Московская недвижимость: что нужно сделать, чтобы она стала вашей
Два года ушло на раскачку
В начале 1993 года московские власти пошли на эксперимент и выставили на конкурс несколько земельных участков. На этом конкурсе инвесторы получили возможность приобрести права долгосрочной аренды участков в черте города и построить на них коммерческие объекты. Впоследствии торги участками проходили регулярно, но довольно вяло — за полтора года с торгов "ушло" только 30 участков. Причина — предлагаемые земли по многим параметрам не устраивали покупателей.
Ситуация с продажей земельных участков кардинально изменилась в конце прошлого года. Поскольку городская казна опустела, на конкурсы было выброшено полтора десятка земельных участков в самом центре Москвы. Результат оказался более чем удовлетворительным — лишь на одном заседании конкурсной комиссии было реализовано 11 участков, что принесло бюджету $10 млн.
Судя по перечню участков, выставленных на торги после Нового года, торговать хорошей землей властям понравилось: на середину января из 25 выставленных на продажу участков 15 расположены в Центральном административном округе, который пользуется наибольшим спросом. У инвесторов же наконец появилась реальная возможность получить отличные участки под застройку (см. таблицу 1). Однако на этом пути их ждет масса неожиданностей.
Таблица 1
Наиболее интересные земельные участки в Центральном административном округе, выставленные на ближайшие конкурсы по продаже прав аренды
| Адрес участка | Назначение | Площадь участка (га) | Стартовая цена права аренды (тыс. долл.) |
|---|---|---|---|
| пл. Павелецкого вокзала | гостинично-торговый | 2,1 | 7350 |
| центр | |||
| пл. Павелецкого вокзала | торговый центр | 0,6 | 3000 |
| Товарищеский пер., 5 | эксклюзивное жилье | 0,12 | 360 |
| ул. Новослободская, 62 | административное здание | 0,6 | 1100 |
| Ростовская набережная, 9 | офисное здание | 0,41 | 1230 |
| Оружейный пер., 41 | торгово-деловой центр | 0,15 | 675 |
| Косой пер., 6, 8 | гостиничный комплекс | 0,54 | 2430 |
Как приобрести земельный участок
Наличие недвижимости необходимо практически для любого бизнеса. Иногда бывает достаточно небольшого помещения под офис, иногда нужно получить целые массивы земли для строительства заводов, складов или реализации строительных проектов. И прежде чем решить, стоит ли вкладывать средства в тот или иной объект недвижимости, инвестор, как правило, интересуется правами на земельный участок под объектом. А права эти бывают очень разные. Естественно, самой желанной для инвесторов является земля в собственности. Хороши также права долгосрочной аренды участка, остальное менее интересно. Впрочем, забегая немного вперед, скажем, что в Москве выбирать особо не приходится.
Начнем с того, что в столице о земле в собственности можно забыть — власти пока не готовы к ее продаже и вряд ли в обозримой перспективе изменят свою позицию. Понять их можно: земля в частной собственности может создать немалые проблемы для функционирования инфраструктуры города. В случае столкновения интересов собственника с различными городскими программами может возникнуть необходимость выкупа участка с возмещением собственнику ущерба. Нужно ли говорить о том, что стоить это может недешево и денег в бюджете на это просто нет.
В развитых государствах при продаже важных с точки зрения развития городской инфраструктуры участков в собственность предусматриваются определенные ограничения на их использование (сервитуты). Например, собственник не может препятствовать свободному передвижению людей по принадлежащему ему участку. В российском законодательстве эти нормы пока не устоялись, поэтому городским властям легче просто ограничить возможности покупки участка в собственность.
Поэтому власти решили: отчуждаемая городская земля может находиться в частном пользовании только на правах долгосрочной аренды. Аренда является долгосрочной, но отнюдь не вечной, а значит, в будущем город может на эту землю рассчитывать. Впрочем, пока долгосрочная аренда отнюдь не является доминирующей формой земельных отношений в Москве (как, впрочем, и во всей России). До сих пор большая часть городских участков находится в бессрочном пользовании у "старых" владельцев земли.
