До сих пор риэлтерская деятельность в Москве лицензировалась лишь в части совершения операций с жилыми помещениями. Постановление правительства Москвы #356 "О принципах залогового кредитования в Москве", принятое в апреле этого года, определяет порядок лицензирования риэлтерских фирм, работающих на рынке нежилых помещений. Выдачу лицензий постановлено начать 1 июля 1995 года, а с 1 октября риэлтерская деятельность без лицензий будет запрещена. На прошлой неделе была принята инструкция Москомимущества для получения лицензии на два из четырех видов деятельности. Инструкции по оставшимся двум видам в скором времени будут приняты городским Фондом имущества и Москомземом.
Второе лицензирование пройдет легче, чем первое
В целом порядок получения лицензий, регламентируемый вышедшим постановлением, во многом напоминает лицензирование риэлтерских фирм при совершении операций с жильем. В постановлении предусмотрено 4 лицензируемых вида деятельности: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе; совершение сделок купли-продажи, дарения, мены, обмена нежилых помещений; сдача в аренду нежилых помещений; сдача в аренду земельных участков. Для соискателей организовано обучение на курсах Москомимущества и Москомзема. При успешном окончании курсов слушатель получает заключение о квалификационном соответствии: по первому виду деятельности в Фонде имущества Москвы, по второму и третьему видам в Москомимуществе, по четвертому в Москомземе.
При получении лицензии многие вполне квалифицированно работающие фирмы, вероятно, столкнутся с рядом трудностей. Так, от соискателя требуется, чтобы в уставных документах были предусмотрены те виды деятельности, на которые получается лицензия, причем требуется дословное соответствие формулировок. Для выполнения этого пункта многим фирмам придется пройти перерегистрацию.
Кроме того, как и в случае с жилыми помещениями, от фирм требуется, чтобы помещение для работы с клиентами соответствовало определенным стандартам. Во-первых, установлен минимальный размер площади помещения, приходящейся на каждого сотрудника. Во-вторых, юридический адрес помещения должен совпадать с фактическим. А для подтверждения прав на занимаемое помещение фирма должна представить либо документы, подтверждающие, что оно находится в ее собственности, либо зарегистрированный в соответствующем Комитете по управлению имуществом договор аренды (субаренды), причем договоры о совместной деятельности (даже зарегистрированные) не подходят. Напомним, что это требование для многих фирм стало камнем преткновения при получении лицензии.
Для получении фирмой лицензии заключение о квалификационном соответствии должны иметь не менее трех ее сотрудников. Правда, в данном случае давно работающим фирмам не придется так много тратиться на обучение, как при получении лицензий на операции с жильем. Дело в том, что Москомимущество еще в 1994 году начало проводить сертификацию фирм, работающих на рынке нежилых помещений. И выданные сертификаты действительны для получения сотрудниками фирм заключений о квалификационном соответствии.
За период с III квартала 1994 года по настоящий момент сертификаты на право заниматься риэлтерской деятельностью получили 56 фирм. 89% сертифицированных фирм активно работают на вторичном рынке, причем 29 фирм имеют лицензии на работу с жилым фондом. 32 фирмы из числа сертифицированных проводят работу по организации конкурсов по продаже прав аренды нежилых помещений. В прошлом году они реализовали 238 объектов на сумму 14 538 млрд руб.
Решение о выдаче или отказе в выдаче лицензии принимается в 15-дневный срок после предоставления всех необходимых документов. В случае если необходима дополнительная экспертиза, это время увеличивается, но не более чем до 30 дней. Лицензии будут выдаваться на срок от 1 до 5 лет и отдельно на каждый вид деятельности. Вместе с лицензией выдается комплект именных лицензионных карточек для ответственных исполнителей.
