Рынок недвижимости едва ли не сильнее всех пострадал от экономического кризиса. Наряду с жилой, задетыми оказались и сегменты коммерческой и торговой недвижимости, где из-за снижения покупательской способности населения резко упала посещаемость ТРК и, как следствие, сворачиваются новые проекты. О том, почему крупнейшая девелоперская компания самарского региона «Виктор и Ко» продолжает расширяться и в условиях неблагоприятной экономической ситуации и насколько остро региональный рынок коммерческой недвижимости переживает кризисный этап, „Ъ“ рассказал ее президент Виктор Сурков.
— Повлияли ли экономические сложности на стратегию развития компании «Виктор и Ко»? Каким образом была скорректирована работа?
— В стратегии нашей компании всегда были заложены механизмы оперативного реагирования на малейшие изменения не только профильного рынка, но и экономики страны в целом. Как только появились признаки экономического кризиса, мы начали мероприятия оптимизации. Уже в прошлом году, за счет успешной работы тендерных комитетов, нам удалось значительно сократить расходы на закупки различного рода. Конечно, пришлось тщательно пересмотреть штатное расписание, однако критических увольнений в компании не было и, надеюсь, не будет и в дальнейшем. Централизовано управление компанией, оно сейчас полностью перешло ко мне.
— Тогда на какие средства вы развиваетесь, если не привлекаете финансы на долговом рынке? За счет кредитов?
— У нас есть строго определенная пропорция кредитов и собственных средств, ниже которой мы не опускаемся. Раскрывать ее я не стану — это коммерческая тайна.
Я глубоко убежден, что в компании всегда должна быть финансовая подушка, которую можно использовать в трудное время. В разумных пределах, конечно.
— Ваша компания никогда не заявляла о массовой покупке земель в регионах без конкретных целей и планах об их использовании. Почему вы придерживаетесь этой стратегии? Ведь в Самаре, по оценкам экспертов, число площадок, подходящих вам как девелоперу, осталось не так уж много, а рынок ТРЦ близок к насыщению.
— Это ошибочное мнение. В России очень низкая обеспеченность действительно качественными торговыми площадями: не более 100 из 700 позиционированных как таковых. В Самаре же, кроме объектов нашей компании — ТРК «Московский», ТРЦ «Мега-Сити», ТРК «Космопорт» — можно назвать еще один полноценный торговый комплекс ( молл «Парк Хаус». — „Ъ“). Не можем же мы говорить о бывших цехах промышленных объектов или коробках из бетона и стекла, как о форматных торговых центрах? Покажите мне концепцию 5-7-этажного торгового центра без единого парковочного места? А в Самаре все эти «концепции» имеют место быть и называются «успешными проектами». Такие застройщики нам не конкуренты, они занимают некие ниши на только им известном рынке.
В Европе малоформатные торговые центры всегда выигрывали во время каких-то кризисных ситуаций, глобальные — быстро уходили в небытие. В России все с точностью до наоборот. Но в Европе потребительская культура формировалась десятилетиями, у нас же — на стадии развития. Сейчас заполняемость арендаторами небольших ТРЦ 30-40%, а через два -три месяца они будут пустые! В них отсутствуют целые группы товаров, нет конкуренции внутри объекта. Цены, в итоге выше, несмотря на низкие арендные ставки.
В наших же объектах очень высока конкуренция среди арендаторов. Еще летом 2008 года я говорил, что за право получить качественные торговые площади арендаторы готовы стоять в очереди. Сейчас, безусловно, ситуация изменилась, но не настолько, чтобы уважающие себя ритейлеры уходили на невыгодные им площадки. Как обычно, выживают сильнейшие.
— Вас кризис заденет?
— Наш пессимистический прогноз — возможное снижение заполняемости ТРК на 12-18%. Однако мы надеемся, что этого не произойдет.
— То есть никаких новых проектов из-за кризиса вы пока не планируете?