Само по себе понятие бессрочного пользования представляет собой ловкое изобретение времен социализма. Государство передает (или оставляет) владельцу землю и не требует ни денег, ни выполнения каких-либо обязательств. Хорошо, конечно, но ненадежно: как дали, так и заберут. Однако если при социализме землю забирали "за просто так", то сейчас этот вариант не проходит — по закону при изъятии участка государство должно предоставить равноценный
участок. Но "равноценный" — понятие относительное. К тому же совершенно непонятно, что делать с постройкой на изымаемом участке. Поэтому с точки зрения инвестора, владеющего участком на правах бессрочного пользования и намеренного вкладывать в развитие участка значительные средства, эти права немного стоят.
В Москве существует достаточно урегулированный с точки зрения законодательства альтернативный механизм получения земли в долгосрочную аренду — путем приобретения прав аренды на организуемых правительством Москвы конкурсах. Как рассказал заместитель председателя Московского земельного комитета Сергей Мельниченко, процедура участия в конкурсе довольно проста. Москомзем отбирает свободные от обязательств участки в черте города и выставляет их на торги. Инвестор, выбрав из списка выставленных на конкурс лотов подходящий, обращается в риэлтерскую фирму, которая от имени правительства Москвы ведет работу с клиентами по этому лоту. Кстати, с декабря Москомзем получил право самостоятельно продавать земельные участки, то есть работать как риэлтер, и за последний месяц истекшего года ему удалось реализовать несколько объектов.
*******************************************************
Риэлтерские фирмы, имеющие лицензию правительства Москвы на продажу прав аренды земельных участков:
"Российское агентство инвестиций и недвижимости", "Московская палата недвижимости", "Ирбис-Консалтинг", "Агентство недвижимости ЦАО", "Корпорация 'Стерх'", "Корпорация развития территорий", "Барма", "Московский международный тендерный центр", "Русинвест", "Базис".
********************************************************
После осмотра участка и получения заранее подготовленного фирмой-организатором пакета документов (в него входят градостроительное задание, проект распоряжения мэра о предоставлении земельного участка в аренду, проект договора аренды земельного участка) инвестор выплачивает залог в размере 10% от стартовой стоимости участка и в запечатанном конверте сообщает сумму, которую он готов заплатить за права аренды этого участка. Вдобавок к этой сумме он может официально предложить правительству Москвы "вспомоществование", например, в виде поставки городу какой-либо техники или участия в благотворительных программах, на определенную сумму (обычно она не превышает нескольких процентов от стартовой цены права аренды). В этом случае при определении победителя его рейтинг резко возрастает. В заранее определенный правительством Москвы срок все подавшие заявки участвуют в процедуре подведения итогов, на которой определяется победитель.
Казалось бы, все хорошо и просто. Однако на практике оказывается, что инвестор сильно ограничен в выборе и правах. Во-первых, как уже упоминалось, количество участков, выставляемых на такие конкурсы, вплоть до последнего времени было крайне невелико. Так, за весь период проведения конкурсов было выставлено около 100, а продано лишь более 50 прав аренды на земельные участки. Причем расположены они были в основном на городских окраинах и в районах новостроек, тогда как действительно приличных (по оценкам экспертов Ъ) участков за полтора года проведения конкурсов было продано лишь семь (таблица 2). Именно поэтому права долгосрочной аренды продавались на конкурсах из рук вон плохо.
