Сохранить долю
Смогут ли сейчас в условиях застоя на рынке недвижимости долевые инвесторы выйти«сухими из воды»? Пять лет назад «обманутые дольщики» появились, несмотря на бурный рост строительной отрасли и цен на недвижимость. «Жилой дом» выяснил, что в нынешней ситуации сектор долевого строительства, как ни парадоксально, является наиболее динамично работающим на всем рынке жилой недвижимости.
Кочки роста Данные о состоянии строительного рынка республики говорят о том, что, несмотря на непростое положение, с приходом весны наметились и «точки роста». На первый взгляд, в строительной отрасли республики сложилось странное несоответствие. «По результатам прошлого года официально в Казани было сдано 900 тыс.кв. метров жилья. На самом деле было построено и введено в эксплуатацию 1 млн 150 тыс. кв. метров, разница составила задел на этот год», — подчеркнул руководитель исполкома Казани Рафис Бурганов.
250 тыс. кв. метров перешли на первый квартал этого года. На деле же строительство застопорилось. По данным Минстроя РТ на 1 февраля, из 259 строящихся жилых объектов в Казани простаивают 117. Но уже к 30 марта положение изменилось — из 263 стройплощадок работы не ведутся всего на 105: застройщики начинают потихоньку поднимать головы. В итоге — за три месяца уже построено 304 тыс. кв. метров — 33% от годового задания. Оказавшись в непривычных для себя условиях, бизнес приспосабливается к ситуации, определяя для себя правила игры на изменившемся строительном рынке в процессе адаптации.
Шаг навстречу Говорить правду дольщикам — это один из принципов, который, видимо, будет в ближайшем будущем характеризовать отношения застройщика с соинвесторами. По словам и. о. начальника управления жилищной политики ИКМО г. Казани Гадела Гилязева, одна из частых претензий — как раз нежелание застройщиков сообщать дольщикам о текущем положении дел. А ведь по закону в случае переноса сроков сдачи дома они обязаны внести изменения в проектную декларацию и предложить дольщикам подписать дополнение к договору. Такую ошибку в свое время совершил руководитель ООО «Фирма „Свей“» господин Аитов, когда до последнего не сообщал о проблемах в компании и продолжал обещать достроить дома. «Многие из дольщиков понимают, что застройщики находятся в непростой ситуации и готовы идти навстречу и ждать — но при условии открытости информации», — говорит господин Гилязев.
Как отмечают эксперты, задержка сроков сдачи дома на период около полугода говорит о наличии проблем в компании, при которых может быть рекомендована процедура санации бизнеса. Если более полугода — делать это необходимо в обязательном порядке. Когда сроки срываются более чем на год, шанс, что дом будет сдан, становится минимальным. Внешнее управление, в частности, было введено в отношении печально известной фирмы «Защита», но сделано это было уже тогда, когда достроить дома только силами внешнего управляющего было практически невозможно. При своевременном запуске механизма финансового оздоровления он позволяет не только выполнить обязательства перед дольщиками, но и сохранить компанию.
В Казани, как отмечает Гадел Гилязев, по данным мониторинга жилых объектов, возводящихся с привлечением дольщиков, на февраль — март 2009 года, из 70 объектов долевого строительства не приостановлены работы на 29 объектах (41%). Застройщики, продолжающие строительство, оценивают ситуацию на объектах по принципу военврачей: помогают в первую очередь тем, кому помочь наиболее реально. Важно, что практически на всех ключевых стройках города подвижки есть, хотя многие дома будут сданы позже, чем планировалось.
Дома и сроки Как отмечают сами застройщики, общая тенденция сейчас такова, что основные силы компании направляют на завершение домов, строящихся с привлечением дольщиков. Дома, возводящиеся за счет собственных средств, завершаться будут во вторую очередь: по дольщикам это не ударит.
