начале октября на рынке наступил своего рода "мертвый сезон", который длится по сей день.Действия большинства маркет-мейкеров оказались весьма схожими: они прекратили скупку. Работающие на вторичном рынке дилеры чаще всего активно производят скупку акций лишь в том случае, если за ними стоит либо сам эмитент, либо заказчик, чью волю дилер и выполняет. Причем в докризисные времена, дилеру было весьма выгодно работать с эмитентом, ведущим двусторонние постоянно растущие котировки.
В самом деле, если дилер заключил с эмитентом договор на приобретение пакета акций с целью перепродажи, и в договоре оговорено право обратного выкупа, то дилер имеет вроде бы беспроигрышный вариант. Если ему удалось продать имеющийся у него пакет акций, прибыль складывается от перепродажи. Если пакет продать не удается, дилер возвращает его эмитенту по оговоренной цене и остается по крайней мере не в большом убытке. Но в кризис объемы продаж резко упали. Предложение значительно превысило спрос; перед эмитентами возникла дилемма: выкупать эмиссии обратно либо велеть маркет-мейкерам прекратить скупку с условием (в лучшем случае) вмешиваться лишь в крайних случаях, когда курс начинает резко идти вниз.
Похоже, большинство эмитентов выбрало второй вариант, и их акции оказались предоставленными самим себе. Известны случаи, когда эмитенты отказывались от своих обязательств перед дилерами и убытки понесли последние. Пока же, судя по биржевым котировкам, многие эмитенты стремятся поддерживать лишь биржевой курс своих акций — видимо, лишь с целью укрепления имиджа. Что касается внебиржевого рынка рискованных бумаг, то он фактически исчез.
Сейчас некоторые компании, которые смогли разместить на вторичном рынке если не всю эмиссию, то хотя бы ее часть, готовятся к выплате дивидендов — в надежде, что дивидендные выплаты смогут оживить вторичный рынок их акций. Но так как дивиденды будут лишь в конце этого либо в начале следующего года, в ближайшее время особых изменений ожидать не следует. Единственное, может немного повыситься курсовая стоимость акций, о которых станет известно, что дивиденды по ним будут.
По нашему мнению, дивидендные выплаты являются необходимым (но отнюдь не достаточным) условием жизни акций на вторичном рынке. Акции тех эмитентов, которые выплатят дивиденды хотя бы на среднем уровне банковских ценных бумаг и сумеют организовать выплаты в срок и без досадных технических проволочек типа очередей, имеют шанс остаться на рынке. Акции же остальных компаний скорее всего уйдут в небытие или будут продолжать стагнировать на рынке. Но факт выплаты дивидендов ликвидности акциям не прибавит. Ликвидность будет обеспечена лишь тогда, когда на фоне произведенных выплат сам эмитент, действуя через маркет-мейкеров, станет искусственно поддерживать цену покупки и продажи акций на вторичном рынке. Наиболее разумным представляется путь, где при определении рыночной цены помимо факторов спроса и предложения, а также прибыли, полученной от операций с акциями, маркет-мейкер станет ориентироваться на конечный интерес инвестора. Иными словами, штука в том, чтобы в перспективе минимальный доход инвестора от владения акциями (прибыль от продажи акций плюс прибыль по дивидендам) был сопоставим с размещением инвестором средств на депозите в коммерческом банке.
Теперь о перспективах. Если 1993 год для фондового рынка проходил под знаком ваучера, 1994 года — под знаком акций и билетов АО 'МММ' и активных спекулятивных операций акциями приватизированных предприятий, то в следующем году вряд ли на вторичном рынке будет доминировать какой-либо один тип бумаг. Более того, даже начинающим в последнее время завоевывать фондовый рынок новым компаниям, ядром которых служит торговый дом, придется потесниться. Стоящий особняком рынок акций приватизированных предприятий, на котором пока идет процесс перераспределения собственности и поиск крупных инвесторов, включится в борьбу за средства средних и мелких инвесторов. В этом году (см. обзор денег в #45) спад производства замедлился, сформировался новый суженный хозяйственный контур, которому требуются средства для дальнейшего развития.
Возникает вопрос: где взять денег? Самый удобный способ — льготный кредит. Но государство, кажется, больше не намерено так просто давать льготные кредиты. Второй способ — кредиты коммерческих банков. Но и здесь сложности очевидны — слишком дорого. Наконец третий способ — средства акционеров.
И здесь нельзя не упомянуть еще один важный момент, а именно — влияние государства на развитие фондового рынка. Если прежде государство на фондовый рынок особого внимания не обращало, то теперь положение изменилось. Государство, усиливая контрольные функции над денежным рынком, не обойдет вниманием рынок фондовый, стремясь и в формировании новой экономики поучаствовать, и вырученные на фондовом рынке средства направить себе на пользу. Во многом именно от государства будет зависеть, какое из двух упоминавшихся выше направлений финансирования промышленности окажется основным — акционерный капитал, а следовательно, и фондовый рынок, или кредиты коммерческих банков.
Пока решение не вызрело, но от него во многом зависит, каким будет фондовый рынок. Если развитие пойдет по первому направлению, то в 1995 году возможна активизация рынка акций переживших промышленный спад предприятий. Тогда влияние фондового рынка на экономику страны возрастет. Если верх возьмет кредитное направление, фондовый рынок будет развиваться более медленными темпами.
АНДРЕЙ ШМАРОВ,АЛЕКСАНДР ВОДЯНОВ, СЕРГЕЙ АГЕЕВ, ОЛЬГА ГАВРИЛОВА, АНДРЕЙ ГРАДЕЦКИЙ, ЛИНА КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА НОВОМЛИНСКАЯ, МАКСИМ РУБЧЕНКО, АЛЕКСЕЙ ЩУКИН, ВЛАДИМИР ЯХОНТОВ