Дисконт с продолжением

В фев­ра­ле рынок жи­лой нед­ви­жи­мо­сти про­тив ожи­да­ний удер­жал­ся на пла­ву. Ожив­ле­ние спро­са и да­же не­боль­шой рост цен в руб­ле­вом вы­ра­же­нии поз­во­ли­ли не­ко­то­рым наб­лю­да­те­лям вы­ска­зать ос­то­рож­ное пред­по­ло­же­ние: «Дно до­стиг­ну­то». Впро­чем, экс­пер­ты все же ста­вят пос­ле этих слов знак воп­ро­са.

Элита не сдается

Элит­ная нед­ви­жи­мость — сег­мент осо­бый и во мно­гом не­по­ка­за­тель­ный, ес­ли го­во­рить о про­цес­сах, про­ис­хо­дя­щих на рын­ке. По край­ней ме­ре, это вер­но в спо­кой­ные вре­ме­на ро­ста или ста­биль­но­сти. Сей­час, во вре­мя кри­зи­са по­ве­де­ние про­дав­цов и по­ку­па­те­лей «эли­ты» ста­но­вит­ся ед­ва ли не глав­ным по­ка­за­те­лем.

Во-пер­вых, па­де­ние це­ны да­же на 10–15%, ко­то­рое в биз­нес-клас­се ис­чис­ля­ет­ся де­сят­ка­ми ты­сяч дол­ла­ров, в элит­ном сек­то­ре оз­на­ча­ет сум­му по­ряд­ка мил­ли­о­на. Во-вто­рых, элит­ная нед­ви­жи­мость (как в го­ро­де, так и за го­ро­дом), как пра­ви­ло, не яв­ля­ет­ся един­ст­вен­ной и мо­жет быть без­бо­лез­нен­но сбро­ше­на вла­дель­ца­ми в си­ту­а­ции па­де­ния цен. Мас­со­вое вы­став­ле­ние на про­да­жу элит­ной нед­ви­жи­мо­сти оз­на­ча­ло бы на­сто­я­щее па­де­ние рын­ка.

Что же мы име­ем по ито­гам фев­ра­ля? «По на­шей экс­перт­ной оцен­ке, за пос­лед­ние три ме­ся­ца (де­кабрь 2008—фев­раль 2009 года) на сто­лич­ном рын­ке элит­но­го жилья бы­ло ре­а­ли­зо­ва­но по­ряд­ка 30 квар­тир. Сред­ний бюд­жет сдел­ки на пер­вич­ном рын­ке со­ста­вил по­ряд­ка $3 млн, а на вто­рич­ном рын­ке этот по­ка­за­тель со­ста­вил $3,5 млн»,— го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор ком­па­нии «Ка­лин­ка-Ри­эл­ти» Ека­те­ри­на Ру­мян­це­ва. Де­ся­ток про­дан­ных квар­тир в ме­сяц — ни в ко­ем слу­чае не мас­со­вая про­да­жа. При этом Ека­те­ри­на Ру­мян­це­ва от­ме­ча­ет, что по срав­не­нию с де­каб­рем за­фик­си­ро­ва­но сни­же­ние сто­и­мо­сти предлага­е­мых к про­да­же объек­тов на 23,6%. Что же ка­са­ет­ся элит­ных но­во­ст­ро­ек, то, по дан­ным VSK Gro­up, в фев­ра­ле они по­до­ро­жа­ли на 0,7% в дол­ла­ро­вом вы­ра­же­нии, нес­мот­ря на то что на про­да­жу вы­став­лялось 700 квар­тир — на 15% боль­ше, чем в ян­ва­ре.

Уп­рав­ля­ю­щий ди­рек­тор агент­ст­ва эк­ск­лю­зив­ной нед­ви­жи­мо­сти «Усадь­ба» Ека­те­ри­на Ба­тын­ко­ва от­ме­ча­ет: «С кон­ца прош­ло­го го­да по март 2009-го на рын­ке прош­ло не­сколь­ко сде­лок в вы­со­ком бюд­же­те — от $5 млн до $20 млн. Сдел­ки про­и­зош­ли с ди­скон­том и в ос­нов­ном по объек­там, ко­то­рые в про­цес­се раз­ви­тия кри­зи­са впер­вые выш­ли на ры­нок: ред­кие, эк­ск­лю­зив­ные пент­ха­у­сы, квар­ти­ры в объек­тах, где уже по не­сколь­ко лет ни­че­го не по­яв­ля­лось».

При­ве­ден­ные дан­ные, ко­неч­но, не оз­на­ча­ют, что ры­нок стал отыг­ры­вать на­зад к ро­сту. Ско­рее, это по­ка­за­тель ста­би­ли­за­ции — быть мо­жет, вре­мен­ной.