Таблица 2
Итоги некоторых конкурсов по продаже прав долгосрочной аренды земельных участков в Москве
| Адрес | Дата продажи | Назначение | Площадь (га) | Стартовая цена (тыс. долл.) | Конечная цена (тыс. долл.) | Конечная цена за 1 сотку (тыс. долл.) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Крылатское | 22.04.94 | коттеджный поселок | 8,3 | 4700 | 4825 | 5,8 |
| Проспект Мира, вл. 14-16 | 19.08.94 | под | 0,03 | 110 | 125 | 40 |
| административное | ||||||
| здание | ||||||
| Арбат, 1-7 | 18.05.94 | многофункциональный | 0,7 | 2500 | 3385 | 48 |
| городской центр | ||||||
| Ленинский проспект, вл. | 03.11.94 | деловой и торговый | 0,5 | 1250 | 1250 | 25 |
| 34 | центр | |||||
| Новый Арбат, 33-37 | 03.11.94 | гостинично-деловой | 0,8 | 5000 | 5150 | 64,4 |
| центр | ||||||
| Новый Арбат, 29 | 22.07.94 | гостинично-деловой | 1,96 | 6000 | 6100 | 31 |
| центр | ||||||
| Новолесная ул., вл. 6 | 03.11.94 | под эксклюзивное | 0,06 | 125 | 143 | 24 |
| жилье |
Во-вторых, за каждым из участков закреплено четкое целевое назначение, изменить которое он не может и которое зачастую просто отталкивает инвестора. Например, уже не первый месяц выставляется на конкурс участок в Солнцеве под строительство магазина "Бытовая химия". И ничего другого в этом месте инвестор построить не вправе. Впрочем, в последнее время лед, кажется, тронулся — появились прецеденты и изменения целевого назначения участка и снижения стартовой цены аукциона.
В-третьих, теоретически инвестор может лишиться купленных им прав аренды участка — если он нарушит нормативные сроки строительства, установленные для каждого объекта. Правда, пока ни по одному из проектов, реализующихся на приобретенных на конкурсах участках, время "расплаты" не пришло. Эта проблема теоретически может быть разрешима с помощью вторичного рынка прав аренды земельных участков, но дело в том, что пока его не существует.
В-четвертых, в России максимальный срок аренды
составляет 49 лет, а этого времени недостаточно для более или менее серьезной компании. Что инвестору делать дальше, когда срок аренды закончится, — забирать с участка свой супермаркет и убираться? В некоторых случаях (например, участки под коттеджную застройку) предусматривается пролонгация договора. В большинстве же заключенных договоров аренды с правительством Москвы об этом умалчивается.
В международной практике максимальный и наиболее распространенный срок долгосрочной аренды составляет 99 лет, однако при этом в законодательстве некоторых стран указано, что после окончания срока аренды хозяин должен очистить участок от находящегося на нем строения, если, конечно, это строение не стало архитектурным памятником.
В принципе существует возможность приобрести земельный участок и вне конкурса. И тут есть два варианта.
Первый: инвестор приходит в префектуру и предлагает за приглянувшийся земельный участок кругленькую сумму, превышающую самую высокую цену за аналогичный участок, проданный в результате конкурса. Можно предложить построить за участок объекты социальной инфраструктуры (школы, детсады, дорогу и т. п.), опять-таки на определенную сумму. Однако, поскольку надлежащего земельного кадастра в Москве пока нет, инвестору предстоит самостоятельно за свои средства проверить "чистоту" объекта: выяснить, не существует ли каких-нибудь Богом забытых владельцев участка или планов города по использованию этой территории. Официальных способов для получения этой информации нет, отсутствуют и коммерческие структуры, занимающиеся подобного рода деятельностью. Так что претендент должен добыть необходимые сведения по своим каналам.
Только в случае, если участок "чистый", можно обратиться к правительству Москвы с просьбой о заключении договора аренды и выкупе прав аренды. Если же на этом этапе выяснится, что участок не подходит для того целевого назначения, которое устраивает инвестора, проделанная работа будет напрасной и от планов придется отказаться.
Параметры участка, который может быть выставлен на конкурс или куплен вне конкурса:
1. Участок должен быть юридически чистым: находиться в собственности муниципалитета или префектуры, быть свободным от обязательств.
2. Генплан города не предусматривает использования участка в будущем в стратегически важных для города целях.
3. Генплан города разрешает строительство на этом месте коммерческого объекта.
Второй вариант: участие в различных программах правительства Москвы на условиях 50:50 (50% построенных или реконструированных площадей безвозмездно отходит городу). В последнее время правительство пошло на уступки инвесторам, и сегодня в большинстве случаев префектуры могут изменять это соотношение в пользу инвестора. В этом случае земля также оформляется на фирму-застройщика на правах долгосрочной аренды. Однако при нарушении сроков реализации программы участок может быть изъят.
