Антикризисная перестройка
В новых экономических условиях девелоперский рынок Черноземья на глазах становится более динамичным. Раньше компании много рассуждали о своих планах, а с ведением строительных работ не всегда особенно спешили. Теперь о перспективах рынка его участники говорят неохотно. Зато те, у кого остался достаточный финансовый ресурс, активно достраивают свои объекты, стремясь как можно быстрее получать доход.
Курское братство Одной из особенностей черноземного рынка коммерческой недвижимости является наличие целого ряда сильных местных игроков. Они реализуют практически все наиболее амбициозные и масштабные девелоперские проекты в макрорегионе. В условиях кризиса большинство черноземных компаний сумело заручиться финансовой поддержкой госбанков и активно достраивает торговые центры (ТЦ). К примеру, высокие темпы показывает торговая сеть «Европа» группы «Промресурс» депутата Курской облдумы Николая Полторацкого. Компания выбрала для себя стратегию запуска проектов не только в областных центрах, но и в малоосвоенных райцентрах Черноземья с населением порядка 100 тыс. человек. Одной из особенностей деятельности «Промресурса» является совмещение девелопмента с развитием в сегменте продуктового ритейла. Более того, «Европа» до последнего времени развивалась исключительно как сеть гипермаркетов, поэтому проекты 2008 года, можно сказать, первый опыт «Промресурса» в девелопменте.
Компания последние полгода активно достраивала свои ТЦ и за осень-зиму сумела запустить сразу несколько масштабных объектов. Самый крупный из них – «Европа-20» площадью 55 тыс. кв. м – открылся в конце декабря в Курске на проспекте Дружбы. На возведение четырехэтажного здания с цокольной площадкой, по оценкам экспертов, Николай Полторацкий затратил не менее $50 млн. Продуктовый ритейлер в торговом центре свой – супермаркет «Европа», среди других якорных арендаторов сеть бытовой техники «М.Видео». Другим крупным проектом компании, который был сдан в эксплуатацию за последние месяцы, является торговый центр в Губкине Белгородской области. Двухэтажный с цокольной площадкой центр площадью 25 тыс. кв. м, который позиционируется компанией как семейный, открылся в ноябре на улице Космонавтов. Кроме продуктового гипермаркета, магазинов электроники и детских товаров, проект оснащен игровой зоной и фуд-кортом, рассчитанным на 200 человек. А в конце февраля «Промресурс» открывает торговый центр площадью 29 тыс. кв. м в Железногорске Курской области. В дальнейших планах компании – выход в Липецк и Тамбов, а также за пределы Черноземья – в Тулу. Стоит добавить, что два небольших объекта «Промресурса» – в среднем по 6-8 тыс. кв. м – открылись за последние полгода в Воронеже и Орле. Впрочем, запуск ТЦ в столице Черноземья для группы можно назвать во многом знаковым. Николай Полторацкий, который крайне неохотно общается с прессой, еще в 2006 году озвучивал желание открыть в Воронеже торговый центр. В итоге ему удалось построить ТЦ в партнерстве с местным ЗАО «Финансовая компания „Аксиома“» депутата Воронежской облдумы Сергея Журавлева, которое занимается строительным и девелоперским бизнесом (ТЦ «Аксиома» на 15 тыс. кв. м, строящийся офисный центр «Коммерсантъ», жилкомплексы). Участники рынка, знакомые с ситуацией, отмечают, что для господина Полторацкого выход в Воронеж был делом принципа. В столице Черноземья уже действуют два гипермаркета «Линия» корпорации «ГриНН» курского бизнесмена Николая Грешилова. Сами бизнесмены отрицают факт соперничества между собой, однако участники рынка говорят, что Николай Грешилов и Николай Полторацкий считают друг друга основными конкурентами в макрорегионе.
