Культ солнца

Девелопер "Конти" заявил о намерении инвестировать в производство солнечной энергии. Это поможет компании построить даунтаун в Краснодаре.

Текст: Денис Тыкулов

"Идея создания проекта "Остров Солнечный" возникла во время командировки в Краснодар,— вспоминает бывший сенатор от Алтайского края и действующий президент группы компаний "Конти" Тимур Тимербулатов.— В тот день самолет задерживался. Я вспомнил, что мне рассказывали про некий остров в Краснодаре, и решил его посмотреть. Приехал и увидел: остров на 200 га, абсолютно пустой, без каких-либо построек. В очередной раз подумал, что ничего случайного в этой жизни не бывает".

О запуске проекта "Остров Солнечный" группа "Конти" объявила летом 2008 года (соглашение о намерениях с властями Краснодарского края было подписано еще год назад). Изначально "необитаемый" остров хотели застроить жильем, но потом отдали предпочтение коммерческой недвижимости. "Учитывая загруженность краснодарских дорог, мы решили предложить проект, где бизнес и все властные административные структуры были бы расположены в пределах шаговой доступности. Все смогут передвигаться пешком",— объясняет идею "Острова Солнечный" Тимербулатов.

Местным властям идея ходить пешком понравилась. "Конти" получила добро на более детальную разработку концепции проекта. По предварительным расчетам, объем инвестиций в строительство составит $6,7 млрд. Всего на острове планируется возвести 3 млн кв. м коммерческой недвижимости в течение восьми-десяти лет.

Любопытно, что одновременно "Конти" удивила рынок, анонсировав еще один оригинальный проект. Совместно с небольшой краснодарской компанией "Солнечный ветер", специализирующейся на производстве солнечных батарей, Тимур Тимербулатов собирается создать крупную вертикально интегрированную структуру на российском рынке солнечной энергетики. В нее будут входить компании по добыче сырья (кремния), выращиванию кристаллов монокремния и изготовлению пластин. Для этого в течение двух лет "Конти" намерена привлечь еще $400 млн. Пока единственная компания, инвестировавшая в похожий бизнес сопоставимую сумму (около $300 млн),— иркутский "Нитол" (см. СФ N45/2008).

По признанию Тимербулатова, идея диверсифицировать бизнес родилась у него во время поездки в Катар (бизнесмен является сопредседателем Российско-катарского делового совета). "Для катарской экономики солнечная энергетика — на сегодняшний день номер один. Когда мы обсуждали эту сферу, я вспомнил: кто-то мне говорил, что в Краснодаре есть компания, которая занимается солнечными батареями",— рассказывает бизнесмен. По возвращении в Россию он встретился с Маратом Заксом — директором того самого "Солнечного ветра".

Два независимых проекта в Краснодаре скорее всего не случайность. Тимур Тимербулатов пытается реализовать "от и до" масштабный, достойный сенатора проект. Сделать это ему до сих пор никак не удавалось.

Реконструкция прибыли

Вывеску "Континенталь" офицер танковых войск в отставке Тимур Тимербулатов увидел на одной из московских улиц. Слово так понравилось офицеру, что он решил использовать его для названия своей фирмы. Правда, поразмыслив, оставил только первые два слога: "Конти". На континентальный размах его скромный строительный бизнес тогда не тянул. Дело было в 1992 году.

В том же году "Конти" занялась своим первым проектом — 24-этажным жилым домом на северо-западе Москвы. Собственных денег у компании было немного, и на реализацию проекта она взяла в банке $1 млн кредитных средств. Проект окупился с лихвой. Себестоимость квадратного метра с учетом всех отчислений городу составила $350, средняя же цена продажи — $1,2 тыс.

А тут еще одна случайность: Тимербулатов зашел в гости к товарищу, который жил в старой пятиэтажке, и поразился: "У него потолок провис, бетонная плита выгнулась примерно на пять сантиметров. И так жил не только он, но много людей. Я подумал: ситуацию нужно срочно менять".

Уже в 1994 году Тимур Тимербулатов предложил московским чиновникам программу комплексной реконструкции жилья в районе Фили-Давыдково. "Убивали" сразу трех "зайцев": жильцы пятиэтажек получали новые квартиры, власти — народную любовь без каких-либо вложений со своей стороны, а "Конти" — прибыль за счет продажи построенного жилья. Дело в том, что на месте снесенных 147 тыс. кв. м старых зданий планировалось построить около 1 млн кв. м более высотного нового жилья.

