Заезжай – подешевело
С начала текущего года стоимость аренды офисных площадей в воронеже показала тенденцию к снижению. пока уменьшение расценок незначительно – 7-10%, но, по словам экспертов, продолжающийся рост предложения заставит владельцев недвижимости и дальше снижать тарифы. Большую популярность приобретают услуги по оптимизации расходов на аренду – renegotiation и relocation. Учитывать тенденцию придется и собственникам офисов классов «A» и «B+» (ряд объектов – в завершающей стадии).
Докризисные амбиции Как и в большинстве городов России, офисные центры появились в Воронеже в течение последних двух-трех лет. Еще в 2003 году проекты так называемой реабилитации промышленных зон, занимающих значительную территорию в городе, в том числе в центральной части и вдоль основных транспортных артерий, предлагаемые, в частности, Воронежским деловым центром, воспринимались строительными компаниями как дело отдаленной перспективы. Большинство офисов располагалось в помещениях прошлых лет постройки, жилых домах, а также отдельных зданиях, в которых ранее располагались другие организации (как правило, НИИ и административные корпуса предприятий). Такие офисы имели весьма скромный, непрезентабельный вид и, за редкими исключением, очевидно нуждались в основательном ремонте. Однако и стоимость была невысока – $10 за квадратный метр в центральной части Воронежа в месяц считались нормальной ценой.
Экономический бум предыдущих лет, приход в регион большого количества торговых сетей, банков, страховых компаний в короткие сроки повысили требования к офисному помещению. Многие здания советского периода подверглись основательной реконструкции и получили имена собственные – например, бизнес-центры «Капиталъ» и «Икар», расположившиеся на площадях, ранее принадлежавших ОАО «Воронежсельмаш». А в последние годы стали строиться здания бизнес-центров именно для размещения в них офисов, а также мультифункциональные объекты, совмещающие жилые, торговые и офисные площади («Парус», «Бизнес-парк» и другие).
«Динамика изменения объемов ввода офисов носит скачкообразный характер, что обусловливается начальным этапом развития рынка, отсутствием стабильного интереса в предыдущие годы к сегменту рынка коммерческой недвижимости со стороны инвесторов, а также хаотично проводимой реконструкцией административных зданий», – утверждается в недавнем докладе московского агентства London Consulting & Management Company (LCMC), посвященном воронежской недвижимости. «В Воронеже среди действующих офисов превалируют объекты, представляющие собой реконструированные и перепрофилированные здания, изначально предназначенные для производственных и административных нужд, – согласился аналитик «Финам Менеджмента» Максим Клягин. – Они не могут похвастаться высоким качеством и единой концепцией».
Тем не менее удельная доля предложения качественных офисных площадей в последние годы заметно увеличилась – как за счет объектов нового строительства, так и перевода реконструированных в более высокий класс. По данным агентства недвижимости «Адвекс», всего в Воронеже построено 43 объекта классов «В» и «С» общей площадью более 400 тыс. кв. м. А LCMC оценило общий объем предложения офисных площадей в городе на уровне 271,8 тыс. кв. м. Такие расхождения объясняются разным набором требований к современному офису (наличие парковки, современных средств связи, сервисных служб). Собственно, единой классификации бизнес-центров не существует до сих пор, и заявленная принадлежность объектов к классу «В» или «В+» оспаривается как участниками рынка, так и экспертами. А офисов классов «А+» и «А», с чем согласны все, на региональном рынке нет до сих пор. К классу «В+» эксперты относят те же «Парус» и «Капиталъ», к классу «В» – Business-park (улица Куколкина, 32), центр «Мегион» (проспект Труда, 65), бизнес-центр «Икар» (улица Свободы, 73), а также бизнес-центры на улице Плехановской, 6Б, Московском проспекте, 53 и другие.
До прошлой осени участники рынка отмечали острый дефицит офисных площадей (до 400 тыс. кв. м) и, соответственно, постоянный рост цен на аренду. Практически все бизнес-центры города были заполнены на 98-100%. Уровень арендных ставок (по классификации LCMC) составлял минувшей осенью в классе «В» – от 670 до 1,2 тыс. рублей в месяц, в подклассе «С1» – 470-800, в подклассе «С2» – 300-600. По прогнозам LCMC, сделанным уже в конце прошлого года (то есть с учетом влияния финансового кризиса), общий объем ввода качественных офисных площадей в бизнес-центрах города в период с 2008-го по конец 2010 года должен составить 115 тыс. кв. м.
