Под девелоперами просел фундамент
Строительный комплекс Волгограда впервые за десять лет показал по итогам прошлого года снижение темпов строительства жилья. Финансовый кризис усугубил ситуацию на рынке: теперь наблюдается не только дефицит предложения, но и падение спроса. В итоге отрасль от бурного развития переходит в стадию «заморозки». Эксперты ждут «оттепели» не ранее 2011 года.
Ситуация на рынке строительства жилой недвижимости Волгограда сложилась весьма нетипичная как для города-миллионника, так и для города Южного федерального округа. Волгоград обладает мощным потенциалом, но его инвестиционная привлекательность для девелоперов экспертами оценивается как средняя. С одной стороны, в городе наблюдается острый дефицит предложения во всех классах возводимого жилья, с другой стороны, в прошлом году Волгоград впервые за семь лет показал тенденцию к снижению объемов строительства жилья.
По данным администрации региона, в прошлом году в областном центре было введено в эксплуатацию 398 тыс. кв. м (-2,32% к уровню 2007 года). В мэрии эти цифры корректируют до 402,7 тыс. кв. м. Тем не менее оба показателя ниже данных предыдущего периода: в 2007 году в Волгограде было построено 407 тыс. кв. м.
Цифры выглядят еще бледнее, если вспомнить прогнозные планы. Мэр Волгограда Роман Гребенников в мае прошлого года надеялся на сданные в эксплуатацию 420–450 тыс. кв. м. жилья. Региональные власти ставили перед муниципалитетом планку еще выше: объемы в 600 тыс. кв. м. Установка же федерального центра и вовсе гласила, что в городах-миллионниках должно ежегодно строиться не менее 1 млн кв. м жилья. Безусловно, планы были заявлены еще до наступления кризиса, и лишь два города-миллионника (не берем во внимание Москву и Санкт-Петербург. — BG) переступили через «миллионный порог». Тем не менее в итоговой таблице по объемам введенного в эксплуатацию жилья Волгоград занимает последнее место среди 11 городов-миллионников (см. таблицу).
Тенденцию к снижению объемов строительства жилья в Волгограде эксперты MACON Realty Group, к примеру, объясняют «скрупулезным соблюдением администрацией требований СанПиН, согласно которым строительство объектов многоэтажной недвижимости в центральной части города по ряду объективных причин практически невоз можно». При этом, по мнению аналитиков, «предоставляется „альтернативная“ возможность комплексного освоения больших территорий, расположенных на окраинах города, но инвесторов, готовых реализовать столь масштабные проекты, в настоящее время нет, что, во-первых, связано со значительным объемом инвестиций как в строительство объектов многоэтажной жилой недвижимости, так и в социальную инфраструктуру, инженерные коммуникации, а, во-вторых, с наличием низкого уровня спроса на жилье в рассматриваемых частях города». В итоге в 2007 году не было выделено ни одного земельного участка под застройку. В прошлом году состоялись лишь единичные аукционы на мелкие участки, крупные объекты (к примеру, «Родниковая долина-2») так и не нашли своего инвестора.
«В начале 2008 года большинство волгоградских застройщиков заявляли грандиозные планы, чему способствовали как никогда доступные кредиты и благоприятная конъюнктура, — напомнил генеральный директор ЗАО «Институт „Волгоградгражданпроект“» Андрей Куприков. — Однако уже тогда опытные строители и девелоперы отмечали, что застройщиками эксплуатируется задел, созданный несколько лет назад. Перспектив на конец 2008 — начало 2009 годов у многих строительных компаний просто не было: отсутствовали подготовленные строительные площадки, внятные проекты по инженерным сетям, не была разработана градостроительная документация. Все это происходило на фоне скандалов, связанных с затягиванием процесса предоставления земельных участков».
По официальным данным органов статистики Волгоградской области, по состоянию на 1 июля прошлого года в областном центре в стадии незавершенного строительства находилось 96 объектов, общей площадью 1 080,3 тыс. кв. м. По собственной базе MACON Realty Group, в конце ноября 2008 года на первичном рынке жилой недвижимости Волгограда на различных стадиях возведения насчитывалось более 70 многоквартирных жилых домов, общая площадь которых составила 832,2 тыс. кв. м.