«Скажу прямо: ситуация достаточно сложная, — отмечает заместитель генерального директора по связям с общественностью группы компаний „Фон“ Лилия Лысенко. — Нам тяжело, но строительство начатых домов продолжается, хотя в ряде случаев со снижением темпов. Мы пока не определились по срокам завершения домов, находящихся на начальной стадии, например „Синей птицы“. Это серьезный проект по возведению современной 24‑этажной башни, к которому нужно подойти основательно. Из строящихся домов, в которых уже заключены контракты долевого соинвестирования, в первую очередь стоит сказать о третьем и четвертом комплексах в „Солнечном городе“. Третий комплекс разделен на три очереди, первая уже сдана, вторая и третья будут, как мы надеемся, завершены в течение года либо в начале 2010. Строительство четвертого комплекса до начала сложностей велось с опережением, которое позволило сформировать некоторый задел на будущее. Мы пока планируем сдать комплекс по графику, в конце 2009 года, но некоторые корректировки возможны, не исключено, что комплекс также придется вводить поочередно».
Помимо Казани, компанией «Фон» в Набережных Челнах сдан и заселен первый дом, а также, правда, с некоторым опозданием, вышло на финальную стадию строительство второго дома нового микрорайона «Яшьлек». Сам микрорайон, включающий 23 объекта, должен быть завершен к 2013 году. В этом году будет готов трехподъездный трехэтажный дом в Верхнем Услоне.
Как сообщили в ООО «Компания „Сувар-Казань“, для завершения объектов в Казани были привлечены новые подрядчики. 3, 4, 9, 10, 12, 13 дома жилого комплекса «Серебряный берег» достроит казанский филиал ООО «Ренессанс». Работы на ЖК «Каскад» (улица Амирхана) завершит ООО «Защитные Инженерные Системы». Кроме того, сейчас достраивается жилой комплекс «Сююмбике», расположенный в Набережных Челнах, который планировалось сдать в четвертом квартале 2008 года. Сейчас срок перенесен на первый квартал 2009 года, в следующем квартале должно быть завершено благоустройство прилегающей территории.
Строительство пятого жилого дома крупного казанского комплекса «Берег» будет продолжено летом 2009 года. Этот объект как раз относится к числу строящихся без привлечения дольщиков. Как сообщил директор по маркетингу ЖК «Берег» Михаил Каневский, срок ввода в эксплуатацию — четвертый квартал 2010 года.
Было приостановлено строительство около половины возводимых объектов компании «Унистрой» — эти дома строятся без привлечения средств дольщиков. «В нынешнее непростое время задача номер один, стоящая перед компанией „Унистрой“, — завершение объектов, строительство которых ведется с привлечением средств дольщиков, — подчеркивает генеральный директор УК „Унистрой“ Ринат Хатимов. — Мы понимаем всю ответственность, которую мы несем перед клиентами нашей компании, и прилагаем все усилия для выполнения взятых на себя обязательств. Все сроки по сдаче домов, изначально заявленные и проектных декларациях по объектам Чистопольская-Амирхана, 69/21 («Янтарные башни»), Дружинная, 53/10 («Огни Казани»), Вишневского-Достоевского, коттеджному поселку «Западная Ореховка», мы намерены выдержать. Пришлось откорректировать графики производства строительных работ, сменить ряд подрядчиков, но это никак не отразится на сроках ввода объектов в эксплуатацию. Даже при отсутствии 100% дольщиков и оплат мы завершим строительство за счет своих и заемных средств».
Компания «Унистрой» вводит практику еженедельных отчетов о проделанных работах на строительных объектах, которые будут публиковаться на сайте компании. Это могло бы стать хорошей находкой и для остальных застройщиков. «Мы все, образно выражаясь, находимся в одной лодке, всем нелегко и поэтому всегда пытаемся найти компромиссное решение возникающих проблем», — подчеркнул Ринат Хатимов.
Максимальная прозрачность и желание идти навстречу со стороны застройщиков — механизм, который может заставить «тронуться лед» на рынке недвижимости.
А оснований для существенного обвала цен, который предсказывает ряд СМИ, в регионах, где цена кв. метра не была сильно «накрученной», нет. Себестоимость строительства в достроенных недавно или сдающихся в ближайшее время домах экономкласса в Татарстане доходит до 25–28 тыс. за кв. метр. Удешевление ряда строительных материалов, которое началось с лета прошлого года, на начавших строиться недавно домах практически не отразилось. Например, падение стоимости цемента на 40% снижает расходы на строительство дома всего на 1%. (Подробнее о соотношении стоимости материалов и себестоимости — на стр. 5). Тенденции к оживлению рынка, которые, как мы видим, наметились ко второй декаде года, делают вопрос приобретения жилья сейчас достаточно своевременным.