Гектарный перебор

ФОТО: СЕРГЕЙ КИСЕЛЕВ

Сделок на земельном рынке практически не происходит. Хотя "неликвид" сегодня готовы продавать уже за треть недавней цены, немногочисленные покупатели выжидают максимального падения цен на самые лучшие участки. Понятие "лучший" между тем само по себе меняется.

"Земельный рынок фактически умирает, и, если он начнет оживать раньше 2011 года,— это будет чудо",— констатирует руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.

Ситуация действительно сложилась патовая: за десятилетнюю историю этого рынка в России не было еще столь изобильного предложения и столь малого спроса. Количество сделок, зафиксированных за последний месяц, практически можно пересчитать по пальцам. При этом количество предлагаемых к продаже земель существенно увеличилось: избыточное предложение сложилось на рынке уже к осени, а крупные игроки рынка (RDI Group, компания "Масштаб", компания Николая Цветкова "Знак") прекратили подготовку к строительству крупных проектов и решили продавать земли в розницу.

Цены падают, удачливый покупатель найдет баснословный дисконт. Рынок кипит историями об отчаявшихся девелоперах, желающих сбыть с рук крупные участки в три, четыре и даже шесть раз меньше летней цены. И даже это не удается.

Тому есть свои причины. Прежде всего, баснословный дисконт еще нужно найти. Пока что лишь компания "Красивая земля" официально на своем сайте объявила о скидках до 70%(!) с рассрочкой платежей на участки от 10 соток. Большинство других девелоперов не столь откровенны в своих намерениях. Согласно исследованию портала Zemer.ru, проведенному по официальным предложениям девелоперов, средняя стоимость сотки земли на первичном розничном рынке Московской области сегодня составляет 278 192 руб. (по валютному курсу на начало 2009 года $8830). Таким образом, средняя цена сотки земли все еще в два раза больше, чем средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве. Если разложить "среднее по больнице" на конкретные сегменты, получим вот что. На удалении до 15 км от МКАД (на 90% это поселки "бизнес плюс" и "элит") сотка земли стоит 1 016 310 руб. В поселках бизнес-класса на расстоянии 30-40 км средняя стоимость сотки — 452 234 руб. Поселки экономкласса, расположенные в 60-100 км, стоят 119 000 руб., что уже сопоставимо со стоимостью квадратного метра жилья в панельном доме на окраине Москвы. И только на расстоянии 100-150 км от МКАД цена сотки составляет около 36 000 руб., что при покупке участка в 10 соток в целом выльется в 360 000 руб., или $12 000.

К тому же на рынке доминирует весьма специфическое предложение. Потребности значительного числа состоятельных людей рынок удовлетворил — уже весной 2008 года предложение дорогих участков превышало спрос, сейчас этот перевес увеличился в несколько раз. А недорогой земли в розницу практически нет, и даже на вторичном рынке не спешат выставлять землю по сниженным ценам. В результате в предложении сегодня земля экономкласса по завышенным ценам и дорогая земля, которая не пользуется особым спросом даже со скидками. Таким образом, рынок ждет серьезная коррекция — не только по ценовым параметрам, но и по качеству предложения.

