Крупные банки привлекают клиентов жилищным кредитованием
Российские коммерческие банки, пережив скандальные банкротства своих конкурентов в борьбе за деньги клиентов — "плеяды МММ", а также год "гигантских шагов" процентных ставок, сделали свои выводы. Их менеджеры поняли, что население в принципе готово вытряхнуть содержимое чулков и отнести кровные тому, кому поверит. Вместе с тем конкурировать по части безответственных посулов высоких прибылей с компаниями — потенциальными эмигрантами банки не могут. Стало быть, им остается изощряться в услугах. Ни для кого не секрет, что последние год-два практически все коммерческие банки стали активно работать в сфере предоставления услуг частным лицам. Это с неизбежностью должно было их привести — и привело — к необходимости разработки схем потребительского кредита. Естественное развитие событий подхлестнула усиливающаяся конкуренция между банками. Как-то вдруг оказалось, что рынок простейших услуг типа расчетно-кассовых или обычных ссудных операций исчерпан, клиенты разобраны и поделены, а их "передел" затруднителен. Тогда банки покрупнее и побогаче приступили к разработке перспективных проектов, вложение денег в которые не сулит быстрой отдачи. Так столичные банки взялись за решение квартирного вопроса.
Лучшим способом кредитования жилья всегда считалась ипотека, однако в России удовлетворительного ипотечного законодательства по сей день не существует. Поэтому у банков остается два "обходных" пути. Либо банк собирает средства населения, а потом передает собранные деньги на строительство жилья, либо он из своих кредитных ресурсов строит жилье и продает его населению через свои дочерние коммерческие структуры.
Схема Столичного банка сбережений
Одним из первых с середины 1994 года схему предоставления кредитов частным лицам на покупку квартир стал применять Столичный банкъ сбережений. Такие кредиты выдавались в валюте сроком на 1-1,5 года по средней ставке 26,5% годовых и, как правило, объемом до $50 тыс. Сегодня банк планирует увеличить сроки предоставления кредитов — максимум до 10 лет (при ставке 19,5% годовых). Схема предоставления подобных кредитов, предполагающая объединение в тройственном союзе различных по роду деятельности структур, разрабатывалась авторами около полугода и оказалась чрезвычайно жесткой для ссудозаемщика и минимально рискованной для банка. Партнерами Столичного банка сбережений по этому проекту выступают Универсальная финансовая компания (УФК) и ряд риэлторских фирм, таких как "Жилищная инициатива", SAVVA, "Бансо", "Пирамида", "Вавилон" и "Юнифьючер". УФК выступает перед банком поручителем за клиента и в случае невозврата кредита обязана его погасить. По договору с банком компания берет на себя труд юридического оформления документов на покупку квартиры и даже хлопоты по ее телефонизации. Сама УФК, как сообщил Ъ ее управляющий Михаил Серебряный, заключила генеральное соглашение с каждой из риэлторских фирм, в котором оговорено, что она работает только со Столичным банком сбережений. Риэлторы проверяют и гарантируют юридическую чистоту квартиры (даже если она подобрана клиентом самостоятельно): чтобы она не оказалась заложенной или завещанной. Кроме договора-гарантии, эти фирмы заключают с УФК фьючерсный договор-обязательство на обратный выкуп квартиры с 25-30-процентной скидкой при необходимости ее реализации в случае неплатежа. Обязательным условием предоставления кредита является единовременная выплата клиентом 1/3 стоимости квартиры.
Затем, после оформления необходимых документов в УФК, клиент приходит в банк вместе с ее представителем, продавцом и представителем фирмы-риэлтора. В присутствии всех лиц продавцу (или его доверенному лицу) выдается на руки полная стоимость квартиры. После совершения сделки банк перебрасывает деньги с личного счета клиента на ссудный — в счет погашения задолженности.
Клиент сразу въезжает в квартиру, но договор купли-продажи пока оформляется на УФК и юридически квартира принадлежит ей. После погашения кредита договор оформляется на клиента. Далее составляется график, какого числа какую сумму заемщик должен выплатить. Сумма, предназначенная к уплате в качестве процентов, считается от фактического объема оставшегося долга (учитывая, что клиент погашает банку не только проценты, но и часть основного долга) и с каждым месяцем уменьшается. Если у клиента есть возможность гасить кредит досрочно, банк считает проценты также по факту.
