Выше, дороже, юго-западнее

Строительный рынок Липецка отличает масштабность проектов, а не точечность застройки, как, например, в Воронеже. Большинство их приходится на юго-западную часть города, где в ближайшие пять-семь лет будет возведено не менее 2 млн кв. м жилья. Аналитики отмечают острую нехватку в областном центре элитного жилья – такие объекты в Липецке единичны. Пустующая ниша уже привлекла иногородние компании.

По словам Евгения Губанова, заместителя начальника областного управления строительства и архитектуры, за семь месяцев 2008 года в Липецке было сдано в эксплуатацию 208,4 тыс. кв. м жилья (на 5% меньше, чем на тот же период времени в прошлом году). Господин Губанов отметил, что в генплан города, принятый в 1998 году, недавно были внесены некоторые корректировки – «с учетом реальной ситуации на строительном рынке». «На сегодня мы отказались от точечной застройки, которая себя окончательно исчерпала. Сейчас основной приоритет в развитии города – освоение масштабных земельных участков на окраинах города», – констатировал Евгений Губанов.

По словам чиновника, наиболее активно развивается юго-западная часть Липецка, где строится так называемый седьмой жилой район. Его общая жилая площадь составит свыше 1 млн кв. м, и он будет включать в себя с 26-го по 34-й микрорайоны. В частности, тендер по застройке 32-го и 33-го микрорайонов в начале текущего года выиграл стройкомплекс ОАО «Новолипецкий меткомбинат» (НЛМК). Стартовая цена лота составляла 169 млн рублей. Победитель предложил около 187 млн. Согласно генплану Липецка, площадь 32-го микрорайона составит 27,33 га, вводимого в строй жилья – 221,3 тыс. кв. м. 33-й микрорайон расположится на 21,6 га, объем новостроек – 163,6 тыс. кв. м. Объем вложений эксперты оценивают на уровне $350 млн. Жилкомплексы структура металлургической группы обязана сдать в эксплуатацию в течение семи лет.

А летом 2007 года тендер на освоение участка в 19,3 га в 29-м микрорайоне выиграло липецкое ОАО «Домостроительный комбинат». «Сейчас там сдано в эксплуатацию больше пяти домов», – уточнил господин Губанов. Между тем 26-й и 27-й микрорайоны уже практически застроены, 28-й находится в активной стадии возведения. Как сообщил Евгений Губанов, их строительство ведется сразу несколькими компаниями. «Раньше мы не доверяли масштабные проекты одному участнику рынка», – пояснил чиновник. По площадкам под застройку 30-го и 31-го микрорайонов тендеры пройдут до конца года.

Господин Губанов подчеркнул, что в отношении центральной части города приоритетом является реконструкция старых улиц. «Сейчас идет подготовка к выставлению на инвестиционный конкурс проекта по сносу ветхих домов на улицах Гагарина и Интернациональной, а также строительству на их месте новых зданий», – отметил чиновник. Впрочем, пока есть определенные сложности, «нет уверенности, что частные компании заинтересуются реконструкцией, которая потребует от них серьезных вложений». Не исключено, что проектом по апгрейду центральных улиц займется ОАО «Липецкая ипотечная корпорация» (ЛИК), контролируемое областным ГУП «Свой дом».

В юго-западной части города, при выезде на Елецкое шоссе, ОАО «ЛИК» уже возводит микрорайоны «Университетский» и «Елецкий». Первый проект площадью свыше 250 тыс. кв. м строится на участке размером 39,2 га в районе Липецкого государственного техуниверситета. Он рассчитан на 19,6 тыс. жителей. Кроме жилых домов площадью 242 тыс. кв. м, проект микрорайона включает не менее двух автопарковок на 500 машиномест каждая, школу и детские сады. Планируется строительство гостиниц, торговых центров (ТЦ) и других инфраструктурных объектов. Общий размер вложений в проект аналитики оценивают на уровне не менее $300 млн. Известно также, что для возведения части объектов ОАО «ЛИК» собирается привлекать сторонние организации. Например, под один из ТЦ ЛИК готова выделить 4,8 тыс. кв. м. Как уточнили в компании, до конца текущего года на земельном участке под микрорайоном будут проложены необходимые коммуникации, а в эксплуатацию планируется сдать первые пять домов. Завершение постройки микрорайона намечено на 2010 год.

