«Классовая» борьба
Рынок коммерческой недвижимости Волгограда вплоть до 2007 года развивался в замедленном темпе. В последние два года девелоперы начали реализацию целого ряда крупных проектов, которые должны были удовлетворить первичную потребность в качественных торговых и офисных помещениях. Однако кризис, по мнению аналитиков, повлиял на темпы осуществления данных проектов, что приведет к приостановке развития рынка коммерческой недвижимости на срок от шести месяцев до трех лет.
«Докризисный» status quo Наиболее развитой частью рынка коммерческой недвижимости в Волгограде было строительство торговых площадей. На сегодняшний день в городе насчитывается 17 современных торгово-развлекательных центров, общая площадь (GBA) которых составляет 494,6 тыс. кв. м (торговая площадь (GLA) — 331,7 тыс. кв. м). При этом по-прежнему в областном центре преобладают торговые помещения довольно низкого качества: встроенные или пристроенные магазины, малоформатные торговые центры, некапитальные здания — небольшие павильоны. В Волгограде нет ни одного торгового центра, общая площадь которого превышала бы 100 тыс. кв. м.
По данным MACON Realty Group, в пересчете на каждую тысячу постоянного населения Волгограда, объем качественных торговых площадей составляет 326 кв. м на 1 тыс. человек. Это один из самых низких показателей среди других городов-миллионников. Например, разница между уровнем обеспеченности населения торговыми площадями в Волгограде и Краснодаре составляет 370 кв. м на 1 тыс. человек.
Впрочем, по мнению аналитиков, именно этот сектор рынка был до кризиса наиболее близок к насыщению, что связано со спецификой социально-экономического развития города, в частности, со сравнительно низкой покупательной способностью жителей.
Несколько хуже ситуация обстоит с обеспеченностью офисными площадями. Сегодня предложение качественных офисов в общем объеме рынка занимает около 16%. В декабре 2008 года их суммарный объем составил около 380 тыс. кв. м, в том числе офисных помещений класса «В» — 59,3 тыс. кв. м. По этому показателю Волгоград отстает от Ростова-на-Дону более чем в 2,3 раза, а от краснодарского рынка почти в три раза. Предложение готовых офисных площадей класса «А» в Волгограде на сегодня отсутствует.
Наиболее сложное положение сейчас наблюдается со складской недвижимостью. На сегодняшний день большинство действующих складов относится еще к советской постройке. Как правило, это подвальные помещения и первые этажи жилых зданий либо свободные территории промышленных предприятий на территории города. Острая нехватка складских помещений негативно сказывается на арендных ставках и заставляет торговые предприятия искать склады в пригородах Волгограда.
Специалисты отмечают, что сейчас на волгоградском рынке преобладают местные девелоперы. Самые крупные из них — «Росойл», «Diamant Development Group», «Стинкор-строй», «Квартстрой-ВГ», «Техно-маркет», «Пересвет Групп», «Нотра-Волгоград». Хотя в последние два–три года интерес к инвестициям в строительство крупных объектов на территории региона проявили федеральные и международные девелоперы: «Манхетен Девелопмент», «DVI GROUP», «LEON Building», «Евразия Логистик».
Преобладание региональных компаний на рынке строительной недвижимости специалисты объясняют целым рядом причин. Например, важную роль играет тот фактор, что местные девелоперы по большей части осваивают площади под строительство не особенно крупных объектов — площадью в пределах 5–10 тыс. кв. м. В свою очередь федеральные и международные компании интересуют более масштабные проекты, начиная от 20 тыс. кв. м. Соответственно сложностей с получением и оформлением участков под строительство у крупных девелоперов больше.
«Девелоперский» диктат В докризисный период эксперты констатировали довольно динамичный рост рынка коммерческой недвижимости. По данным УК «Финам Менеджмент», ежегодный рост объемов инвестиций в этот сектор составлял порядка 20–25%. По состоянию на середину прошлого года приток финансовых средств в отрасль составлял порядка 70 млрд рублей в год. Это существенно ниже показателей соседей по Южному федеральному округу. В Ростовской области в строительство торгово-развлекательных и деловых центров, складских терминалов было инвестировано 110 млрд рублей, а в Краснодарском крае — не менее 160 млрд рублей.
Учитывая дефицит качественных торговых, офисных и складских помещений, девелоперы и владельцы крупных торговых и офисных центров диктовали свои условия для арендаторов и покупателей. Арендные ставки в течение нескольких последних лет неуклонно росли. То же самое происходило и со стоимостью одного квадратного метра. Так, по информации MACON Realty Group, уровень арендных ставок в качественных торговых центрах с 2006 года до конца третьего квартала 2008 года рос в среднем на 20–30% в год. Ежемесячный прирост уровня арендных ставок составлял 1–2,5%.
Что касается ситуации с продажей торговых помещений, то в крупных торговых центрах площади выставляются на продажу крайне редко, поэтому объективную оценку динамики цен на них в качественных торговых центрах провести сложно. А в различных малоформатных торговых помещениях цена 1 кв. м варьируется от 19,7 тыс. рублей до 182,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Средний уровень цены продажи в декабре 2008 года равен 79,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост цен, по сравнению со вторым кварталом 2008 года, составил 26%.
