Подпорки для недвижимости
ВЛАСТИ СИБИРСКИХ РЕГИОНОВ ПРЕДПРИНИМАЮТ ПОПЫТКИ ПОДДЕРЖАТЬ СТРОИТЕЛЬНУЮ ОТРАСЛЬ. ЧИНОВНИКИ ГОТОВЫ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ГАРАНТИИ СТРОИТЕЛЬНЫМ КОМПАНИЯМ, СУБСИДИРОВАТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ И ДАЖЕ ОБЕСПЕЧИТЬ ПРЯМОЙ ВЫКУП НЕДВИЖИМОСТИ У ЗАСТРОЙЩИКОВ. ТАКИМ ОБРАЗОМ, ВЛАСТИ НАМЕРЕНЫ НЕ ТОЛЬКО СТИМУЛИРОВАТЬ СТРОЙИНДУСТРИЮ, НО И РЕШИТЬ ЖИЛИЩНУЮ ПРОБЛЕМУ В РЕГИОНАХ, А ТАКЖЕ ПОДДЕРЖАТЬ ТЕХ, КТО ПРИОБРЕЛ ЖИЛЬЕ В ИПОТЕКУ.
БЕЗ ДЕНЕГ Стагнация рынка не только жилой, но и коммерческой недвижимости, как полагает генеральный директор компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов, началась еще весной прошлого года. Цены перестали расти, поскольку предложение «догнало» реальный платежеспособный спрос. Возникновение же одновременно проблем с финансированием у покупателей и застройщиков привело к тому, что отрасль буквально встала. Осенью прошлого года объемы строительных работ, по данным Новосибирского облкомстата, падали ежемесячно на 10-15%. В январе же этот показатель и вовсе обвалился более чем наполовину (1337,9 млн руб. — объем работ выполненных в январе 2009 года по строительству жилья), по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Ввод жилья оказался еще меньше — всего 35% к январю прошлого года (ввод жилья в январе 2009 года составил 62,1 тыс. кв. м. — G).
По данным компании RID Analytics, число сделок, зарегистрированных управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, в этом году сократилось (по сравнению с аналогичным периодом 2008 года) в январе на 32% (всего 1480), а в феврале — на 25% (всего 1311). Упали и цены. Средняя цена предложения
1 кв. м жилья на вторичном рынке Новосибирска, по данным компании, в феврале 2009 года составила 55,7 тыс. руб., что на 2,5% меньше, чем в январе 2009 года. По сравнению же с декабрем прошлого года падение составило 6,2%. «С 1998 года подобное снижение было отмечено впервые», — говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. А ведь речь идет именно о ценах предложения — о том, что реальные сделки проводятся с существенным дисконтом в 10-15%, участники рынка говорят уже давно.
Неудивительно, что уже на этом фоне в конце прошлого года на рынке стали говорить о готовящемся банкротстве то одной, то другой крупной строительной компании. Тем не менее пока официально объявило себя банкротом только ЗАО «Корел».
Падение цен, вместе с существенным сокращением числа потенциальных покупателей, сулит проблемы не только строителям. Заложниками ситуации оказались и тысячи дольщиков, оплативших купленные квартиры на этапе строительства. Однако для завершения возведения дома у строительных компаний сегодня просто не хватает денег. А занять их у банков стало гораздо сложнее. Ситуация усугубляется еще и тем, что многие строительные компании в последние несколько лет начали постепенно отходить от практики продажи жилья с дисконтом до сдачи объекта. Стабильный спрос и существенная — до 30% — разница в цене между квартирой в строящемся и сданном домах делали экономически оправданным активное использование банковских кредитов для строительных компаний (было проще сдать дом, достроив его на кредитные деньги и уже потом продавать готовые квартиры с большей маржой). Так что большая часть объектов в принципе не могла быть достроена без привлечения строителями заемных средств.
ТРОЙНАЯ СТИМУЛЯЦИЯ О том, что строительную отрасль нужно как-то поддержать, говорили власти всех регионов. Однако наиболее разнообразным комплекс этих мер выглядит пока в Новосибирской области. Местные власти решили действовать одновременно по трем направлениям: прямой выкуп жилья у строителей на аукционе, предоставление государственных гарантий, которые дали бы возможность строителям получить кредиты в банках, и стимулирование покупателей, те, в свою очередь, получают ипотечные кредиты путем компенсации части процентной ставки.