Реализация проекта «Елецкий» только начинается. Уже к 2013 году ОАО «ЛИК» планирует сдать в эксплуатацию микрорайон, включающий 303,36 тыс. кв. м жилья. В июне компания получила в Центрально-Черноземном банке (ЦЧБ) Сбербанка России кредит в 300 млн рублей для прокладки коммуникаций на участке 65,5 га. Директор управления инвестиций и проектного финансирования ЦЧБ Сбербанка России Юрий Ячный уточнил, что, предположительно, 300 млн рублей будут не единственным кредитом, выданным ОАО «ЛИК». «Банк примет активное участие в кредитовании строительства микрорайона, но окончательный объем вложений с нашей стороны пока уточняется», – сказал господин Ячный. Кроме жилых домов, проект предполагает строительство поликлиники на 337 посещений в смену, два детских сада по 260 мест, две школы на тысячу учеников каждая, спорткомплекс, социальные объекты, АЗС, многоэтажные автостоянки на 3,6 тыс. мест и торгово-развлекательный комплекс. Микрорайон рассчитан на 16,85 тыс. жителей. Объем вложений – свыше $500 млн.

Аналитики отмечают, что реализацию сразу двух масштабных проектов потребует от ОАО «ЛИК» большого запаса финансовой прочности. Максим Клягин, аналитик «Финам менеджмента», сказал, что масштабность микрорайона повышает риски застройщика: «Сейчас целый ряд крупных строительных проектов – как в Москве, так и в регионах – находятся в фактически замороженном состоянии из-за удорожания кредитных ресурсов». С ним отчасти согласен топ-менеджер ООО «Риэлт-центр Липецк» Игорь Трунов. По его мнению, в отличие от Воронежа, у Липецка нет ярко выраженного центра, поэтому люди охотно едут в новые районы на окраинах. «Однако ОАО "ЛИК" нужно приготовиться к тому, что на первом этапе квартиры в микрорайоне, возможно, могут не пользоваться высоким спросом», – отметил эксперт. Между тем гендиректор липецкого агентства «Бюро недвижимости N1» Владимир Оноприенко напомнил, что в «Университетском» долевое участие на некоторые дома продавалось буквально за несколько месяцев. «Думаю, что одно- и двухкомнатные квартиры в "Елецком" будут практически сразу пользоваться активным спросом, а вот "трешки" могут ждать своего хозяина и подольше», – считает господин Оноприенко. Он отметил, что в основном микрорайоны «Елецкий» и «Университетский» застраиваются жильем эконом-класса, соответственно, «метр там стоит весьма дешево по сравнению с остальным жильем в городе – в среднем 45 тыс. рублей». Эксперт сообщил, что квартиры в новых микрорайонах – «Университетском» и «Елецком» – активно покупают переселенцы из других регионов, а также республик бывшего СССР. «Знаю сразу несколько примеров, когда целыми этажами покупали квартиры в микрорайоне "Университетский", например, северяне», – пояснил господин Оноприенко. По словам первого замруководителя областного управления строительства и архитектуры Евгения Губанова, среди льгот, которые государство предоставляет ОАО «ЛИК», есть погашение ставок по ряду взятых под проект кредитов (из федерального бюджета – на 99%, из местного – на 1%).

Аналитики напоминают, что землю под проекты ОАО «ЛИК» получило из нераспределенного фонда до 2006 года, когда не было законодательных норм, требующих обязательного проведения тендеров по участкам под застройку. Игорь Трунов из ООО «Риэлт-центр Липецк» считает, что ЛИК повезло с участками: «Масштабное развитие города возможно, по сути, только в юго-западном направлении. Именно там фактически без конкуренции компания и получила огромные площадки под свои проекты».