Средняя арендная ставка на качественные офисные помещения класса «В» в начале декабря составляла 1 013 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе «А» — 1286 рублей за кв. м. В зданиях класса «С» помещения арендуются по ставке 450–600 рублей за кв. м в месяц. Согласно данным аналитиков MACON Realty Group, за 11 месяцев текущего года арендные ставки выросли на 15,5%, В 2007 году темп прироста арендных ставок по сравнению с 2006 годом резко возрос и составил 59,5%. Причиной такого роста стало появление более качественных бизнес-центров общей площадью 26,6 тыс. кв. м.
По сравнению с 2007 годом продажа офисов в декабре 2008 года осуществлялась по ценам на 19,5% выше. Сегодня в бизнес-центрах класса «В» средняя стоимость 1 кв. м составляет 71 954 рублей. В Краснодаре стоимость 1 кв. м выше на 32% и составляет около 95 000 рублей. Для сравнения, в Ростове-на-Дону квадратный метр в классе «В» стоит в среднем 65 758 тыс. рублей, то есть ниже на 9%.
«До кризиса рынок коммерческой недвижимости можно было назвать рынком продавца. Девелоперы диктовали свои условия практически во всех сегментах, так как спрос на качественную коммерческую недвижимость значительно превышал предложение, объектов должного уровня было явно недостаточно. Сейчас рынок стал изменяться в пользу покупателя и арендатора. Они теперь могут если не диктовать свои условия, то по крайней мере получить определенные преференции»,— комментирует генеральный директор компании Realty Group Александр Сафонов.
Мнение эксперта подтверждают и участники рынка: «Если говорить о ставках аренды на коммерческую недвижимость, то в настоящее время девелоперы идут навстречу арендаторам и формируют временные антикризисные цены с учетом предоставления льготных условий. Особенно изменения условий коснулись тех объектов, которые до кризиса не пользовались большим спросом. В среднем ставки аренды по рынку опустились на 10–30%»,— соглашается генеральный директор Diamant Development Group Татьяна Медведева.
Рынок затаился По мнению аналитиков, сейчас рынок коммерческой недвижимости, как впрочем и другие сектора экономики, находится в состоянии ожидания. Девелоперы избирают осторожную тактику развития. Конечно, те проекты, которые находятся в стадии завершения, в большинстве своем планируются к сдаче в эксплуатацию. Самые крупные из них — бизнес-центр класса «В+» в Ворошиловским районе от компании «КВАРТСТРОЙ-ВГ» — 6240,66 кв. м офисных площадей; комплекс «Волгоград-Сити» в Центральном районе от ООО «ИнвестСтрой» — 25000 кв. м, офисный центр Premier-building в районе моста через Волгу, бизнес-центр «Европа» от компании «Риэлти-групп» на ул. Ткачева — 4500 кв. м, бизнес-центр на ул. Канунникова от компании «БИС» с общей площадью офисных помещений 10800 кв. м, Diamant Development Group ведет работу по нескольким проектам: это проект реконструкции фабрики «Виктория» рядом с ТЦ «Царицынский Пассаж» и строительство ТРЦ «Диамант Гранд» в Красноармейском районе, практически завершены (сдача в эксплуатацию планируется в апреле) торгово-деловой центр «Диамант Зацарицынский» и ТЦ «Диамант Семь Ветров».
Эксперты сходятся во мнении, что несмотря на существенные затраты, застройщикам выгоднее иметь в активе законченные здания, нежели содержать «замороженные» долгострои. Тем более что, несмотря на снижение спроса, интерес к качественным помещениям коммерческого назначения остается: «Дефицит качественных офисов на волгоградском рынке является стимулирующим фактором к покупке коммерческих площадей в строящихся офисных центрах, причем именно сейчас, когда условия приобретения весьма привлекательны. Например, в компании «КВАРТСТРОЙ» на сегодняшний день стоимость квадратного метра в строящемся бизнес-центре на ул. Баррикадная составляет 35 тыс. рублей, что на 30% ниже той, что имела место осенью 2008 года. Это связано со значительным снижением цен на основные составляющие монолитной конструкции — арматуру и бетон, что, в свою очередь, отразилось на себестоимости строительства. Поэтому вполне обосновано и справедливо по отношению к конечному потребителю в таких условиях произвести коррекцию цены на наш конечный продукт»,— отмечает руководитель ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» Сергей Казанцев.
Проекты же, которые были начаты до кризиса, но еще не достигли стадии строительства, временно приостановлены: «Проекты на начальной стадии проработки сейчас ждут своего часа, большинство из них заморожены. В первую очередь это связано с недоступностью кредитов и кабальными для собственников и управляющих компаний условиями. Те процентные ставки, которые озвучивают банки, просто не приемлемы для девелоперов»,— подчеркивает Татьяна Медведева.
Довольно единодушны эксперты и в своих прогнозах на будущее: «Паника на рынке и сброс цен на аренду и продажу площадей коммерческого назначения приостановятся. Ориентировочно около полугода цены будут держаться на одном уровне. Потом, особенно в дефицитных сегментах, стоимость площадей опять поползет вверх»,— полагает Александр Сафонов. С этой позицией соглашается и Сергей Казанцев: «Кризис — явление временное. Стабилизация ситуации на рынке поднимет ценовую планку на исходные материалы на соответствующий уровень, что станет стимулом и к росту цен на недвижимость в новостройках. Когда же спрос активизируется, то предложение будет ограничено, что также послужит стимулом к росту цен».
По мнению аналитиков MACON Realty Group, процесс насыщения рынка коммерческой недвижимости в результате кризиса будет существенно отложен (в зависимости от направления на срок от шести месяцев до трех лет). При этом, если бы развитие рынка шло своим чередом, то предложением превысило бы спрос уже довольно скоро.