Новые обязанности и старые права
Генеральный директор компании "Статус" Вадим Мохов считает, что лицензирование само по себе несомненно дело нужное и призвано способствовать развитию цивилизованных форм работы на рынке нежилых помещений и земельных участков. Того же мнения придерживается и президент компании "РЕСКОР" Сергей Лупашко. В то же время, если обратиться к опыту лицензирования операций с жильем, процесс получения лицензий был более четко регламентирован, чем в случае с нежилыми помещениями. Единственная нерешенная проблема состояла в том, что лицензиаты не получали доступа к базе данных департамента и к той информации, которой владеют РЭУ. Однако сегодня этот вопрос, можно считать, снят. Как сообщил г-н Мохов, в ближайшее время должно вступить в силу Положение об информационном обмене между фирмами, имеющими лицензию, и Мосприватизацией. Это позволит риэлтерам более оперативно и качественно осуществлять подготовку документов для совершения сделок с жильем. Мосприватизация, в свою очередь, будет отвечать за достоверность предоставленной информации. Услугу предполагается сделать платной, а размер оплаты будет зависеть от срока предоставления информации. Что касается РЭУ и паспортных столов, то вслед за Положением будет принят отдельный документ, согласно которому городские чиновники различного уровня будут обязаны оказывать содействие лицензированным фирмам в проверке документов.
Помимо этого, считает г-н Мохов, департамент муниципального жилья уже принял реальные меры для того, чтобы ограничить деятельность на рынке фирм, не имеющих лицензий. Так, сегодня физическое лицо может проводить 3 сделки с жильем в год — самостоятельно или по доверенности. Кроме того, как стало известно по итогам круглого стола, проведенного с участием руководителей Управления приватизации и риэлтерских объединений, Мосприватизация в ближайшее время намерена ужесточить требования при проверке документов, которые предоставляют частные маклеры и фирмы, не имеющие лицензий. По мнению экспертов риэлтерских объединений, это создаст не только организационные, но и экономические трудности для криминальных элементов, а фирмы, получившие лицензию, окажутся в более выгодном положении.
Если проанализировать постановление, описывающее порядок лицензирования операций с нежилыми помещениями, ситуация выглядит менее определенной. Чтобы гарантировать своим клиентам юридическую чистоту объектов недвижимости (особенно это важно для нежилых помещений, ситуация с которыми крайне запутанна), фирмам необходимо иметь доступ к архивам Москомимущества и Фонда имущества — тогда по официальному запросу можно было бы проверять законность тех или иных документов, правильность проведенной приватизации, восстановить все предыдущие сделки с объектом. Постановление же не предусматривает практически никакого механизма взаимодействия между Москомимуществом и фирмой, имеющей лицензию. Кроме того, сегодня регистрация сделок занимает огромное время — иногда до полугода. Лишь на проверку поданных документов уходит 1-2 месяца — несмотря на то что все документы риэлтеры перед подачей в Москомимущество предварительно проверяют. Это время можно было бы существенно сократить, доверив сбор и проверку документов лицензированным фирмам. По мнению риэлтеров, если фирме дают лицензию, значит, ей доверяют. А если доверяют, то кроме обязанностей должны дать и какие-то права.
По мнению г-на Лупашко, в вышедшем постановлении много неопределенностей. Во-первых, не установлена сумма банковской или страховой гарантии, которой должна заручиться риэлтерская фирма на случай нанесения ущерба клиенту. В случае с жилыми помещениями за эту сумму была принята стоимость средней двухкомнатной квартиры в Москве — 50 тыс. ЭКЮ. Вопрос в том, на какую сумму следует получить гарантии в случае нежилых помещений, как будет определяться так называемый "средний" объект. Во-вторых, постановление не оговаривает никакого механизма отстранения от операций с нежилыми помещениями фирм, не имеющих лицензий. В-третьих, считает г-н Лупашко, стоит, наверное, ввести в список обязательных документов на получение лицензии рекомендацию общественной организации риэлтеров. Таким образом риэлтеры могли бы более требовательно подходить к выдаче рекомендаций и со своей стороны не допускать получения лицензий недобросовестными фирмами.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