Финансовый кризис, уже выразившийся в замораживании ряда строительных проектов Центрального Черноземья, пока не сказался на девелоперском рынке Белгородской области. Все пять крупных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) анонсированных в областном центре, по словам их инвесторов, будут построены. Первой – уже во втором квартале 2009 года – сдаст в эксплуатацию многофункциональный комплекс на 45 тыс. кв. м группа «Ташир». Аналитики отмечают, что запуск ТРЦ должен показать, насколько местный рынок готов принять крупные торговые объекты современного формата.
Одним из секторов экономики, который наиболее сильно пострадал в первые месяцы финансового кризиса, стал, помимо банковской сферы, девелопмент. В частности, в областях Черноземья с сентября стало известно о замораживании целого ряда ранее анонсированных ТРЦ. Наиболее показателен Липецк. Там приостановлено строительство более половины заявленных ранее ТЦ. Так, московская группа «Корстон», по сообщению самой компании, из-за проблем с финансированием заморозила возведение на улице Победы многофункционального центра площадью порядка 150 тыс. кв. м и стоимостью более 100 млн евро. Проект предполагал наличие четырехзвездочной гостиницы на 230 номеров, конгресс-центра, офисов и торгово-развлекательного центра.
Другой замороженный проект – ТЦ «Липецкая ярмарка», который начинала реализовывать турецкая компания Kilic Foreign Trade на пересечении улиц Катукова и Московской. Предполагалось, что комплекс будет иметь два этажа, в его концепцию входил продуктовый гипермаркет (6 тыс. кв. м), фудкорт, детская игровая зона, кинотеатр (2,5 тыс.). Однако объект был построен примерно на треть, а затем приостановлен. Как рассказала главный архитектор Липецка Вера Иванова, весь пакет документов, в том числе разрешение на строительство, был собран, но «затем среди руководителей проекта начались конфликты, возникли и проблемы с финансированием». Сейчас ЗАО «Липецкая ярмарка» (юрлицо, в собственности которого находится недостроенный торговый центр) признано банкротом, там введено наблюдение.
Проблемы с достройкой объекта, по информации „Ъ“, испытывает и московский девелопер Adwill Partners, который на улице 50-летия НЛМК возводит ТРЦ на 38 тыс. кв. м с четырехзвездочной гостиницей на 180 номеров. Участок под проект принадлежит липецкому ООО СК «Интерсити». Впрочем, в самом Adwill Partners ситуацию оставили без комментариев.
Группа «Ташир» также планировала в Липецке, на улице Московской, реализовать проект масштабного ТРЦ площадью свыше 100 тыс. кв. м. Однако сейчас участок только обнесен забором, и строительные работы находятся на начальном уровне. В «Ташире» уточняют, что от липецкого проекта отказываться не намерены. «Сейчас приоритет в финансировании отдается прежде всего тем объектам, которые находятся на конечных этапах строительства, чтобы скорее сдать их в эксплуатацию и начать получать от них выручку», – пояснила официальный представитель «Ташира» Ирина Каграманова.
Среди тех проектов группы «Ташир», которым отданы приоритеты в финансировании, госпожа Каграманова называет белгородский комплекс. По ее словам, в настоящее время холдинг активно возводит ТРЦ «Рио» на проспекте Богдана Хмельницкого, 164. Площадь комплекса составит 45 тыс. кв. м, он будет иметь в качестве пристройки гостиницу на 4 тыс. кв. м, которой «Ташир» намерен управлять самостоятельно. Среди якорных арендаторов ТРЦ будет гипермаркет сети «Седьмой континент», магазин бытовой техники «М.Видео», DIY «Наш дом». В концепции ТРЦ предусмотрено наличие четырехзального кинотеатра, а также фуд-корта. Объем вложений в проект составит около 50 млн евро. По словам Ирины Каграмановой, «Ташир» намерен сдать объект в эксплуатацию во втором квартале 2009 года: «Для реализации своих замыслов мы выбираем города, где конкуренция на рынке торговой недвижимости невысока, чтобы сразу занять большую нишу и удерживать ее. Поэтому для „Ташира“ областные центры с населением 350-500 тыс. человек даже предпочтительнее городов-миллионников».
По оценке специалистов Центрально-Черноземного банка (ЦЧБ) Сбербанка РФ, на 1 тыс. человек в Белгороде приходится 120 кв. м торговых площадей, что является одним из самых низких показателей в макрорегионе – меньше только в Тамбове (64 кв. м на 1 тыс. жителей). Среди действующих объектов торговой недвижимости Белгорода наиболее значимыми являются универмаг «Маяк» (8 тыс. кв. м), «Белгород» (5,5 тыс. кв. м, якорный арендатор – федеральный ритейлер «Техносила»), «Славянский» (8,3 тыс. кв. м), гипермаркет «Линия» (12 тыс. кв. м), ТЦ «Гранд» (11 тыс. кв. м) группы «Вестер» и гипермаркет «Вестер-гипер» (5,6 тыс. кв. м). Около года назад запущен (18 тыс. кв. м) проект депутата Белгородского горсовета Олега Розенталя, который намерен до конца 2010 года на участке 8 га (территория бывшего рынка «Спутник») построить четыре торговых помещения общей площадью около 115 тыс. кв. м.