В связи с мировым финансовым кризисом строительный рынок и вовсе встал. По официальным данным территориального строительного комитета администрации Волгоградской области на январь, в Волгограде из-за кризиса приостановлено строительство четырех многоквартирных домов. Застройщики этих объектов не раскрываются — компании еще надеются найти инвесторов и официально не признают факт остановки строительства. По данным мониторинга ЗАО «Институт „Волгоградгражданпроект“», на самом деле из-за финансового кризиса в Волгограде остановились проекты практически всех основных волгоградских застройщиков — компании просто стараются не оглашать эту информацию.
Открыто о временной приостановке части своих проектов говорят только в ОАО «ВЗ ЖБИ №1». На эту компанию в последние годы приходилось до четверти от всех возводимых в городе высотных новостроек, однако из-за кризиса ОАО объявило о том, что разработка части новых проектов будет «заморожена». Компания оставила только несколько проектов в «эконом-классе» общей площадью около 45 тыс. кв. м., строительство которых начнется в 2009 году. Все незаконченные объекты — 11 многоэтажных жилых домов общей площадью 143 тыс. кв. м — в «ВЗ ЖБИ №1» обещают достроить.
Гендиректор ЗАО «Институт „Волгоградгражданпроект“» Андрей Куприков считает, что областной и муниципальной властью, по сути, не был создан задел для работы строительной отрасли в условиях кризиса, который бы позволил работать хотя бы с минимальной долей рентабельности для сохранения предприятий. Поэтому то, что начало происходить к концу 2008 года, для многих застройщиков стало шоком. Отсутствие антикризисного плана и фактическая заморозка деятельности банковской системы привели строительные компании к необходимости сокращать людей или отправлять их в неоплачиваемый отпуск.
Активизация спроса До влияния мирового финансового кризиса спрос на первичном рынке жилой недвижимости Волгограда эксперты MACON Realty Group оценивают как крайне неудовлетворенный, что было связано в первую очередь с дефицитом предложения во всех классах многоэтажного жилищного строительства. Следует отметить, что острой реакции рынка не последовало даже в сентябре и октябре, в то время как на ряд городов ЮФО банковский кризис в рассматриваемый период уже оказал негативное влияние.
Существенное снижение темпов продаж было зафиксировано только в ноябре, когда количество сделок по сравнению с летом (традиционным периодом «затишья») сократилось на 70–80%. Во-первых, это было обусловлено тем, что большая часть потенциальных покупателей приняла выжидательную позицию, отложив свое решение о приобретении квартиры на неопределенный промежуток времени в связи с нестабильной экономической ситуацией как в городе, так и в стране и ожиданиями, связанными с понижением уровня цен на рынке. Во-вторых, часть спроса перешла на вторичный рынок в связи с опасением увеличения сроков строительства объектов на первичном рынке, что, в свою очередь, повлияло на повышение среднего уровня цен, но не на совокупный объем продаж на вторичном рынке.
«Замедление наступило еще в мае 2008 года, но перелом случился только в четвертом квартале, — отмечает директор управления маркетинга и продаж ОАО „ВЗ ЖБИ №1“ Смирнова. — Вторичный рынок сразу перешел от роста к медленному снижению цен, а вот первичный рынок вплоть до новогодних праздников пребывал в состоянии «заморозки». Застройщики не рискнули официально заявлять о снижении цен, вместо этого ближе к праздникам стали появляться программы дополнительных скидок и специальные предложения». По итогам года готовое жилье в Волгограде подорожало на 27%, строящееся — на 29%, отмечают в «ВЗ ЖБИ №1». В 2007 году эти показатели составили 41% и 47% соответственно.
По мнению руководителя ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» Сергея Казанцева, обвального падения цен не произойдет, поскольку застройщики в любом случае не будут продавать квадратные метры ниже предела рентабельности. «Не исключено, что к весне произойдет стабилизация ситуации, цены опять начнут расти и, возможно, стремительно, — считает господин Казанцев. — Стимулом станет активация отложенного спроса и ограниченное предложение». «В кризисе есть и положительные моменты, — отметил руководитель ООО „КВАРТСТРОЙ-ВГ“. — Строительные материалы и многие услуги стали сегодня дешевле, следовательно, и себестоимость строительства тоже снизилась. Поэтому вполне нормально, что и цена квадратного метра в строящихся объектах корректируется. Например, в нашем жилом комплексе DOMINANT после пересчета она снизилась на 30%».
