Девелоперские амбиции
финских игроков на местном рынке
Прошлый год можно смело назвать успешным для финских игроков рынка коммерческой недвижимости в России. Так, по оценкам экспертов, доля инвестиций финских компаний в девелоперские проекты была в 2008 году самой высокой по сравнению с другими странами — 36%. Guide "Финляндия" проанализировал, благодаря каким сделкам и проектам финские девелоперы обошли своих коллег из других стран.
По мнению экспертов, наиболее заметным событием прошлого года на рынке коммерческой недвижимости стал выход финской SRV Group. До 2008 года компания уже имела опыт работы в России благодаря своим проектам в Москве (бизнес-центр "Этмиа II" класса А+ общей площадью 13 тыс. кв. м) и Выборге (жилой комплекс на 300 квартир). В Петербурге же SRV разрабатывала вместе с "Охта-групп" проект "Района-700", впоследствии уступивший место газпромовскому "Охта-центру". А также участвовала в конкурсе по выбору управляющей компании для строительства "Охта-центра", но проиграла британской компании Bovis. Собственных девелоперских проектов в России финская группа не имела до 2008 года. В феврале прошлого года SRV, консолидировав 32% компании "Ольгино-4", начала проект строительства логистического комплекса площадью 100 тыс. кв. м вблизи КАД на севере города. Его стоимость тогда оценивалась экспертами в $200 млн. Одновременно с этим SRV Group договорилась с местной фирмой "Пантикапей" о реализации проекта "Евроград" во Всеволожском районе (рядом с КАД, недалеко от молла "Мега Парнас"). Финская компания выступит девелопером и генподрядчиком терминально-складского комплекса класса А и площадью 120 тыс. кв. м на участке в 24,7 га. SRV также могут достаться и остальные части проекта "Пантикапея" — строительство жилого квартала и офисно-торгового комплекса. Общие затраты на реализацию всего проекта могут превысить €1 млрд. Кроме того, уже весной 2008 года финский игрок сделал свое первое приобретение готового объекта коммерческой недвижимости. Becar Realty Group продала компании пятиэтажный бизнес-центр "Базен" на проспекте Шаумяна, 4, в котором до сентября 2010 года половину площадей (4 тыс. кв. м) будет занимать Международный банковский институт (МБИ). Именно к концу 2010-го SRV должна построить здание для МБИ площадью 30 тыс. кв. м в рамках своего первого девелоперского проекта — многофункционального делового комплекса стоимостью более $1 млрд ?????? в квартале, ограниченной Магнитогорской и Якорной улицами, а также проспектами Шаумяна и Металлистов. Для этих целей компания создала СП с петербургским НПО "Знамя труда", на земле которого и будет реализовываться комплекс площадью 280-300 тыс. кв. м и ??????? стоимостью более €1 млрд.
Активной деятельностью на петербургском рынке в прошлом году может похвастаться и другое финское предприятие — девелоперская Lipsanen & Co Group. Она известна благодаря проекту развития технопарка на Софийской улице совместно с холдингом "Ленинец". Финский девелопер занялся развитием территории Сталепрокатного завода на Васильевском острове. На участке площадью 7,2 га, ранее принадлежавшем ОАО "Сталепрокатный завод", планируется строительство 410 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Промзона на Косой линии Васильевского острова существует с 1857 года, когда был основан завод "Красный гвоздильщик". Девелопер обещает, что историческая составляющая будет сохранена, а культурной доминантой комплекса может стать Музей авангарда. Впрочем, схема привлечения финансирования — около €700 млн — пока неясна.
ГОСТИНИЧНО-ПРОДУКТОВОЕ НАШЕСТВИЕ
Активная деятельность со стороны финнов в 2008 году наблюдалась и в гостиничном секторе коммерческой недвижимости. На петербургский рынок вышел оператор Sokos — первый из финских гостиничных сетей. SOK Holding, подразделение одной из крупнейших финских корпораций SOK Corporation (в свою очередь, входит в S Group), в прошлом году открыл сразу три отеля — пятизвездный Holiday Club и четырехзвездные Sokos Hotel Olympic Garden и Sokos Hotel Vasilievsky. Таким образом, отельный оператор Sokos пополнил номерной фонд петербургского гостиничного рынка сразу на 882 номера. Для сравнения: по данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга, всего в 2008 году в нашем городе было введено семь отелей на 1 265 номеров.
