Как рассказала „Ъ“ гендиректор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок, возглавившая правление кооператива, идея создания кооператива появилась в связи с резким сокращением сделок по недвижимости. В частности, если ранее на ипотеку приходилось 50% от общего числа сделок, то сейчас — менее 25%. «Мы проанализировали ситуацию и поняли, что для потенциальных покупателей ипотека стала недоступной, повысились ставки и ужесточились требования», — пояснила она. Тогда, по ее словам, было решено перенять опыт Германии, где с 1931 года функционируют стройсберкассы. Они работают по принципу жилищно-накопительной схемы: заемщик становится пайщиком такой организации и ежемесячно вносит в нее определенную сумму. Как только накопленные средства превышают 50% от стоимости жилья, пайщик получает от стройсберкассы кредит.
По аналогичной схеме будет работать и УИПК, уточняет госпожа Деменок. Предполагается, что пайщик будет выбирать из двух программ: одна предусматривает фиксированные ставки по вкладам и кредитам, другая зависит от рыночной ситуации.
Например, вложив в кооператив средства под ставку 13,5% годовых, заемщик может получить от кооператива кредит по ставке 17,5% годовых сроком на 1-2 года. Кроме того, он должен сделать отчисление в резервный фонд, который служит обеспечением кооператива перед банками, в размере 1% от суммы займа. «Северная казна» рассчитывает, что будет привлекать ежемесячно около 20 новых заемщиков и такому же количеству человек выдавать кредиты.
Контролировать работу кооператива будет специально созданный попечительский совет, в который вошли представители НП «Уральская палата недвижимости», Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК), областного союза предприятий строительной индустрии, комитета по защите прав потребителей Екатеринбурга. В числе возможных партнеров в «Северной казне» называют банки ВТБ-24, КМБ-банк, Юниаструм Банк, которые будут вести рассчетно-кассовое обслуживание УИПК. Предполагается, что в случае нехватки денежных средств они будут готовы предоставить кооперативу кредиты. В банках факт переговоров подтверждают. «Для нас это дополнительный клиентский поток», — говорит управляющий екатеринбургского филиала ВТБ-24 Сергей Кульпин. Заместитель гендиректора екатеринбургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток Сергей Козлов соглашается, что для банков сотрудничество с кооперативом может быть интересно в условиях сокращения объемов ипотечного кредитования. «Если ситуация с ипотекой и дальше будет ухудшаться, то кооператив будет вполне конкурентоспособен по ставкам и будет реальной возможностью для его пайщиков обзавестись собственной квартирой», — пояснил господин Козлов.
Но у кооперативов есть и недостатки, отмечают эксперты. В том числе, слишком низкие ставки по вкладам и большой первоначальный взнос за приобретаемое жилье (50%, в то время как по ипотечным программам — от 30%). Сергей Козлов также добавил, что при ипотечном кредитовании квартира оформляется сразу в собственность заемщика при условии, что она находится в залоге у банка, а при применении жилищно-накопительной схемы пайщик получает квартиру в собственность только после полной выплаты займа — до этого момента она принадлежит кооперативу.
Но главной проблемой кооперативов эксперты называют отсутствие законодательного регулирования. «В отличие от банковской деятельности, потребительские кооперативы не имеют надзорного органа в лице Банка России, а вклады в кооператив не застрахованы госкорпорацией „Агентство по страхованию вкладов“. Это значит, что в случае дефолта организация может не рассчитаться со своими клиентами», — отметил вице-президент Уралфинпромбанка Михаил Мартыненко. Попытки разработать специальный закон о стройсберкассах в России были предприняты еще в 2000 году депутатами Госдумы Иваном Грачевым, Оксаной Дмитриевой, Валерием Зубовым и Владиславом Резником. Проект предусматривал создание строительных сберегательных касс, которые имели бы статус кредитных учреждений и подчинялись Банку России. Законопроект дважды — в 2002 и 2004 годах — вносился в Госдуму, но в обоих случаях был снят с рассмотрения: его противники объясняли это отсутствием гарантий, что стройсберкассы не превратятся в финансовые пирамиды.