— Сейчас завершается модернизация ТРК «Московский», формируется пул арендаторов. Конечно, ни мы, ни они пока не ждем высоких доходов. Но черная полоса когда-нибудь закончится. Концепция нового «Московского» предусматривает размещение «якорей» в самой глубине ТЦ (гипермаркеты «Карусель», «М.Видео», MediaMarkt, «Спортмастер». — „Ъ“ ), к которым ведут торговые галереи. В результате реконструкции соединены надземной галереей развлекательная зона и торговая. Общая площадь реконструированного молла составит 230 тысяч квадратных метров. В мае этого года большинство из заявленных арендаторов начнут свою работу. Кроме того, у нас есть планы по расширению ТРЦ «Мега-Сити». Будет надстроен этаж над уличной парковкой. В итоге планируем расширение площадей «Мега-Сити» на 22 тысячи кв.метров.
— Вы планируете расширение и прирост площадей. А нет ли опасения, что вы их просто не заполните? Например, не так давно в СМИ прошла информация о том, что одна из крупнейших сетей магазинов одежды в Самаре — Sela — отказалась от франшизы одного из брэндов, и это не единственный пример. Есть кого пригласить на свои площади?
— Сейчас в Самарской области, как и по всей России, идут очень серьезные сокращения на предприятиях. Куда деваться людям? Народ пойдет работать в торговлю, как раньше поедет, например, в Турцию за товарами. Таким частным предпринимателям мы готовы предложить свои торговые ряды. Кем они будут востребованы? Теми, кого уволили, кто решился на собственное дело, и теми, кому стали уже недоступны дорогие брэндовые марки. Сворачиваются большие форматы, падает спрос на люксовые товары. Однако не все так плохо. Вспомните историю развития того же «Московского». В 1998 году мы сдали первый его корпус, собрав под крышей рыночных торговцев, не побоюсь этого определения. Мы сами выжили тогда по этой схеме и людям дали заработать, двигаться дальше. И в этот раз вместе будем переживать непростые времена.
— Не боитесь, что планы останутся нереализован-ными из-за типичной для этого времени проблемы девелоперов — дефицита финансирования?
— Нет, мы четко оцениваем свое финансовое состояние. Сейчас мы не отдаем на аутсорсинг строительство и управление стройкой. Экономия получается колоссальная.
— Сетевые ритейлеры регулярно заявляют о том, что намерены добиться снижения арендной платы. С вами такие переговоры ведутся? Готовы ли вы идти навстречу арендаторам?
— Это ситуация давно обсуждается в профессиональной среде, и я могу оценивать ее только со своей стороны. Почему ритейлеры перекладывают свои финансовые проблемы на девелоперов? Мы живем и работаем в одной стране, и на нас так же влияет общеэкономическая нестабильность. Должен ли я идти на уступки?
В большинстве случаев, когда требуют снижения арендных ставок, ритейлеры используют банальный шантаж, маскируя свою несостоятельность.
У нас так же есть обязательства: перед банками, перед энергетиками и перед многими другими. И нам никто не намерен снижать ни проценты по кредитам, ни коммунальные тарифы. Мы честно исполняем свои обязательства, взятые на себя по договорам. Почему бы и всем остальным не поступать так же?
— Периодически, например, в том же «Мега-Сити» и «Московском» можно увидеть закрытые отделы с объявлениями «Доступ временно органичен». Вы так боретесь с неплательщиками?
— Мы действуем строго в рамках закона, такие пункты есть в наших контрактах: не заплатил — будем принимать меры. И я не вижу здесь темы для обсуждения.
Мы живем в действительно интересное время: именно сейчас рыночная экономика проверяет всех на выживаемость, мы как бы тестируем ее механизмы, подразумевающие элементарное выполнение обязательств. Те, которые в цивилизованном мире давно уже стали традицией.
Конечно, есть разные ситуации, и наша компания готова рассматривать различные варианты решения проблемы. Но когда речь идет о неадекватном управлении и, мягко говоря, невнятной финансовой политике, я не позволю от этого страдать своему бизнесу.
Например, у нас была проблема с сетью «Домовой» (более 5 тыс. кв. метров в цокольном этаже ТРЦ «Мега-Сити»). В процессе переговоров нам не удалось достичь понимания. Теперь все будем решать в рамках законодательства. И, к сожалению, подобные случаи не единичные.
— 25 февраля Самарский областной суд признал незаконным постановление главы Самары о предоставлении участка земли в парке «Молодежный» под строительство. Будете ли вы оспаривать это решение? Какова ваша позиция в этом вопросе?
