Заем с пристрастием
Ипотека обрела второе дыхание. АИЖК начало кредитовать под 13% — на уровне ставок годичной давности. Снижение ставки рефинансирования обещает привести к дальнейшему падению процентов. Каковы особенности нынешнего рынка ипотеки, «Жилой дом» выяснял на примере девяти банков, активно работающих по ипотеке в Казани.
Фильтрация банков Ипотека в конце второго квартала 2009 года кардинально отличается от той, что была год назад. После спада сейчас приходится осваиваться в новых условиях, о кредитах под 10 и 11% годовых можно пока забыть.
По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ, минимальная ставка по ипотеке на территории РТ сейчас составляет 13% по новой программе АИЖК. В целом по России, по данным аналитического исследования ипотеки в России, проведенного агентством недвижимости МИАН, средняя ставка по банковским ипотечным кредитам в настоящее время — 18,82% в рублях и 15,01% в долларах США. Значительно сократилось число банков, занимающихся ипотечными продуктами. В конце прошлого года многие банки параллельно с изменением условий ввели лимит на выдачу кредитов, а затем и вовсе приостановили работу с ипотекой. По данным департамента маркетинга Ипотечного агентства РТ, до кризиса на территории республики ипотечные кредиты выдавали 37 банков. Сегодня лишь 21 из них заявляет о возможности выдачи ипотечных кредитов населению. Однако большинство декларируют такие условия выдачи (высокая ставка, небольшой срок, высокие комиссии), что о реальной ипотеке можно говорить лишь в отношении девяти кредитных организаций. Общероссийский анализ ипотечных предложений МИАНа показывает аналогичные результаты. «О приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в общем объеме жилищных кредитов, выданных в 2008 году, составляла порядка 20%», — отмечает директор казанского филиала АН «МИАН» Марсель Валиахметов.
Все ипотечные программы, действующие в Казани, можно разделить на несколько типов. Во‑первых, это кредиты по стандартам АИЖК. Во‑вторых — по программам банка «Дельта кредит»: их выдает ряд татарстанских и российских банков, действующих на территории республики. В‑третьих — ипотека от Сбербанка. И в-четвертых — программы некоторых региональных банков, которые выдают кредиты на приобретение недвижимости в новостройках, возводящихся при участии этих банков.
100 тыс. на семью Ипотека стала более избирательной. Причина — уменьшение зарплат, перестановки на рынке труда, одновременное повышение стоимости кредитных продуктов и сопутствующих им процедур, ужесточение требований к заемщикам и ограничение программ на приобретение строящейся и коммерческой недвижимости.
«Портрет» потенциального заемщика изменился. Нынешний заемщик обладает «белым» доходом в 100 тыс. рублей на семью, который должен быть подтвержден справкой по форме 2 НДФЛ. А еще в августе прошлого года купить квартиру для семьи можно было, имея совокупный доход в 60 тыс. рублей. Для получения кредита на однокомнатную квартиру экономкласса в Казани, как показывала практика, было достаточно заработной платы в 25–30 тыс. на человека.
«Заметно изменился в сторону увеличения и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 года он составлял 30–35 лет, то в настоящее время он расширился, увеличившись за счет людей более старшего, но не пенсионного возраста, — 35–55 лет», — говорит Марсель Валиахметов. Средний срок кредитования сократился с 16 до 12,5 лет. Первоначальный взнос составляет не 10–15, а не менее 30–40% от стоимости залоговой квартиры. Изменились критерии профессиональной принадлежности заемщика — сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска».
Кредиты возобновляются К концу полугодия, как отмечают многие эксперты, рынок начал оживляться. «Сейчас есть предпосылки к росту количества сделок на рынке недвижимости. Коррекция цен замедляется, а ситуация меняется к лучшему, — считает Марсель Валиахметов. В марте интерес покупателей оживился. В основном интересуются новым (1–3 года) готовым жильем в сданных домах. Покупатели готовы совершать сделки в случае хороших преференций со стороны продавцов, хотя глобального падения цен больше не ждут». Ипотека — хороший инструмент для покупки наиболее интересной недвижимости, пока такие предложения есть. Дисконт от цены, уровень инфляции в стране и рост цен в ближайшие 1–2 года, о котором сейчас уже говорят большинство аналитиков, компенсируют повысившуюся ставку.