В принципе, ряд специалистов Столичного банка считает такой порядок досрочного погашения невыгодным для банка, поскольку он не получает дохода, на который рассчитывал, в то время как банк бесплатно открывает и ведет счет клиента. В этой связи специалисты Столичного банка сбережений изучают возможность применения схемы, при которой досрочное погашение не исключает выплаты заемщиком оговоренного процента, — если кредит взят по щадящему проценту на 10 лет, но его решили вернуть через год, банк перерассчитает сумму процентных выплат исходя из более высокой ставки годового кредита.
Для того чтобы претендовать на получение ссуды в Столичном банке сбережений, вовсе не обязательно уже являться клиентом банка. Более того, кредитора не особенно волнует платежеспособность заемщика, поскольку в случае невозврата он лишается квартиры, своего единовременного взноса в 1/3 ее
проекте "Менатепа" банкир счел преждевременным.
Накопительные счета Сбербанка
Сбербанк разрабатывал свой жилищный проект около года — стремясь при этом к тому, чтобы участие в нем было доступно массам — и избрал не кредитную, а накопительную схему. С середины февраля Московский банк Сбербанка РФ ввел новую услугу для населения — жилищный накопительный вклад на покупку коттеджа под Москвой. (Оговоримся сразу, что проект малоэтажного строительства является пробой пера — прологом к программе Сбербанка Москвы по открытию накопительных счетов на покупку квартир, в основу которой будет положена аналогичная схема.)
Целевые жилищные накопительные вклады, по словам директора управления вкладов и расчетов Московского Сбербанка Марины Шашковой, могут открываться жителями Москвы или области в любом из 40 отделений Московского Сбербанка, проводящем операции в валюте. Первоначальный взнос составляет $300. Впоследствии клиент должен довносить ежеквартально не менее $300 до тех пор, пока на счете не скопится $10 тыс. На этой стадии подключается строительная организация АО "МИКС" ("Малоэтажное и коттеджное строительство", в числе учредителей — правительство Москвы) и заключает с клиентом договор на строительство дома. После накопления на счете 50% его стоимости клиент получает право въехать в построенный дом, предварительно оговорив с МИКСом график погашения остальных 50% стоимости сооружения, поскольку эту сумму новосел станет выплачивать строителям. В случае единовременного внесения на счет банка 50% стоимости коттеджа поселиться "накопитель" в нем может не раньше чем через 6 месяцев (такой максимальный срок установлен на строительство, а оптимальный составляет 9-12 месяцев). До полного погашения стоимости коттеджа, максимальные сроки которого рассчитаны на 10 лет, собственность юридически принадлежит МИКСу.
Сбербанк Москвы начисляет по жилищным валютным вкладам 5% годовых. Клиент при необходимости может изъять вклад в течение трех банковских дней, штрафные санкции на него налагаются строительной компанией, поскольку она понесет потери за время простоя дома в период его реализации.
По свидетельству Марины Шашковой, новая услуга будет пользоваться спросом. В первую же неделю после ее введения в Москве было открыто с десяток счетов, на которые внесено 20 тыс. долларов.
Для банка это способ привлечь клиентов, а для строителей — получения льготных целевых кредитов по ставке 10-12% годовых в валюте, то есть ниже рыночной.
"Схема МИКСа является более щадящей для строителей, нежели схема залога квартир банку", — утверждает начальник отдела кредитования и финансирования жилищного строительства Сбербанка Москвы Сергей Ермаков. По его словам, банк имеет опыт кредитования организаций на завершение строительства сроком на 6 месяцев. В данном случае применяется схема прямого залога, по которой заемщик рассчитывается с банком после реализации жилья. Однако в подобном случае, по словам Сергея Ермакова, банк сталкивается с проблемой оценки залога; закона, на который можно было бы опереться в этом смысле, не существует, а оценочные компании не лицензируются, следовательно, они не несут ответственности за результаты своей деятельности. Перепроверка специалистов банка порой выявляет и неверный прогноз изменения стоимости объекта. В результате, как сказал Сергей Ермаков, чтобы не оказаться в убытке, банк должен выдавать под залог жилья ссуду, не превышающую 25-30% от его стоимости.
Проект Промстройбанка
Достаточно давно над проектом кредитования частных лиц с целью приобретения жилья работает Промстройбанк России. Кстати, этот бывший спецбанк, в советскую эпоху обслуживавший юридических лиц, еще в 1993 году вынужден был признать власть Его Величества частного вкладчика и с присущей крупнейшему банку серьезностью искать его милости. В результате через год он вошел в тройку ведущих комбанков по работе с частными лицами. Следует сразу оговориться: о новой программе Промстройбанка пока можно рассуждать чисто теоретически, поскольку правление банка пока не вынесло окончательного решения по ней. Вместе с тем в основных чертах корреспонденту Ъ проект обрисовал начальник отдела развития банковских услуг Промстройбанка России Анатолий Петров.
