Безработица и курс доллара растут, а зарплаты россиян — снижаются. В этих условиях все большее опасение у банкиров вызывают риски невозвратов по ипотечным кредитам. И хотя государство предложило свою помощь наиболее пострадавшим ипотечным заемщикам, банки начали активно разрабатывать собственные программы поддержки клиентов, потерявших платежеспособность.
По данным Банка России, объем просроченной задолженности в Москве на 1 октября 2008 года составил более 59 млрд руб. по рублевым ипотечным кредитам и 106 млрд руб. по кредитам в иностранной валюте. По сравнению со вторым кварталом 2008 года объем просроченной рублевой задолженности увеличился на 22%, валютной — на 15%. На фоне массовых увольнений и сокращений зарплат в четвертом квартале прошлого года проблема стала абсолютно очевидной. "Скачка роста просрочек по ипотеке следует ожидать к концу первого квартала 2009 года, поскольку многих наемных менеджеров уволили с января 2009 года. Кроме того, волнообразный рост курса доллара может серьезно сказаться на кошельке долларовых заемщиков именно в ближайшие месяц-два. Справятся ли банки с таким ростом объемов невозвратов по кредитам, мы увидим в ближайшее время",— заявили "Деньгам" в кредитном брокере "Фосборн Хоум".
Первым о помощи ипотечным заемщикам, лишившимся работы или попавшим под существенное сокращение заработной платы, заявило государство в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако пока эта программа вызывает много вопросов и у заемщиков, и у экспертов.
Сейчас АИЖК реализует две схемы реструктуризации ипотечного кредита — предоставление заемщику нового кредита одновременно банком и АИЖК и получение заемщиком стабилизационного займа от АИЖК. В первом случае банк-кредитор и АИЖК совместно дают заемщику новый кредит для погашения прежних обязательств. При этом агентство становится залогодержателем наравне с банком пропорционально предоставленному займу. Заемщик получает льготный период, в течение которого размер ежемесячного платежа не будет превышать половины первоначального. Льготный период составляет год и начисленные за это время, но не выплаченные проценты будут учитываться отдельно. Возможно также увеличениe срока кредита для уменьшения ежемесячных выплат. Вторая схема предполагает предоставление заемщику отдельного займа для погашения платежей в течение не более чем года и страховой премии за год по договору страхования. В льготный период заемщик платит проценты на остаток основного долга стабилизационного займа.
Чтобы воспользоваться займом АИЖК, клиент должен соответствовать ряду требований. Во-первых, сумма дохода его и членов семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту должна быть меньше суммарного прожиточного минимума на всю семью. В Москве размер прожиточного минимума на 19 декабря 2008 года составил 6597 руб. на человека. При этом ипотечная квартира должна быть единственным жильем для заемщика и членов его семьи, зарегистрированных в ней. АИЖК не будет помогать владельцам строящегося или излишне просторного жилья. Площадь квартиры не должна превышать 45 кв. м для одного человека, не более 30 кв. м на человека для семьи из двух человек, не более 25 кв. м на человека для семьи из трех и более человек. Также не допускается, чтобы семья владела другим налогооблагаемым имуществом (дача, гараж) или какими-либо сбережениями (акции, паи, ценные бумаги, банковские вклады). При этом остаток долга по кредиту должен быть не меньше 300 тыс. руб., а срок исполнения обязательств по кредиту — не менее трех лет. Также заемщик не должен был допускать просрочек свыше 90 календарных дней.
Для получения помощи необходимо обратиться в банк с заявлением о реструктуризации ипотечного займа. К заявлению заемщик должен приложить пакет документов: паспорт, доказательства, что он не может платить в прежнем объеме (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, справка с биржи труда), справка из Пенсионного фонда, копия платежного графика по ипотечному кредиту. В случае положительного решения дополнительно заемщику придется предоставить документы непосредственно по ипотечному кредиту — копию кредитного договора, копию договора об ипотеке, справку из страховой компании, отчет оценщика и т. д.
Но, во-первых, программа АИЖК не сможет охватить большинство клиентов банков, а во-вторых — банкам больше, чем агентству, и во многих случаях больше, чем заемщику, нужно, чтобы кредит не стал безнадежным. Ведь судебная практика по ипотечным разбирательствам между банками и неплательщиками пока на стороне последних. Поэтому кредиторы сами начали создавать механизмы поддержки ипотечных заемщиков, приближающихся к дефолту. Первым о такой программе заявил Сбербанк. Предполагается, что банк будет предоставлять отсрочку или рассрочку по кредиту сроком от полугода до года, либо выдавать новый кредит на погашение предыдущего ипотечного займа. Впрочем, пока эта программа не работает.
Поддержать ипотечных заемщиков готов и Банк Москвы. "Заемщику в зависимости от ситуации и его пожелания предлагается увеличить срок кредита, рефинансировать валютный заем в рубли или предоставить отсрочку оплаты части ежемесячного платежа с переносом на более поздние периоды, а именно: ежемесячный платеж снижается до 30% от стандартного размера аннуитета при отсрочке платежа на 3 месяца, 40% — на 4 месяца, и так до 6 месяцев",— рассказывает управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович.
Сейчас наиболее распространенной формой поддержки ипотечных заемщиков является предоставление им льготного периода, в течение которого они выплачивают только проценты. "Кредитные каникулы — сравнительно новая форма. Во время кредитного отдыха происходит, как правило, капитализация процентов, то есть тело кредита не уменьшается, и проценты начисляются на ту фиксированную сумму основного долга, с которой начались кредитные каникулы. Полная отсрочка, при которой не выплачивается ни основной долг, ни проценты за пользование кредитом, предоставляется особо нуждающимся плательщикам, у которых возникли трудности с работой или со здоровьем. Но до этого момента клиент должен был себя зарекомендовать порядочным и дисциплинированным плательщиком, не имеющим просрочек",— говорит директор по партнерским отношениям компании "Кредит макс" Марина Галактионова.