С тех пор как участки под строительство стали разыгрываться в тендерах, за интересные площадки порой возникает серьезная конкуренция. В августе в конкурсе по продаже муниципальной автобазы площадью 5,4 га на проспекте Победы, 87а, победила инвестиционно-финансовая компания (ИФК) «ЛКБ-инвест», конечным бенефициаром которой является владелец НЛМК Владимир Лисин. Стартовая цена лота составляла 398 млн, компания предложила за актив 402 млн рублей (с учетом НДС – порядка 470 млн).

Председатель департамента экономики администрации Липецка Владимир Мигита рассказал, что к участию в тендере проявляли интерес ряд предприятий из других городов, в частности, один из лидеров московского строительного рынка ЗАО «СУ-155». Но единственным соперником победителя оказалось курское ООО «Группа компаний "Промресурс"» бизнесмена Николая Полторацкого. Гендиректор ИФК «ЛКБ-инвест» Илья Кононов рассказал, что, скорее всего, компания использует участок под жилищное строительство. Не исключено, что генподрядчиком и основным реализатором инвестпроекта станет воронежское ОАО «Домостроительный комбинат». По оценкам аналитиков, на площадке автобазы можно построить не менее 100 тыс. кв. м жилья.

Одной из главных особенностей липецкого строительного рынка эксперты называют острый дефицит элитного жилья, несмотря на потенциально высокий спрос на него. По словам Владимира Оноприенко, средняя цена квадратного метра на первичном рынке на конец июля составляла в Липецке 54 тыс. рублей (рост за первый квартал 2008 года на 12%), а цена квадратного метра элитной недвижимости – от 75 тыс. «Впрочем, покупатель готов платить высокие цены за жилье бизнес-класса, однако таких проектов в городе мало. По большому счету, элитным жильем на рынке считается все, что хотя бы не панель. Реально же в городе насчитывается не более пяти жилкомплексов, дотягивающих до бизнес-класса», – пояснил аналитик. Среди тех объектов, которые близки к бизнес-классу, аналитики называют, в частности, жилкомплексы на проспекте Победы, 20, и улице Толстого, 2 (застройщик – СУ-11 треста «Липецкстрой»), а также проект «Жемчужина» (общая площадь 11,7 тыс. кв. м, три секции, высотность до 12 этажей), который достраивает у Комсомольского пруда ООО «Риэлторский центр "Строй-град"».

Относительно свободная ниша жилья бизнес-класса в Липецке уже привлекла внимание иногородних компаний. Воронежское ОАО «Строительно-финансовая группа» (СФГ) в партнерстве с Восточно-Европейской финансовой корпорацией намерено построить в городе жилкомплекс бизнес-класса площадью 70 тыс. кв. м и объемом вложений порядка $30 млн. Как рассказал гендиректор СФГ Тимофей Солоневич, для реализации проекта в Липецке учреждено ООО «Стройкорпорация Липецка», на которое оформлен земельный участок общей площадью 2 га в центре города – на улице Игнатьева. Общество не аффилировано с СФГ, но управляется ее руководителем. Уже до конца текущего года в СФГ планируют начать продажи жилья в строящемся объекте по ценам от 60 до 90 тыс. рублей за квадратный метр. Завершение строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию предварительно намечен на 2010 год. Местный рынок жилой недвижимости, как отметил гендиректор СФГ, активно развивается, «там накоплен большой неудовлетворенный спрос на элитное жилье», на который Тимофей Солоневич и рассчитывает. Начальник отдела маркетинга ЗАО СУ-11 «Липецкстрой» Галина Яковлева считает, что проект СФГ будет вполне востребован липчанами: «Я думаю, что не менее трех-четырех масштабных жилых комплексов бизнес-класса липецкий строительный рынок примет без проблем».

Евгений Тимошинов