По его словам, Промстройбанк также остановил свое внимание на схеме накопительных счетов, но с последующей стадией кредитования. По правилам игры, клиент, имеющий московскую прописку, может открыть в банке целевой накопительный счет, на который ему придется внести минимум 40% стоимости будущей квартиры. Стадия кредита, выдаваемого банком максимум на 10 лет, по утверждению Анатолия Петрова, может наступить не ранее чем через год (возможно, и позднее — спустя 2-3 года, что, конечно, менее привлекательно). Пока специалисты банка не приняли решения, вести банку накопительные счета в рублях или валюте. Если взносы определятся в валюте, то по ним проценты начисляться скорее всего не будут. При варианте открытия рублевых счетов банк
намерен найти способ защиты их от инфляции через индексацию накоплений по доллару (стоимость квартиры окажется зафиксированной).
Клиент, по словам Анатолия Петрова, вправе испрашивать у банка кредит на удобный ему срок. Однако банк в своих расчетах станет исходить из динамики накопительной стадии. Если клиент был в состоянии вносить на счет, допустим, по $1,5 тыс., а на стадии кредита, взятого на максимальный срок, предполагает выплачивать по $400, банк будет настаивать на сокращении срока кредитования, дабы размеры взносов примерно соответствовали первому этапу проекта.
В принципе, в схему Промстройбанка, по свидетельству Анатолия Петрова, заложен некий "воспитательный" механизм (типичный, заметим, для западных банков). Десятилетний кредит заемщику брать невыгодно, потому что в этом случае сумма долга удваивается. Промстройбанк всячески приветствует досрочное погашение кредитов, надеясь перекрыть свои потери за счет дополнительного оборота ресурсов. Помимо прочего, схема поощряет превышение 40-процентного порога накоплений на счете. От этого зависит процент по кредиту, назначаемый клиенту. Если, к примеру, при накоплении 40% стоимости квартиры заемщик получает валютную ссуду по ставке 20% годовых, то за каждые дополнительные 5% стоимости ему предоставляется скидка по процентам на 2 процентных пункта. Таким образом, накопивший 85% от стоимости покупки получает беспроцентный кредит (оптимальным Анатолий Петров считает 50-процентный порог, гарантирующий ставку примерно 15% годовых).
Аналогичным образом будет обстоять дело с начислением процентов по вкладам (если таковое решение окажется предпочтительным). Клиенту на вопрос, можно ли деньги снять со счета через непродолжительное время, ответят, что это невыгодно: уровень начислений будет определен банком на весьма низком уровне. Зато в случае, если клиент копил деньги долго и вынужден их снять со счета по обстоятельствам чрезвычайным, банк пойдет ему навстречу и предложит выплаты, соотносимые с самыми привлекательными режимами своих вкладов.
Специалисты Промстройбанка надеются, что программа кредитования жилья будет включать разом несколько схем, предлагаемых клиенту на выбор. Так, в случае принятия закона об ипотеке одна из них окажется чисто ипотечной.
Изюминкой проекта, с точки зрения экспертов Ъ, является намерение Промстройбанка найти организацию, готовую вести строительство по заказу банка. Анатолий Петров справедливо полагает, что уровень притязаний клиентов, способных накапливать средства на покупку квартиры, а затем гасить банковский кредит, настолько высок, что их вряд ли соблазнит перспектива приобретения стандартного по планировке жилья в районах наподобие Митино или Жулебино. С другой стороны, Промстройбанк изначально имеет хорошие шансы найти подрядчика, поскольку ряд строительных организаций являются клиентами этого банка. Удачный альянс, как полагает Анатолий Петров, позволит сформировать источник кредитных ресурсов для строителей (за счет аккумуляции средств населения) и в конечном счете понизить стоимость возводимого жилья минимум на 10%.
Отвечая на вопрос корреспондента Ъ о существующих налоговых послаблениях для заемщиков, приобретающих жилье, банкир сказал, что в настоящее время льгот по подоходному налогу для заемщиков не установлено, хотя такие разговоры в комитетах Госдумы ведутся. Правда, где-то с 1992 года существует норма, согласно которой в случае, если предприятие или организация оплачивает всю стоимость жилья (либо ее часть) для своих работников, уплаченная сумма, подтвержденная документально, вычитается из прибыли до налогообложения (но не более 50% прибыли). Таким образом, предприятиям не возбраняется помогать сотрудникам гасить банковские кредиты безналичными перечислениями на их счета в пределах установленной льготы.
Елена Маковская