Падающие ориентиры

Падение цен на жилье в Новосибирске продолжится до осени 2009 года, заставляя застройщиков продавать квартиры даже ниже себестоимости. Нового роста стоит ожидать с середины 2010 года. При этом аналитики подчеркивают, что речь идет еще не о самом худшем варианте развития событий на рынке недвижимости.

В минувший четверг в Новосибирске «Сибирская гильдия девелоперов и управляющих недвижимостью» провела традиционную для этой организации конференцию «Итоги года». Подводя их, директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева сообщила, что цена предложения на вторичном рынке жилья в Новосибирске за 11 месяцев этого года снизилась на 8%. На первичном рынке зафиксировано еще более заметное снижение — на 10%. Эти показатели не учитывают тот факт, что существенная доля сделок заключается с дисконтом к первоначальной цене. Фактическое падение цен на жилье RID Analytics оценила в 15% для вторичного рынка и 25% — для первичного. Это самое значительное падение цен начиная с 1998 года, отметила директор компании.
С этими оценками согласился президент «Новосибирской ассоциации риэлтеров» (НАР) Игорь Зеленский. По его данным, 30% ноябрьских сделок уже были заключены с дисконтом в 5-10%. При этом, отметил президент НАР, агентства недвижимости фиксируют снижение объема сделок с четвертого квартала 2007 года. Определенное насыщение рынка случилось уже тогда, и кризис лишь наложился на уже имевшиеся структурные проблемы, считает он. Снижение же цен в новостройках, по оценкам господина Зеленского, достигает 15%.
По оценке аналитиков, первичный рынок получил удар сильнее, чем вторичный. «Спрос уже упал в разы. Часть компаний уже готова продавать квартиры по и даже ниже себестоимости», — констатировала госпожа Ермолаева. Как отметил господин Зеленский, этому способствует возрождение бартерных схем, когда поставщик стройматериалов получает от строительной компании квартиры в качестве оплаты. Например, по информации президента НАР, в качестве продавца жилья на рынке появился «Черепановский кирпичный завод». Причем, добавил риэлтер, завод продает принадлежащие ему квартиры дешевле, чем застройщик.
В прогнозе, подготовленном RID Analytics, наиболее вероятным сценарием для вторичного рынка жилья называется ежемесячное падение цен на 1-2% вплоть до осени 2009 года. Рост цен в этом случае может начаться только с середины 2010 года. На первичном рынке цены замрут на уровне себестоимости строительства на четыре-шесть месяцев. Впрочем, у компании есть и пессимистический сценарий. Он предусматривает падение цен в течение полутора лет и снижение общего их уровня на 50-60% по сравнению с нынешним.
Для коммерческой недвижимости кризис будет означать, согласно прогнозу, рост пустующих площадей до 10% и падение ставок аренды до 20%. «Свободные места есть даже в лучших с точки зрения посещаемости торговых центрах», — говорит она.
Управляющий партнер компании ROSS Group Марк Афраймович предположил, что падение доходов населения и разорение крупных ритейлеров вернет к жизни формат торговли, который еще недавно казался безнадежно устаревшим, — торговые центры ярмарочного типа. При этом господин Афраймович скептически отнесся к предложениям ритейлеров резко понизить ставки аренды для всех участников рынка. «Часть проектов испытывала проблемы и до кризиса, и, может, лучше дать им спокойно умереть, чтобы позволить жизнеспособным ритейлерам развиваться», — предложил свой вариант решения проблемы управляющий партнер ROSS Group.
Станислав Соколов, Новосибирск