Обменный маневр

Как из­ве­ст­но, боль­шая часть сде­лок куп­ли-про­да­жи жилья на са­мом де­ле скры­тые об­мены. Эта схе­ма хоро­ша в ус­ло­ви­ях ста­биль­но­го рын­ка, но ког­да це­ны не­оп­ре­де­лен­ны, а про­дать квар­ти­ру неп­ро­сто, бу­дет ло­гич­но вер­нуть­ся к ста­рой доб­рой си­сте­ме об­мена жилья.

Меняйся кто может

Че­ло­век, ре­шив­ший сей­час про­дать свою квар­ти­ру, что­бы ку­пить дру­гую, ри­ску­ет и день­га­ми и вре­ме­нем. Пря­мой об­мен при не­ста­биль­ном рын­ке, ко­неч­но, пред­поч­ти­тель­нее. Ры­нок об­ме­на жилья в Мо­ск­ве су­ще­ст­ву­ет, но ко­ли­че­ст­во сде­лок на нем неве­ли­ко. Го­то­вых об­ме­няться граж­дан на пер­вый взгляд предо­ста­точ­но, но най­ти нуж­ное пред­ло­же­ние — боль­шая проб­ле­ма. В 2008 го­ду, по дан­ным ГУП «Мо­сков­ский го­род­ской центр аренд­но­го жилья» (это един­ст­венная в сто­ли­це ор­га­ни­за­ция, за­ни­ма­ющаяся об­ме­на­ми му­ни­ци­паль­ных и ча­ст­ных квар­тир), бы­ло зак­лю­че­но око­ло 300 сде­лок. Для срав­не­ния: в 1995 го­ду ГУП со­вершило 23,5 тыс. об­ме­нов, в 2000-м — око­ло 3 тыс., в 2005-м — 1 тыс., в 2007-м — все­го око­ло 200 об­ме­нов. Та­ким об­ра­зом, по срав­не­нию с 2007 го­дом наблю­да­ет­ся рост по об­мен­ным сдел­кам, пусть и нез­на­чи­тель­ный.

Сей­час боль­шин­ст­во квар­тир в Мо­ск­ве при­ва­ти­зи­ро­ва­ны, до­ля му­ни­ци­пальной ча­сти жи­ло­го фон­да — лишь 20%. Кли­ен­ту­ру цент­ра аренд­но­го жилья со­став­ля­ют пре­и­му­ще­ст­вен­но на­ни­ма­те­ли му­ни­ци­паль­но­го жилья. «Из-за то­го что му­ни­ци­паль­но­го жилья ос­та­лось ма­ло, пред­ло­же­ний на рын­ке об­ме­нов в ра­зы мень­ше, чем на рын­ке куп­ли-про­да­жи. Мы мо­жем, ко­неч­но, спо­соб­ст­во­вать об­ме­ну му­ни­ци­паль­но­го жилья на ча­ст­ное. Но об этом не всем из­ве­ст­но. А агент­ст­ва нед­ви­жи­мо­сти соз­да­ют на­ше­му уч­реж­де­нию пло­хую рек­ла­му, не­ко­то­рые во­об­ще де­зин­фор­ми­ру­ют лю­дей, го­во­ря, что та­ко­го предп­ри­я­тия по об­ме­ну в Мо­ск­ве, ко­то­рое бы­ло в со­вет­ские вре­ме­на, дав­но уже нет и об­ме­нять квар­ти­ру мож­но толь­ко че­рез аль­тер­на­тив­ную сдел­ку»,— го­во­рит за­ме­сти­тель на­чаль­ни­ка ГУП «Мо­сков­ский го­род­ской центр аренд­но­го жилья» Юлия Сту­пак.

Реги­ст­ри­ро­вать сдел­ку об об­ме­не му­ни­ци­паль­ных жи­лых по­ме­ще­ний по за­ко­ну мож­но толь­ко в цент­ре аренд­но­го жилья, од­на­ко ис­кать ва­ри­ант об­ме­на са­мо­сто­я­тель­но за­ко­ном не зап­ре­ще­но. Ис­точ­ни­ков ин­фор­ма­ции в этом сег­мен­те рын­ка не­сколь­ко. Тот же центр аренд­но­го жилья раз в ме­сяц из­да­ет «Бюл­летень по об­ме­ну жи­лых по­ме­ще­ний», со­дер­жа­щий при­мер­но 100 объяв­ле­ний.

