Строительство сделало бум
Аналитики фиксируют стагнацию рынка недвижимости. Главной проблемой для строительных организаций стало резкое снижение спроса на жилье со стороны населения, вызванное удорожанием кредитных ресурсов. Кроме того, потенциальные покупатели, наблюдая за развивающимся кризисом, ждут падения цен на рынке. При этом эксперты полагают, что худшее у строительных компаний еще впереди, и прогнозируют пик кризиса на летние месяцы 2009 года. Рынок ждет череда банкротств и снижение объемов строящегося жилья.
Падение метров
По оценкам департамента градостроительства администрации Красноярска, за 10 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 50 многоэтажных жилых домов общей площадью 373,7 тыс. кв. м. Это почти в 1,5 раза больше показателей прошлого года. За аналогичный период 2007 года в эксплуатацию введены 35 жилых многоэтажек общей площадью 247,5 кв. м. В 2008 году в Красноярске планируется ввести 816 тыс. кв. м жилья вместо 763 тыс. кв. м в прошлом году. Всего же в Красноярском крае за год строители планируют сдать более 1,2 млн кв. м. Однако уже сейчас красноярские власти и строители убеждены, что заявленные плановые показатели в полном объеме выполнены не будут. Строительная отрасль края, повинуясь общероссийскому тренду, демонстрирует прогрессирующее падение темпов роста вводимого жилья.
По данным Росстата, за январь-сентябрь 2008 года темпы роста строительства снизились в Сибирском федеральном округе до 16% по сравнению с тем же периодом 2007 года. Между тем за девять месяцев 2007 года объемы вводимого жилья в сибирских регионах увеличились сразу на 37% по отношению к 2006 году. Впрочем, в ряде других регионов ситуация выглядит еще более удручающей. Этот показатель уже ушел в минус в Центральном федеральном округе, сократившись со 115% до 87%. В Северо-Западном ФО показатель роста рынка снизился с 47% до 8%, в Приволжском ФО - с 41% до 11% и в Южном ФО - с 42% до 6%. Лучше ситуация лишь в Уральском ФО, где снижение зафиксировано с 31% до 20%, а также в Дальневосточном ФО - с 29% до 28%. По оценкам Росстата, темпы роста российского строительного рынка упали почти в восемь раз - до 3,9% за январь-сентябрь 2008 года против 31,3% в тот же период 2007 года.
Тем не менее в восточных регионах России в нынешнем году сохраняется общая положительная динамика развития строительного сектора. По оценкам УК «Финам», лидеры сибирского рынка по объемам вводимого жилья упрочили свои позиции. Наиболее высокие показатели были зафиксированы в Забайкальском крае (+86,3%), Томской области (+26%), Новосибирской области (+24,7%), Красноярском крае (+22,1%).
Генеральный директор компании «Русские инвесторы - Сибирь» Андрей Панченко отмечает, что в целом 2008 год оказался неплохим для строительной отрасли Красноярского края. «Он был бы еще лучше, однако этому помешал разразившийся мировой экономический кризис. Поэтому к декабрю будет сдано лишь чуть более 1 млн кв. м жилья, то есть почти на 250 тыс. кв. м меньше, чем планировалось. Просто сейчас достраиваются проекты, которые были обеспечены финансированием еще в начале года. Это создало своего рода денежную подушку безопасности для красноярских строителей. Так что резкого спада в объемах сдаваемого жилья случиться и не могло», - пояснил Андрей Панченко.
Тем не менее, как отмечает директор по развитию компании «Культбытстрой» Антон Глушков, темпы роста объемов вводимого красноярскими компаниями жилья по сравнению с 2007 годом стали ниже и составили порядка 60% от прошлогодних показателей. PR-менеджер ООО «Монолитхолдинг» Александр Осадчий убежден, что о полной стагнации строительной отрасли края говорить рано, пока наблюдается лишь определенный дефицит ликвидности. И проблемы рынка не вышли за рамки финансовой составляющей. «На сегодняшний день все крупные красноярские компании, имеющие в своих активах необходимое сырье и мощности, в состоянии продолжать реализацию начатых проектов», - считает господин Осадчий.
Ключевые игроки красноярского строительного рынка в последние годы делали ставку на развитие собственной производственной базы замкнутого цикла. В конце прошлого года на принадлежащем строительной компании ООО «Сибиряк» комбинате железобетонных изделий появилась новая котельная, обеспечившая возможность организации полного комплекса производства панелей. В итоге производительность завода выросла до 100 тыс. куб. м железобетона в год (на 20%. – G) и превысила закладывавшийся при его строительстве проектный показатель. В результате мощности предприятия не только полностью обеспечивают собственные потребности компании, но и позволяют продавать продукцию другим застройщикам Красноярска.