Вторичный рынок прав аренды. Итак, на сегодняшний день можно совершенно официально приобрести права долгосрочной аренды земельного участка в столице. Конечно, это прогресс. Однако, по мнению представителей риэлтерских компаний, остается нерешенным вопрос о том, что делать с этой землей в случае, если возникают определенные трудности, например, не хватает денег на освоение земельного участка. И тут оказывается, что права аренды, даже купленные за большие деньги, товаром не являются — не существует официально узаконенного механизма перепродажи прав долгосрочной аренды земли. Невозможна и субаренда. Можно, конечно, ждать выхода федерального законодательства — в проекте нового Земельного кодекса есть пункт, разрешающий свободную перепродажу прав аренды земельных участков. Шанс дождаться воли неплохой — вокруг земельного кадастра Москвы творится такая неразбериха, что с момента оформления прав аренды на земельный участок до его изъятия в случае нарушения условий может пройти не один
год (плюс к этому у инвестора есть еще два-три законных года для освоения участка). По нашим данным, на сегодня был изъят лишь один участок, предоставленный для коммерческого использования.
Есть другой официальный способ дать обратный ход — отказаться от использования земельного участка в пользу правительства Москвы для повторного аукциона. Но в этом случае инвестор получает далеко не всю сумму, которую внес за право заключения договора аренды, а всего лишь от 5 до 20% его стоимости. Надо ли удивляться тому, что пока ни одна компания не воспользовалась этим правом?
Поэтому, как и в любом другом деле, для перепродажи права аренды проще использовать полулегальные пути. Обычно инвесторы, участвующие в конкурсах, заранее закладываются на определенный риск и покупают земельный участок на вновь образованную дочернюю фирму — с тем чтобы в случае каких-либо неудач иметь возможность перепродать фирму вместе с участком. Обычно это делается путем смены учредителей. Однако эта схема не работает в том случае, если инвестор платит за землю участием в городских программах. Для участия в этих программах необходимо предоставить властям данные о фирме и имеющемся у нее опыте работы, поэтому инвесторы вынуждены регистрировать землю на головную компанию.
Проблема привлечения инвестиций настолько остра, что московские власти уже осознали необходимость вторичного рынка прав аренды земли и начали создавать для этого законодательную базу. Был подготовлен даже проект документа "О формировании вторичного рынка земли в Москве и о порядке совершения и оформления сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости". Однако несмотря на то, что этот проект был одобрен мэром, он застрял. Сейчас согласование в различных инстанциях проходит четвертая редакция проекта этого документа. Основная причина состоит в том, что он затрагивает интересы ряда крупных московских властных структур. Неудивительно, что между этими организациями возникли разногласия, связанные с разделением прав и полномочий. В частности, одним из оппонентов Москомзема, которому предоставлены в этом проекте широкие полномочия, является Москомимущество, чьи интересы в документе ущемлены.
В Подмосковье, надо заметить, все вопросы получения земли решаются гораздо проще, а инвестиционный климат, понятно, хуже — владение землей здесь не может принести таких суперприбылей, как в центре Москвы. Надо учитывать, что здесь можно взять землю в собственность, но только участки с целевым назначением под индивидуальное жилищное строительство, садоводство, личное подсобное хозяйство и фермерские хозяйства. В остальных же случаях земля выделяется в бессрочное пользование или на правах долгосрочной аренды.
Получение земли в бессрочное пользование проблематично. Все решается на уровне глав администраций районов Московской области. Если нужно получить землю под промышленную застройку, то не следует рассчитывать на то, что ее выделят там, где нужно. Например, в Мытищинском районе такая возможность есть, а в Одинцовском нет. В основном это зависит от местных властей. Причина — полная неразбериха в нормативной базе.
Наиболее простой, но отнюдь не дешевый способ — обратиться в риэлтерскую фирму, которая благодаря своим связям поможет инвестору получить землеотвод (и под промышленность в том числе). Другой способ — обратиться непосредственно к главе администрации района, на территории которого инвестор собирается обосноваться. После долгих разговоров и разъяснений того, что нахождение нового промышленного объекта на территории района даст не только новые рабочие места, но и разовьет социальную и инженерную инфраструктуру (естественно, за счет инвестора), он получит (или, напротив, не получит) землеотвод. Кстати, с момента получения положительного ответа до оформления правоустанавливающих документов может пройти не один месяц. Для ускорения этого процесса нужно, естественно, стимулировать тех, от кого это зависит.
