ИДЕЯ: МИХАИЛ ВОЛКОВ (
mixdesign)
ТЕКСТ: ВЛАДИМИР ДОЛОТОВ ( cccapwell), МИХАИЛ ВОЛКОВ ( mixdesign)
ФОТО: ВЛАДИМИР БОЛДЫРЕВ ( tocado), АЛЬБЕРТ ХАЙРЕТДИНОВ ( alba27), НАТАЛЬЯ ДУПЛИНСКАЯ ( nutly)
На рынке недвижимости — тишина, и сделок производится крайне мало. Но даже в таких условиях мошенничество остается актуальной темой. Не то чтобы у аферистов появились новые возможности, просто в пору снижения цен им стало проще привлекать покупателей "выгоднейшими" предложениями. В то же время мошенники используют и прежние схемы, из-за которых клиент может потерять все.
Строго по плану
Девальвация рубля стала очередной причиной, по которой мошенники могут требовать денег за квартиру сразу после нотариата, то есть до регистрации прав на недвижимость в УФРС. Чтобы зарегистрировать недвижимое имущество, требуется две-три недели (до 2005 года можно было рассчитывать на срочную регистрацию в течение трех дней), а продавцы якобы "не могут ждать денег так долго". Мошенник, как правило, пользуется поддельным или украденным паспортом. При совершении сделки паспорт не проверяют в ГУВД, определить его подлинность ни сотрудники УФРС, ни нотариус без специальной аппаратуры не в силах. Естественно, продают жулики не свою квартиру, а взятую в аренду посуточно. При этом просят за нее сумму значительно меньше, чем в среднем по рынку, что уже должно насторожить клиента. Однако, по словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства недвижимости "Бекар", сегодня, когда цены на недвижимость падают, осторожное отношение к дешевым предложениям пропадает, и покупатели как никогда готовы пойти на поводу у мошенников.
Другая схема предоставляет мошеннику несколько вариантов "навара". "Клиент звонит в агентство, и ему говорят: "Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры — нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит — ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом — вносит ему залог, второй — с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством прописаны требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту залог, а агентство деньги не возвращает — сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор — если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным",— рассказывает частный маклер Алексей Алешко.
Секрет в том, что из остальных вариантов, скорее всего, ни один не будет в достаточной мере соответствовать запросу покупателя. Но и это еще не все. Если вариант подходит, агент начинает пугать тем, что появились конкуренты, предлагающие на 20 тысяч больше. "Если вы мне сверху, мимо кассы пятерку тонн зелени насыплете, я все утрясу, а нет — сделка сорвется, и неясно, сколько времени будем назад залог выколачивать". Такую аферу можно провернуть как с реальной квартирой, так и с подставной, и агент в любом случае останется в выигрыше.
Менее каверзный вид мошенничества — это сокрытие от клиента истинного гонорара агента или риэлтера, то есть дельты — разницы между гонораром и стоимостью квартиры. "Этим обычно занимаются подмосковные агентства недвижимости, которые не могут назвать точную стоимость жилья",— комментирует частный маклер Марина.
Побочные эффекты
Помимо прямого мошенничества есть и другие риски, с которыми могут столкнуться покупатели или продавцы недвижимости.
"Если собственник недвижимости решился провести сделку по продаже своего имущества самостоятельно,— говорит управляющий партнер Московской коллегии адвокатов "Легис Групп" Сергей Горбачев,— первый рубеж опасности он начинает преодолевать, размещая рекламную информацию о продаваемом объекте, указывая контактные телефоны и адрес. Конечно же, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Предположим, что покупатель нашелся и стороны смогли договориться о реальной цене продажи (соответствующей рыночным реалиям, а не заниженной в результате неправильно проведенных переговоров), и тут возникает череда вопросов: кто производит сбор достаточно весомого пакета документов, необходимых для оформления сделки, кто готовит сам договор и в чьих интересах он будет составлен, каким образом будет производиться расчет по договору, а также огромное количество сопутствующих вопросов, разобраться в которых иногда можно только специалисту".
Бытует мнение, что любое мошенничество в сфере недвижимости рассчитано на лохов. И если вы к таковым не относитесь, можете спокойно самостоятельно браться за сделку с недвижимостью, а заодно сэкономить несколько тысяч долларов. На самом же деле все может оказаться гораздо сложнее.