Правда, удалось реализовать лишь малую толику задуманного: "Конти" построила в Фили-Давыдкове всего 34 тыс. кв. м жилья. "Возможно, причина в том, что под расселение пятиэтажек город давал несколько свободных площадок. Зачастую девелоперы застраивали их, а когда дело доходило до сноса пятиэтажек, то компании, чтобы не тратиться на расселение людей, выходили из проекта,— предположил топ-менеджер одной из крупных строительных компаний.— Юридически раньше это было возможно. Сейчас ситуация изменилась: условия предоставления свободных площадок и расселения людей из ветхого жилого фонда вносятся в один общий договор".

Впрочем, "Конти" снесла около 15 тыс. кв. м ветхих домов, а значит, жильцов все-таки расселяла. И именно поэтому прибыль, на которую рассчитывал девелопер, могла оказаться не слишком внушительной. Жильцы пускались на различные хитрости, например прописывали у себя родственников, чтобы к моменту переселения получить больший метраж. В результате за квадратный метр "убитой" пятиэтажки приходилось давать 1,4-1,7 кв. м нового жилья. Чтобы отбить деньги, решили еще больше увеличивать этажность. "Потребовались дополнительные площади, а их не было,— объясняет Тимербулатов.— Но потом мы решили, что небоскребы могут стать маяками благосостояния и архитектуры столицы". Так в процессе реконструкции пятиэтажек зародился другой глобальный проект, который должен был стать визитной карточкой "Конти". Компания решила застроить небоскребами окраины Москвы.

Взгляд свысока

Первое кольцо Москвы — это кремлевская стена с башнями, второе — сталинские высотки, а третьим должны были стать 60 современных 35-50-этажных небоскребов за пределами центра. Так придумали маркетологи "Конти".

На разработку нового кольца и его одобрение в чиновничьих инстанциях ушло три года. В 1998-м концепция получила статус городской комплексной инвестиционной программы и официальное название — "Новое кольцо Москвы" (НКМ). Правда, в статусе городской программы для "Конти" таился подвох.

Объем инвестиций в НКМ оценивался более чем в $5 млрд, поэтому "Конти" и не рассчитывала на весь "пирог" — участвовать в программе мог любой девелопер, выигравший право на возведение конкретной высотки. Однако как автор концепции "Конти" планировала стать его управляющей компанией. Таким образом компания получала некое преимущество перед другими девелоперами на тендерах по распределению строительных площадок. К тому же другие строители НКМ должны были отчислять "Конти" 2-7% от своей прибыли. Учитывая доход девелоперов, в то время достигавший 25-50% от стоимости проекта, и колоссальный объем инвестиций в НКМ, "Конти" могла рассчитывать на $25-175 млн.

"Работа была проделана огромная, ведь 17-этажный и 47-этажный дом — это два совершенно разных строительства",— обосновывает Тимур Тимербулатов свои претензии на долю в доходах других девелоперов. Например, если открыть окно на 47-м этаже, турбулентные потоки могут нанести человеку травму. А когда мусор летит с огромной высоты, необходимо использовать многоступенчатую систему труб.

Строительных норм и правил для зданий выше 75 м в России нет до сих пор. Для своего проекта "Конти" разрабатывала их самостоятельно. "Отчисления управляющей компании — это, несомненно, стабильные и длинные деньги. Но, кроме того, руководство такой программой существенно укрепило бы административный ресурс "Конти"",— подтверждает генеральный директор компании "Новая площадь симаргл капитал" Евгений Якубовский.

Однако в последний момент вместо "Конти" управляющей компанией было назначено ОАО НКМ, учрежденное правительством Москвы. Инициативному девелоперу в виде комплимента от города досталось право застройки первой высотки НКМ — 43-этажного дома "Эдельвейс" на Давыдковской улице. Он был сдан в 2003 году. Сегодня "Конти" строит в Москве второй небоскреб НКМ — "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова.

Оранжевый испуг

Три года назад "Конти" попытала счастья на Украине. С мая 2004 года по август 2005-го Тимербулатов был сенатором, что давало выход на высокопоставленных лиц. "Как-то я рассказал Юлии Владимировне Тимошенко о нашей программе сноса пятиэтажек, и она пригласила нашу компанию работать в Киеве",— рассказывает бизнесмен.

Группа создала на Украине дочернее предприятие, получив под реконструкцию несколько старых кварталов общей площадью 600 га. "Мы отработали все механизмы этой программы, провели ее через кабинет министров,— вспоминает Тимербулатов.— Но началась оранжевая революция, и, взвесив политические риски, мы решили выйти из этого проекта несмотря на финансовые убытки".

