Временная недвижимость
Рынок жилой недвижимости Казани замер в ожидании. Какую динамику будут демонстрировать цены — вопрос, на который сегодня ищут ответ как инвесторы, так и собственники жилья. В результате ни те, ни другие не торопятся заключать сделки. Как выяснил „Ъ-Finance“, в таком состоянии рынок пробудет недолго, поскольку для существенного падения стоимости квадратных метров предпосылок нет. Это может означать, что такой консервативный инструмент, как недвижимость, не потеряет свою привлекательность для инвесторов.
По оценке риэлтеров, год назад 80% и более квартир в новостройках Казани приобретались с целью перепродажи и извлечения прибыли. Сейчас уровень инвестиционного спроса уже не так высок. Инвесторы, располагающие достаточными средствами, не торопятся вкладывать их в квадратные метры, поскольку пока непонятно направление дальнейшего движения цен. Выжидательную позицию заняли и собственники недвижимости. По оценке заместителя председателя комитета экономического развития исполкома Казани Фарида Абдулганиева, рынок сейчас не сбалансирован и уже нет той положительной динамики сделок, какая была еще год назад.
По данным агентства недвижимости «Флэт», в основном сейчас продается жилье экономкласса. Его количество на рынке в марте увеличилось по сравнению с февралем текущего года почти на 10%. На 30% увеличился объем предложения в сегменте элитного жилья, хотя реальное количество квартир такого класса не велико, чтобы становиться основой для рыночной статистики.
Что касается среднего уровня цен на жилье в столице республики, то в марте этого года он снизился, но не существенно — на 10-15% по сравнению с мартом прошлого года. Например, однокомнатную квартиру в Авиастроительном районе можно сегодня купить по цене в среднем 32 800 руб. за квадратный метр против 37 600 руб. годом ранее.
Риэлтеры констатируют — дальнейшее снижение цен обусловлено только падением спроса. Квартиры, выставленные на продажу, покупатели смотрят, но приобретают не активно. При этом существенное снижение объемов строительства, а значит и предложения, нового жилья в Казани, напротив, толкает цены вверх. Каким будет результат этого противостояния, покажет время. Однако кое-что уже сегодня показывает практика. Рынок жилой недвижимости в Казани все-таки не перегрет, чтобы ожидать существенного падения стоимости: по реальным предложениям продавцы соглашаются уступать не более 15% от заявленной стоимости квартир. Дополнительный аргумент в пользу того, что резкого снижения цен в ближайшее время не предвидится, — норматив стоимости квадратного метра, который утвердило на второй квартал года Минрегионразвития РФ. Для Татарстана он был увеличен на 2000 руб. (7,5%) — до 28 200 руб. за метр.
В ожидании прибыли
По мнению экспертов, снижение доходности инвестиций на первичном рынке недвижимости Казани не критично. «Пять-восемь лет назад недвижимость была существенно недооценена, поэтому мы наблюдали рост ее стоимости все это время. Соответственно, этим же была обусловлена и высокая доходность этого инструмента»,— отмечает антикризисный управляющий Андрей Михайлов.
В нормальных же условиях прибыльность вложений в жилье соотносима со ставками по банковским депозитам, что сейчас и наблюдается на рынке. Однако для многих потенциальных покупателей это стало неожиданностью.
«По итогам 2007 года темпы роста средних цен на жилую недвижимость в регионе составили около 11%, в 2008 — около 8,4%. Таким образом, можно было рассчитывать на соответствующую доходность инвестиций в данную сферу»,— поясняет аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин. По его мнению, сейчас такой доходности ждать не стоит, а потому лучше пока отказаться от этого инструмента. «Решение об инвестициях в недвижимость региона, если речь идет о спекулятивном интересе, в условиях продолжающейся коррекции цен и отсутствия однозначных прогнозов по дальнейшему развитию ситуации было бы преждевременным»,— считает Максим Клягин.
Действительно, участники рынка сегодня только учатся работать в новых экономических реалиях, которые не предполагают высоких прибылей. «Во всем мире недвижимость всегда воспринималась как инструмент долгосрочных вложений, а не кратковременных махинаций. Делать на ней короткие деньги нельзя и невозможно,— подчеркивает Андрей Михайлов.— Сейчас мы приходим к пониманию того, что доходность от вложений в недвижимость максимум может превышать ставку рефинансирования и только в редких случаях — проценты по банковским вкладам. При стабильном рынке рост цены квадратного метра будет отражать рост инфляции». По мнению господина Михайлова, нынешняя ситуация — это во многом причина неверного понимания законов рынка недвижимости.