Бюрократическая процедура. Еще один существенный минус в предлагаемой правительством схеме инвестиционного контракта связан в большей степени не с существующими правилами игры, а с бюрократическими препонами, которые приходится преодолевать инвестору при реализации проекта застройки. Дело в том, что начать строительство ни сразу после покупки прав аренды земли, ни даже через некоторое время не удастся.
Во-первых, для того чтобы оформить договор аренды в Москомземе (даже если право аренды куплено на конкурсе), потребуется как минимум два-три месяца. Иногда же этот срок доходит до десяти месяцев. А начинать крупные вложения в проект, не имея даже прав аренды, бессмысленно. Во-вторых, как минимум год нужно посвятить созданию проекта и его согласованию в инстанциях, а это дело непростое. Как показывает практика, этот процесс весьма затягивается различными структурами по причине их неповоротливости (нельзя отбросить и фактор мздоимства). Так что средства, вложенные в покупку земли, "зависают" на пару лет, что увеличивает срок окупаемости проекта. Кстати, иностранные инвесторы именно сложности в согласовании проекта называют как одну из основных причин, сдерживающих инвестиционные проекты.
*****************************************************
Что предстоит сделать инвестору, прежде чем он начнет застраивать приобретенный на конкурсе земельный участок
1. Оформить договор аренды участка в Москомземе.
2. Получить технические условия на подсоединение коммуникаций от:
Мосэнерго,
Мосводоканала,
Мосгаза,
Московской телефонной сети и др.
3. Разработать проект.
4. Согласовать проект с:
санэпидстанцией,
Москомприродой,
Мослесопарком,
архитектурно-планировочным управлением округа,
институтом Генплана,
пожарной службой,
Управлением охраны памятников (если участок в исторической застройке).
5. Утвердить проект на градостроительном совете Москвы.
6. Утвердить проект в Мосгорэкспертизе.
*******************************************************
Как приобрести здание в Москве
С отдельно стоящими зданиями и нежилыми помещениями в Москве, так же, как и с землей, ситуация весьма запутанна. Но существует ряд способов (как законных, так и не очень) получить здание в собственность или аренду.
Во-первых, существует несложная процедура участия в коммерческих конкурсах по продаже прав аренды нежилых помещений, регулярно проводимых территориальными агентствами Москомимущества. В целом способ прост и надежен. Ставки аренды на муниципальном рынке — самые низкие на рынке и колеблются от 50 до 180 тыс. руб. за 1 м2 общей площади в год (в зависимости от месторасположения, качества помещения и профиля деятельности арендатора). Кроме того, аренда у государства достаточно надежна — официального арендатора никто не может выгнать из занимаемого им помещения, а срок аренды предусмотрен длительный — от 5 до 49 лет.
Для участия в конкурсе арендатор должен подать заявку, внести сумму залога (как правило, в размере 10% от стартовой цены права аренды) и указать сумму, которую готов заплатить за право аренды данного помещения. А в день проведения самого конкурса специально созванная комиссия рассматривает все поданные заявки и выбирает победителя — того, кто предложил максимальную стоимость права аренды. Как правило, конечная цена права аренды колеблется от 5 до 40-50 млн руб., а в случае отдельно стоящих зданий доходит до 1,5 млрд руб. Следует отметить, что эту сумму победитель конкурса должен внести в течение 10 дней после проведения конкурса — факт для арендатора не очень приятный.
Есть и другие особенности приобретения прав аренды на конкурсах. Как правило, "в нагрузку" к каждому помещению префектура выставляет дополнительные условия, которые должен выполнить арендатор. Эти условия могут быть самыми разными — от проведения ремонта, в котором арендатор, впрочем, и так заинтересован, до материальной поддержки малоимущих граждан округа. Иногда, например, префектура требует от арендатора и чего-то не слишком относящегося к делу, например, поставки компьютеров или иного оборудования.