Урезанные планы В настоящее время в Воронеже на разных стадиях реализации находятся несколько масштабных проектов офисных зданий, претендующих на классы «А» и «В+». Причем большинство из них планировалось ввести в эксплуатацию до конца 2008 года Однако сроки сдачи практически всех заметных бизнес-центров были перенесены минимум на несколько месяцев. К примеру, ОАО «Строительно-финансовая группа» (СФГ), контролируемое московской фирмой «Пасифик Констракшн», планировало в 2008 году запустить два объекта: бизнес-парк «Московский» («B+») площадью 12 тыс. кв. м, а также «Премьер», заявленный как первый в городе бизнес-центр класса «А» на 22 тыс. кв. м. Гендиректор СФГ Тимофей Солоневич недавно заявил о переносе сдачи в эксплуатацию «Премьера» на апрель. Однако источники на рынке утверждают, что СФГ называет покупателям офисов в бизнес-центре большую отсрочку – до 30 июня.
Господин Солоневич сообщил, что компания уже приступила к расходованию стабфонда в размере порядка 1 млрд рублей, сформированного за счет личных накоплений совладельцев. В СФГ приступили к его созданию в ноябре в связи с трудностями у основного партнера группы – Восточно-европейской финансовой корпорации (ВЕФК). Банк ВЕФК (Санкт-Петербург), предоставлявший займы под проекты руководимой Тимофеем Солоневичем организации, проходит санацию. Сейчас им управляет Агентство по страхованию вкладов, в его оздоровление государство вложило 3 млрд рублей.
Скорее всего, не уложится в заявленные сроки проект ассоциации «Галереи Чижова» депутата Госдумы Сергея Чижова и его партнеров «Свободный город». Он подразумевает строительство комплекса, включающего бизнес-центр класса «В+» площадью 14 тыс. кв. м. Сдача его офисной части была запланирована на февраль 2009 года. Впрочем, участники рынка считают, что задержка в завершении строительства будет незначительной – объект находится в высокой степени готовности. С большой долей вероятности не будет заморожен и пятиэтажный торгово-офисный центр «Коммерсантъ» на 15 тыс. кв. м (на участке, принадлежащем ОАО «Концерн „Созвездие“»), который в Воронеже возводит ЗАО «Финансовая компания „Аксиома“» депутата облдумы Сергея Журавлева. Однако ряд объектов, находящихся на начальных стадиях, заморожен на неопределенный срок. «Замедление темпов строительства, а следовательно, и сокращение текущих расходов – единственно верный путь в нынешней кризисной ситуации на профильном рынке. Если к концу года рыночные цены на офисные и жилые площади вновь поползут вверх, что было бы закономерно в связи с прогнозируемым повышением спроса, компания сможет вновь вернуться к исходным темпам работ», – считает замдиректора ООО «Инвестиционная палата» Алексей Петров.
Несмотря на начало кризиса, арендные ставки оставались достаточно стабильными и начали снижаться только с января. Пока снижение незначительное – в среднем по рынку 7-10% в рублях (в отличие от Москвы, где, как утверждают в агентстве Jones Lang LaSalle, аренда по многим позициям уже упала на 40% от максимальных показателей). В LCMC уверены, что спрос на качественную недвижимость (класс «В» и «В+») в ближайшее время сохранится. «Ставки в высококлассные объекты с хорошей локацией и гарантированным трафиком вряд ли уменьшатся. Основной их клиент – достаточно крупные и стабильные компании»,- считает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Однако в других сегментах ожидается значительное падение: причем даже при снижении ставок добиться прежней 100%-ной наполняемости площадей не удастся.
Объем предложения рынка аренды на сегодняшний день увеличивается. Помимо ввода новых площадей, на рост предложения влияет ряд факторов – освобождение площадей компаниями, которые ищут меньшие и более дешевые из-за снижения оборотов, сворачивание бизнеса, а также перевод в аренду помещений, ранее выставлявшихся на продажу (из-за падения цен на недвижимость владельцы решили их придержать).
Риелторы отмечают смещение спроса в сторону меньших площадей для аренды. Если до кризиса наиболее востребованы были площади в 50-100 кв. м, то увеличился спрос на небольшие помещения в 30-40 и даже 15-20 кв. м. В приватных беседах участники рынка утверждают, что к настоящему времени в простое находится до 20% офисных площадей. Поэтому арендодателям, заинтересованным в том, чтобы их площади не простаивали, приходится идти на уступки.