Впрочем, при более внимательном рассмотрении выясняется, что и в «режиме ожидания» еще можно сделать выгодное приобретение. Сейчас на рынке недвижимости наиболее дешевые предложения можно найти в секторе долевого строительства — квартиры в домах, возведение которых близится к завершению, застройщики и риэлтеры продают с приличным дисконтом. Однако риэлтеры уточняют, что мнение о большом количестве таких предложений на рынке — миф. На деле речь идет о единичных предложениях. Продавцы готовы продавать с 30-40-процентными скидками лишь несколько квартир в доме для поддержания своей финансовой «подушки».
Однако выгодно продать купленное таким образом жилье удастся не во всех случаях. Наименее популярны сегодня трех- и более комнатные квартиры большой площади с нерациональной планировкой. Хотя еще пару лет назад они строились в городе повсеместно. Председатель правления Банка Казани Айдар Хамидуллин подтверждает: «Произошел структурный сдвиг в предложении, и далеко не все из того, что предлагается населению, ему действительно нужно».
Тем временем по-настоящему привлекательное жилье, готовое для жизни, падать в цене не спешит. Анализ различных вариантов квартир в новых домах показывает, что наиболее прочно «стоят» однокомнатные квартиры небольшой площади в кирпичных новостройках. На них продавцы готовы скинуть не более 50-100 тыс. при цене в 1,5-2 млн руб. А на двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью до трех млн руб. скидка может достигать 100-200 тыс. руб., но не более.
Горькая доля
При этом зайти на рынок самым популярным некогда способом — через долевое участие в строительстве жилья — стало сложнее и рискованнее. По словам экспертов, именно этот сектор рынка пережил наиболее существенное падение еще в декабре 2008 года. По словам руководителя отдела вторичного жилья АН «Авангард риэлт» Ольги Захаровой, агентство вовсе перестало работать с «незавершенкой» из-за срыва сроков введения «долевых» домов в эксплуатацию. «Сегодня мы работаем только с готовыми объектами, на которые в основном уже зарегистрировано право собственности,— отмечает она.— Единственные продажи, которые были в секторе недостроенного первичного жилья,— это квартиры в домах на стадии сдачи». Хотя, по словам госпожи Захаровой, покупатели, готовые приобретать квартиры по демпинговым ценам в ожидании сдачи дома через три-пять лет, составляют исключение, а не
правило.
Ко второму кварталу текущего года на строительном рынке наметились положительные тенденции. Часть застройщиков, которые в конце 2008 года заметно снизили темпы строительства или фактически заморозили ряд объектов, сориентировались в ситуации. Правда, цифры статистики пока нельзя назвать впечатляющими — по данным управления жилищной политики исполкома Казани, сейчас продолжает строиться лишь 40% домов, возводящихся с привлечением средств дольщиков. При этом достраиваются прежде всего объекты высокой степени готовности. В целом по рынку число временно замороженных домов с начала февраля по конец марта сократилось со 117 до 105. Причем приостанавливают застройщики в первую очередь те стройки, которые финансируются за счет собственных средств.
Что касается ипотеки, то ее влияние на рынок недвижимости так и осталось на низком уровне. Доля ипотеки в Казани по итогам двух месяцев 2009 года составила 7,8% (16,9% в 2008 году) от всех сделок с жилой недвижимостью за этот период, в целом по Татарстану еще меньше — 6,5% (9,7%). В Казани за январь-февраль текущего года было заключено 1233 сделки, а за аналогичный период прошлого года — 3625.
Эксперты предупреждают, что именно сегодня, в условиях экономического кризиса, стоит обратить внимание на недвижимость — консервативный и безопасный инструмент инвестирования. Тем более сейчас на рынке есть возможность найти интересные и дешевые квартиры, которых потом, когда начнется подъем отрасли, может стать гораздо меньше. «Стагнация на рынке может продлиться еще в течение года-двух, потом мы увидим небольшой скачок роста»,— считает Андрей Михайлов. Правда, пора верных инвестиций с высокой прибылью прошла — настало время для «точечных попаданий».