Экопарковая зона

Два с половиной года назад коттеджный поселок "Пестово", строительство которого началось на берегу одноименного водохранилища, позиционировался как один из самых крупных подмосковных проектов — 128 га, более 400 домовладений. Сейчас его логичнее отнести к категории средних. При этом в поселке, обладающем несомненными конкурентными преимуществами, до сих пор не продана почти половина домов.

Частичная инфраструктура

С поселком "Пестово" мы познакомились осенью 2006 года (см. "Ъ-Дом" от 9 ноября 2006 года). В то время активно велось строительство домов, расположенных на участках вдоль его главных улиц. Своего рода визитной карточкой "Пестова" является центральная улица, ось которой ориентирована на церковь. Сегодня выходящие на эту улицу дома уже завершены, а вдоль нее устроены тротуары, выполнены ограждения участков и поставлены фонарные столбы. И хотя строительная готовность жилой части поселка составляет порядка 60-70%, облик главной улицы создает впечатление высокой степени строительной готовности всего поселка. По крайней мере можно говорить о том, что как девелоперский проект он состоялся.

Создатели "Пестова" затратили немало усилий на усовершенствование его территории. Основным преимуществом местоположения поселка является близость "большой воды" — протяженность собственной береговой линии Пестовского водохранилища составляет 1,5 км. Однако изначально это побережье представляло собой обширное болото в месте впадения реки Чернавки в канал имени Москвы. Теперь на его месте появился залив, в котором предусмотрена стоянка для яхт, а находящийся к югу от реки лесной массив благоустроен и превращен в экопарк площадью около 20 га.

Планируется, что поселок будет сдан целиком весной-летом 2010 года. К этому времени должно завершиться возведение домов, а также строительство комплекса яхтклуба и марины, которое предполагается начать весной этого года. Тем не менее даже через полтора года в поселке будут введены в эксплуатацию не все предусмотренные в нем объекты. По составу инфраструктуры "Пестово" должно представлять собой самодостаточную территорию, где имеются все необходимые для городского жителя объекты. Среди них детский сад и общеобразовательная школа. Их строительство планируется начать только в 2011 году, так что для полноценного семейного проживания "Пестово" будет готово в лучшем случае через три-четыре года.

Рост с продолжением

Два с небольшим года назад домовладения в "Пестове" продавались за $0,7-1 млн. В начале нынешнего года некупленными оставалось 176 из более чем 400 домов поселка, минимальный бюджет приобретения составлял 31,76 млн руб., а максимальная цена — 89,9 млн руб. Иначе говоря, нижняя планка стоимости домов не поднялась даже наполовину, однако объекты более высокой ценовой категории успели подорожать в два-три раза. Подобный инвестиционный эффект на рынке загородной недвижимости явление нечастое. Покупатели домов, относившихся к дорогой части недвижимости "Пестова", сейчас могут подсчитывать полученную выгоду. И впоследствии цены пестовских домовладений будут только расти.

Поселок в нынешних рыночных условиях оказался в весьма необычной позиции. Дело в том, что по уровню цен "Пестово" находится в наиболее жесткой конкурентной зоне рынка загородной недвижимости. По отзывам продавцов, наиболее активная борьба за клиента происходит как раз между поселками с ценой домов от $1 млн до $3,5 млн. Однако "Пестово" даже в условиях не самого активного рынка имеет довольно ощутимое преимущество в силу уникальности места — прямо у "большой воды" и недалеко от города. Поселок обладает существенным преимуществом перед соседями — над ним редко слышен шум самолета. К примеру, над расположенным неподалеку, у берега того же Пестовского водохранилища, поселком "Зеленый мыс" гул самолетов ощутимо сильнее.

В "Пестове" предусмотрено три с половиной десятка проектов домов, варианты которых привязаны как рекомендуемые к тем или иным земельным участкам. По словам представителей застройщика, архитектурное бюро, проектировавшее поселок, может внести коррективы в проекты домов, однако потенциальному покупателю при подписании инвестиционного договора приходится выбирать из того, что есть. В "Пестове" имеются дома, выполненные по индивидуальным проектам, однако их можно пересчитать по пальцам одной руки, и это самые дорогие объекты поселка. Впрочем, размеры домов самые разные — площадь тех, что имеются в продаже, от 305 до 979 кв. м. К сожалению, нельзя сказать того же о величине земельных участков. Их размеры составляют от 18 до 33,5 сотки — несмотря на грандиозный масштаб поселка, крупных землевладений в нем не предусмотрено.

Итогом работы над созданием поселка стало возникновение популярного места дорогой недвижимости, которое в дальнейшем будет выделяться среди других проектов. Дело в том, что северное направление, славящееся наличием водохранилищ и лыжными курортами, сформировалось в основном как развлекательное. В окрестностях Дмитровского и Осташковского шоссе есть самые разные предложения, например дорогие деревянные дома, приобретаемые обычно как дачи для отдыха в любое время года, или удаленные от Москвы на несколько десятков километров поселки таунхаусов, что нехарактерно для других пригородных направлений. На этом фоне "Пестово" является предложением загородной недвижимости, пригодной для постоянного проживания, причем не только за счет предполагаемой инфраструктуры. Еще сравнительно недавно считалось, что расстояние свыше 20 км от Москвы делает поселок непригодным для постоянного проживания при необходимости ежедневных поездок в город. Однако сегодня границей территории, приемлемой для постоянного проживания, стала трасса А-107, в просторечии именуемая первой бетонкой, а "Пестово" находится еще ближе к Москве.

Валентин Корнев