Есть моменты, не предусмотрев которые можно как минимум получить в собственность недвижимость с букетом проблем вроде долгов по коммунальным, телефонным платежам, а также несоответствия квартиры заявленной комплектации и несанкционированной перепланировки.
"Но главная опасность на вторичном рынке жилья — приобретение квартиры с обременениями, например проживанием третьих лиц,— считает Павел Косов, директор территориального отделения "Центральное" МИАН.— Также квартира может иметь небезупречную правовую историю сделок, например, если прописанные ранее в ней дети не были включены в число собственников. Такую сделку суд признает нарушением прав несовершеннолетних (наследников), что для покупателя грозит потерей и квартиры, и вложенных денег". К аналогичным последствиям может привести и покупка недвижимости у лица с ограниченной дееспособностью, например страдающего алкоголизмом или психическими отклонениями. "Обычно такие квартиры отличить просто,— продолжает частный маклер Марина.— Это видно по документам. Например, 15 марта может быть приватизация, уже 30 марта хозяева выписываются, а в середине апреля квартира продается. То же касается заключения договора ренты с пожилыми людьми при смерти. Такие варианты я тут же отвергаю, поскольку велик риск оказаться втянутым в криминальную историю. А обращаться в милицию зачастую бесполезно, поскольку необходимые данные мошенники обычно получают от участковых".
Незнание некоторых нюансов может привести к серьезным убыткам уже на этапе совершения сделки. "Один из типичных случаев: квартира покупается на двух собственников, а в документах с банком указано лишь одно лицо, приобретающее квартиру,— рассказывает Алексей Шленов, гендиректор "Миэль-Брокеридж".— В результате банк не допустит к ячейке из-за неверно зафиксированных условий доступа".
Как считает Сергей Горбачев, наиболее сложным этапом в сделке является проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Нужно убедиться, кто зарегистрирован на данной жилплощади; проверить необходимость получения согласий на сделку органов опеки и попечительства; выяснить, состоит ли продавец на учете в НД или ПНД; узнать, каким образом происходил ранее переход права собственности, проверив всю цепочку сделок.
Конечно, вам могут попасться недобросовестный маклер или безответственная риэлтерская компания, которые не проведут все эти мероприятия в должном объеме. Тут можно просто "довериться судьбе", а можно проверить агентство или риэлтера с помощью множества баз данных и сервисов. Наиболее подробные сведения о контрагенте можно получить в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Выписку из ЕГРЮЛ на юридическое лицо (по ОГРН или ИНН) или бухгалтерскую отчетность предприятий можно заказать в УФНС РФ или дистанционно, воспользовавшись одним из online-сервисов: http://www.egrul.ru/ , http://www.ogrn.ru/ или др. Таким же способом можно получить и выписку из ЕГРЮЛ на физическое лицо (по ФИО или ИНН). Проверить лицо, подписывающее договор, можно по паспорту с помощью автоматической службы проверки документов на сайте Федеральной миграционной службы России: http://www.fms.gov.ru/inspection/.
Однако без риэлтера еще можно обойтись — ведь дать объявление о купле-продаже и организовать показ объекта можно самостоятельно. А для юридического сопровождения сделки, в том числе экспертизы правоустанавливающей документации, разработки и согласования условий договора, государственной регистрация прав на недвижимость лучше все же пригласить специалиста. Затраты на юридическую помощь составят фиксированную сумму и не будут зависеть от суммы сделки. В среднем стоимость такого обслуживания составляет 20-30 тыс. руб. "Если взять абсолютно все, начиная от составления договора и проверки значимых обстоятельств, а также регистрацию сделки, думаю, наши специалисты справились бы с этим максимум за 80 тыс. руб. в самом непростом варианте, обычно — гораздо дешевле",— говорит Сергей Горбачев.
"Обычному человеку подчас достаточно сложно во всем разобраться. Но, собственно говоря, наверное, это и не нужно делать, помня одно простое правило: каждый должен заниматься своим делом,— рассуждает Сергей Горбачев.— Поэтому, намереваясь купить или продать, обращайтесь к проверенным специалистам, чтобы грамотно провести переговоры и правильно все оформить".