После очередной неудачи "Конти" залегла на дно, довольствуясь менее амбициозными и капиталоемкими проектами: несколько жилых домов в Москве, Туле, Тамбове и Калининградской области, коттеджный поселок в Подмосковье. В этом были свои плюсы. В отличие от коллег по цеху компания подошла к кризису налегке. Сегодня стоимость ее активов составляет $600 млн, при этом долговая нагрузка, по словам Тимура Тимербулатова, всего $15 млн. Этот долг компания должна погасить к середине 2010 года.

Однако несколько месяцев назад Тимербулатов показал, что не оставляет надежды реализовать амбициозный проект.

Поедание слона

"За этим рынком будущее, уже пора задуматься об экологии на Земле",— с жаром говорит Тимур Тимербулатов о солнечной энергетике.

Сегодня 87% активов ГК "Конти" приходится на недвижимость, около 10% — на производство (группа владеет двумя заводами по выпуску кирпича в Тульской области). Оставшиеся 3% — компания "Клевер сервис", занимающаяся эксплуатацией жилья. К 2010 году соотношение должно измениться. ЖКХ останется на прежнем уровне, а вот доля производственного дивизиона в структуре активов увеличится втрое — до 30%. Во многом за счет солнечного бизнеса.

По словам Марата Закса, в Краснодарском крае будут построены два основных предприятия по выпуску солнечных батарей. Их совокупная мощность составит 150-200 МВт электроэнергии в год. Еще два разместятся в Тульской области. $400 млн инвестиций, среди которых будут в том числе заемные средства, "Конти" намерена окупить за пять-восемь лет. По мнению Тимербулатова, Россия, где в последнее время ощущается дефицит энергомощностей, является очень перспективным рынком. Но так ли это на самом деле?

"Сегодня, когда цена на нефть падает, этот проект мне представляется крайне бесперспективным. Скорее всего, компании просто не удастся найти на него финансирование",— говорит коллега Тимербулатова по девелоперскому цеху, коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Проблема в том, что сегодня солнечная энергия стоит дороже, чем электричество, полученное традиционными способами. Например, в Германии, на которую приходится 46% мирового потребления солнечной электроэнергии, разница в стоимости почти двукратная. Ценовой паритет наступит не ранее 2013 года. Но немецкий рынок поддерживается дотационными программами государства, например налоговыми послаблениями для потребителей солнечной энергии. "В нашей стране нет никаких программ развития альтернативной энергии. Около половины от намеченных средств — примерно $200 млн — компании придется вложить в рекламу и различные образовательные программы для населения",— считает ведущий эксперт УК "Финам менеджмент" Дмитрий Баранов. По его мнению, срок окупаемости солнечного проекта составит не менее 10-12 лет.

К слову, в мае 2008 года "Конти" заявила о намерении вложить около $200 млн в строительство в Ивановской области завода по производству биодизеля. Однако буквально через несколько месяцев планы были забыты. "Это очень сложная и хлопотная тема, которая тянет за собой и развитие сельского хозяйства, и производство специальных двигателей, да и топливо по заправкам кому-то нужно развозить",— объясняет Тимербулатов. Не постигнет ли та же судьба солнечный эксперимент?

С другой стороны, пока "Конти" почти ничего не вложила в инновационный бизнес, зато уже приобрела репутацию "экологического инвестора". По мнению коммерческого директора девелоперской компании MR Group Ирины Дзюбы, помимо доходов, которые компания планирует получить в долгосрочной перспективе, проект по производству солнечных батарей отразится на лояльности местных чиновников. То, что краснодарские власти одобрили строительство "Острова Солнечного",— косвенное тому подтверждение.

"Остров Солнечный" обещает стать самым масштабным проектом "Конти". Правда, если с местом Тимур Тимербулатов угадал, то со временем не очень. "Безусловно, проекты ГК "Конти" масштабны и весьма амбициозны. Но сомнительно, что их реализация возможна в условиях кризиса,— считает президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.— Вполне возможно, что для реализации проекта "Остров Солнечный" компания планировала привлечь государственные субсидии. Однако сейчас в качестве приоритета государство рассматривает не коммерческую недвижимость, а жилищные программы".

Управляющий партнер Investment Management Group Максим Кунин считает, что такие масштабные проекты, как "Остров Солнечный", не будут востребованы конечными потребителями еще лет десять. "Впрочем, до того как начнется строительство, времени уйдет не меньше",— говорит Кунин, ссылаясь на опыт "Москва-Сити". Впервые о проекте заговорили еще в середине 1990-х, но до сих пор он далек от завершения. Тимербулатова это не смущает. "Слона надо есть по кусочкам",— делится он народной мудростью. Главное, чтобы к тому моменту "слон" не убежал, как это уже случалось в истории "Конти".