Повод для сдержанного оптимизма
Никто не возьмется сейчас сколько-нибудь уверенно прогнозировать развитие ситуации на рынке жилья в следующем году. Однако вполне возможно рассчитать несколько возможных сценариев и определить вероятность каждого из них.
Нынешняя ситуация на рынке недвижимости характеризуется чрезвычайно большой неопределенностью и непредсказуемостью внешних условий функционирования рынка. В этой ситуации поиск определенности связан с применением сценарного метода прогнозирования — попыткой вычислить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта. Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости я свожу к четырем сценариям.
Сценарий N 1 — консервативный: "мягкий" переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом — до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными. В настоящее время его можно считать практически нереальным.
Сценарий N 2 — умеренно-пессимистический: "жесткий" переход к стабилизации. В начале осени казалось, что фактически реализуется именно этот сценарий: в III квартале (а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7 млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, начался процесс слияний-поглощений, перераспределения объектов и иных активов. При таком сценарии цены могли снижаться в течение полугода до 10%, а затем снова пойти в рост. Но уже сейчас надежды на развитие сценария N 2 не оправдываются.
Сценарий N 3 — кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), с учетом падения цен на основной источник доходов экономики — нефть (по-видимому, на достаточно длительный период), финансовый кризис в России переходит в экономический — через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке — сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т. д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно — спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 20-35%, а восстановление начнется в 2010 году.
Сценарий N 4 — катастрофический. Несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Еще месяц назад этот сценарий можно было считать возможным с пятипроцентной вероятностью. Однако, несмотря на продолжающийся и усиливающийся мировой финансовый кризис, такие факты и события, как повсеместное укрепление доллара, итоги ноябрьского саммита руководителей 20 стран, говорят о том, что (вопреки мнению некоторых экспертов) крах международной финансовой системы, основанной на долларе, отодвигается в неопределенное будущее. Американская экономика и валюта не рухнут (хотя и переживут период рецессии), а выйдут из кризиса через два-три года усилившимися. Это позволяет резко, вплоть до нуля, снизить вероятность сценария N 4.
Наша экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария по состоянию на конец ноября: сценарий N 1 — 0%, сценарий N 2 — 40%, сценарий N 3 — 60%, сценарий N 4 — 0%. На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий N 5 — наиболее вероятный.
По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года. При этом в нижней точке (к концу 2009 года) цены на жилье в Москве могут снизиться относительно сентября 2008 года на 30-35% (до уровня декабря 2007 года), а восстановление начнется в 2010 году.