В условиях резкого сокращения спроса инвесторы надеются на массовую распродажу жилья по низким ценам. Некоторые волгоградские застройщики уже пошли на эту меру. В частности, крупнейший застройщик региона — ОАО «ВЗ ЖБИ №1» — начал подготовку к оптовой продаже своих готовых квартир государству. В рамках выполнения социальных программ Правительство РФ может выкупить у компании до 19 тыс. кв. м жилья — свыше 10% от всех новостроек города. «Сделки пройдут в рамках программ по обеспечению жильем военнослужащих и переселенцев из ветхого и аварийного жилого фонда, — пояснила Татьяна Смирнова. — Сейчас рынок практически стоит, поэтому для нас это приемлемая возможность реализовать построенное жилье».
В связи с тем, что многие банки вынуждены были ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов, а ряд банков прекратил предоставление данных кредитов вообще, доля покупок квартир, приобретенных с помощью ипотечного займа сократилась и в ноябре 2008 года, по данным MACON Realty Group, не превышала 1–2% от общего объема сделок, в то время как ранее она составляла около 5–7%. Ответной реакцией застройщиков стало предложение альтернативных ипотеке вариантов, среди которых наиболее популярны снижение первоначального взноса при рассрочке, увеличение сроков рассрочки платежа и фиксирование стоимости квартиры на период рассрочки.
«Мы предпринимаем меры для того, чтобы строительство наших объектов продолжалось согласно установленному графику, — отметил Сергей Казанцев. — Учитывая, что компания входит в мощный строительный холдинг, реализующий проекты недвижимости в городах России и Казахстане, банковские кредиты не были для нас основным источником финансирования. Мы, как и многие серьезные застройщики, развиваем собственную производственную базу и разрабатываем индивидуальные схемы рассрочки для покупателей на 3–5 лет под 12–14% годовых, фактически это — альтернатива ипотеке».
Прогнозы Общий вывод экспертов неутешителен: в 2009 году рынок ждет дальнейшее снижение объемов жилого строительства. Исследования MACON Realty Group показывают, что согласно срокам, декларируемым строительными компаниями в 2009 году будут сданы в эксплуатацию 358 398 тыс. кв. м жилья. В последующие годы (2010–2011 годы) на первичном рынке Волгограда темпы ввода жилья будут существенно снижаться. Так, в 2010 году площадь введенных в эксплуатацию многоэтажных жилых домов составит 294 557 тыс. кв. м (-17,8% относительно показателя, зафиксированного в 2009 году), в 2011 году — 44 628 тыс. кв. м (-87,5%).
Эксперты предрекают два сценария развития рынка. Оптимистичный сценарий, при котором все заявленные сроки сдачи объектов будут соблюдены строительными компаниями, возможен, по мнению аналитиков MACON Realty Group, только в случае наличия необходимого объема инвестиций, размер которого составляет порядка 11 млрд 544 млн рублей (сумма рассчитана на основе объема незавершенных работ во всех строящихся объектах и себестоимости строительства). При этом сумма, которой потенциальные покупатели будут располагать в прогнозном периоде при том уровне цен, который был зафиксирован на ноябрь 2008 года (55 535 рублей за 1 кв. м), составит 6 млрд 478 млн рублей. Совокупный объем платежеспособного спроса в 2009–2010 годах, по прогнозам экспертов, составит 166,6 тыс. кв. м (для сравнения: в 2007 году — 256 тыс. кв. м). Таким образом, размер финансовой помощи, необходимой строительным компаниям составит 5 млрд 066 млн рублей. При падении среднерыночных цен в ближайшие два года на 20% (до точки безубыточности и нулевой рентабельности) дефицит инвестиционных средств может быть значительно ниже. В этом случае размер денежных средств, необходимых строительным компаниям составит 3 млрд 492 млн рублей.
Пессимистичный прогноз развития рынка, по мнению эскпертов, заключается в том, что, если государство и банковские структуры не окажут необходимую финансовую помощь строительным компаниям Волгограда, то это повлечет совокупное снижение прогнозируемых объемов ввода жилья оптимистичного прогноза на 20%. При этом сократится не только количество возводимого жилья, но и количество строительных компаний, осуществляющих свою деятельность на данном рынке. «В строительной отрасли мы ожидаем волну консолидации, — прогнозирует директор управления маркетинга и продаж ОАО „ВЗ ЖБИ №1“ Татьяна Смирнова. — Небольшие и средние строительные компании, пришедшие на рынок на волне его впечатляющей конъюнктуры, по мере завершения начатых проектов будут его покидать. Перспективы восстановления активности на рынке будут зависеть от макроэкономической ситуации и преодоления последствий кризиса».