Развитие рынка недвижимости города Кириши, как и в большинстве районных центров Ленинградской области, по всем сегментам находится в начальной стадии развития. Но в отличие от некоторых населенных пунктов, в окрестностях которых планируется реализация крупных инвестиционных проектов, Киришам в ближайшей перспективе каких-то качественных прорывов не светит. Впрочем, наличие такого крупного предприятия, как "Киришинефтеоргсинтез", позволяет рассматривать город как достаточно обеспеченный — покупательная способность населения там выше, чем во многих других городах Ленобласти. Это создает возможность для поступательного развития рынка. Уже сейчас, говорят эксперты, в городе активно появляются крупные торговые центры. Город ждет появления сетевых операторов торговли и общепита.
Поскольку Кириши расположены в 176 км от Петербурга, спрос на недвижимости здесь носит локальный характер, и покупатели квартир и домов на территории города — это, в основном, местные жители. Кириши — центр нефтехимической промышленности, поэтому большинство работающего населения трудится на крупных предприятиях данной отрасли — нефтеперерабатывающем заводе ПО "Киришинефтеоргсинтез", филиале Киришской ГРЭС и др. Также в городе есть ряд крупных строительно-монтажных предприятий. После войны советская власть приняла решение о строительстве нефтеперерабатывающего завода и гидроэлектростанции, и сюда начали прибывать студенческие строительные отряды, которые стали основной роста населения в городе. До этого здесь проживало 500 человек, в настоящее время — более 50 тыс. человек. Первые строители жили во временных рабочих поселках — Южный, Солнечный, Лесной, где были построены для них бараки и коттеджи. Поскольку поселок, на месте которого находятся современные Кириши, был полностью разрушен во время Великой Отечественной войны, а город начали отстраивать с 1961 года, все здания там построены после 60-х годов прошлого века. Первый жилой дом заложили на улице Пионерской в 1961 году.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области отмечает, что предложение жилья в городе Кириши невелико. "Стоимость однушки — около 2 млн рублей при стоимости "квадрата" 55 тыс. рублей. Двушки — до 2,5 млн, при стоимости "квадрата" — 48-50 тыс. рублей. Трешки — до 3 млн, при стоимости "квадрата" в 45-46 тыс.", — отмечает господин Созинов.
"В настоящее время в продаже и на стадии проектирования в этом районе нет ни одного коттеджного/малоэатжного поселения. Рынок земли в районе также неактивен, предложения о продаже земельных участков крайне редки", — сообщает Ольга Трошева, руководитель загородного отдела консалтингового центра "Петербургской недвижимости".
Летом 2008 года появилась информация о проекте нового микрорайона на территории города Кириши на 6,15 тыс. жителей. Предполагалось, что новый район будет застраиваться тремя очередями, с 2008 по 2015 годы, с общей площадью жилья 153,7 тыс. кв. м. Планировалось, что это будут пяти-, двенадцати- и семиэтажные дома, а также школа и два детских сада. "Однако кризис внес свои коррективы и развитие проекта затормозилось", — сетует госпожа Трошева.
Богатый город
В настоящее время в Киришском районе насчитывается более 1,5 тыс. организаций. Среднесписочная численность работников по крупным, средним и малым предприятиям составляет более 25 тыс. человек.
По предварительным расчетам департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), численность платежеспособного населения со средней заработной платой свыше 20 тыс. рублей составляет около 42% населения (на начало 2008 года).
По данным администрации, в Киришах наблюдается высокая обеспеченность автомобилями, по два на семью, что является очень хорошим показателем.
"Сегмент офисной недвижимости в городе Кириши развит слабо. Не существует ни одного офисного здания, построенного с нуля и имеющего высокий уровень качества. В настоящее время офисная функция представлена следующими объектами: бизнес-центры и встроенные офисные помещения. Наибольшая доля офисных помещений приходится на бизнес-центры", — отмечает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИНа.
Встроенные офисные помещения в городе расположены: на верхних этажах торговых комплексов, на территории предприятий (например, районный узел связи) и в составе жилых домов (первые этажи). Около 80-90% встроенных помещений находятся в муниципальной собственности. Площадь встроенных офисных помещений оценить достаточно сложно, однако, по оценкам АРИНа, она составляет не менее 3 тыс. кв. м.
"Таким образом, общую площадь офисных помещений города Кириши можно оценить примерно в 12 тыс. кв. м, из которых около 3 тыс. кв. м свободных помещений", — говорит госпожа Марковец.