Зна­чи­тель­но боль­ше пред­ло­же­ний об­ме­нять­ся мож­но най­ти в ин­тер­нет-вер­сиях рек­лам­ных из­да­ний. Но боль­шая часть объяв­ле­ний в рек­лам­ных из­да­ни­ях все же при­над­ле­жит ри­элтерам. Как пра­ви­ло, они од­ну и ту же квар­ти­ру од­нов­ре­мен­но по­да­ют в руб­риках «Про­дам» и «Меняю» в рас­че­те вый­ти на же­ла­ю­щих об­ме­нять­ся и пе­ре­у­бе­дить их. «Я тем са­мым про­сто уве­ли­чи­ваю свои шан­сы по ре­а­ли­за­ции квар­ти­ры. Шан­сы, что я об­ме­няю ее, не­вы­со­ки, и я обя­за­тель­но рас­ска­жу поз­во­нив­ше­му мне, что его ожи­да­ет ми­ни­мум год мы­тарств, преж­де чем он пой­мет, что луч­ше дей­ст­во­вать че­рез куп­лю-про­да­жу»,— рас­ска­зал мак­лер, пред­ста­вив­ший­ся Эду­ар­дом Ков­ро­вым.

Тем не ме­нее Юлия Сту­пак уве­ре­на, что ко­ли­че­ст­во же­ла­ю­щих об­ме­нять­ся к сле­ду­ю­ще­му го­ду силь­но выра­стет в свя­зи с кри­зи­сом. «Уже сей­час мы фик­си­ру­ем до 15 об­ра­ще­ний в день, тог­да как в ана­ло­гич­ный пе­ри­од прош­ло­го го­да в день об­ра­ща­лись в сред­нем пять че­ло­век»,— го­во­рит она.

Две по цене одной

Стан­дар­ты об­мена на рын­ке нед­ви­жи­мо­сти сле­ду­ю­щие. Око­ло 20% — это же­ла­ю­щие по­ме­нять свою квар­ти­ру на рав­но­цен­ную в дру­гом районе. Льви­ную до­лю — при­мер­но 70% всех об­ме­нов — со­став­ля­ют же­ла­ю­щие разъе­хать­ся из од­ной квар­ти­ры в не­сколь­ко; все­го 2–3% — граж­да­не, ко­то­рые хо­тят съе­хать­ся. По­нят­но, что из-за это­го пе­ре­ко­са най­ти под­хо­дя­щий ва­ри­ант разъез­жа­ю­щим­ся край­не труд­но.

Одна из при­чин, по ко­торым об­мен квар­тир ра­стя­ги­ва­ет­ся на­дол­го (из-за че­го ри­элтеры и не же­ла­ют брать­ся за та­кие сделки),— не­а­дек­ват­ность тре­бо­ва­ний кли­ен­тов. Мно­гие граж­да­не, ре­шив­шие об­менять квар­ти­ру, ищут ва­ри­ант, ко­то­рый на са­мом де­ле мож­но по­лу­чить толь­ко в ре­зуль­та­те куп­ли-про­да­жи.

Сколь ве­ли­ка сей­час эта не­а­дек­ват­ность, мы ре­ши­ли оце­нить са­мо­сто­я­тель­но. Для это­го в ин­тер­не­те бы­ло раз­меще­но объяв­ле­ние об об­ме­не без доп­ла­ты му­ни­ци­паль­ной од­нуш­ки в пре­стиж­ном райо­не на двуш­ку на ок­ра­и­не. Зво­нили в ос­нов­ном ри­элтеры — они со­ве­то­ва­ли не­мед­лен­но при­ва­ти­зи­ро­вать квар­ти­ру и за­нять­ся по­и­ском по­ку­па­те­ля. Же­ла­ю­щие об­ме­нять­ся то­же об­ра­ща­лись и, как пра­ви­ло, тре­бо­ва­ли доп­ла­ту за свои квар­ти­ры в сред­нем 1,5–2 млн руб­лей. По­жа­луй, на­и­бо­лее сме­ло вы­сту­пи­ла житель­ница Под­мо­сковья, ко­то­рая предложи­ла вза­мен од­но­ком­нат­ную квар­ти­ру пло­щадью 38 кв. м: «Ва­ше­му до­му 50 лет, мо­е­му — 20, зна­чит, моя квар­ти­ра ни­как не де­шев­ле ва­шей. Кро­ме то­го, Мо­ск­ва — неб­ла­го­по­луч­ный с точ­ки зре­ния эко­ло­гии го­род, так что я хо­чу доп­ла­ту — хо­тя бы пол­мил­ли­о­на руб­лей».

