Вышли из строя
Практически полный отказ банков от выдачи ипотеки и кредитования застройщиков заставил даже самых крупных игроков строительной отрасли признаться в невозможности удержать прежние темпы строительства. И, хотя по итогам 2008 года планы по объемам ввода жилья в УрФО выполнены, сами застройщики понимают: рынок ожидает затишье. По мнению экспертов, стабилизировать ситуацию в отрасли могут государственные программы по выкупу жилья, однако представители строительного бизнеса сомневаются в их эффективности. Уже сегодня они задумываются о продаже своих дочерних компаний и земельных участков.
По итогам 2008 года Уральский федеральный округ, как и в предыдущем году, показал рост объемов ввода жилья. Самые высокие результаты наблюдаются в Челябинской области, где бурное развитие строительной отрасли началось позже, чем в других регионах Уральского федерального округа. Здесь, по данным регионального правительства, за прошедший год было введено 2,97 млн кв. метров жилья, в том числе, 730 тыс. кв. метров — малоэтажного. По оценкам заместителя губернатора Челябинской области Владимира Дятлова, эти цифры на 11% превысили запланированные показатели (1,8 млн кв. метров) и на 20% опередили результаты, достигнутые в 2007 году.
Похожая ситуация наблюдается и в Тюменской области, где в прошлом году было возведено жилья на 17% больше, чем в позапрошлом — порядка 1 млн кв. метров.
В Свердловской области, где строительный бум начался еще в 2005 году, сегодня объемы ввода жилья ниже, однако некоторый рост все-таки наблюдается. По информации министерства строительства и архитектуры Свердловской области, за 2008 год в регионе было сдано в эксплуатацию 1 млн 704,341 тыс. кв. метров жилья — это на 2,7% больше, чем в 2007 году.
Участники строительного рынка к этим результатам относятся скептически. По мнению председателя правления ООО «Управляющая компания “Астон Груп” Вячеслава Трапезникова, продемонстрировать такие показатели строительным компаниям удалось только из-за того, что задел для их достижения был положен еще в благоприятные 2006-2007 годы. «Те застройщики, у которых к сентябрю 2008 года были объекты, законченные хотя бы на 70%, старались “дотянуть” их всеми силами. Они понимали, что закончить строительство в 2009 году из-за нарастающих проблем с финансированием будет еще сложнее», — пояснил господин Трапезников.
По словам генерального директора ООО «Рифей-Строй» Вячеслава Румянцева, на развитии строительного бизнеса в прошлом году сказалось ужесточение банками условий выдачи кредитов на строительство новых объектов, а в некоторых случаях — отказ от кредитования застройщиков вообще. «Сегодня банковские ставки по кредитам на новые проекты в России достигают 25-30% годовых. Для сравнения — в США они до сих пор сохраняются на уровне 1-2%. Такой уровень ставок по кредитам — это безумие. Застройщики просто не могут позволить себе взять эти займы», — заявил „Ъ” господин Румянцев. Кроме того, риэлтеры в течение всего года отмечали резкое снижение спроса на жилье, связанное с приостановкой банками ипотечных программ. В частности, в Челябинске количество сделок по ипотеке в декабре прошлого года по сравнению с показателями весны сократилось на 80%. В Екатеринбурге осенью 2008 года объем продаж на рынке первичного жилья по сравнению с летом уменьшился в два раза.
Эти тенденции привели к тому, что уже в ноябре крупнейшие застройщики уральского региона стали говорить о значительном сокращении своих программ по строительству жилья. Так, в Свердловской области о корректировке планов по реализации новых проектов заявили крупнейшие региональные компании — ООО «Атомстройкомплекс», «УК ЛСР-Урал» и ООО «Наш дом». Представители застройщиков пока не разглашают, на сколько процентов изменятся их планы по строительству, подчеркивая, что корректировка будет происходить, исходя из условий рынка. По установленному гордумой Екатеринбурга плану ввода жилья, его объемы будут почти в два раза меньше показателей прошлого года. Если в 2008 году по плану было сдано 920 тыс. кв. метров жилья, то в 2009 предполагается сдать всего 500 тыс. кв. метров.
Единственным механизмом, который может сегодня смягчить последствия кризиса для строительной отрасли, большинство экспертов считают государственную поддержку — в частности, программу Фонда содействия реформированию ЖКХ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, а также совместную программу Минрегионразвития РФ и Министерства обороны по предоставлению квартир бывшим военнослужащим. Напомним, что один из регионов Уральского федерального округа — Челябинская область — уже получил по программе переселения из ветхого и аварийного жилья 953 млн рублей. Остальные регионы УрФО тоже подали свои заявки, но они пока не удовлетворены. По мнению вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, только эти программы сегодня способны поддержать отрасль. «Сейчас почти никто не предъявляет спроса на построенные объекты. Если государство не будет в массовом порядке выкупать уже сданные дома, строительная отрасль просто встанет», — уверен господин Герасименко.
Тем не менее, сами застройщики не считают эти программы панацеей от кризиса. Участников рынка не устраивает цена квадратного метра, по которой правительство готово выкупать квартиры. Как уточнил Вячеслав Трапезников, 33,6 тыс. рублей за квадратный метр жилья в Свердловской области при существующей себестоимости строительства — это очень мало. «Сегодня в Екатеринбурге себестоимость жилья для застройщика составляет 43 тыс. рублей за квадратный метр. Даже если я продам построенный объект по этой цене, начать новую стройку все равно не смогу, поэтому такая поддержка в лучшую сторону ситуацию на рынке изменить не сможет», — утверждает господин Трапезников. С ним согласен заместитель гендиректора компании «Тюменьинвестстрой» Максим Кривцов. «Если государство приобретет уже фактически сданные объекты, то застройщики, продав в них квартиры, вряд ли станут вкладывать эти деньги в строительство нового жилья, так как спрос на рынке продолжает падать», — считает он. По мнению господина Кривцова, эффективнее финансировать незаконченное строительство: «Тогда эти дома будут точно достроены, а рабочие места не сокращены».
Участники рынка уверены, что низкие показатели ввода новых объектов сохранятся вплоть до 2010 года. «По прогнозам аналитиков, финансовый сектор будет переживать кризис еще несколько лет, а пока в России не “выправится” банковская система, говорить о сохранении темпов по вводу жилья невозможно», — отметил господин Румянцев. Он также добавил, что в 2009 году все более широкие масштабы будет приобретать процесс продажи строительных компаний, главным активом которых является земля, взятая ранее в аренду у государства.
«Мелкие участники рынка, которые получили в аренду какой-либо участок земли в городе, понимая, что средств на строительство объекта нет, пытаются его реализовать. Поскольку, по закону, продать его они не могут, строительные компании предлагают другим игрокам купить свою дочернюю компанию, на которую «оформлен» этот участок. Фактически, это не продажа компании, а продажа участка», — сообщил глава «Рифей-Строя» Вячеслав Румянцев. Господин Трапезников также отметил рост предложений на рынке земли. «Если еще весной 2008 года нам предлагали приобрести таким способом землю не более раза в месяц, то теперь мы получаем подобные предложения примерно один раз в день. Скорее всего, этот процесс будет продолжаться в течение всего следующего года», — заключил он.