Стремительный рост стоимости жилья на курортах бывшего СССР сменился еще более стремительным падением. Для многих это шанс приобрести дачу на море за разумные деньги. Правда, по мнению экспертов, вряд ли эти вложения сегодня можно рассматривать как выгодные инвестиции.
Покупая дом в курортной зоне, россияне рассчитывают не только выгодно вложить деньги, но и поправить здоровье во время летнего отдыха. Что здесь первично — вопрос индивидуальный, но стоит отметить, что рост цен в курортных зонах до кризиса достигал 20-30% в год. Еще с советских времен самыми популярными курортами на территории бывшего СССР остаются Крым, Абхазия и Прибалтика. Но интерес к недвижимости из-за кризиса серьезно упал. В результате сейчас там предложения существенно превышают спрос, замораживаются строящиеся объекты, и падение цен доходит до 40-50%.
Крым
В Крыму около 40% недвижимости принадлежит нерезидентам. При этом в Большой Ялте (Южный берег Крыма) в докризисный период половину покупателей составляли россияне. И это не удивительно, ведь в докризисный период этот район был лидером по росту цен на жилье: 2005 год — 30%, 2006-й — 40%, 2007-й — 35%, первые три квартала 2008-го — 30%. "Основные требования россиян к недвижимости Крыма: объект должен находиться на первой береговой линии, в пляжной зоне, которая должна быть шириной как минимум 20 м. Она должна иметь качественные берегоукрепительные сооружения и защитную стену семиметровой высоты, чтобы недвижимость не заливало водой во время зимних штормов",— говорит гендиректор "Миэль-DPM" Наталья Завалишина.
Наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры в городской черте и минимальной удаленности от моря. При этом москвичи предпочитают качественные объекты с наиболее полной инфраструктурой — паркинг, охрана территории, сервис в квартирах, наличие бассейна. Как правило, в таких домах за квартирой в отсутствие собственника наблюдает управляющая компания, которая может подготовить квартиру к приезду владельца или произвести мелкий ремонт. Минимальная стоимость таких объектов начинается от $150 тыс. Впрочем, в кризис спрос на дорогие объекты заметно сократился. По данным агентства недвижимости DOKI, сегодня спрос остается стабильным только в сегменте самых дешевых квартир и домовладений, в остальных же снижение количества сделок составляет до 70%. В последние месяцы 2008 года недвижимость Крыма упала в цене больше, чем достигал ее рост в самые лучшие времена: за четвертый квартал цены снизились на 40%, к марту — еще на 10%.
Самые востребованные районы Крыма — Гурзуф, Ливадия, Ялта, Алушта, Форос, Массандра, Никита и Севастополь. Если рассчитывать только на летний отдых и не предъявлять высоких требований к инфраструктуре, то можно найти вполне бюджетный вариант. Самые дешевые предложения у моря на вторичном рынке начинаются от $30-35 тыс. за однокомнатную квартиру и $40-45 тыс. за двухкомнатную.
Дороже всего недвижимость в Ялте. В феврале средняя стоимость квадратного метра в районе Набережной составляла около $2300, квадратный метр в однокомнатных квартирах дороже на $400. В новостройках квадратный метр оценивается в $3000-3300 в центральной части Ялты и $1400-1800 на окраинах.
По различным оценкам, цены в Ялте снизились меньше, чем по Крыму в целом: падение составило около 30%. "В Ялте началась распродажа наименее ликвидных квартир. Сейчас застройщики, пытаясь продать квартиры, уступают более 20% начальной цены. На вторичном рынке жилья спад цен не такой активный, как в случае с только введенными в эксплуатацию объектами. Это обусловлено тем, что собственники жилья, которые в 2008 году планировали продать жилье, теперь предпочитают переждать кризис в надежде на стабилизацию цен на недвижимость",— рассказывает Наталья Завалишина.