Корпорация «ГриНН» (30-е место в топ-50 российских ритейлеров в 2008 году, по версии газеты «Коммерсантъ»), основанная в Курске, примерно два года назад почувствовала себя тесно в рамках продуктового ритейла и занялась девелопментом. Первый проект на 16 тыс. кв. м был реализован в родном городе. Сейчас близок к завершению многофункциональный комплекс в Орле общей площадью свыше 70 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается на уровне $80 млн. Торговая часть проекта уже сдана в эксплуатацию, она включает в себя продуктовый гипермаркет «Линия», магазины «М.Видео», «Детский мир», Adidas. Сейчас завершается строительство развлекательно-оздоровительного элемента, включающего SPA-салон, а также VIP-отеля «Орловское поместье». Близка к полному запуску и гостиница на 120 номеров. Другой крупный девелоперский проект корпорация «ГриНН» начала в Белгороде, на проспекте Богдана Хмельницкого. Общая площадь объекта должна была составить свыше 100 тыс. кв. м, объем вложений оценивался на уровне $100 млн. Но в феврале 2009 года стало известно, что в связи с кризисом проект заморожен на нулевом цикле, вернуться к его строительству планируется не раньше начала 2010 года. Решение было принято вместе с основным партнером – Центрально-Черноземным банком (ЦЧБ) Сбербанка России.
Стоит отметить, что «ГриНН» в условиях кризиса может рассчитывать на поддержку и со стороны ВТБ. В ноябре банк принял решение об установлении для компании кредитного лимита в 3 млрд рублей со сроком операций до одного года. Заем выдан в рамках реализации антикризисной правительственной программы по поддержке розничных сетей. Всего с 2003 года ВТБ предоставил «ГриННу» займов на сумму 9,3 млрд рублей.
Две башни Наиболее масштабные девелоперские проекты в Черноземье реализуются в Воронеже. В центре города на базе универмага «Россия» ускоренными темпами возводится многофункциональный комплекс «Свободный город» общей площадью 166 тыс. кв. м. Проект реализует ассоциация «Галерея Чижова» депутата Госдумы от Воронежской области Сергея Чижова совместно с партнером в лице ООО «Стройсервис» местных бизнесменов Павла Какалия и Александра Муштаева, которые владеют 25% долей строящегося комплекса. Замыслы инвесторов предполагают создание 25-этажного бизнес-центра класса В+ (14 тыс.), 17-этажного конгресс-отеля на 270 номеров, семиуровневого торгово-развлекательного центра «Международный» (130 тыс.). Срок реализации проекта – 20 месяцев. Сдача бизнес-центра официально запланирована на февраль 2009 года, запуск всего комплекса в эксплуатацию – на 2010 год. Общий объем вложений составит 210 млн евро. Финансовым партнером «Галереи Чижова» выступает ЦЧБ Сбербанка России. При строительстве предполагается полный демонтаж универмага «Россия». Впрочем, изначально поставленные сжатые сроки реализации проекта «Галерее Чижова» будет выдержать трудно, однако высокие темпы строительства комплекса очевидны. Например, бизнес-центр в феврале не был сдан, как предполагалось, однако коробка 25-этажного здания уже полностью выстроена и на ней ведутся фасадные работы.