Вон из Москвы

Вла­дель­цы квар­тир биз­нес-клас­са мо­гут пу­тем об­ме­на пе­реб­рать­ся в пре­стиж­ный за­го­род­ный дом. Та­ко­го ро­да ус­лу­ги пред­ла­га­ют неко­то­рые ком­па­нии, нап­ри­мер «Ин­ком-нед­ви­жи­мость».

«Мно­гие бо­ят­ся имен­но сей­час про­да­вать нед­ви­жи­мость и по­ку­пать что-то дру­гое из-за не­ста­биль­но­сти цен и кур­сов ва­лют,— го­во­рит ди­рек­тор де­пар­та­мен­та ре­а­ли­за­ции Vil­la­gio Es­ta­te (под­раз­де­ле­ние ”Ин­ком-нед­ви­жи­мо­сти“) Павел Трей­вас.— Бла­го­да­ря ус­лу­ге, ко­то­рую мы наз­ва­ли trade in, сдел­ка по при­об­ре­те­нию за­го­род­ной нед­ви­жи­мо­сти не ста­нет за­тя­ги­вать­ся из-за дол­гих экс­по­зи­ций квар­ти­ры и оформ­ле­ния до­ма в соб­ст­вен­ность. Мы оце­ни­ва­ем объект го­род­ской жи­лой нед­ви­жи­мо­сти на­ше­го кли­ен­та и за­тем срав­ни­ва­ем сто­и­мость это­го объек­та с до­мом, ко­то­рый он хо­чет вза­мен сво­ей квар­ти­ры, и, ес­ли объек­ты не­рав­ноцен­ны, од­на из сто­рон про­из­во­дит доп­ла­ту».

Ча­ще все­го дом сто­ит до­ро­же квар­ти­ры, в та­ком слу­чае кли­ент дол­жен бу­дет доп­ла­тить раз­ни­цу де­ве­ло­пе­ру, ко­то­рую подс­чи­та­ют оцен­щи­ки этой ком­па­нии. Нап­ри­мер, не так дав­но один же­ла­ю­щий пе­реб­рать­ся в Под­мо­сковье пред­ло­жил в счет сто­и­мо­сти до­ма (400 кв. м в «Мил­ле­ни­ум Пар­ке») квар­ти­ру в комп­лек­се «Ку­ту­зов­ская Ривье­ра» пло­щадью 140 кв. м. Доп­ла­та по сдел­ке об­ме­на со­ста­ви­ла око­ло $700 тыс.

Смешанный обмен

Го­род Мо­ск­ва — един­ст­вен­ный в Рос­сии ре­ги­он, где ме­ст­ные вла­сти раз­ре­ша­ют обмен му­ни­ци­паль­но­го жилья на при­ва­ти­зи­ро­ван­ное. Смешан­ный об­мен не про­пи­сан в Жи­лищ­ном ко­дек­се, но и не зап­ре­щен им. До­пол­ни­тель­ной нор­ма­тив­ной ба­зой сме­шан­ных об­ме­нов, то есть об­ме­нов при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья на неп­ри­ва­ти­зи­ро­ван­ное и на­о­бо­рот, ста­ло «Вре­мен­ное по­ло­же­ние об об­ме­не жи­лых по­ме­ще­ний в го­ро­де Мо­ск­ве», ут­верж­ден­ное рас­по­ря­же­ни­ем Депар­та­мен­та жилищ­ной по­ли­тики и жи­лищ­но­го фон­да го­ро­да Мо­ск­вы №275 от 23 ию­ня 2005 го­да. Про­во­дит­ся сме­шан­ная сдел­ка че­рез ГУП «Мо­сков­ский го­род­ской центр аренд­но­го жилья». Же­ла­ю­щие со­вер­шить об­мен при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жи­ло­го по­ме­ще­ния на неп­ри­ва­ти­зи­ро­ван­ное по до­го­во­ру про­сто ме­ня­ют­ся пра­ва­ми и обя­зан­но­стя­ми. Соб­ст­вен­ник жи­лого по­ме­ще­ния от­казыва­ет­ся от пра­ва соб­ст­вен­но­сти на не­го, ес­ли въез­жа­ет в неп­ри­ва­ти­зи­ро­ван­ную квар­ти­ру, а уча­ст­ник об­ме­на из неп­ри­ва­ти­зи­ро­ван­ной квар­ти­ры мо­жет стать соб­ст­вен­ни­ком той, на ко­то­рую ее ме­ня­ет, ис­поль­зуя свое пра­во при­ва­ти­за­ции. То есть по до­го­во­ру про­ис­хо­дит не что иное, как вза­им­ная пе­ре­да­ча прав и обя­зан­но­стей меж­ду соб­ствен­ни­ком по­ме­ще­ния и на­ни­ма­телем.