Традиционно сильнее всех пострадал рынок новостроек: были передвинуты сроки сдачи около 90% объектов. "С начала 2009 года было выполнено строительных работ примерно на 25% меньше по сравнению с прошлым годом. Ориентировочно на 80% снижены объемы работ по завершению строительства",— говорит гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
На второе место по стоимости квадратного метра риэлтеры ставят Алушту. Дороже всего здесь квадратный метр в однокомнатных квартирах в центральных районах, $1600-2050. Окраина обойдется дешевле: $1250-1300 за метр. Несмотря на финансовые проблемы у застройщиков, первичный рынок остается дороже вторичного: в Алуште по $1800-2500 за метр, в Евпатории "первичка" оценивается в $1400 за кв. м, "вторичка" — в $1000-1200. Квартира в центре Севастополя обойдется в $750-1550 за квадратный метр, в спальных районах — в $700-1000. Квадратный метр в коттедже ненамного дороже, $1500-2000. Недвижимость Симферополя еще дешевле — $720 за метр в центре и $450 на окраинах, в новостройках — $1200 и $550 соответственно. Дешевле всех риэлтеры оценивают недвижимость Керчи: $500-600 за метр в центре и около $450 на окраинах.
Самыми дорогими предложениями на рынке жилой недвижимости Крыма остаются ЖК "Черноморский", возводящийся в районе Никитского ботанического сада, "Апарт-отель" в Приморском парке Ялты, комплекс "Прибрежный" в поселке Никита, ялтинский ЖК "Актер" на территории Дома творчества, "Гранд-Палас" на набережной Алушты и ЖК "Консоли" в Никите. Стоимость квадратного метра в этих объектах колеблется от $5 тыс. до $20 тыс. В эллинг-комплексе "Лагуна" (10 км от Ялты, 10-20 метров от кромки воды) стоимость апартаментов зависит от того, что вы желаете увидеть из своего окна. Горы за окном обойдутся в $3400-4500 за метр в "Лагуне", море дороже: $4800-6200 за квадратный метр.
При покупке недвижимости в Крыму стоит помнить об особенностях местного законодательства, которое запрещает оформление земли в собственность нерезидентами. "При покупке частного дома этот дом житель России может оформить в собственность, а землю под ним — нет. По окончании срока аренды земли аренду, как правило, продлевают",— рассказывает гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
Чтобы стать владельцем недвижимости, покупателю нужно не так уж много: паспорт, справка о присвоении идентификационного номера по данным Госреестра физлиц-налогоплательщиков и нотариально заверенное согласие супруга, если покупатель состоит в браке. "Право собственности на недвижимость подлежит обязательной госрегистрации в бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимости. Правда, следует помнить, что при приобретении недвижимости потребуется подтверждение законности пребывания на территории Украины (обычно это листок-вкладыш, выдается на границе с датой въезда, он ни в коем случае не должен быть просрочен). Если нерезидент покупает дом на приватизированном земельном участке, то он имеет право при покупке дома приобрести в частную собственность и земельный участок. Есть только одно условие: дом и участок должны находиться в пределах земель населенных пунктов",— поясняет Валерий Барнинец.
Абхазия
Рынок недвижимости Абхазии состоит в основном из частных домовладений, реже — из многоквартирных домов советской эпохи. По словам профессиональных участников рынка, строительство в Абхазии начало возрождаться после объявления соседнего Сочи столицей Олимпийских игр. А признание независимости республики повысило инвестиционную привлекательность региона. Средняя стоимость жилья в Абхазии оценивается в $1500 за кв. м, хотя, по признанию риэлтеров, здесь нет определенной ценовой политики. "Безусловно, есть дорогие районы: Гагринский район, окрестности озера Рица, поселок Новый Афон, есть менее популярные и более дешевые места. Однако зачастую цена определяется исключительно желанием продавца, а стоимость частных домовладений рассчитывается не столько от метража здания, сколько из площади участка, на котором расположен объект",— рассказывает управляющий партнер компании Blackwoood Константин Ковалев.
По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, минимальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Абхазии в марте 2009 года составила $360 (сдача в эксплуатацию более 25 лет назад, более 1000 м от моря), максимальная — $2100 (сдача в эксплуатацию менее пяти лет назад, менее 500 м от моря, Гагра и Сухуми). "Сегодня первичный рынок Абхазии представлен единственным объектом, возводимым компанией "Абхазинвестстрой" в Сухуми. Стоимость квадратного метра на этом объекте фиксированная: в марте 2009-го она составила $2700",— рассказывает Илья Володько. При этом с начала года стоимость этого метра выросла на $1200.