А в 5 км от Воронежа, напротив поселка Ямное, ЗАО «Профи-С» воронежских бизнесменов Евгения Хамина и Николая Послухаева строит сити-парк «Град» общей площадью более 190 тыс. кв. м. Стоимость проекта оценивается на уровне $200-250 млн, финансовый партнер – ЦЧБ Сбербанка России. Формат проекта, который озвучивается девелоперами, – центр выходного дня. Комплекс предполагает, кроме наличия торговых элементов (DIY, продуктовый гипермаркет, магазины одежды и обуви), мощный досуговый сегмент, в частности – парковую зону, детский развлекательный комплекс, музей марки, аквапарк. Планируется, что «Град» будет запущен в эксплуатацию в декабре 2009 года. Работы по его строительству ведутся активно, но, как отмечают участники рынка, у компании есть определенные сложности с подбором арендаторов. Концепция проекта предполагала продажу части торговых площадей якорям, но реализовать план пока не удалось. Так, британская сеть DIY-магазинов Castorama считалась одним из потенциальных якорей «Града». Однако позже переговоры между девелопером и ритейлером зашли в тупик. В итоге Castorama начала строительство гипермаркета на 11 тыс. кв. м в юго-западной части города, в районе парка «Оптимист». Вместе с тем участники рынка не сомневаются, что в «Граде» будет несколько сильных якорей, в том числе до сих пор не представленных в Воронеже. Так, по информации источников, возможность вхождения в сити-парк «Град» рассматривает французский ритейлер Auchan. Отметим, что Евгений Хамин и Николай Послухаев уже имеют богатый опыт запуска крупных девелоперских проектов: в северной части Воронежа почти два года функционирует пока крупнейший ТРЦ в Центральном Черноземье – «Московский проспект» площадью 65 тыс. кв. м.
Федералы сдают позиции Сильнее всего финансовый кризис ударил по проектам, которые анонсировали в Черноземье инорегиональные и федеральные девелоперы. За последние полгода было заморожено сразу несколько строек, а некоторые остановились, так и не успев начаться. В сентябре московская группа «Корстон» приостановила строительство в Липецке многофункционального центра (МФЦ) площадью 150 тыс. кв. м и стоимостью более 100 млн евро. Объект, расположенный на улице Победы, планировалось сдать в эксплуатацию до конца 2009 года. Проект предполагал наличие четырехзвездочной гостиницы на 230 номеров, конгресс-центра, офисов, торгово-развлекательного комплекса. Подобный МФЦ «Корстон» анонсировал и в Воронеже, в левобережной части города, но отложил его строительство. А в конце декабря инициировал собственное банкротство екатеринбургский девелопер «КИТ-Кэпитал». В Черноземье компанией заморожено три проекта: в Воронеже «КИТ-Кэпитал» примерно наполовину построил торговый центр площадью 27 тыс. кв. м в юго-западной части города, а в Липецке и Тамбове проекты по 17 тыс. кв. м находятся в начальной стадии. Московский девелопер Adwill Partners, основанный выходцами из «Росбилдинга», заморозил возведение ТРЦ на 38 тыс. кв. м с отелем на 180 номеров. В настоящее время компания пытается найти соинвестора или покупателя на земельный участок в Липецке площадью 8,9 га с нулевым циклом строительства.
Кроме того, не ведутся активные работы по целому ряду девелоперских проектов федеральных игроков. Так, Finstar Properties, подконтрольная главе игорного холдинга Ritzio Entertainment Олегу Бойко, анонсировала возведение трех объектов в Белгороде к третьему кварталу 2010 года. На окраине города, в поселке Северный, планируется запустить ТРЦ площадью 49 тыс. кв. м на участке в 10 га. Концепция проекта включает DIY, продуктовый гипермаркет. Планируемые инвестиции в ТРЦ составят $65,4 млн, компания намерена окупить вложения к 2016 году. Второй торговый центр площадью 44 тыс. кв. м Finstar Properties хочет построить на улице Привольной на пересечении с проспектом Богдана Хмельницкого. Коммерческая площадь составит 25,7 тыс. кв. м, развлекательная часть ТЦ будет представлена кинотеатром и зоной развлечений на территории около 5 тыс. кв. м. Необходимый объем инвестиций – $72,8 млн, которые планируется окупить к 2015 году. А торгово-офисный центр на 6 тыс. кв. м Finstar Properties собирается построить на улице Трубецкого. Ввод в эксплуатацию намечен на третий квартал 2010 года. При его возведении используются собственные средства компании в размере $12,2 млн, предполагаемый срок окупаемости – 2015 год. К моменту сдачи BG в типографию в Finstar Properties не прокомментировали ситуацию по Белгороду. Однако никаких работ на участках под комплексы до сих пор не велось. Впрочем, относительно далекие сроки запуска объектов оставляют возможность компании, даже не ведя активного строительства, утверждать, что все идет по плану.