Без подряда, но в нарядах

Можно констатировать: рынок безраздельно принадлежит покупателю. "Все карты на руках у покупателей, и даже время на их стороне. Покупатель может диктовать условия и цену",— рассуждает Егор Ржевский, генеральный директор компании "Юпитер Капитал Групп". Чего этот покупатель захочет, когда дозреет до покупки, неизвестно. Факторы, которые будут определять спрос в нынешних условиях, девелоперы ранжируют по-разному. Для некоторых важнейшим остается удаленность от Москвы. "В 2009 году удаленные участки в Московской области перестанут продаваться, следует ожидать не более 10-15% от продаж 2007-2008 годов",— предполагает руководитель отдела маркетинга компании "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина. По мнению г-жи Шишкиной, в радиусе до 80 км от Москвы земля в розницу подешевеет приблизительно на 50%, оптовые участки потеряют около 30% в стоимостном выражении. Другой точки зрения придерживается руководитель девелоперского проекта на Оке "Gorki-1.ru" Милена Сибаева: "Падение цены будет определяться сильнее всего не удаленностью участков от Москвы, а другими факторами. Например, реальным временем и удобством подъезда, наличием у проектов свидетельств о собственности и разрешительной документации, отсутствием проблем с электричеством. Сейчас, например, распродаются уже почти по бросовым ценам земли, которые девелоперы не успели или не смогли перевести из разряда земель сельскохозяйственного назначения в земли поселения или под дачное строительство. И это понятно: в ближайшем будущем эти проблемы практически нерешаемы: сейчас ужесточают контроль за использованием сельхозземель". Действительно, если кризис застал проект в зачаточном состоянии, для застройщика или управляющей компании выход простой: заморозить продажи до лучших времен. "Нам кажется, что новые проекты будут заморожены на 90%. Вероятно, заморозят и часть тех, реализация которых была начата совсем недавно. В остальных проектах продажи будут осуществляться по ценам, близким к себестоимости",— дает свой прогноз коммерческий директор RDI Group Андрей Васильев. Если же проект уже обременен кредитами, продавцы изыскивают необычные маркетинговые ходы для привлечения покупателя. Например, некоторые застройщики предлагают в подарок к купленному дому машину в придачу.

В то же время практически все игроки рынка согласны с тем, что проще будут реализовываться участки на первичном розничном рынке — так называемые проекты без подряда.

"Как показывают наши исследования, спрос на розничные земельные участки сохраняется даже в условиях кризиса; соответственно, растет и их количество,— рассказывает аналитик портала Zemer.ru Максим Урусов.— Так, в прошлом году поселков, где продаются участки без подряда, было около 35, сегодня в нашей базе их 70 только по Подмосковью. Причем многие девелоперы, ранее продававшие свои участки с обязательным подрядом, сегодня готовы продавать без него, лишь бы продать". "Сегодня лучше купить либо вторичку, которой сразу же можно воспользоваться, решив свой жилищный вопрос, либо участок без подряда, который подешевеет и сам по себе, и себестоимость строительства в ближайшее время заметно снизится",— подтверждает Васильев из RDI.

Качество должно стать качественней

Помимо того что будущий покупатель экономен, про него известно еще кое-что: он необыкновенно взыскателен. "Квалификация покупателей растет едва ли не быстрее, чем квалификация продавца,— утверждает главный исполнительный директор компании "Белый мак" Антон Белобжеский.— Продавец должен быть готов ответить на весьма изощренные вопросы из области геологии, экологии, истории местности — да чего угодно!"

"Скоро будем по первому требованию изучать розу ветров и делать анализ почв до глубины мезозоя",— шутят лендлорды. И зря, между прочим, шутят.

Сегодня стоимость земельных участков в большинстве случаев определяется исходя из таких факторов, как транспортная доступность, наличие коммуникаций, престижность региона. В случае приобретения участка для сельскохозяйственного использования дополнительно на цену влияет и почвенная зона, в пределах которой расположен участок. Так, например, сельскохозяйственные земли на черноземном юге страны стоят дороже сельскохозяйственных участков в Нечерноземье.

Но опыт стран с развитым земельным рынком показывает, что цена земельного участка определяется не только его местоположением, но также и качеством земель. Проецируя эту ситуацию на Россию, с большой уверенностью можно предположить, что реальное качество земель со временем будет оказывать все большее влияние на стоимость земельного участка.

Разобраться с терминами

Распространенная ошибка — считать, что под качеством земли подразумевается качество почв. Безусловно, и это тоже, но качество почв интересно с точки зрения использования для сельского хозяйства: супесчаные почвы хороши для выращивания картошки, но не годятся для грушевого сада. С другой стороны, покупателям становятся доступны большие земельные участки, и многие из них вполне были бы готовы что-то интересное на этой земле поделать.