В Абхазии запрещена покупка недвижимости нерезидентами. "В начале 90-х стоимость недвижимости в Абхазии сильно упала. Так, например, квартиру в пригороде Сухуми можно было приобрести за $500. В связи с этим в недвижимость Абхазии активно начали инвестировать россияне, цены стали повышаться, и для самих жителей Абхазии покупка жилья становилась все менее доступной",— рассказывает Константин Ковалев. Однако это вовсе не означает, что нет обходных путей. Самый распространенный — вхождение в состав учредителей местного юрлица, на которое оформляется недвижимость. Вторая схема предполагает регистрацию СП с гражданином Абхазии в любом долевом участии и оформление недвижимости на это юрлицо. При этом СП обязано вести коммерческую деятельность в Абхазии. Оформить недвижимость можно и по доверенности, которую надо продлевать каждые три года. Однако при такой схеме предыдущие владельцы объекта недвижимости не теряют права собственности на него.
Прибалтика
По различным оценкам, падение цен на недвижимость в Прибалтике достигает 50-60%. Самый популярный прибалтийский курорт, безусловно, Юрмала, маленький городок в 25 км от Риги, 32 км береговой линии с пляжами белого кварцевого песка. Квартиры в 300 м от моря напротив лесопарка с минимальной площадью 55 кв. м предлагаются от $163 тыс. Дом площадью 200 метров можно приобрести за $476 тыс.
В Литве один из самых привлекательных курортов — Неринга, городок на Куршской косе, которая является экологической зоной и славится длинной береговой линией, чистым морем и песком. Цена самых дешевых квартир начинается от $204 тыс. за объект. Паланга — бюджетный курорт. Здесь на стадии строительства или в качестве недостроя деревянный дом с участком пять соток будет стоить $36-40 тыс., а готовый объект — от $81 тыс. Риэлтеры предлагают также обратить внимание на недвижимость "сухопутного" курорта Друскининкай. Небольшой домик (50 кв. м) здесь можно купить за €180 тыс. Это будет деревянный дом с печным отоплением, построенный 40-50 лет назад. Как рассказала гендиректор компании BaltHome Любовь Заславская, "у наших соотечественников спросом пользуются более качественные объекты. Такие, например, как трехэтажный дом площадью 200 метров с участком шесть соток в окрестностях Вильнюса стоимостью $680 тыс.".
Один из популярнейших курортов Эстонии — небольшой городок Пярну. Кризис сделал цены на недвижимость в Пярну более доступными. Эксклюзивные объекты в историческом центре рядом с пляжем обойдутся в $4 тыс. за кв. м, а в квартирах советской постройки — порядка $1300 за метр. "Интересными объектами считают в Пярну ту недвижимость, которая расположена рядом с яхтовым портом, со своим местом на причале, это то, что практически невозможно купить из-за большого спроса со стороны иностранцев и отсутствия предложений,— рассказывает директор агентства недвижимости МР KinnisvaraB Мария Прууль.— Например, двухкомнатную квартиру в новом доме в исторической части города с местом для яхты можно купить за $156 400".
Спросом пользуется и недвижимость Таллина. "В курортной зоне из-за короткого сезона покупают квартиры, а в Таллине — дома вблизи моря. Россиянам нравится модная архитектура частных районов Таллина — минимализм, стеклянные стены, хорошее техническое оснащение, удачная планировка и использование дорогих материалов. Цены больших (400 кв. м) домов в километре от моря колеблются от $680 тыс. до $1150 тыс., а дома площадью 200 кв. м стоят от $540 тыс. до $870 тыс.",--рассказывает Мария Прууль.
В Прибалтике условия приобретения недвижимости нерезидентами весьма либеральны. В Латвии нерезидентам не разрешается приобретать недвижимость в пограничных районах, рядом с дюнами, в пляжной зоне общественных водоемов. В Юрмале после заключения договора о покупке нерезидент должен подать его в городскую думу, которая выдает согласие на покупку недвижимости. В Эстонии ограничения касаются лишь покупки земли в некоторых местностях около заповедников.