Однако несмотря на низкие цены этот рынок способен удовлетворить спрос со стороны лишь незначительной прослойки арендаторов. Обычно на конкурсы выставляются те помещения, которые нуждаются в серьезном ремонте и не могут быть приведены в божеский вид силами префектуры. Кроме того, эти помещения, как правило, отличаются не слишком удачным расположением — в глубине жилых кварталов, в значительном удалении от центра города и главных магистралей, да еще и в подвальных или полуподвальных этажах. Если же говорить об отдельно стоящих зданиях, то они попадают на такие конкурсы крайне редко, и лишь те объекты, износ которых превышает 70%.
Так, например, с января по ноябрь прошлого года в Центральном административном округе Москвы были проданы на конкурсах права аренды 22 помещений, 19 из которых — подвалы. В числе действительно интересных для арендаторов объектов можно назвать лишь два отдельно стоящих здания на Сретенке, а также помещение на 2-м этаже здания на Петровке.
По всем этим причинам, несмотря на то, что сама процедура конкурсов была детально определена еще в 1992 году и с тех пор в нее лишь однажды были внесены незначительные изменения (постановление #868), ею воспользовалась незначительная часть арендаторов.
Поскольку конкурсы сегодня — единственный официальный
способ аренды нежилых помещений, то с момента их начала всех остальных арендаторов обязали пройти перерегистрацию. Но несмотря на неоднократные напоминания о перерегистрации терагентства Москомимущества до сих пор не могут выявить всех арендаторов и субарендаторов. Легальным арендаторам, исправно вносящим арендные платежи, перерегистрация ничем не грозила. Однако многие организации не платили годами, а если платили, то не на те счета, и теперь это могло всплыть.
Особенно тяжело дела с перерегистрацией идут, разумеется, в Центральном округе: по неофициальным данным, офисы в центре имеют порядка 20 тыс. фирм, однако к настоящему моменту лишь 2 тысячи из них официально зарегистрированы. Остальные либо арендуют помещения по давно утратившим силу договорам с РЭУ или другими эксплуатационными службами, а то и вовсе занимают помещения незаконно, по договорам о совместной деятельности, не зарегистрированным в Москомимуществе.
Кое-что московскому правительству удалось сделать с помощью 868-го распоряжения, которое предписывало официально регистрировать все факты субаренды, а кроме того, давало субарендаторам возможность прийти в Москомимущество и "настучать" на арендатора, который не хочет идти и регистрировать договор субаренды с тем приятным для себя последствием, что аренда может быть переоформлена на субарендатора. По данным Москомимущества, на сегодняшний день договоры с арендаторами переоформлены на 60% учтенных площадей.
Вторичный рынок. По мнению президента компании S.I.Realty Александра Вульфова, новый этап в развитии столичного рынка недвижимости начался с момента выхода распоряжения мэра, разрешающего выкуп арендуемых помещений в Москве (сентябрь 1994 года). Правда, следует заметить, что к моменту выхода этого документа кое-кто выкупиться уже успел. Это произошло в короткий период между выходом документа Чубайса, разрешающего выкуп (последние дни марта 1994 года), и последовавшим буквально через неделю распоряжением Лужкова, которое этот выкуп приостанавливало для Москвы. Счастливчикам, которые знали о готовящейся акции Чубайса и успели подготовить все необходимые для выкупа помещения документы, действительно удалось осуществить выкуп по смешным ценам — двух-трехкратной стоимости годовой арендной платы за помещение по муниципальным расценкам. Однако таких организаций было немного, и основные события с выкупом развернулись лишь осенью минувшего года.
Цены выкупа, установленные распоряжением мэра, многих повергли в уныние, ибо отличались от чубайсовских на порядок. Так, за право собственности на подвал в центре города арендаторам предлагалось заплатить $1500 за 1 м2, а более комфортные помещения (отдельно стоящие здания в самом-самом центре и в хорошем состоянии) "тянули" за метр аж на $3 тыс. Несмотря на довольно высокие цены выкупа, Москомимуществу, по неофициальным данным, удалось собрать от выкупающих порядка 700 млрд руб. (наиболее активно участвовали в выкупе банки). Эта сумма неизмеримо больше той, что получает городской бюджет от аренды помещений, — последняя составляет всего несколько миллиардов рублей в год.