Практически по замкнутому производственному циклу работает ЗАО «Сибагропромстрой». Сейчас в компанию входят кирпичный, деревообрабатывающий и асфальтовый заводы, растворобетонный узел, причем сырье для них поступает из собственных карьеров. По словам начальника производственно-технического отдела ЗАО «Сибагропромстрой» Валентины Скробан, такая производственная база позволяет компании ни от кого не зависеть и всегда гарантировать как сроки выполнения работ, так и их качество. За счет присоединения в конце 2007 года ООО «Железобетон» нарастила производственную базу строительная компания «Монолитхолдинг». Таким образом, теперь производственная база холдинга обрела окончательный, замкнутый характер: включающая мощности по производству строительных материалов, стальных конструкций, изготовление светопрозрачных конструкций из ПВХ и алюминия, навесных вентилируемых фасадов.
Уже сейчас, по оценкам краевых чиновников, мощности по производству основных строительных материалов - цемента, кирпича, сборного железобетона, асбоцементных листов, теплоизоляционных материалов, нерудных материалов - позволяют обеспечивать ввод жилья до 2 млн кв. м в год. И эти мощности продолжают наращиваться. В ближайшее время планируется запуск двух линий мощностью по 700 тыс. т на ООО «Ачинский цемент», завершается реконструкция производства цемента на ООО «Красноярский цемент» - это уже в 2009 году позволит обеспечить в крае мощности по производству цемента до 5 млн т в год.
Затоваривание рынка
Между тем строители и чиновники опасаются, что финансовый кризис может привести к серьезному спаду отрасли уже в следующем году. Снижение спроса на готовое жилье сокращает количество оборотных средств компаний, а значит, сдерживает реализацию новых проектов. По мнению губернатора Красноярского края Александра Хлопонина, в условиях сокращения рынка строители должны более качественно работать с издержками, оптимизировать производственные цепочки, внедрять новые технологии и выходить на новый уровень конкурентоспособности. «Правительство края с помощью различных кредитных механизмов может помочь строителям решить вопрос с пополнением оборотных средств, - сказал Александр Хлопонин, - но и строители должны работать эффективней - в первую очередь добиваться приемлемой стоимости квадратного метра. Время, когда с помощью ипотеки можно было раздувать стоимость квартир до фантастических отметок, прошло. В сегодняшних условиях смогут работать и развиваться только самые эффективные компании, предлагающие качественное жилье по экономически обоснованным ценам».
Антон Глушков уверен, что кризис ликвидности уже привел к снижению покупательской активности в сфере недвижимости, поэтому главной задачей игроков строительного рынка на сегодняшний день является стимулирование спроса. «Такая работа ведется как со стороны государства, так и краевых строительных организаций. Федеральные и краевые власти рассматривают пакеты мер, способных обеспечить поддержку строительного сектора. В частности, изучается возможность выкупа части нереализованного жилья у застройщиков за счет бюджетных средств. В свою очередь строительные организации готовят собственные программы поддержки продаж. Компания «Культбытстрой» предложила вариант продажи квартир через систему своего жилищно-строительного кооператива. В данном случае компания выступает в роли своего рода банка – кредитуя покупателей жилья. Потребитель при этом получает право заезжать в квартиру уже при 50% оплаченной стоимости квартиры», - сообщил господин Глушков.
Строители и государство тем самым пытаются переломить сложившуюся на рынке тенденцию. «Во многом этот тренд имеет психологический характер. В условиях кризиса люди ожидают снижения цен на жилье и ничего не покупают. Если ничего не делать, то эти ожидания могут затянуться, а уровень цен, по которым люди будут готовы купить жилье, опустится ниже его себестоимости», - отмечает Антон Глушков. По его мнению, выкуп жилья у застройщиков государством важен как сигнал для рынка, ведь, скорее всего, объемы купленных квартир будут невелики по сравнению с нераспроданным жильем. «Главное, что своими действиями государство определит тот уровень цен, ниже которого опускаться просто невозможно, поскольку приобретаться у застройщиков оно будет по минимальной цене - примерно на уровне 40 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, инвесторам станет понятно, что дальше ждать особого смысла нет - нужно покупать», - пояснил господин Глушков.
