Остаток кредита
Кризис ликвидности, обрушившийся на банки осенью прошлого года, повернул время вспять. Кредитные организации вернулись к середине «нулевых» годов, когда приобретение жилья в регионе кредитовало чуть больше десяти банков.
Аффилированные и региональные Пока не все банки официально признаются в сворачивании ипотечных программ, но на деле потенциальный заемщик, желающий улучшить жилищные условия, стоит перед крайне сложным выбором. Занимающиеся ипотекой банки можно пересчитать по пальцам.
Развернутые программы по ипотечному кредитованию остались только у кредитных организаций, аффилированных с государством: Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка. Частично продолжают выдавать ипотеку специализированные банки, которые без нее практически лишаются предмета деятельности. В остальных, в том числе и во всех региональных банках, сделки по кредитованию жилья практикуются как единичные случаи.
По данным директора управления кредитования частных клиентов Поволжского банка Сбербанка России Сергея Емельянова, в Сбербанке по-прежнему существует несколько жилищных кредитов: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Молодая семья». За два месяца 2009 года на территории Самарской области банком было выдано свыше 200 жилищных кредитов.
Представители специализированных банков утверждают, что занимаются ипотекой, но ощутимо теряют в объемах. Руководитель ККО «Городского ипотечного банка» в Самаре Елена Битяй говорит, что объем выдаваемых кредитов в банке за первый квартал текущего года уменьшился примерно в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Уход с рыночных рельсов региональных банков стал очевиден в конце прошлого года, когда в 4-м квартале объем выданных ими ипотечных кредитов, по данным ЦБ, рухнул почти в 20 раз. 56 млн рублей против 939 млн рублей во 2-м и 959 млн рублей в 3-м кварталах 2008 года — показатели не на стороне регионалов. Сейчас реально выдают кредиты только те региональные банки, которые имели свои строительные программы и вынуждены сейчас их кредитовать для поддержания продаж. Такая практика есть в НТБ, Автовазбанке, ФиаБанке. Председатель правления тольяттинского ФиаБанка Анатолий Волошин подтверждает, что ФиаБанк сейчас кредитует свои строительные программы, чтобы продажи не замерли окончательно. При этом, по словам г-на Волошина, в ФиаБанке в первом квартале этого года были в основном сделки по системе перекредитования ипотечных кредитов, которые не могут обслуживаться заемщиком.
«Формально ипотечные кредиты в Самарской области продолжают выдавать около 10-15 крупных банков. Это Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Абсолютбанк, Альфабанк и некоторые другие. При этом наиболее привлекательные условия сегодня можно найти в основном в банках с государственным участием — прежде всего в Сбербанке и ВТБ», — полагает исполнительный директор ООО «Новый город», представитель ЗАО «Финам» в Самаре Максим Ловцов.
Эксперты отмечают, что в целом региональный рынок ипотечного кредитования в первом квартале этого года просел по сравнению с прошлым годом в 2-3 раза.
Ставки переделаны Падение рынка регионального кредитования происходило одновременно с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов. Если летом прошлого года рублевая ипотека обходилась заемщикам в 11-13% годовых, то теперь ставки доходят до 25-27%. Минимальный первоначальный взнос по сравнению с летом прошлого года в среднем вырос на 20%, в основном он сейчас составляет 30%.
Некоторые банки отказались от фиксированных ставок по ипотеке. Начальник отдела розничного бизнеса самарского ФАБ «Оргрэсбанк» Василий Гринев рассказал, что в марте его организация ввела программы ипотечного кредитования, предполагающие зависимость процентой ставки по кредиту от уровня ставок на банковском рынке. В рублях действуют только плавающие ставки: в течение первых 12 месяцев ставка равняется 22-26%, а далее каждые полгода устанавливается в зависимости от изменения индикатора MosPrime Rate с плюсом 6-10 процентных пунктов. Правда, в долларах США и евро помимо плавающих ставок остались и фиксированные на весь срок кредитования.
Ряд кредитных организаций выдает ипотеку только в иностранной валюте. Так, Городской ипотечный банк сейчас предлагает клиентам кредиты только в долларах США. Ставки банков по долларовому ипотечному кредиту ниже, чем по рублевому — от 10% до 17-18%. Однако эксперты отмечают, что оформление кредита в иностранной валюте создает риск потерять на конвертации дохода заемщика в валюту кредита.
Условия выдачи ипотечных кредитов ужесточились не только за счет повышения ставок. «Если раньше страхование кредитов носило рекомендательный характер, то сейчас в некоторых банках это обязательная норма, а это существенно удорожает кредит. Также в связи с прогнозируемым снижением стоимости недвижимости и с понижением ее ликвидности будет падать оценочная стоимость закладываемого имущества при получении ипотеки. Если на рынке жилья застой, если снижается его стоимость и неизвестно когда это прекратится, недвижимость перестает быть 100%-ным гарантом возвратности», — считает президент Самарской гильдии финансистов Дмитрий Яковенко.
Право имеющие Но даже по новым условиям получить кредит удается не всем желающим. Банки сегодня существенно ужесточили требования к финансовому положению заемщиков. Сегодня претендовать на ипотеку могут люди с доходом не ниже $2,5 тыс. на семью, что в 2 раза выше прошлогодних требований. При этом практически все банки работают только с клиентами с официальной зарплатой. Кредиторы стали более детально изучать стабильность работодателя, перспективу смены работы заемщиком, его кредитную историю, предмет залога. Средний возраст ипотечного заемщика сейчас увеличился и находится в диапазоне от 30 до 40 лет. «Сегодня шанс получить ипотечный кредит имеют заемщики категории PRIME — работающие по найму в перспективной отрасли с документальным подтверждением дохода», — говорит Елена Битяй.
Практически все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, сейчас отказались от кредитования новостроек и загородного жилья как наиболее рискованных продуктов. Кредит под строящееся жилье можно найти только у крупных, преимущественно государственных банков, например у Сбербанка. Как уже упоминалось, НТБ, АВБ, ФиаБанк кредитуют только собственные новостройки. Также и Первобанк предоставляет ипотечные кредиты на квартиры только в тех строящихся объектах, которые им аккредитованы (ЖК «Надежда», «Спортивный»). По словам Василия Гринева, Оргрэсбанк предоставляет кредиты на строительство квартиры в многоквартирном доме или жилого дома только под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщика или третьих лиц.
Результатом нехватки денег у банков стало значительное уменьшение процента одобренных заявок на ипотечное кредитование. Мало того, нет твердых гарантий, что одобренный банком кредит будет выдан. «В текущих условиях крайней нестабильности, растущих рисков, пересмотра критериев оценок платежеспособности потенциальных заемщиков могут иметь место случаи, когда банк одобряет кредит, но фактически не выдает его», — полагает Максим Ловцов.
Анатолий Волошин отмечает, что в ФиаБанке было по 1-2 случая в неделю, когда клиент уходил, не купив ипотеку, которая была уже одобрена банком. В Сбербанке, Оргрэсбанке «Жилому дому» также заявили, что случаи, когда одобренный кредит не выдавался, в их банках были, но только когда сам заемщик отказывался от сделки.
Эксперты предполагают, что стагнация ипотечного рынка будет только усугубляться. И прогнозы АИЖК, по которым в текущем году от прежнего объема ипотечного кредитования может остаться только четверть, кажутся уже не такими пессимистическими. Главное, чтобы в текущих условиях число выдаваемых ипотечных кредитов не приблизилось к нулю.