Наибольший интерес у рынка вызвала пока система государственных гарантий. В конце января новосибирский областной совет выделил на предоставление госгарантий из регионального бюджета 1 млрд рублей. Суть предложенной областной властью схемы состоит в том, что строительная компания, которая не в состоянии в нынешних условиях найти средства для завершения строительства, может обратиться в областную администрацию для получения финансовых гарантий, которые заменили бы ей собственную залоговую массу при получении кредита в банке. При этом областные власти установили для строителей целый ряд ограничений. Во-первых, получателям гарантий придется все же предоставить активы, которые бы принял банк-кредитор в качестве залога, как минимум на 10% от общей необходимой залоговой массы. Еще 30% залога нужно будет представить областным властям, хотя губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский пообещал строителям менее жесткий подход при оценке предлагаемого в залог имущества. Вторым условием является краткосрочность кредита — гарантии выделяются на срок до полугода, а в идеале областные власти хотели бы, чтобы одна и та же сумма, зарезервированная в бюджете под предоставление гарантий, сработала бы как минимум три раза за год. Виктор Толоконский считает, что предложенный механизм позволит использовать деньги с максимальной эффективностью, поскольку предполагает лишь частичное участие бюджетных средств в финансировании объекта. При этом, по идее, вся сумма, выделенная на предоставление гарантий, в итоге останется в бюджете. Власти надеются, что сам по себе факт предоставления гарантии со стороны области поможет строителям добиться более низких процентных ставок 17-18% годовых против более чем 22%, которые просят сейчас банки со строителей.
По оценке управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, объем инвестиций в строительство в этом году в Новосибирской области, даже с учетом падения объемов сдаваемых объектов, составит 30-35 млрд руб. «Это значит, что даже при двойном обороте средств госгарантий они обеспечат финансирование не более 6% всего строительства. Это немного, однако в условиях ограниченных резервов это лучшее, что может сделать обладминистрация», — считает аналитик.
Для принятия решения о предоставлении гарантий власти создали специальную комиссию, в которую вошли помимо чиновников представители банков. Первые компании получили одобрение в начале марта. По словам вице-губернатора, руководителя департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области Владимира Анисимова, из 19 соискателей одобрение получили заявки 15 застройщиков, которые планируют достроить 19 домов общей площадью более 140 тыс. кв. м. Наибольшие суммы господдержки получили компании «Роснефтегазстрой-Академинвест» (99 млн руб.), ООО «Уникон» (90 млн руб.) и ООО «Строительная фирма Проспект» (76 млн руб.). Общая сумма рекомендованных гарантий составит 995 млн руб., что почти равно лимиту в 1 млрд руб., выделенному на эти цели областными властями. Как подчеркнул господин Анисимов, все объекты, которые получили областную поддержку, находятся в высокой степени готовности, и для сдачи их в эксплуатацию хватит нескольких месяцев.
НЕПОДЪЕМНАЯ ИПОТЕКА Впрочем, для того чтобы вернуть кредиты, взятые в банках под областные гарантии, строителям еще необходимо будет продать квартиры в этих достроенных домах. В условиях резкого падения спроса сделать это непросто. Понимая это, власти запустили программу стимулирования ипотеки. Соответствующее постановление подписано Виктором Толоконским в январе текущего года. Как сказано в документе, любой покупатель жилья (физическое лицо) с 1 февраля по 1 ноября имеет право получать компенсацию в размере 2/3 процентной ставки ЦБ по банковскому кредиту в течение пяти лет. Максимальный размер банковского кредита, подпадающий под действие постановления, 1,6 млн руб. Всего на эти цели из бюджета региона выделено 500 млн руб. По оценкам АИЖК, этих средств хватит как минимум на 1000 субсидий.
Идея властей состоит в том, чтобы использовать сравнительно небольшой объем средств в качестве финансового рычага, который привлечет на рынок недвижимости существенно большее количество денег. Гендиректор «Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования» (НОАИК) Алексей Струков считает, что размер выделяемой субсидии весьма существенен и действительно может стимулировать потенциальных покупателей к совершению сделки. В первый год, по словам господина Струкова, ежемесячные выплаты в рамках этой программы могут превысить 11 тыс. руб. на одного получателя субсидии (ежемесячные выплаты в первые годы при покупке однокомнатной квартиры могут составлять порядка 20 тыс. рублей).