Второй федеральный девелопер, который имеет большие планы в отношении Белгорода, – Finstar Properties. Компания намерена построить в городе два ТРЦ и один торгово-офисный центр (ТОЦ) к 2010 году. Самый большой из трех объектов Белгорода появится в поселке Северный. ТРЦ площадью 49 тыс. кв. м разместится на земельном участке в 10 га. В третьем квартале 2009 года начнется его строительство, а предполагаемая дата ввода в эксплуатацию – конец 2010 года. Концепция проекта включает DIY (10 тыс. кв. м), продуктовый гипермаркет (7 тыс.), магазины бытовой техники и электроники (4 тыс.), магазин детских товаров (3 тыс.), для торговой галереи выделена площадь в 17 тыс. кв. м. Инвестиции в ТРЦ составят $65,4 млн. В планах компании окупить вложения к 2016 году.
Второй торговый центр площадью 44 тыс. кв. м планируется построить на улице Привольной на пересечении с проспектом Богдана Хмельницкого. Парковка будет рассчитана на 800 машиномест. Коммерческая площадь составит 25,7 тыс. кв. м, развлекательная часть ТЦ будет представлена кинотеатром и зоной развлечений на площади около 5 тыс. кв. м. Строительство ТЦ начнется в четвертом квартале 2008 года, а закончится в третьем 2010-го. В строительство ТРЦ вложено $72,8 млн, которые планируется окупить к 2015 году. А ТОЦ на 6 тыс. кв. м Finstar Properties собирается построить на улице Трубецкого. Ввод в эксплуатацию торгово-офисного центра намечен на третий квартал 2010 года. При его возведении используются собственные средства компании в размере $12,2 млн, предполагаемый срок окупаемости – 2015 год. «Все запланированные к строительству проекты будут реализованы, поскльку мы их будем возводить за счет собственных средств. На сегодняшний день у нас почти нет кредитов, соотношение акционерного капитала к заемным средствам – 99 к одному», – пояснил Сергей Храмов, главный исполнительный директор компании Finstar Properties.
На проспекте Богдана Хмельницкого намерена построить свой ТРЦ корпорация «ГриНН» Николая Грешилова. Его площадь составит порядка 120 тыс. кв. м (пять этажей с цокольной площадкой). Первый уровень займет гипермаркет «Линия». На остальных разместятся магазины товаров для детей, для дома, бытовой техники. Развлекательную часть заполнят зона фуд-корта, боулинг, кинотеатр и два ледовых катка. В «ГриННе» отмечают, что кризис, «безусловно, повлиял на планы по развитию компании», однако от белгородского проекта Николай Грешилов отказываться не намерен. По словам Регины Мартиросян, пресс-секретаря корпорации, запуск ТРЦ запланирован на конец 2009 года.
Другой крупный проект – сити-молл «Белгородский» площадью 60 тыс. кв. м. на улице Щорса – реализует ООО «Южный полюс», соучредителем которого выступает московский бизнесмен Леонид Померанцев. Его формат – торговый центр выходного дня. Открытие комплекса запланировано на четвертый квартал 2009 года. Участники рынка оценили его стоимость в 1,1 млрд рублей. По словам Леонида Померанцева, его компания прилагает максимальные усилия, чтобы сдать объект в эксплуатацию в намеченные сроки.
По сути, единственным крупным девелопером, приостановившим реализацию своих планов в отношении Белгорода, является «Интерио групп» депутата Воронежской облдумы Николая Послухаева. На участке площадью 4,5 га на улице Щорса компания запланировала четырехэтажный торговый центр на 32,3 тыс. кв. м и с парковкой на 822 машиноместа. Среди якорных арендаторов – гипермаркет DIY (7 тыс. кв. м), мебельно-интерьерный центр «Интерио» (4,7 тыс.), гипермаркет бытовой техники и электроники (2,7 тыс.). Однако, как уточнил Николай Послухаев, пока проект откладывается на неопределенный срок в связи с кризисом. «Площадку мы продавать не намерены, но в ближайшее время не начнем там ничего строить», – заявил господин Послухаев.
Андрей Данцев, начальник отдела кредитования строительных проектов Центрально-Черноземного банка (ЦЧБ) Сбербанка России, отметил, что белгородский рынок торговой недвижимости пока свободен, поскольку в городе нет ни одного концептуального или масштабного ТРЦ. «Думаю, все проекты, которые имеют грамотную концепцию и удачно расположены территориально, сумеют запуститься. Другое дело, насколько впишутся в заявленные сроки сдачи анонсированные объекты», – уточнил господин Данцев.
Регина Мартиросян из корпорации «ГриНН» согласилась, что Белгород привлекателен с точки зрения инвестиций в девелоперские проекты. «В городе потенциально высокий спрос на ТРЦ. Из 14 наших гипермаркетов самые высокие показатели по обороту именно у белгородского. Кроме того, в Белгородской области много местных производителей, с которыми удобно работать напрямую», – отметила госпожа Мартиросян.
Между тем Леонид Померанцев, руководитель ООО «Южный полис», опасается, что отдельные ритейлеры могут пытаться добиться от девелоперов снижения арендных ставок или перехода на оплату «с оборота». «Такие попытки будут носить неконструктивный характер и больше станут свидетельствовать о желании „прикрыть“ ошибки прошлых периодов, допущенные ритейлерами в ходе экспансионистской политики развития», – считает господин Померанцев. А Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров, в свою очередь, отметил, что пока трудно говорить, как будет вести себя рынок в следующем году, пока есть лишь пессимистические опасения. «В Белгороде первым из масштабных ТРЦ, насколько я понимаю, откроется комплекс „Ташира“. Он и покажет, насколько местный рынок готов принять крупные проекты. Я верю, что „Ташир“ стартует успешно», – резюмировал господин Войцеховский.