Недвижимость пришла в движение

Рынок коммерческой недвижимости в Сибири стоит перед серьезными вызовами. Напуганные грядущими проблемами, арендаторы осаждают арендодателей с требованиями снизить им размер ставок. Девелоперы официально заявляют, что причин для скидок не видят, однако признают, что процесс снижения стоимости аренды пошел — некоторым компаниям уже удалось добиться 50% дисконта. Вчера девелоперы, эксперты и представители новосибирских компаний разного профиля пытались выяснить, как им реагировать на финансовый кризис. За дискуссией не без интереса наблюдал корреспондент „Ъ“ СТАНИСЛАВ СОКОЛОВ.

Круглый стол, прошедший вчера в бизнес-центре «Гринвич», был организован «Сибирской гильдией девелоперов и управляющих недвижимостью» (Гильдия) совместно с «Новосибирской ассоциацией риэлтеров». Как отметила директор компании RID Analytics Елена Ермолаева, пока формальных причин для беспокойства у владельцев недвижимости нет: ни массового снижения арендных ставок, ни ощутимого роста доли пустующих помещений последние замеры RID Analytics не зафиксировали. Однако госпожа Ермолаева признает, что рынок коммерческой недвижимости уже начал реагировать на финансовый кризис. «Налицо начавшаяся миграция компаний: они переезжают в здания с более низкой арендной ставкой или просто сокращают арендуемую площадь в том объекте, где расположен их офис», — говорит аналитик. По сведениям Елены Ермолаевой, уже имеются прецеденты, когда ставки аренды снижаются отдельно взятым арендаторам без изменения формального «прайса».
С ней согласен президент Гильдии Олег Луговой. По его прогнозу, Новосибирск ожидает активный переход части арендаторов из более дорогих бизнес-центров в здания класса попроще. «В Москве этот процесс уже начался, и я знаю новосибирский бизнес-центр класса «B-», где собственник даже сократил площадь своего собственного офиса, чтобы пустить новых арендаторов, — так много было заявок», — рассказал эксперт.
По мнению руководителя RID Analytics, коммерческая недвижимость на глазах перестает быть рынком арендодателя, становясь рынком арендатора, в том чиcле и из-за конкуренции. По оценке Елены Ермолаевой, в прошлом году в Новосибирске было введено в строй свыше 200 тыс. кв. м новых офисных площадей (это в пять раз больше, чем в 2006 году). В этом году уже заработали около 40 тыс. кв. м помещений, причем еще целый ряд крупных объектов должен быть сдан либо до конца текущего года, либо в первой половине будущего года.
По оценкам RID Analytics, общий объем рынка офисной недвижимости, сдаваемой в аренду, сегодня составляет 2,2 млн кв. м. Из них в 1990-2008 годах построено 97 тыс. кв. м помещений класса «А», 60 тыс. кв. м класса «В» и 278 тыс. кв. м класса «С». Объем торговой недвижимости в Новосибирске сегодня превышает 1,5 млн кв. м. Похожая ситуация в сегменте торговой недвижимости. За последний год в Новосибирске заработали уже три крупных торгово-развлекательных центра общей площадью 250 тыс. кв. м и целый ряд объектов поменьше.
В результате число магазинов одежды, например, выросло в городе почти вдвое, отметил коммерческий директор компании «Степ и К» (новосибирский франчайзи марки Sela) Александр Липатов. Это уже привело к падению оборотов в одежном бизнесе, а прогнозируемое снижение покупательского спроса может и вовсе сделать большинство магазинов нерентабельными. «Мы сегодня уже выходим к арендодателям с предложениями изменить условия договоров аренды», — сообщил господин Липатов, пояснив, что идеальным считает вариант перехода от фиксированных ставок к оплате аренды в размере определенного процента с оборота. Снижения ставок добивается сейчас и компания «Обувь России» (ОР). Директор и владелец ОР (на круглом столе его не было) Антон Титов сообщил „Ъ“, что хотел бы уменьшить стоимость аренды на 20-30%. «Есть несколько площадок, где мы вовсе хотели закрыть магазины, но владельцы помещений согласились сократить нам арендную плату вдвое, чтобы мы не уходили», — утверждает обувщик.
Владелец большого торгового комплекса в Новосибирске (просивший не называть его) признался, что ему, видимо, придется идти на снижение ставок. «Недавно ко мне приходил крупный арендатор и заявил, что, если снижения не будет, он закроет магазин. Еще год назад я бы даже разговаривать с ним не стал. А теперь придется, видимо, «подвинуться» по ценам — никаких новых заявок от компаний такого уровня сейчас нет», — признается девелопер.
Директор по общим вопросам ресторанного холдинга Дениса Иванова (владеет сетью кофеен «Чашка кофе», ресторанами Beerman&Grill, «Ньюс кафе», «ТБК Лонж». — „Ъ“) Андрей Гробовой выступил и вовсе с радикальным предложением. По его мнению, бизнес-центрам нужно вообще отдавать площади ресторанным компаниям даром, а то и доплачивать за то, что они готовы работать в таких объектах, — ведь они выполняют часть функций по обслуживанию клиентов бизнес-центров.
Впрочем, далеко не у всех владельцев помещений идея снижения цен вызывает оптимизм. Генеральный директор УК «Гринвич» (управляет одноименным бизнес-центром класса «А») Маргарита Риттер заявила, что в ее объекте никаких скидок не предвидится. «Мы и так уже находимся на том уровне, когда ставка ниже быть не может. Для нас даже 10% — это критичное понижение», — заявила госпожа Риттер. Причем желающих добиться скидок в самом «Гринвиче» хватает. «Мы уже два месяца пишем друг другу письма: арендаторы просят снизить ставку, а мы объясняем, почему мы это сделать не можем», — описала госпожа Риттер будни работы управляющей компании в период кризиса.
Президент Гильдии Олег Луговой подвел итог дискуссии, согласившись с тем, что современные бизнес- и торговые центры высокого уровня вряд ли пойдут на заметное снижение ставок. Однако владельцы небольших площадок, которые не обременены долгами, вполне могут решиться на демпинг, считает эксперт. С тем, что демпинг неизбежен, согласился и директор девелоперской компании «Эргоном» Игорь Болдырев, отметив, впрочем, что снижение ставок будет иметь свой предел. «Демпинговать до бесконечности невозможно. Оттого, что цены упадут, общее количество арендаторов в городе не увеличится», — заметил девелопер.