Впрочем, участники рынка считают, что поддержка государством строительной отрасли не должна быть однонаправленной. По их мнению, это должно быть взаимовыгодное сотрудничество. «С одной стороны, те строительные компании, которые в этом нуждаются, реализуют свои квартиры и этим власти им помогают поправить свое финансовое состояние; с другой стороны, и государство получает определенные преимущества - помогает своим гражданам заселиться в новое комфортное жилье», - отмечает Александр Осадчий. При этом участники рынка призывают государство внимательно подходить к выбору организаций, которым будет оказываться помощь. «В современной экономической ситуации в строительной отрасли должны произойти позитивные изменения, это как своего рода процесс оздоровления. На рынке должны остаться компании, которые не гонятся за сверхприбылями, а те, что нацелены на качественное выполнение своих функций. Это касается как строительных, девелоперских организаций, так и риэлтерских агентств», - уверен господин Осадчий.
Усиление уровня консолидации строительной отрасли за счет скупки крупными игроками дистресс-компаний-конкурентов является, по оценкам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, одним из основных направлений развития рынка в ближайшие два года. «Стоит отметить, что этот процесс, видимо, будет косвенно финансироваться государством. Впрочем, подобный вариант будет, скорее, характерен для сегмента жилой недвижимости и, например, крупных инфраструктурных проектов. В сфере коммерческой недвижимости, в принципе, возможны альтернативы. Есть некоторая вероятность, что одним из сценариев, формирующихся при участии государства, станет попытка сделать рынок более конкурентным. В общих чертах это можно описать как увеличение числа относительно небольших, но эффективных операторов и создание для них адекватных условий работы в части, прежде всего, упрощения разрешительных процедур. Небольшим «незакредитованным» компаниям на фоне снижения темпов строительства крупными операторами и приостановке ими значительной части проектов может представиться возможность занять свою нишу на рынке», - полагает Максим Клягин. Особенно серьезному давлению со стороны конкурентов, как считает Андрей Панченко, подвергнутся строительные компании, имеющие высокое кредитное обременение. «Из-за стагнации на рынке недвижимости ряд игроков не сможет обеспечить выполнение своих обязательств перед банками. Получить новые заемные средства сейчас довольно сложно. Это создает почву для консолидации отрасли. При этом главными приобретателями активов проблемных строительных компаний станут федеральные структуры. У местных строительных организаций для проведения слияний нет достаточных объемов средств», - пояснил господин Панченко. Массовых банкротств, по мнению самих участников рынка, краевым строителям не избежать. «При этом не важно, насколько большая компания, все зависит от ее финансового состояния, выбранной стратегии развития и запаса ее прочности. И если компании, работающие с бюджетным жильем, вряд ли серьезно пострадают от падения спроса, поскольку такие квартиры будут востребованы всегда, то дорогие проекты – крупногабаритные квартиры или элитное жилье наверняка столкнутся с серьезным падением интереса со стороны инвесторов», - считает Антон Глушков.
Упасть на дно
Эксперты убеждены, что строительный сектор сейчас находится только в начальной стадии кризиса. Самым сложным периодом, по их прогнозам, станет лето 2009 года, когда рынок недвижимости достигнет своего дна. По оценкам компании «Русские инвесторы - Сибирь», «дно» снижения появится в мае-июне. После этого, вероятней всего, начнется подъем. «Выправление ситуации может произойти и раньше, если деньги, вливаемые российским правительством и зарубежными государствами, поступят в реальный сектор экономики. Однако об эффективности проводимых властями мер пока судить сложно», - отмечает Андрей Панченко.
Пока же цены на недвижимость показывают отрицательную динамику во всех регионах страны. Максим Клягин отмечает, что снижение стоимости недвижимости наблюдается практически во всех сегментах рынка. Однако наиболее характерно эта тенденция проявляется в сфере жилой недвижимости. По разным оценкам, реальные цены на квадратный метр уже снизились на 5-10%. Аналитик не исключает, что в течение 2009 года дисконт к докризисным уровням будет составлять около 25-30%. По мнению Андрея Панченко, из-за снижения темпов ипотечного кредитования и сокращения объемов реализуемого жилья стоимость строящейся недвижимости может в Красноярске упасть до 35-40 тыс. руб. за кв. м, а готовых квартир до 40-50 тыс. руб. за кв. м. При этом в первой половине 2008 года цены на недвижимость были для красноярских строительных компаний благоприятными и держались на уровне 50-60 тыс. руб. за кв. м. «Особенно быстро будет дешеветь жилье в непрестижных районах, «хрущевки» и большие квартиры старой планировки. Не исключается в первой половине 2009 года падение стоимости жилья по ряду проектов до 30 тыс. руб. за кв. м. Однако продолжительного характера такие тенденции носить не будут», - считает господин Панченко. Поддержку ценам, по мнению аналитиков, окажет снижение темпов жилищного строительства. К 2010 году они прогнозируют падение объемов вводимого в Красноярске жилья в два-три раза.