В связи с невысокой деловой активностью города не существует четко сформированного делового центра. Однако следует отметить, что наибольшая концентрация офисных площадей наблюдается в центральной части города, ограниченной проспектом Ленина, проспектом Героев и улицей Советская. Это наиболее проходная территория, практически все предлагаемые офисные помещения в этом районе сданы.
Значительная часть офисных помещений расположена на окраине города в бизнес-центре "Эко-Парк". "По нашим данным, арендные ставки там значительно ниже, чем в центре. Причина предположительно в том, что основной спрос на офисные помещения — со стороны компаний, "завязанных" на поток посетителей, т. е. в основном — сфера услуг. Таким предприятиям нужна хорошая пешеходная и транспортная доступность, что невозможно обеспечить на территории конструкторского бюро", — рассказывает госпожа Марковец.
В целом спрос на офисную недвижимость в Киришах характеризуется невысокой активностью, что подтверждается мнением экспертов и представителей КУМИ, а также высокой долей вакантных площадей.
В связи с тем, что большая часть компаний, нуждающихся в аренде офисного помещения — небольшие местные компании, предоставляющие услуги как потребителю, так и бизнесу (страхование, агентства недвижимости, нотариус и пр.), то наиболее востребованы офисы, расположенные в центральной части города (проспект Ленина, проспект Героев). Наиболее востребованная площадь офисных помещений, по данным экспертов, составляет около 20 кв. м.
В ожидании крупных брендов
Сегмент торговли в Киришском районе является активно развивающимся. В настоящее время в районе функционирует более 700 объектов торговли, большая часть которых принадлежит городу Кириши. Рынок розничной торговли в Киришах находится на начальном этапе своего развития и представлен следующими типами торговли: крытый рынок; торговые центры; встроенные торговые помещения; отдельно стоящие объекты мелкорозничной торговли (павильоны, ларьки). Сейчас розничная торговля преимущественно представлена местными операторами.
"Одной из особенностей торговой недвижимости города Кириши является отсутствие известных сетей женской и мужской одежды; данная товарная группа представлена преимущественно дешевой небрендовой одеждой", — говорит госпожа Марковец. По ее словам, в городе отсутствуют магазины мебели, автосалоны, магазины цветов. Мало представлены предприятия бытового обслуживания, салоны красоты.
Основной тенденцией рынка торговых площадей Киришей является появление сравнительно крупных объектов — торговых центров при одновременном снижении доли низкокапитальных строений (павильонов, киосков), что является следующим качественным этапом развития рынка. В сегменте торговых площадей, в отличие от офисных, присутствуют здания новой постройки, однако в настоящее время их меньшинство.
Концентрация торговых помещений наблюдается на участках, находящихся в зонах наибольшей концентрации пешеходных потоков (проспект Ленина, проспект Героев, улица Строителей). Общая площадь торговых помещений в составе торговых комплексов составляет около 15 тыс. кв. м. Средняя площадь торгового комплекса — около 3 тыс. кв. м.
По оценкам АРИНа, предложение объектов развлекательной инфраструктуры немногочисленно, уровень качества большинства объектов — средний. Лучше всего в городе представлена сеть заведений общественного питания. Подавляющее большинство данных объектов относится к категории кафе, при этом невысокого уровня. Большая часть объектов общественного питания расположена в центральной части города
Спрос на качественные торговые площади, по мнению экспертов, не удовлетворен. Источником спроса выступают местные компании и сетевые операторы, востребованы площади от 100 кв. м. Одним из главных факторов, влияющих на принятие решения о выборе торгового центра арендатором, является местоположение. Наиболее востребованы территория центральной части города.
Спрос на качественные торговые объекты со стороны населения характеризуется как высокий, особенно в части брендовых магазинов с хорошими стандартами обслуживания. По мнению экспертов, большая часть населения совершает покупки в Санкт-Петербурге (за исключением товаров первой необходимости). Одним из критериев выбора посещаемого торгового комплекса или универсама является местоположение. Самую высокую посещаемость имеют объекты, расположенные в местах наибольших пешеходных потоков.
Помимо нехватки качественной брендовой одежды и обуви, эксперты отмечают в городе проблему проведения досуга, прежде всего для детей, а также молодой части населения. По их оценкам, существует очень высокий спрос на наличие современного кинотеатра, развлечения для детей, а также на известные сети общественного питания (в особенности MacDonald's).