Группа «Ташир» намерена построить в Белгороде ТРЦ «Рио» на проспекте Богдана Хмельницкого, 164. Площадь комплекса составит 45 тыс. кв. м, он будет иметь в качестве пристройки гостиницу на 4 тыс. кв. м, которой «Ташир» хочет управлять самостоятельно. Среди якорных арендаторов ТРЦ будет гипермаркет сети «Седьмой континент», магазин бытовой техники «М.Видео», DIY «Наш дом». В концепции ТРЦ предусмотрено наличие четырехзального кинотеатра, а также фуд-корта. Объем вложений в проект составит около 50 млн евро. Ранее заявлялось, что ТЦ будет сдан в эксплуатацию во втором квартале 2009 года, однако пока «Ташир» продолжает «проектные работы по комплексу».
Впрочем, не все федеральные девелоперы приостановили развитие в Черноземье. Так, московская группа «Крокус» Араса Агаларова на левом берегу Воронежа почти достроила ТЦ DIY-формата «Твой дом» площадью свыше 50 тыс. кв. м. Объем вложений в самом «Крокусе» оценивают на уровне $70 млн. Примечательно, что сейчас группа пересмотрела концепцию комплекса и отказалась от наличия в нем мультиплекса. А в Липецке активно идет завершение проекта группы РТМ. ТРЦ на 49,2 тыс. кв. м возводится на улице Терешковой, его сдача в эксплуатацию запланирована на весну. Среди якорных арендаторов – «Техносила», «Спортмастер», а также центр семейного досуга «Планета развлечений». С продуктовым ритейлером девелопер окончательно не определился: договор был подписан с «Мосмартом», но велика вероятность его расторжения. А шведский концерн IKEA близок к завершению сделки по приобретению участка площадью порядка 50 га в Новоусманском районе Воронежской области, в районе трассы «Дон». По информации BG, компания намерена построить там ТРЦ «Мега» площадью свыше 100 тыс. кв. м. IKEA впервые озвучивала намерения зайти в город в 2006 году, но в итоге на площадке, которая ею рассматривалась, реализуется проект «Град». Участники рынка отмечают, что IKEA быстро строит типовые комплексы «Мега», поэтому его запуск может состояться ориентировочно уже в 2010-2011 годах.
И другие проекты Среди прочих значимых девелоперских проектов в Черноземье стоит отметить ТЦ «Атмосфера» на 34 тыс. кв. м, который строит в центре Воронеже на улице Фридриха Энгельса местная группа «Новые строительные технологии» Николая Уланова и Дмитрия Андреева. Комплекс должен быть сдан в эксплуатацию в 2009 году. Кроме того, в столице Черноземья активно ведутся работы по строительству на бульваре Победы ТРЦ «Арена» на 50 тыс. кв. м. Запуск проекта запланирован на 2010 год. Его осуществляет ООО «Талай» Александра Маркова, который реализовал один из первых концептуальных девелоперских проектов в Воронеже – ТЦ «Армада» на 15 тыс. кв. м в Юго-Западном микрорайоне. Одним из якорных арендаторов «Арены» станет немецкая сеть Media Markt, входящая в компанию Metro Group AG, – лидер европейского розничного рынка потребительской электроники. В Курске на улице Ленина местный бизнесмен Вадим Полунин запустил в 2008 году ТРЦ «Пушкинский» на 50 тыс. кв. м. А в Белгороде на улице Щорса активно строится сити-молл «Белгородский» площадью порядка 50 тыс. кв. м. Проект реализует ООО «Южный полюс» Леонида Померанцева и его партнеров.