Уровень скидок

Оп­ре­де­ля­ю­щая тен­ден­ция на рын­ке — ди­скон­ты, ко­то­рые фак­ти­че­ски оз­на­ча­ют уже не ре­зуль­тат тор­гов­ли, а пе­ре­ход цен на иной уро­вень. «На при­ме­ре на­шей ком­па­нии мож­но ска­зать, что мы пред­ла­га­ем сво­им кли­ен­там 20-про­цент­ный ди­сконт на ос­тат­ки квар­тир (пос­лед­ние не­сколь­ко квар­тир в стро­я­щем­ся до­ме) в слу­чае стоп­ро­цент­ной оп­ла­ты»,— приз­на­ет­ся ком­мер­че­ский ди­рек­тор Меж­ре­ги­о­наль­ной де­ве­ло­перской ком­па­нии Алек­сей Ост­ро­бо­ро­дов.

Впро­чем, пе­ре­о­це­ни­вать глу­би­ну ди­скон­та не сто­ит. Ру­ко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го цент­ра кор­по­ра­ции «Ин­ком» Дмит­рий Та­га­нов ут­верж­да­ет: «В фев­ра­ле с ди­скон­том со­вер­шалась по­ло­ви­на всех сде­лок. На по­вер­ку по­лу­чит­ся, что сред­няя скид­ка от те­ку­щих цен — по­ряд­ка 5%. И еще один па­ра­метр, ко­то­рый поз­во­ля­ет отс­ле­дить ак­тив­ность рын­ка,— сро­ки экс­по­зи­ции квар­тир. Они умень­ша­ют­ся от не­де­ли к не­де­ле и на на­ча­ло ме­ся­ца (ста­ти­сти­че­ски) со­став­ля­ют пол­то­ра ме­ся­ца. Это в пол­то­ра ра­за мень­ше, чем в на­ча­ле го­да».

Еще один фак­тор, спо­соб­ст­ву­ю­щий ожив­ле­нию рын­ка,— сок­ра­ще­ние пред­ло­же­ния в сек­то­ре биз­нес- и эко­номк­лас­са. «В фев­ра­ле 2009 го­да про­дол­жи­лось сни­же­ние ко­ли­че­ст­ва но­во­ст­ро­ек, на­хо­дя­щих­ся в про­да­же. Та­ких объек­тов те­перь 216, что на 4,4% ни­же, чем в ян­ва­ре,— при­во­дит дан­ные На­талья Блан­ко­ва, мар­ке­то­лог ком­па­нии ”Пе­рес­вет-Ин­вест“.— А за два ме­ся­ца те­ку­ще­го го­да ко­ли­че­ст­во про­да­ва­е­мых но­во­ст­ро­ек сок­ра­ти­лось на 31,9% по срав­не­нию с де­каб­рем 2008 го­да». Это свя­за­но по­ка еще не с сок­ра­ще­ни­ем объе­мов стро­и­тель­ст­ва (на­сто­я­щий де­фи­цит мы по­чув­ст­ву­ем че­рез год-два). Ско­рее, это по­ли­ти­ка де­ве­ло­пе­ров — они сни­ма­ют с про­да­жи объек­ты, на­хо­дя­щи­е­ся на на­чаль­ных эта­пах стро­и­тель­ст­ва, и ре­а­ли­зу­ют прак­ти­че­ски го­то­вые. «По­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей в на­сто­я­щее вре­мя го­раз­до боль­ше ин­те­ре­су­ют про­ек­ты на окон­ча­тель­ных эта­пах стро­и­тель­ст­ва, в то вре­мя как в пер­вой по­ло­ви­не 2008 го­да спрос на объек­ты на на­чаль­ных ста­ди­ях пре­вы­шал спрос на го­то­вые объек­ты из-за бо­лее прив­ле­ка­тель­ных цен»,— ком­мен­ти­ру­ет На­талья Блан­ко­ва.

«Хо­тя ос­нов­ная мас­са пот­ре­би­те­лей по­ка еще отк­ла­ды­ва­ет при­ня­тие ре­ше­ния о по­куп­ке, кон­вер­та­ция спро­са в ре­аль­ные сдел­ки в фев­ра­ле уже обоз­на­чи­ла свой по­ло­жи­тель­ный тренд»,— под­во­дит итог Алек­сей Куд­ряв­цев, ру­ко­во­ди­тель де­пар­та­мен­та мар­ке­тин­га МИ­АН.

Мож­но не сом­не­вать­ся, что для пол­но­цен­но­го ожив­ле­ния рын­ка не­об­хо­дим еще бо­лее глу­бо­кий ди­сконт, чем в на­сто­я­щее вре­мя. Для по­ку­па­те­лей элит­ной нед­ви­жи­мо­сти, нап­ри­мер, же­ла­е­мый уро­вень цен при­мер­но на 20% ни­же, чем тот, по ко­то­рым со­вер­ша­ют­ся сей­час сдел­ки (см. гра­фик). Так­же не­из­беж­но даль­ней­шее па­де­ние цен на не­ка­че­ст­вен­ную пе­ре­о­це­нен­ную нед­ви­жи­мость.

Андрей Во­ск­ре­сен­ский