Раздвоение курса
Главный тренд прошедшего месяца на московском рынке — падение цены предложения в валютном исчислении и небольшое увеличение в рублях. Очевидно, дно еще не достигнуто. В Казани цены в рублевом выражении снизились на 2–3%, но девелоперы не собираются бить тревогу.
Рынок еще не ожил
Январь традиционно считается нетипичным месяцем на рынке жилой недвижимости — из-за длинных каникул активность покупателей снижается чуть ли не до нуля. Впрочем, в этом году покупатели напряженно ждут, когда же рынок наконец достигнет дна и можно будет покупать недвижимость по таким ценам, которые не вызовут сожаления через месяц. И не только ждут, но уже и смотрят квартиры. Правда, покупать пока не спешат.
«Покупатели, откладывавшие покупку жилья в ожидании снижения цен, которое и произошло, сейчас более интенсивно стали интересоваться приобретением недвижимости. Они, как правило, реализовали свое жилье в октябре-декабре 2008 года и сейчас завершают начатый ранее процесс, стремясь что-либо приобрести», — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж». «По нашим данным, количество запросов на покупку квартиры в январе выросло на 15%, при этом увеличилось количество просмотров квартир с 800 в декабре до 1100 в январе. Количество же сделок увеличилось всего на 6,3% по сравнению с декабрем», — свидетельствует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости Doki.
Таким образом, прошедший месяц отнюдь не был «мертвым», просто цены еще не опустились до такого уровня, когда рынок может наконец ожить.
Валюты и дисконты
Снижение цен продолжается, правда, только в валютном выражении. «В январе уровень цен в долларах сократился на 4,5%, но при этом в рублях стоимость квадратного метра возросла на 8,8%», — утверждает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
«Только первый месяц текущего года снизил заявленные цены на 15%. Сегодняшняя цена предложения уже находится на уровне цен конца 2007 года. Но с учетом роста курса американской и европейской валют рублевая стоимость за четыре месяца снизилась не более чем на 7–8%, причем в отдельные моменты можно было отмечать ее рост. Безусловно, цены сделок еще ниже, можно говорить о дисконте от цен предложения на уровне 15–20%», — считает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
Однако реальные суммы дисконтов не сравнимы с объявленным снижением цен. Причем это касается не только продавцов на вторичном рынке, но и застройщиков. «Негласно в том случае, если покупатель может внести стопроцентную оплату, девелоперы готовы упасть на 30% от заявленной стоимости», — заявляет коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании (МДК) Алексей Остробородов.
Но даже такое снижение цен по-настоящему не активизировало рынок. «Сроки экспонирования квартир с адекватным соотношением цены и качества увеличились в полтора-два раза. Даже если снижение цен доходит до 30%, это не приводит к нормальной (небыстрой) продаже», — свидетельствует Алексей Шленов. О быстрых продажах речь сейчас вообще не идет.
Крайние выигрывают
Наиболее проблемный сектор рынка сейчас — бизнес-класс, особенно если речь идет о недостроенных объектах. Хоть какая-то реальная покупательская активность прослеживается в экономклассе (а также бизнес-классе нижней ценовой категории) и элитном жилье. «Покупателей “с чистыми деньгами” очень мало, и в основном их интересует сегмент категории “эконом” (квартиры ценой до 6–7 млн руб.) и категории “бизнес” (квартиры ценой около $600–800 тыс.)», — говорит Алексей Шленов.
А вот элитный рынок, который никогда не был завязан на ипотечные кредиты, показывает некоторое оживление. «Покупатели вошли в ажиотаж и ищут хорошие варианты по хорошим ценам», — дает эмоциональную оценку Ирина Могилатова, генеральный директор Tweed.
При этом в элитном сегменте также наблюдается снижение цен. «По некоторым проектам можно наблюдать открытое снижение цен на квартиры, которое порой достигает 30% (по сравнению с декабрем 2008 года), — утверждает управляющий директор агентства “Усадьба” Екатерина Батынкова. — Однако на некоторые проекты цена не изменилась или, напротив, возросла».
Впрочем, предложения в верхнем ценовом уровне — штучный товар, и они не определяют тенденции. В целом же период ожидания еще не закончился.
Падение и спецпредложение
В Казани участники рынка предпочитают говорить о снижении активности покупателей, а не о падении рынка в связи с кризисом. Это касается прежде всего вторичного рынка. «Наблюдается снижение платежеспособного спроса и, как следствие, уменьшение числа сделок, а ужесточившиеся условия выдачи ипотечных кредитов обостряют и без того сложную ситуацию на рынке, — утверждает Искандер Юсупов, генеральный директор ЗАО „Миан-Казань“. — В IV квартале 2008 года спрос на жилую недвижимость в Казани упал более чем на 20%. По-прежнему наблюдается небольшое снижение цен на жилье. Так, квадратный метр вторичных квартир в январе по сравнению с декабрем 2008 года подешевел на 2,2% и составил в среднем около 42 000 рублей».
А вот застройщики не спешат падать в цене даже в кризисный период. «Цены мы не меняли, было только новогоднее спецпредложение, которое касалось нескольких квартир с большой площадью. В наших жилых комплексах «Ривьера», «Солнечный город» в среднем цена составляет 31700 руб./кв м. Тенеденции к снижению нет, скорее наоборот», — говорит заместитель генерального директора группы компаний «Фон» Лилия Лысенко.
Уже через месяц мы, вероятно, поймем, какой тренд характерен для первичного рынка казанской недвижимости — повышающий или понижающий.