— К сожалению, я не нахожу необходимого понимания в части очевидной выгоды для города и области, если мы реализуем свой проект. На строительство потребуется полтора-два года с учетом всех законных обременений по проекту. Для выполнения этих работ нам потребуется 5-7 тысяч человек— это реальные рабочие места, это зарплата людям. Все необходимые материалы мы были намерены закупать в самарском регионе — это заказы для предприятий. В конце концов, это огромные налоги в бюджеты всех уровней, которые мы всегда платим.
Прибыли от этого ТРЦ будет достаточно, чтобы содержать в достойном виде сам парк. Видимо, надзорные органы более осведомлены в экономике, чем административно-хозяйственные структуры.
Парк и аллея Трудовой Славы, которая заканчивается непосредственно в бывшем парке «Молодежный», сейчас находятся в крайне запущенном состоянии. Озеро напоминает кучу мусора, впрочем весь парк сейчас больше похож на свалку. Под строительство торгового центра мы просим всего 8 гектаров, общая же площадь парка составляет около 22 гектаров. Никто не собирается сносить «Молодежный» и превращать его в парковку или что-то другое. Компания «Виктор и Ко» заинтересована в возрождении парка, чтобы это было место массового посещения. Только в этом заключается залог успеха будущего торгового центра. Наша компания уже реализовала аналогичный проект — ТРК «Космопорт». В этом районе никогда не было никаких мест досуга и развлечений. Теперь у местных жителей появился выбор, и им не надо ехать куда-то далеко в город, чтобы, например, сходить в кино. То же самое будет и с «Молодежным».
Я не люблю говорить о конкурентах, но здесь все очевидно. Предмет наших судебных споров — это очень серьезная площадка, на которую много желающих, в том числе и московских компаний. И некие деятели, не стесняясь в средствах, взяли на себя функции «зачистки», чтобы мы не вошли на эту площадку.
— Мэрия Самары готовит проект концессионного соглашения по развитию инфраструктуры городских парков. Заключив соглашение, инвестор получит право развивать парковые зоны, однако построенные объекты будут принадлежать городской администрации. Такая форма сотрудничества интересна для вашей компании? Как вы считаете, сможет ли мэрия привлечь инвесторов на таких условиях?
— Концессионное соглашение… Сложно его оценивать. У нас нет пока определенного решения по этому вопросу.
— Для строителей жилой недвижимости был разработан ряд «спасительных» мер со стороны правительства, например выкуп жилья для нужд регионов на суммы порядка 600 млн рублей. Тех, кто занимается коммерческой недвижимостью, каким-то образом поддерживают?
— Последние заявления правительства коммерческим структурам вполне определенны: рассчитывайте только на себя. С чего вдруг нам будут помогать? Никакой поддержки мы не ждем — главное, чтобы не мешали. Хотя я вам могу показать, сколько проверок у нас было лишь за последние несколько месяцев. При этом самые высокие чины в правительстве заявляют: «Кончайте кошмарить бизнес». Но пока вся борьба с коррупцией на уровне деклараций.
Крупным компаниям, где сильные юридические подразделения, легче противостоять беззаконию. Я могу привести пример: недавно на один из наших объектов, где торгуют автозапчастями, пришли пять «проверяющих» во главе с неким майором. Они резво начали выписывать нашим арендаторам штрафы: одному за отсутствие «названия компании» — 5 тыс. руб., другому еще тысячу… Как только вмешались наши юристы и служба безопасности, оказалось, что у «проверяющих» нет ни документов, ни разрешений и постановлений о проверке. В итоге «проверяющие» извинились и удалились.
— Как вы считаете, грозит ли Самаре в перспективе двух-трех лет стать городом коммерческих недостроев? Например, демонтировали кинотеатр «Самара» и, по сообщениям из открытых источников, проект строительства на его месте ТРЦ заморожен. Сколько эти руины, окруженные строительным забором, будут «украшать» спальный район — неизвестно. Как вы считаете, какие еще проекты могут повторить эту судьбу и могут быть заморожены?
— Думаю, что все же не грозит. Потому что найдутся те, кто скупит эти площадки за бесценок. На недострои сейчас все посматривают, и когда станет понятно, как будет развиваться рынок, для них найдутся владельцы. Замороженные проекты— характерные явления не только для Самары. Такие площадки есть как в России, так и в Европе. Причем, они являются очень перспективными в плане будущего развития.
Интервью взяла
Елена Колычева