В Казани создадут источник инвестиций для строительства паркингов. Управляющая компания «Ак барс Капитал» и эстонская компания Oiliken планируют в ближайшее время зарегистрировать закрытый паевой инвестиционный фонд, на средства которого будут возводиться многоуровневые стоянки. Эксперты сомневаются, что паи фонда будут привлекательны для частных лиц, и считают, что ПИФ создается под конкретного инвестора, который таким образом получит «удобные условия» для вложения в недвижимость.
УК «Ак барс Капитал» («дочка» банка «Ак барс») совместно с Oiliken (Таллин) создают закрытый паевой инвестиционный фонд (ПИФ), средства которого будут инвестироваться в строительство сети многоярусных парковок в Казани. Как рассказал „Ъ“ генеральный директор «Ак барс Капитала» Алексей Дорогов, УК уже направила на регистрацию в ФСФР «Правила доверительного управления фондом», она должна состояться в апреле-мае. Ожидается, что первоначальные инвестиции в ПИФ в размере 25 млн руб. сделает компания Oiliken, выступающая девелопером. Цена одного пая для частного инвестора будет равна 250 тыс. руб. Действие договора доверительного управления с «Ак барс Капиталом» рассчитано до апреля 2017 года.
Под управлением ООО «Ак барс Капитал» сегодня находится 13 ПИФов — пять открытых, два интервальных, пять закрытых ПИФов недвижимости и один закрытый фонд венчурных инвестиций. Активы под управлением компании составляют 13,5 млрд руб.
На средства ПИФа планируется построить семь многоуровневых паркингов. Первый из них — семиэтажный, совмещенный с фитнес-центром, на 343 машиноместа в районе улицы Большая Красная — находится в стадии завершения рабочего проектирования. Стоимость строительства парковочного дома оценивается в 200 млн руб., срок окупаемости объекта с учетом средней загруженности — 11 лет, рентабельность — 21%. Для остальных шести паркингов, по данным «Ак барс Капитала», исполком Казани также выделил земельные участки в районах улиц Ямашева, Декабристов, Батурина, Профсоюзной, Шахиди и Чехова.
Сейчас в Казани существует порядка 500 парковок, более 90% из которых одноуровневые. С начала 2007 года местные власти безуспешно пытаются решить проблему дефицита в Казани современных парковок с помощью частных инвесторов. Но, как ранее говорил „Ъ“ председатель комитета экономического развития исполкома города Азат Шарапов, инвесторы идут в этот бизнес крайне неохотно. «На сегодняшний день этот бизнес неэкономичен — срок его окупаемости растягивается до 20 лет»,— пояснял господин Шарапов. Чтобы привлечь частных инвесторов, городские власти пообещали поспособствовать увеличению размера штрафа за стоянку в неположенном месте, а также предоставить льготы по земельному налогу и помочь участникам программы при подготовке распорядительных документов и оформлении льгот.
«Ак барс Капитал» намерен снизить сроки окупаемости проекта. С этой целью каждый паркинг будет сопровождаться параллельным бизнесом — фитнес-центром или гостиницей. Начальник отдела по работе с институциональными инвесторами «Ак барс Капитала» Мария Абдуллина отметила, что УК «не будет ждать, пока окупится первый проект, и будет параллельно реализовывать и другие». «Для каждого участка (где будет возводиться паркинг. — „Ъ“) создано свое юридическое лицо, которое впоследствии будет заниматься его эксплуатацией, и которое будет реализовано как готовый бизнес, в первую очередь крупным иностранным инвесторам»,— рассказала госпожа Абдуллина. Пока бизнес не продан, он будет приносить фонду доход от сдачи в аренду — предполагается, что в среднем доход от аренды может составить от 15-18% годовых.
Эксперты сомневаются, что паи создаваемого ПИФа будут достаточно привлекательными для частных инвесторов. «Закрытые ПИФы не очень популярны среди физических лиц по причине высокой планки для входа (у „Ак барс Капитала“ это 250 тыс. руб.) и достаточно большого срока инвестирования,— сказал „Ъ“ директор ООО „Казанский фондовый интернет-центр“ (ГК АЛОР) Максим Гвоздев.— Заявленный срок окупаемости 11 лет — это достаточно долгий период». К тому же он считает, что доходность паев будет невысокой. «Можно купить в собственность гараж и сдавать его в аренду, а ежемесячные арендные платежи реинвестировать в банковский депозит. Вложения окупятся в среднем так же через 10 лет,— полагает господин Гвоздев.— Экономический эффект от вложения в закрытый ПИФ парковок и в гараж примерно одинаковый. Но гараж вы можете продать в любой момент, и эта схема наиболее понятна для населения».
Директор ООО «Финам-Казань» Руслан Жуков отмечает, что инвестиции в парковки могут оправдаться «только при условии грамотного подготовительного этапа, правильного расчета на клиента и выбора удачного участка в городе под застройку». «Многоярусная парковка — это профильная, социально значимая инвестиция, трудно парковку потом переоборудовать в торговый комплекс или ресторан. Но с учетом острейшего дефицита многоярусных парковок как таковых окупаемость проекта не заставит себя долго ждать»,— сказал господин Жуков.
«В чистом виде паркинг, скорее всего, будет окупаться более 10 лет. Но эти проекты интересны своими дополнениями — торговой и развлекательной недвижимостью. Наличие такой инфраструктуры может сократить срок окупаемости до 6-8 лет. Но это все равно достаточно много»,— добавил аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. Он вообще полагает, что ПИФ создается под конкретного инвестора. «По сути, речь идет об упаковке его вложений в казанскую недвижимость,— говорит эксперт.— Дело в том, что ЗПИФ по сути является узаконенным внутренним офшором, создающим удобные условия для вложения в недвижимость. Сторонние инвесторы если и будут привлекаться, то через несколько лет».