Торговля в комплексе
До конца года в Красноярске будет запущено два крупных федеральных проекта торгово-развлекательных комплексов. В итоге к одному из крупнейших в Сибири ТРК “Планета” добавятся еще “Огни” и “Июнь”. Проекты запускаются в сложных экономических условиях. Эксперты полагают, что они будут востребованы рынком из-за дефицита в краевом центре современных торговых площадей, однако у инвесторов могут возникнуть сложности, вызванные удлинением сроков окупаемости новых ТРК.
По оценкам УК “Регионы Менеджмент”, общий объем торговых площадей в Красноярске, находящихся на разных стадиях готовности, насчитывает порядка 1 млн кв. м. К 120 тыс. кв. м площадей ТРК, введенных в краевом центре до лета 2007 года, в нынешнем году прибавились еще порядка 140 тыс. кв. м новых объектов. По данным отдела взаимодействия с регионами, мониторинга и организации работы управления продовольственных ресурсов, торговли и услуг администрации Красноярска, сейчас в городе работают 16 торговых и торгово-развлекательных комплексов.
Вплоть до весны нынешнего года единственным крупным торговым центром в Красноярске оставался запущенный в декабре 2001 года “Торговый квартал” на Свободном (36,7 тыс. кв. м, “РТМ групп”. – G). В апреле 2008 года компания “РосЕвроДевелопмент” открыла первую очередь крупнейшего в Красноярске ТРК “Планета” общей площадью 140 тыс. кв. м. Полностью сдать комплекс планируется через год. Общий объем инвестиций в его строительство составил порядка $150 млн. Всего в торговом центре работает 205 магазинов, кафе, ресторанов и развлекательных точек. В ТРК построен крупнейший в городе открытый и подземный паркинг на 4 тыс. машиномест. На очереди запуск еще двух крупных торгово-развлекательных комплексов “Огни” (площадью 60 тыс. кв. м., StroinRos Group) и “Июнь” (82 тыс. кв. м, ГК “Регионы”). Открытие этих ТК запланировано на декабрь нынешнего года.
Между тем эксперты убеждены, что даже с запуском новых проектов насыщение красноярского рынка ТРК не произойдет. По оценкам компании ADG Group, обеспеченность торговыми площадями в Красноярске составляет 0,2 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. В то же время в соседнем Новосибирске при реализации всех строящихся в городе объектов торговой недвижимости показатель обеспеченности площадями достигнет 0,5 кв. м на 1 тыс. жителей. Что близко к аналогичным показателям по Европе: 600 кв. м для Варшавы, 550 кв. м для Будапешта, 430 кв. м для Мадрида и 380 кв. м для Берлина.
Начальник отдела маркетинга StroinRos Group Александр Дудин считает, что вводимые в нынешнем году ТРК перекроют порядка 70% имеющихся потребностей красноярского рынка. По его мнению, введение этих объектов приведет к серьезным изменениям структуры рынка торговых площадей краевого центра. “Новые вводимые в этом году ТРК фактически полностью закрывают потребности в торговых объектах регионального уровня. Однако рынок проектов районного уровня в городе развит пока крайне слабо. Именно этот сегмент в ближайшее время станет сферой интересов девелоперов. Фактически сейчас он представлен небольшими торговыми центрами, ранее претендовавшими на уровень региональных. По многим параметрам им не соответствующими, как и не полностью подходящими под современные требования к объектам районного уровня. У них есть проблемы с парковками, точками общественного питания, структурой арендаторов и качеством арендуемых площадей”, - отмечает Александр Дудин. Еще более отдаленный этап, по словам эксперта, - освоение сегмента торговых центров, работающих в формате “возле дома”. Здесь пока реально не представлен ни один из находящихся в Красноярске операторов.
Пока же участники рынка отмечают в Красноярске дефицит современных торговых площадей. Об этом свидетельствует высокий спрос на арендуемые площади в ТРК. Еще на этапе строительства были “заняты” все площади “Планеты”. В “Огнях”, утверждает Александр Дудин, заполняемость уже сейчас близка к 100%. Около 86% площадей сдано арендаторам в ТРК “Июнь”, сообщила директор департамента по работе с арендаторами ГК “Регионы” Наталья Дегтерева.
Нехватка площадей отражается на высокой стоимости аренды в красноярских торговых комплексах. По оценкам коммерческого директора УК “Торговый квартал на Свободном” Василия Стенина, сейчас величина арендных ставок в Красноярске на 5-10% выше, чем в среднем по стране. Цена метра в краевом центре колеблется от 2 тыс. до 7 тыс. руб. в календарный год. При этом операторы торговых центров заявляют, что проблем с арендаторами у них нет, а во многих даже выстраиваются очереди из желающих.
Арендаторов привлекает высокий уровень “проходимости” местных ТРК. По оценкам директора по маркетингу “РосЕвроДевелопмента” Марии Вороновой, посещаемость “Планеты” в выходные дни достигает 35-40 тыс. человек. Менеджмент ГК “Регионы” ожидает, что ТРК “Июнь” по будням будет посещать около 16,8 тыс. человек, а по выходным – 23 тыс. человек.