На этом корпорация SOK не остановилась: весной прошлого года компания вывела на российский рынок финскую продуктовую сеть Prisma, оборот которой в 2007 году достигал почти €2,4 млрд. Однако неблагоприятная финансовая ситуация на рынке потребовала от финской компании коррекции некоторых проектов. Так, с марта этого года гостиница Holiday Club поменяла название на Sokos Hotel Palace Bridge. Свое решение руководство корпорации объясняет тем, что, используя один бренд, финской компании легче будет достичь лидирующих позиций к 2012 году. Несмотря на изменение бренда, "звездность" и качество предоставляемых отелем услуг останутся на прежнем высоком уровне, утверждают в компании. Впрочем, по мнению Елены Игнатий, руководителя отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis CB, смена бренда отеля может повлечь за собой изменение ценообразования в сторону снижения. Также она считает, что предпринятые изменения связаны не столько с желанием компании сосредоточиться на развитии одного бренда, сколько с попыткой адаптироваться на российском рынке в период кризиса.
ФИНСКИЕ ИНВЕСТИЦИИ
Что касается деятельности финских фондов, инвестирующих в петербургский рынок коммерческой недвижимости, то в прошлом году их активность была менее заметной, чем раньше. "Финские компании изначально были ориентированы на реализацию девелоперских проектов в Петербурге, — говорит Николай Казанский, директор по инвестициям и консалтингу Colliers International. — Так, доля инвестиций финских предприятий в девелоперские проекты в 2008 году была самой высокой по сравнению с другими странами — 36 процентов. А доля Финляндии в готовые объекты недвижимости Петербурга — лишь 16 процентов, она уступает инвесткомпаниям из Норвегии, Великобритании и Швейцарии". Впрочем, одной из наиболее заметных инвестсделок в 2008 году эксперты считают приобретение финским фондом Evli Property Investments Russia (подконтролен финскому Evli Bank) у шведского East Capital Amber Fund и частных акционеров 99,4% акций ЗАО "Первомайская заря", владельца крупного бизнес-центра Kellermann Centre площадью около 20 тыс. кв. м в центре города. В планах компании — строительство еще одного бизнес-центра с аналогичными по размеру площадями. Также, несмотря на кризис, прошлой осенью Evli Bank учредил второй фонд — Evli Property Investments Russia-2 (EPI Russia-2) — для вложений в российскую недвижимость. Фонд с объемом средств €700-900 млн намерен в течение трех лет инвестировать в покупку девелоперских проектов в России во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Известный крупными приобретениями в 2007 году финский инвестфонд Sponda Russia Oy Ltd. снизил свои обороты в 2008-м, однако от дальнейших покупок на рынке недвижимости он не отказывается и, подобно остальным, занял выжидательную позицию. Вышедший на российский рынок в начале 2008 года фонд Vicus пока договорился о совместной реализации с SRV Group многофункционального комплекса в подмосковных Мытищах, а также выступил в качестве соинвестора офисного проекта финской девелоперской EKE Group — "Пулково-Скай" в Петербурге.
Развитие финских компаний и их проектов во многом будет определяться макроэкономической ситуацией в стране и мире, считают эксперты. "Большинство финских инвесторов, как и другие игроки рынка, уже заняли выжидательную позицию в отношении покупки готовых объектов, — рассуждает Игорь Кокорев, старший консультант стратегического консалтинга компании "Knight Frank Санкт-Петербург". — Что касается девелоперских компаний, уже начавших реализацию масштабных проектов, то они предпочтут их все же завершить, возможно, разделив на несколько очередей ввода или скорректировав концепцию". Он также напоминает, что у многих финских компаний возможности получения финансирования на приемлемых условиях лучше, чем у большинства местных игроков рынка. "Кроме того, финские фирмы — более гибкие при оценке привлекательности проектов: они готовы к длительным срокам окупаемости проектов за счет арендных поступлений", — заключил эксперт.