Проблема, однако, состоит в том, что банки в принципе сегодня не выдают ипотечных кредитов для покупки жилья на первичном рынке. «То есть получить такой кредит можно, но для этого заемщику придется предоставить в залог какую-то другую недвижимость», — отмечает заместитель директора компании «Роснефтегазстрой-Академинвест» Павел Воронкин. То есть даже если средства, выделенные на субсидирование ипотеки будут освоены полностью, ускорению продаж квартир в домах, которые сегодня только-только достраиваются, это вряд ли поможет. Например, директор по маркетингу компании «Уникон» Ольга Гребнева говорит, что субсидирование вызывает активный интерес у потенциальных покупателей, но речь идет о приобретении жилья в доме, сданном еще в середине 2008 года. В обладминистрации признают, что пока эффект от этой программы незаметен. На начало марта, например, чиновники не получили ни одного обращения за субсидией, а те претенденты, которые готовились подать такие заявки, получили ипотечные кредиты не в коммерческих банках, а в АИЖК. То есть субсидия им тоже будет не лишней, но вряд ли ее наличие оказалось решающим фактором при принятии решения о покупке жилья. Тем не менее, власти надеются, что этот инструмент еще заработает. За первый месяц действия постановления АИЖК зафиксировал более 1тыс. обращений от потенциальных получателей субсидий, отмечает Владимир Анисимов. Не исключено, что к кредитованию покупателей квартир в достраиваемых под гарантии областного бюджета домах подключатся и банки, поскольку наличие областных гарантий существенно снижает риски того, что строительство затянется.
ВЫКУП, ОТ КОТОРОГО ТРУДНО ОТКАЗАТЬСЯ Использование финансовых рычагов, впрочем, — не единственный способ воздействия на ситуацию, который намерены использовать власти. Самым простым методом поддержки строительной отрасли является прямой выкуп готовых квартир у застройщиков. В конце прошлого года соответствующая заявка была сформирована Фондом содействия реформированию (ФСР) ЖКХ. Предполагается закупить 448 квартир — половина из них в Новосибирске (211 квартир), остальные в Бердске (154), Оби (24) и других населенных пунктах Новосибирской области. Общая площадь выкупаемого жилья — 18 тыс. кв. метров. На выкуп предполагается потратить более 650 млн руб., которые поступят из областного бюджета и ФСР.
Эта мера также направлена на то, чтобы ускорить сдачу объектов. По условиям конкурса, 33% суммы застройщик получит после заключения договора с обладминистрацией, вторую треть — после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а оставшуюся часть — уже после оформления собственности в Росрегистрации. Максимальная цена выкупа установлена властями в 34,2 тыс. рублей за кв. метр.
По итогам двух туров торгов администрация Новосибирской области приобрела у застройщиков 268 из планируемых 467 квартир на общую сумму около 454,78 млн рублей.
Как сообщил Владимир Анисимов, в шести из девяти муниципальных образований области выставленные областными властями заявки были выкуплены полностью. Не удалось выкупить квартиры в запланированном объеме только в Новосибирске, а также его городах-спутниках Бердске и Оби. Не нашлось продавцов в общей сложности на 201 квартиру (общей площадью свыше 5,8 тыс. кв. м). Недостаточная активность строителей, по признанию господина Анисимова, вызвана сравнительно невысокой максимальной ценой (34,2 тыс. рублей за метр квадратный), которая установлена для выкупа на федеральном уровне. Средняя цена жилья на первичном рынке в Новосибирске сейчас составляет 46 тыс. руб. /кв. м. Как заметил Владимир Анисимов, механизм выкупа может быть использован областной администрацией в принудительном порядке — если получившие государственные гарантии строительные компании не смогут вернуть кредиты банкам.
