Кризис перепроизводства
Экономический кризис в равной степени ударил по всему рынку коммерческой недвижимости в Московском регионе. Однако первым на себе удар почувствовал складской сегмент, который за весь прошлый год смог ввести не более одной трети заявленных площадей. Год назад консультанты и девелоперы говорили о дефиците складских помещений — сегодня они столкнулись с их перепроизводством.
Status quo
"После рекордно большого ввода новых складских площадей класса А в 2007 году в Московском регионе — примерно 1 млн кв. м в конце третьего квартала 2007 года — мы предположили, что в 2008 году объем нового предложения составит примерно 1,5 млн кв. м качественных складских помещений",— говорит руководитель отдела исследований промышленной и складской недвижимости CB Richard Ellis Байрам Карлиев. Однако этот прогноз не оправдался. Показатель был пересмотрен в сторону понижения до 1 млн кв. м в самом начале 2008 года под влиянием того фактора, что строительные компании под давлением финансовых рынков стали пересматривать ставки генподряда.
"Третий квартал 2008 года уже показал, что даже пересмотренные нами показатели ввода новых площадей не будут достигнуты, и мы заново пересмотрели новое качественное предложение по складскому сегменту в сторону понижения примерно до 500 тыс. кв. м",— добавляет эксперт. Таким образом, прогноз был сокращен в три раза, однако реальная активность московских девелоперов не достигла даже этого уровня.
По данным Colliers International, по итогам 2008 года в эксплуатацию было сдано около 450 тыс. кв. м высококачественных складских площадей. В общей сложности российские девелоперы в прошлом году возвели пять значимых объектов. В частности, компания "ТЛК Томилино" закончила наконец строить одноименный комплекс площадью 140 тыс. кв. м на Новорязанском шоссе в 6 км от МКАД. В свою очередь, на Симферопольском шоссе в 14 км от МКАД "Лого Груп" построила логистический парк "Покров" площадью 61 тыс. кв. м. Компания "Феликс" на Варшавском шоссе в 21 км от МКАД возвела первую фазу Южного логистического терминала площадью 53,3 тыс. кв. м. Кроме того, компания "Эспро Девелопмент" на 40-м км Новорижского шоссе построила первые три фазы индустриального парка "Истра" общей площадью 145 тыс. кв. м. А "Росевродевелопмент" на 24-м км Киевского шоссе возвел вторую фазу логистического парка "Крекшино" площадью 44,6 тыс. кв. м.
Если посмотреть на то, на каких трассах находятся вышедшие на рынок объекты, то можно увидеть пути развития рынка логистических услуг. "Эти направления характеризуют себя как автомагистрали с хорошей транспортной доступностью и развязками",— говорит управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Не трудно догадаться, что все эти объекты также находятся вдоль автомобильных, а не железнодорожных трасс, что свидетельствует в пользу продолжающегося развития автомобильной логистики.
Основные причины
Участники рынка выделяют несколько причин, которые не позволили отечественным девелоперам реализовать все заявленные проекты. Это в первую очередь связано с ошибками в планировании строительства и сложностями в процессе оформления разрешительной документации. В текущем году ситуация усугубилась под влиянием сложностей в привлечении финансирования.
Сейчас многие объекты, находящиеся на стадии проектирования, замораживаются, реализация некоторых откладывается на неопределенный срок либо принимается решение об отказе от строительства. Таким образом, отложенный ввод 1 млн кв. м площадей, с одной стороны, является следствием невысокого профессионализма. По словам Байрама Карлиева, на московский рынок за последние несколько лет было выведено более 2 млн кв. м качественного предложения складских помещений. "Эти темпы спекулятивного девелопмента складской недвижимости подогревались спекулятивным спросом в основном со стороны дистрибуторских компаний и местных провайдеров логистических услуг",— отмечает он.
