«Налицо грядущая стагнация рынка»
По мнению гендиректора ООО «Южный полюс» (Белгород) Леонида Померанцева, наиболее сложными месяцами для ритейлеров и арендаторов станут март и апрель.
BUSINESS GUIDE: В чем, на ваш взгляд, особенности девелоперского рынка Черноземья?
ЛЕОНИД ПОМЕРАНЦЕВ: Ситуация в макрорегионе отличается в выгодную сторону от большинства других областей страны. Не могу с уверенностью сказать обо всем Черноземье. Но что касается Белгорода, где, собственно, и строится наш торговый комплекс (сити-молл «Белгородский» площадью более 50 тыс. кв. м. – BG), то ситуация на потребрынке здесь не так плоха. В 2008 году соотношение продовольственных и непродовольственных товаров, реализованных в регионе, составило 38 к 62%. Оборот розничной торговли Белгородской области (113,6 млрд) уступает в Черноземье только Воронежской (143 млрд рублей), при том что количественный показатель населения там существенно ниже (1,5 млн жителей против 2,5 млн). А рост оборота по сравнению с 2007 годом на Белгородчине опережает другие регионы и особенно Воронеж. Честно говоря, меня несколько смущают такие показатели. Я понимаю, что торговля современных форматов более развита именно в столице Черноземья. Но, наверное, в том же заключаются и причины явного неуспеха части реализуемых в городе проектов.
BG: Как считаете, кто в условиях кризиса будет иметь большие шансы на успех в Белгороде – местные или федеральные девелоперы, такие как «Ташир», РТМ, Finstar?
Л. П.: Я бы не сказал, что сетевым федеральным игрокам легче, чем тем, кто на местах строит один-два объекта. Если девелопер вошел в активное строительство в середине 2008 года, себестоимость работ для него не сильно уменьшилась. Но, конечно, если начинать строительство сейчас, возможно удешевление по некоторым материалам, например, арматуре, а вот цены на прокатную балку практически не снизились. В то же время энергоносители, импортное оборудование только дорожают. В условиях, когда до 90% объектов заморожены, открытие нового комплекса сразу по окончании финансового кризиса станет залогом повышенного спроса на арендопригодную площадь. Сетевой девелопер, конечно, экономит на проектировании, но такая позиция опасна, ведь концептуальные ошибки могут кочевать из объекта в объект. Следует принять во внимание и тот факт, что местный девелопер обычно из кожи вон лезет, чтобы вытащить свой единственный комплекс, а сетевик обращает больше внимания на экспансию, упуская качественные показатели. Многое зависит и от управленческого опыта.
BG: Увеличится ли число сделок купли-продажи торговых центров в условиях кризиса?
Л. П.: Полагаю, на рынок вброшено по умолчанию до 75% объектов. В основном речь о нераскрученных, депрессивных проектах, месторасположение которых, качественная концепция и профильность как актива его собственника вызывают сомнения. В идеале сейчас можно продать торговый комплекс за 20% его капитализации, но если многие хотели бы купить, то сами потенциальные продавцы зачастую морально не готовы от него избавиться. В первую очередь продаются и покупаются перспективные участки в нулевой или начальной стадии строительства. Вызывает озабоченность возможный сценарий наличия большого числа «скелетов», недостроев. Как никогда, в нынешних условиях важна роль банков, которые могут начать массовый слив нерефинансированных объектов в инвестфонды по залоговой стоимости с последующим стремительным накоплением у себя большого числа невостребованной рынком недвижимости, не имея возможности правильно ею распорядиться. Думаю, что высота волны сделок напрямую зависит от выдержки участников рынка и от того, насколько затяжным будет кризис.
BG: Насколько девелоперский рынок Черноземья приблизится к насыщению после запуска таких строящихся крупных объектов, как «Град» и «Свободный город» в Воронеже, ваш сити-молл «Белгородский», комплекс РТМ в Липецке и других?
Л. П.: Вне зависимости от региона на всех локальных рынках произойдет снижение конкурентной борьбы. Говорить о насыщенности в Белгороде, во всяком случае, не приходится. Из заявленных ранее шести объектов половина заморожена. Впрочем, такие объекты, как «Град» или «Свободный город» в Воронеже, способны подогреть рынок. Надеюсь, что группа компаний Евгения Хамина и ассоциация «Галерея Чижова» правильно спозиционируют свои объекты с учетом новых вводных, полностью заселят их, избежав дефолта из-за снижения арендных ставок. А в Липецке, по моей информации, происходит смена собственника комплекса, что, впрочем, характерно и для многих других объектов. Важно, чтобы опыт, накопленный девелоперской группой РТМ, не пропал, а управление не пострадало при стремлении сэкономить на эксплуатации.
BG: Насколько остра на рынке проблема в отношениях девелоперов и арендаторов?
Л. П.: Переговоры всегда являются непростым делом. А в условиях недостатка заемных средств для поступательного развития ритейлеров они превращаются в непростое мероприятие. Всегда надо искать «золотую середину». Я как девелопер, который зависит от благосостояния ритейлера, никогда не стану выжимать последние соки из арендаторов. Чем успешнее идут дела у них, тем успешнее и мой проект. Тем не менее, считаю, на текущий момент ставка от оборота неприемлема, может быть, за исключением фуд-кортов. Ситуация продолжает осложняться, и не следует торопиться с прогнозами.
Ритейлер тоже должен адекватно оценивать возможности арендодателя, который на шесть-семь лет после запуска зависит от банка-кредитора. Считаю, что арендатор должен участвовать в маркетинговых программах, реализуемых управляющей компанией, а месячный депозитарный взнос не воспринимать как форму побора. После декабрьских попыток ряда ритейлеров дестабилизировать рынок арендных ставок ситуация благодаря вмешательству Российского союза торговых центров разрядилась. Давление на собственников и управляющих объектов хоть и не спало, но появилась некая ясность. Весной, на мой взгляд, ситуация ухудшится, особенно в секторе нон-фуда. У многих ритейлеров осенью уже не было средств для оплаты новых весенне-летних коллекций. Если бренд не пользуется поддержкой банка или не имеет собственных запасов ликвидности, то вопрос его выживания – вопрос нескольких месяцев или способности убедить арендодателя больше вкладываться в раскрутку объекта, снизить арендную ставку, дать возможность работать от оборота. Безусловно, налицо грядущая стагнация рынка. Готов спрогнозировать, что наиболее сложный период придется на март-апрель.
Дальше сильные поглотят слабых, придут новые игроки, объекты сменят собственников, а какие-то общие правила игры останутся. В сентябре образовавшиеся бреши в рядах арендаторов начнут заполняться, из старых останутся, наверное, те ритейлеры, которые уйдут в более дешевые сегменты. В целом в перспективе на ближайшие два-три года, до момента восстановления арендных ставок прошлых периодов, выживут девелоперы и ритейлеры, которые смогут найти консенсус и продемонстрируют здравомыслие.