ТОМСКИЕ СТРОЙКИ ПОДДЕРЖАТ БЮДЖЕТОМ Свои механизмы поддержки отрасли разработали и томские власти. На сегодняшний день около 35% строительных площадок региона заморожено, а объемы сданного в январе 2009 года жилья на 43% ниже аналогичного периода 2008 года. Поддержка строительных организаций со стороны томских чиновников, заключается, прежде всего, в привлечении в отрасль федеральных средств и средств крупных инвесторов. В области продолжает развиваться социальное строительство. В прошлом году Министерство обороны РФ купило 195 квартир. В этом году планируется получить для военнослужащих 60 сертификатов. Если удастся договориться с ведомством, квота будет увеличена до 100 или даже до 150 квартир.
Фонд реформирования ЖКХ пополнился 262 млн руб. из федерального бюджета на расселение ветхого и аварийного жилья. Это позволит улучшить жилищные условия 256 семьям. Администрация Томской области подготовила в правительство РФ заявку на проведение капитального ремонта на сумму 1,79 млрд руб. и расселение по программе ветхого и аварийного жилья — на 226 млн руб. Начальник департамента ЖКХ мэрии Томска Сергей Панасюк убежден, что заявки имеют полный пакет документов и могут претендовать на получение субсидии. «Ряд регионов не участвует в получении средств по 185-му ФЗ. У нас есть возможность эти средства получить», — заверил он.
В прошлом году в Томске и Томской области был принят ряд законов, предполагающих субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам. Так, в частности, по закону Томской области о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья, предполагается помощь в виде компенсации в течение трех лет 7% от ставки по ипотечному кредиту, либо одноразового первоначального взноса в размере 250 тыс. руб. Городская целевая программа субсидирования процентной ставки предполагает субсидию для погашения ставки по ипотеке в течение трех лет в размере 14% (если в семье оба супруга — бюджетники), 12% (на одного бюджетника) и 10% для семей, занятых в коммерческих организациях.
По словам генерального директора ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» (РИАТО) Александра Буянова, с 1 марта 2009 года агентство начало реструктуризацию задолженности заемщиков, которые не могут вовремя рассчитаться по ипотечным кредитам. «Суть помощи заемщику, попавшему в трудную финансовую ситуацию, заключается в следующем: либо ему предоставляется заем на более льготных условиях для погашения предыдущего кредита, либо заем на год на сумму аннуитетных платежей», — сообщил Александр Буянов. По его словам, в первом случае заем предоставляется по более низкой процентной ставке либо с большим сроком, для того чтобы уменьшить платежи. Второй вариант предполагает, что в течение года на счет заемщика будут поступать средства на срочной платной основе, а сам должник будет платить от 500 руб. в месяц. Господин Буянов также отметил, что количество должников РИАТО не превышает 3% (более 40 человек). По его прогнозам, если все программы заработают, то к концу года в регионе может возникнуть дефицит жилья.
Главу ипотечного агентства поддерживает гендиректор ОАО «Томская домостроительная компания» Александр Шпетер. «Спрос обязательно восстановится, даже быстрее, чем появится возможность его удовлетворить. У нас за плечами опыт двух кризисов», — пояснил свою уверенность господин Шпетер. По его мнению, необходимо рассматривать все варианты господдержки. В ипотеке глава строительной организации видит большой неиспользованный резерв.
Правда, коммерческие банки, работающие в регионе, с подобными прогнозами не соглашаются. Принятые на уровне города и области программы банкиры считают малоэффективными. «Любые меры и программы, внедряемые руководством региона, конечно же, небесполезны. А таким рынкам, как строительный и банковский, господдержка в сегодняшних сложных экономических условиях особенно необходима. К сожалению, приходится констатировать, что ряд действующих сегодня областных программ адресован лишь узкому кругу участников, и не носит массового характера. На весь рынок данные проекты не способны оказать существенного влияния. И нельзя сказать, что это проблема исключительно регионального уровня. Отсутствие относительно дешевых денег, которые необходимы банковскому сектору для возобновления возможности кредитования — проблема, которую необходимо решать на федеральном уровне», — убежден руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Томске Александр Лещев.
Как отметил управляющий томского филиала Сбербанка России Михаил Гребенников, перед банком на 2009 год «поставлена задача увеличить объемы выданных кредитов, как ипотечных, так и потребительских». «За последний месяц 186 заемщиков получили ипотеку. Есть вопросы по первичному рынку, там требуется залог. Администрация Томской области и города пытаются вместе с банками вопросы снять», — сказал он.