Директор по консалтингу фирмы Becar Property Management Олег Спивак отмечает, что доходность управления торговой недвижимостью в регионах существенно опережает показатели московских проектов. По его оценкам, доходность региональных ТРК обеспечивается на уровне 17-19% годовых против 13-14% в Москве. В итоге средний срок окупаемости торговых комплексов в Москве составляет четыре-девять лет. В Красноярске, где конкуренция в бизнесе пока намного ниже, он сокращается до трех-четырех лет.
Между тем девелоперы опасаются, что в условиях кризиса им придется провести корректировки своих планов, как по срокам запуска проектов, так и длительности их окупаемости. Так, вновь были перенесены сроки запуска ТРК “Огни”. Как пояснил Александр Дудин, арендаторы просто не успевают открыть свои проекты на площадях ТРК. “Сейчас ритейл переживает не самые лучшие времена. Ранее компании работали на коротких кредитах, однако на данный момент эта схема поддержания ликвидности бизнеса перестала нормально функционировать – условия кредитования ужесточились и сократились объемы выдаваемых займов. В итоге у компаний появились сложности с получением товаров от поставщиков продукции, с которыми теперь приходится вырабатывать новые схемы взаимодействия. И теперь многие арендаторы не успевают получить в срок новые коллекции и завершить оформление своих торговых мест”, - сообщил господин Дудин. При этом он подчеркнул, что технически сооружение уже полностью готово к работе. Не исключает возможности удлинения сроков окупаемости ТРК, вследствие удорожания заемных средств и потенциального снижения арендных ставок, заместитель генерального директора по финансам ГК “Регионы” Александр Хоменко. Однако особенно сложно придется, по его мнению, еще строящимся проектам. “Кризис ликвидности затронул все секторы девелопмента, и строительство ТРК не является исключением. Что касается нашего проекта, то его не коснулось влияние кризиса, ввиду того что основные строительные работы были закончены еще до осени 2008 года”, - заметил Александр Хоменко.
В текущих условиях финансовые и рыночные риски сегмента торговой недвижимости, как и всего девелоперского рынка в целом, по мнению аналитиков, существенно выросли. “В ситуации дефицита ликвидности многие операторы рынка столкнулись с проблемой рефинансирования существующей задолженности и острой нехваткой средств на дальнейшее развитие. Кроме того, мы прогнозируем заметное снижение платежеспособного спроса на фоне сокращения темпов роста доходов населения, что также негативно отразится на рентабельности подобных проектов. Скорее всего, сроки окупаемости, даже при ожидаемом снижении себестоимости строительства, могут заметно вырасти. Для масштабных объектов сроки окупаемости могут возрасти в 1,5 раза - до шести-восьми лет и более”, - полагает аналитик УК “Финам Менеджмент” Максим Клягин.
Сами участники рынка не исключают, что кризис может негативным образом отразиться на незавершенных проектах. Но рентабельность действующих ТРК, по мнению коммерческого директора ТРК “Планета” Павла Михайлова, сохранится на прежнем уровне – 12-15%.
Эксперты прогнозируют в следующем году снижение арендных ставок торговых площадей на уровне 20%, что, безусловно, скажется на сроках окупаемости ТРК. Однако серьезных корректировок здесь, по мнению Александра Дудина, ожидать не стоит. “Вероятней всего, сложности в сфере ритейла не будут иметь затяжного характера. Проблемным будет 2009 год. Однако к 2010 году ситуация на рынке выровняется, так что к каким-то серьезным изменениям бизнес-плана это не приведет”, - пояснил господин Дудин.
Тем не менее эксперты отмечают, что на фоне сохраняющегося дефицита качественных торговых площадей в регионе подобные проекты могут оказаться востребованными в долгосрочной перспективе. По данным Красноярскстата, оборот розничной торговли края по итогам 2007 года составил более 213,6 млрд руб. При этом на долю непродовольственных товаров в обороте пришлось более 125,1 млрд руб. (58,6%), на долю продуктов питания - 88,5 млрд руб. (41,4%). Темпы роста составили соответственно почти 33% и 13,6%. Таким образом, отмечает Максим Клягин, несмотря на ожидаемое существенное замедление темпов развития российского розничного рынка в 2009 году, розничный рынок региона оценивается аналитиками как весьма перспективный с инвестиционной точки зрения.
Замораживать свои красноярские инвестиционные программы строительства новых торговых комплексов девелоперы не спешат. StroinRos Group продолжает работы по проектированию нового ТРК районного уровня на Ястынском поле Красноярска. Площадь нового комплекса составляет 43 тыс. кв. м. По словам Александра Дудина, если общеэкономическая ситуация не ухудшится, строительство начнется весной 2009 года. Еще один комплекс среднего формата (45 000 кв. м) рассчитывает возвести в районе Предмостной площади компания ГК “Регионы”. Сейчас проект находится на стадии проектирования, а расчетные сроки открытия - IV квартал 2011 года.