Процесс ухода офисных и торговых центров из центра города и освоение ими спальных районов Петербурга заставляет владельцев недвижимости искать все новые способы привлечения клиентов. Одной из эффективных мер увеличения потока посетителей в расположенные на окраинах комплексы может стать организация подвозки. По оценкам аналитиков, автобусы, курсирующие от метро к бизнес- или торговому центру, способны увеличить число посетителей как минимум на 15%. Однако эксперты отмечают, что эффективнее всего услугу по подвозке организовывать на аутсорсинге.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) считает, что подвозка для бизнес-центров с удаленной локацией и отсутствием транспортных потоков — просто необходимая мера, потому что отсутствие подобной услуги наносит урон имиджу офисного комплекса в целом. "Что касается торгового центра, то благодаря бесплатной развозке от метро, поток посетителей увеличивается на 10-15 процентов и приносит гораздо больше прибыли, чем затрат", — уверен господин Костин.
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИНа говорит, что сегодня большинство торговых центров стараются строить рядом со станциями метро. "Однако если торговый комплекс все-таки расположен на некотором удалении от станции метро, то управляющие компании нередко задумываются об организации доставки его посетителей от станции. Так, специализированный автобус циркулирует между станцией метро и ТК 'Эврика', между метро 'Лесная' и 'Петроградская' и ТК 'River House'. Но если в случае с 'Эврикой' это помогает, то бесплатным автобусом до ТК 'River House' в основном пользуются посетители бизнес-центра, а не торгового комплекса", — говорит госпожа Марковец.
"Преимущественно данные услуги оказываются компаниями на аутсорсинге. Особенно если доставка осуществляется к бизнес-центру, а не к торговому комплексу, для которого количество посетителей является основным показателем успешности. В случае с офисными зданиями компаниям не имеет смысла брать автомобиль в собственность и тратить время на поиск водителя, обслуживание транспортного средства и т. д. Это для них непрофильный бизнес и компаниям не стоит замораживать деньги, хоть и небольшие. Гораздо удобнее обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя всю работу по подбору необходимого транспортного средства и его обслуживанию", — резюмирует Екатерина Марковец.
Держать свой транспорт невыгодно
"При приобретении автобуса в собственность с учетом всех эксплуатационных издержек, эксплуатация автобуса при транспортной доступности 5-7 км от метро составит порядка 100 тыс. рублей в месяц. Для больших проектов это незначительные траты, составляющие сотые доли процента от расходов. А такие развозки имеет смысл организовывать для больших объектов, либо для пула объектов среднего размера, расположенных в одной зоне.", — отмечает Екатерина Марковец.
"Практически все компании используют аутсорсинг. Это более выгодно по сравнению со своим автопарком — не надо платить дополнительные налоги, идет оплата только реально сделанных рейсов и соответственно — перевезенных покупателей", — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость". — Насколько повышается посещаемость, сказать сложно. Но, например, обе 'Меги' или ТРК 'Родео-драйв' представить без развозки очень сложно. В то же время ТК 'Ривер Хаус' довозка не помогла увеличить посещаемость". Данат Булавко, генеральный директор компании "Адитум", уверен, что вопрос транспортной доступности является решающим для торговых центров. "Поэтому для центров, расположенных на значительном удалении от станции метро, вопрос организации доставки посетителей является принципиальным. Ведь пешеходы составляют существенную долю потенциальных посетителей комплекса. В то же время следует отметить, что данная категория занимает существенную долю в потоке посетителей, но доля в общей выручки от них относительно небольшая, поскольку они не могут вывозить большой объем покупок", — говорит эксперт.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg, отмечает, что в бизнес-центрах доставка персонала востребована компаниями, арендующими офисы в объектах со сложной пешеходной доступностью. "Наиболее распространенная схема такова: автобусы приобретаются в собственность или арендуются у транспортных компаний. В случае аренды техническое обслуживание транспорта и другие вопросы эксплуатации возлагаются на транспортную компанию. Если говорить о бизнес-центрах, иногда часть затрат на данный транспорт переносится на сотрудников — в виде некоего 'проездного' ('абонемента' на проезд). В торговых комплексах развозку чаще организуют управляющие компании", — говорит госпожа Васильева.
Директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Sbp Алексей Лазутин при этом отмечает, что все затраты на транспорт для торговых центров относятся на арендную плату.
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'": полагает, что если объект являет собой интересную концепцию, грамотно подобранный состав арендаторов, но расположен на определенном расстоянии от метро, то бесплатный транспорт способствует дополнительному притоку посетителей. "Но если и ранее торговый или бизнес-центр был неудачным, то даже такая услуга, как бесплатная развозка, ситуацию не улучшит. Если говорить о бизнес-центрах, то собственный транспорт для сотрудников и клиентов — большое преимущество. Но обычно они к такому способу не прибегают, так как отдачи от вложенных средств минимальные. В среднем девяти-двенадцатиместный автобус обходится компании, владеющей торговым центром или бизнес-центром, в 500 руб./час, тринадцати-шестнадцатиместный --- 550 руб./час, семнадцати-двадцатиместный — 650 руб./час.
Александра Шукурова, управляющая бизнес-центром "Обводный, 24" (УК "Praktis") рассказывает: "Мы работаем с транспортной компанией на аутсорсинге. Со всеми скидками развозка обходится нам примерно в 140-150 тыс. рублей в месяц (650 руб./час, 10 часов в день, 22 дня). В среднем по городу цена на транспортные услуги выше — от 800 рублей/час. Кстати, цена будет зависеть от марки и вместимости автобуса. И все же самостоятельно содержать транспортный цех для владельца офисного или торгового центра невыгодно. Придется потратиться на покупку автобусов (которые 98 процентов времени нельзя будет использовать для других целей), на содержание штата водителей, на сервисное обслуживание транспорта и так далее".
Руководитель направления консалтинга по торгово-офисной недвижимости GVA Sawyer Александра Древская считает, что управляющие бизнес-центрами компании очень редко предлагают услугу транспортировки сотрудников арендаторов на работу. В Санкт-Петербурге таких бизнес-центров практически нет. "Если же такая услуга имеется, то транспорт находится в собственности.
В случае с торговыми центрами распространена ситуация, когда нанимается стороннее транспортное предприятие. Издержки, которые несет торговый центр при этом, отдельно не выделяются — они как правило включены в затраты на продвижение торгового центра, ведь автобус, курсирующий по району около торгового центра, является хорошей рекламой. Зачастую положительный маркетинговый эффект, достигнутый с помощью подобной рекламы, выше, чем тот, который достигается непосредственно транспортировкой, так как автобус в день в среднем привозит в торговый центр около 500-600 человек, тогда как средняя посещаемость может достигать 10 тыс. человек в день", — говорит госпожа Древская.
Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International при этом отмечает, что не всегда организация маршрута бьет в цель: "Мы знаем пример торгового центра в Санкт-Петербурге, находящегося в жилом районе, но далеко от метро. Опыт с шаттлами оказался неудачным — торговый центр прекратил развозку, поскольку жители использовали маршрут шаттлов в своих целях. Но в то же время и показатель посещаемости торгового центра также пострадал. На наш взгляд, возможным выходом могло бы стать менее радикальное решение: например, остановка шаттла не у входа в торговый центр, а в подземной парковке или в глубине комплекса — так, чтобы удобнее было пройти через центр, чем обходить его. При прочих равных посетители-пешеходы выберут торговый центр, который оказывает услугу доставки".
Валерий Грибанов