Выкупленные арендаторами здания и помещения начали поступать на рынок. Однако, по мнению г-на Вульфова, на данный момент их количество еще незначительно, так как арендаторы выкупали их в основном для собственного пользования. К тому же, высокие цены выкупа оставляют немного возможностей для перепродажи помещения по более высокой цене. Тем не менее перспективы этого сектора рынка весьма обширны.
Гораздо сильнее проявились на рынке последствия так называемой "малой приватизации". Для трудовых коллективов приватизированных магазинов, предприятий общепита и бытового обслуживания установленные на сегодняшний день цены выкупа помещений существенно ниже, чем для обычных арендаторов. На сегодняшний день выкупная цена колеблется в диапазоне $750-900 за 1 м2 общей площади (полгода назад эта ставка была еще ниже — порядка 400 долларов). Отсюда и возникла схема, позволяющая приобрести здание по более низким ценам, чем предлагает Москомимущество.
Именно разница в ценах вызвала к жизни новый вид бизнеса — торговлю отдельно стоящими зданиями, полученными в ходе малой приватизации. Как рассказал президент финансово-промышленной корпорации "РЕСКОР" Сергей Лупашко, схема работы с такими объектами выглядит следующим образом: от имени создаваемого юрлица риэлтерская фирма покупает особняки у приватизировавшихся предприятий, проводит их косметический ремонт и выставляет на продажу. Для упрощения процедуры покупки особняк продается вместе с юрлицом. В результате отдельно стоящие здания в центре продаются по $2000 за метр (при выкупе аналогичных объектов через Москомимущество придется заплатить на 50% дороже). Работа с отдельно стоящими зданиями настолько рентабельна, что "РЕСКОР" в ближайшее время намерен сконцентрировать все свое внимание на этом секторе.
Несмотря на внешнюю простоту таких операций купить здание по этой схеме без участия риэлтера будет затруднительно. Дело в том, что юридическая сторона этой операции выглядит довольно запутанной, поскольку процесс юридической очистки здания и выяснения титула на объект — сложная и ответственная задача. Так что браться за столь непростое дело без участия специалистов довольно рисковано.
Еще одним способом получить здание является участие в программе по реконструкции центра Москвы. Правила игры, которые задает столичное правительство при реконструкции, достаточно жестки — половину отстроенных площадей необходимо безвозмездно передать городу. За счет этого, как нетрудно догадаться, затраты инвестора существенно возрастают.
Однако при реконструкции центра Москвы даже такие условия могут быть достаточно выгодны. Тем не менее реально работающих инвестиционных контрактов немного. Видимо, дело здесь не в самой инвестиционной схеме 50:50, а в чем-то другом. По словам президента юридического объединения "БАНСО" Андрея Никитина, инвесторов отталкивают прежде всего существующие условия перехода прав на часть задействованных в проекте зданий. Согласно действующей схеме инвестор получает права собственности на реконструируемый или строящийся объект лишь по окончании всего проекта. Однако срок реализации проектов достаточно велик, а соответственно велик риск того, что никаких прав на здание инвестор может и не получить. Ну почему нужно отбрасывать как нереальный вариант смены правительства, в результате которого инвестиционные контракты с нынешним правительством потеряют силу?
Но даже если такой пессимистичный сценарий не реализуется, получение прав собственности после завершения проекта создает другие неудобства. Так, объект, находящийся в собственности правительства, заложить, как известно, не удастся. А поскольку деньги требуются немалые, обойтись без кредита будет проблематично. А кто даст кредит под честное слово, не имея гарантий в виде заложенной недвижимости? То же самое касается и прав на землю. Право аренды земельного участка, купленное на конкурсе, сегодня заложить нельзя (не говоря уже о правах бессрочного пользования или временных правах на землю по договору аренды).
Не так давно у инвесторов появилась возможность получить здание в собственность и до начала реконструкции. Для этого необходимо заключить с префектурой контракт на то здание, в котором еще живут люди. Для жильцов инвестор покупает квартиры, а по окончании процесса расселения получает освободившееся здание в собственность. Так что продать здание можно и не проводя реконструкцию, правда, в расселение вложить деньги все равно придется.
Владимир Яхонтов, Елена Новомлинская, Алексей Щукин