Складской сегмент первым испытал на себе влияние глобального финансового кризиса, начавшего набирать обороты в конце третьего квартала 2007 года. Девелоперы складской недвижимости начали ощущать негативное влияние кризиса, с одной стороны, и нежелание генеральных подрядчиков фиксировать цены по контрактам на приемлемом для девелоперов уровне из-за усиливающейся инфляции, с другой стороны. Невозможность девелоперов демонстрировать фиксированные цены на строительство и во многих случаях отсутствие предварительных договоров аренды с надежными арендаторами сделали еще более трудным получение выгодного финансирования. Осенью начались серьезные проблемы у ритейлеров, что неминуемо привело и к падению спроса на складские услуги.
Ставки
Если смотреть только на статистические данные, кажется, что складскую недвижимость кризис пока почти не затронул: арендные ставки в этом сегменте выросли с января по декабрь 2008 года на 7,6%. Однако основой роста стали изменения, происшедшие в первой половине 2008 года. С сентября по декабрь уже происходило снижение ставок в пределах 6%.
Но в итоге в сегменте складской недвижимости резкого падения ставок аренды нет. Они остаются на уровне 2007-2008 годов. Если в некоторых складских комплексах и было незначительное снижение ставок, то затем они вернулось к $130-135 за квадратный метр — такова сегодня рыночная стоимость аренды квадратного метра складов.
Ставки на рынке складской недвижимости изменились мало по нескольким причинам: этот рынок всегда был менее рентабельным с точки зрения роста капитальной стоимости, нежели офисная или торговая недвижимость. Кроме того, существующие ставки — это максимальные цены, которые могут выдержать арендаторы: ритейлеры, логисты.
Однако тенденция к снижению арендных ставок в 2009 году остается. Цены наверняка будут падать, поскольку неминуемо случится падение доходности торговых сетей, приостановка развития многих ритейлеров. Уже через несколько месяцев пустующих складских площадей будет на порядок больше, нежели в феврале 2009 года.
Предвидя негативное развитие событий некоторые компании, к примеру "Евразия Логистик", предложили своим арендаторам снижение ставок в текущем году, но расплатиться за дисконт придется в счет повышенной арендной платы в будущем 2010 году
Взгляд в будущее
В текущем году, по мнению экспертов, складской рынок будет развиваться в связке с сегментом торговли. Основные объемы для современных складских площадей формируют товары народного потребления — продукты питания, бытовая техника и электроника, автомобильные запчасти, бытовая химия и т. п. Спрос на складские площади снизился, однако и предложение снизилось тоже, в результате ожидается, что в 2009 году рынок будет находиться в относительном равновесии. Более того, девелоперские компании продолжают строить свои складские комплексы, хотя уже и не в таких объемах, как раньше.
В частности, "Росевродевелопмент" планирует возвести третью фазу логистического парка "Крекшино" площадью 57,5 тыс. кв. м. В свою очередь, "Эспро Девелопмент" строит четвертую фазу индустриального парка "Истра" площадью 26 тыс. кв. м. Компания Giffels все-таки планирует возвести индустриальный парк "Южные ворота" площадью 71,3 тыс. кв. м на Каширском шоссе в 30 км от МКАД. EG Logistics и Raven Russia возводят логистический комплекс площадью 53 тыс. кв. м на 20-м км Дмитровского шоссе. Компания "Трилоджи Девелопмент" предполагает построить "Трилоджи парк "Томилино"" площадью 120 тыс. кв. м на 8-м км Новорязанского шоссе. "Эспро Девелопмент" возводит первую фазу индустриального парка "Восточный" площадью 55 тыс. кв. м на Горьковском шоссе в 44 км от МКАД. А компания Accent строит Агротерминал на 20-м км Варшавского шоссе.
Стоит учитывать, что строительство склада с нуля занимает около двух лет. Вероятно, новые площади появятся в Московском регионе как раз к началу нового экономического роста.
Некоторые эксперты считают, что рынок складской недвижимости станет наиболее привлекательным для инвесторов в период выхода из кризиса. Поскольку ранее он был недооценен из-за более низких сроков окупаемости. Сейчас мы видим проблему и с арендаторами, и с финансированием. Но складская недвижимость "выигрывает" в сравнении с другими видами коммерческой недвижимости из-за существенно более низкой стоимости строительства.