Помимо качества почв существует еще множество признаков для описания земли. Например, в системах оценки качества земель США или ФАО (Food and Agriculture Organization) для оценки качества используется несколько десятков различных параметров: климат, рельеф, характеристики местности и т. д.

Если не оптимальны почвенные свойства участка, то можно пытаться их улучшить. Например, при близких грунтовых водах — построить дренаж, при высокой кислотности почв для выращивания культур — применять ежегодно известкование и т. п. Неудачный рельеф можно выровнять или сделать на участке террасы. Труднее поддаются исправлению климатические условия, но их можно обойти, например, построив теплицу для огурцов, если температурный режим в данной местности для их выращивания в открытом грунте не подходит, или поливать посадки при недостатке дождей. Некоторые недостатки местоположения участка тоже можно исправить (построить дорогу, протянуть издалека коммуникации). Но не все свойства земель участка поддаются улучшению, а те, которые улучшаются, впоследствии, как правило, требуют усилий для их поддержания в новом качестве. Так, например, трудно улучшить экологические условия местности, где расположен участок. Практически все продавцы участков заявляют о хороших экологических условиях территории, но в реальности это мало чем подтверждается. Например, некоторые коттеджные поселки в Подмосковье расположены так, что их или же близлежащие земли загрязнены тяжелыми металлами. Это означает, что есть выращенные на этих землях фрукты и овощи опасно для здоровья, так же как и грибы и ягоды, собранные в загрязненном лесу. И если почвы непосредственно участка можно как-то пытаться рекультивировать, то с лесными землями это вряд ли получится.

Придется постараться

На практике все это означает, что для исправления неоптимальных свойств земель нужны дополнительные финансовые и (или) трудовые вложения. И чем менее пригоден участок для желаемого типа использования, тем больше вложений потребуется. То есть, покупая участок земли с конкретной целью, надо иметь в виду, что если качество земель не благоприятствует ее достижению, то потребуется дополнительная плата за устранение неблагоприятных свойств (если они могут быть в принципе устранены) и поддержание качества участка на нужном уровне после его улучшения.

В настоящее время практически ни одна фирма, которая занимается продажей земельных участков, не предоставляет информацию покупателю о том, какими свойствами обладают земли и как лучше всего участок использовать. Связано это с тем, что для проведения анализа качества земель требуются дополнительные затраты. В результате участки плохого качества часто продаются за ту же цену, что и участки хорошего качества, а позже собственники уже самостоятельно выясняют, что участок сырой, что-то не то с экологией или что на месте, где они собирались строить дом,— плывун.

"Мало кто из собственников земли предоставляет документы геолого-изыскательных работ, так как объем земель большой, а процедура стоит определенных денег. Как правило, такие работы проводят в индивидуальном порядке сами покупатели",— говорит Артур Хахоков, директор отдела продаж компании "Красивая земля". "Бывает, что геоподоснова уже была заказана компанией-собственником по каким-либо причинам. Тогда она предоставляется потенциальному покупателю на рыночных условиях, обычно с последующим зачетом оплаты при приобретении участка целиком. Если этого документа не было и он заказывался под конкретного потребителя, то тогда его на 100% оплачивал покупатель",— делится опытом Анна Шишкина. По ее словам, такой документ нужен прежде всего для того, чтобы выявить невидимые глазом обременения и не нанесенные на участок обозначения — кабели ФСО, например, красные линии и т. п., обычно это относится к участкам, расположенным недалеко от трасс и Москвы. Впрочем, по словам коммерческого директора RDI Group Андрея Васильева, ввиду отсутствия особого желания покупателей строить дома с цокольными этажами на себестоимость и технологию строительства особенности грунта не сильно влияют. "Хотя, конечно, бывают исключения, но они, как правило, видны невооруженным взглядом, исследования для этого не нужны",— уверен Васильев.

Все эти заблуждения девелоперам предстоит изжить, и не исключено, что в ближайшей перспективе цена одинаковых по расположению участков, но с разным качеством будет разной.