Но даже если банк готов предложить большой льготный период, эксперты не советуют на это соглашаться: чем меньше сейчас будет ежемесячный платеж и чем больше льготный период, тем больше будет размер ежемесячного платежа, который потом все равно придется выплачивать. "То, что заемщик недоплатил во время льготного периода, будет равномерно разнесено и добавлено к ежемесячным платежам на оставшийся период обслуживания кредита",— рассказывает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.
Как правило, отсрочку по кредиту большинство банков предоставить готово, но схемы реструктуризации кредитов у них различаются. Так, ХКФ банк при потере работы или снижении дохода более чем на 30% готов реструктурировать ежемесячные платежи заемщика на год по схеме: половина ежемесячного платежа первые полгода и 2/3 — до конца года. Сократить ежемесячные платежи можно и увеличив срок кредитования. Однако банкиры предупреждают, что подобный метод не подходит для владельцев "длинных" кредитов. "При кредите более 15 лет увеличение срока кредитования не повлечет существенного снижения ежемесячного платежа",— поясняет Алла Цытович.
Чтобы воспользоваться поддержкой банков, заемщикам также нужно будет предоставить в кредитные организации документы, подтверждающие изменение их финансового положения. При этом банки будут сами принимать решения о том, какая схема может быть действительно полезной для заемщика. "Если говорить о критериях, по которым банки будут принимать решение об изменении условий кредитного договора, то надо принимать во внимание не только возможность, но и готовность выплачивать кредит. Не случайно в кредитных договорах практически всех банков написано, что заемщик должен уведомлять банк о своем финансовом положении. И если начинаются просрочки, клиенту их необходимо мотивировать. Именно в этот момент нужно разобраться, какая схема погашения по силам заемщику. Если ему по карману выплачивать ежемесячно более низкую сумму, имеет смысл сделать перерасчет и за счет увеличения срока кредита уменьшить платежи. Но это можно сделать при условии, что заемщик проходит по возрасту на страхование, которое необходимо при ипотеке",— говорит Марина Галактионова.
Например, заемщик получил в банке ипотечный кредит в размере 4 млн руб. на 15 лет под 11% годовых в рублях, его ежемесячный платеж составит 45 450 руб. Если после трех лет выплат по кредиту заемщик решил реструктурировать кредит с увеличением срока кредитования до 20 лет, сумма ежемесячного платежа сократится до 39 тыс. руб. Но одновременно увеличится на 1,5 млн руб. итоговая переплата заемщика банку. В случае же предоставления клиенту отсрочки по уплате основного долга на год, проценты по кредиту составят около 33 100 руб. По истечении льготного периода ежемесячный платеж заемщика составит уже около 48 тыс. руб.
Практически все банки признают, что у них на всякий случай разработаны схемы работы с дефолтными заемщиками. "В Москоммерцбанке прорабатываются несколько вариантов реструктуризации, начиная от простейших (увеличение срока кредита в целях уменьшения размера ежемесячного платежа или предоставление рассрочки по оплате страховки) до более сложных, связанных с возможностью предоставления льготного периода обслуживания кредита на срок до двух лет со ступенчатым графиком платежей, в течение которого заемщик должен будет вносить платеж, который он сможет оплачивать, исходя из своего текущего финансового состояния",— рассказывает Татьяна Лозовская.
В связи с ростом курса доллара все больше банков готовы конвертировать валютные займы в рублевые. Недавно о своем решении конвертировать долларовые кредиты в валютные заявил Сбербанк. Более того, перевод кредита из одной валюты в другую будет проходить на безвозмездной основе, то есть без уплаты комиссии. Правда, для осуществления конвертации заемщик не должен иметь задолженности по оплате основного долга и процентных выплат. Бесплатно обойдется заемщику изменение валюты и в ХКФ банке. В Банке Москвы, чтобы конвертировать кредит или получить другой вид поддержки банка, заемщик не должен допустить более трех просрочек за последний год. При этом комиссия за конвертацию валютного кредита в рублевый составит 1% от ссудной задолженности. "Конвертация ипотечных кредитов из долларовых в рублевые является оптимальной мерой по снижению собственных финансовых рисков и для заемщиков, и для банков. В условиях девальвации рубля, безусловно, это обоюдовыгодный процесс. Заемщик фиксирует в рублях стоимость приобретенной недвижимости, а банки, в свою очередь, фиксируют в рублях остаток долга",— говорит первый заместитель председателя правления "Банка ЖилФинанс" Сергей Постнов.
Однако заемщики пока не уверены в абсолютной выгоде такого мероприятия. Сейчас доллар еще не достиг такого рубежа, чтобы ежемесячные платежи в рублях по новым ставкам были однозначно ниже текущих в долларах. По сравнению с январем 2008 года доллар вырос на 37%, соответственно на столько же вырос и ежемесячный платеж заемщиков. При этом сейчас банки предлагают оформить кредит под 15-20% годовых в рублях. В этом случае ежемесячный платеж заемщика по сравнению с текущим может возрасти на 20-30%.
Да и сама процедура рефинансирования подразумевает повторный процесс оформления кредита, оплату комиссии, новую оценку квартиры и т. д., что значительно удорожает конвертацию. "При рефинансировании учитывайте, что при переводе вашего валютного кредита в рубли вы фиксируете свои реализовавшиеся валютные риски и заведомо увеличиваете свой платеж за счет более высокой процентной ставки по кредиту в рублях. Если курс рубля по отношению к валютной корзине будет укрепляться, то ваш рублевый платеж может стать выше валютного",— напоминает Алла Цытович.