Как отмечает заместитель председателя правления АКБ «Спурт» Алексей Бойко, за последний месяц количество обращений со стороны потенциальных заемщиков увеличилось. «По состоянию на конец апреля банк имеет количество обращений и объем проводимых сделок на уровне, сравнимом с маем-июнем 2008 года. Предполагаем, что это произошло в связи с некоторой коррекцией цен на жилье. В целом можно считать, что рынок ипотечного кредитования начинает оживать, а вслед за рынком ипотеки начинает оживать и рынок недвижимости, увеличивается количество сделок», — считает банкир.
«Опыт работы банка свидетельствует, что, несмотря на кризис, наложивший отпечаток на все сферы деятельности, интерес населения к данному продукту сохраняется. Безусловно, заемщики стали более тщательно взвешивать свои финансовые возможности и оценивать перспективы выплаты кредита, тем не менее ипотека для многих по-прежнему остается единственной возможностью решить жилищный вопрос, т. е. является вполне востребованной банковской услугой», — говорит ведущий специалист кредитного отдела ОАО «Интехбанк» Эльвира Салихова.
Так что именно предлагают банки, работающие в Казани?
АИЖК «Предложением апреля», безусловно, стала программа АИЖК, возвращающая ставки на уровень годичной давности. Базовая процентная ставка рассчитывается как ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 24 апреля 2009 года 12,5%)+ 0,05%.
«Доступная» ипотека через Ипотечное агентство РТ выдается по ставке от 13% годовых при первоначальном взносе в 70 % стоимости и сроке кредитования не менее трех лет. Минимальный взнос — от 10 процентов, минимальный — от 200 тыс. или 30% от стоимости квартиры. Максимальный размер кредита — 4 млн рублей. 900 рублей придется заплатить за рассмотрение заявки, и эта сумма меньше, чем во многих других банках, где она часто составляет от 1000 до 2500 рублей. При этом плата за рассмотрение кредита вовсе не гарантирует его получения. Комиссия по кредиту — 1,5%. Воспользоваться кредитом можно для покупки квартир или домов, которые прошли процедуру регистрации. Требования к заемщикам достаточно мягкие — возраст от 18 до 65 лет, стаж на последнем месте от полугода, наличие поручителей не требуется. Как отмечают эксперты, при таких условиях ипотека от АИЖК может стать наиболее востребованной.
«АК БАРС» БАНК В «АК БАРС» банке по программе АИЖК и по собственным программам банка можно приобрести объекты недвижимости в жилых комплексах «Казань XXI» и «Берег», коттеджном поселке «Казанская усадьба», а также объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности дочерним компаниям банка. По программе АИЖК первоначальный взнос составляет от 20%, процентная ставка в размере 15%, срок кредитования до 15 лет (что несколько жестче условий ИАРТ, где срок минимальный взнос ограничен 10%, а максимальный срок достигает 30 лет). В рамках собственных ипотечных программ («АК БАРС-Новоселье», «АК БАРС-Комфорт», «АК БАРС-Перспектива») банк выдает ипотеку с первоначальным взносом от 30%, ставкой от 16,9%, сроком кредитования до 20 лет. Комиссия за ведение кредитного дела здесь составляет 1% от суммы сделки, но не менее 5 тыс. рублей. Дополнительно взимается 1000 рублей за рассмотрение кредитной заявки. Возрастной коридор шире, чем по стандартам АИЖК, — от 18 до 70 лет, стаж по последнему месту также не должен быть меньше полугода.
АКБ «Спурт» Как сообщили в банке, диапазон ставок колеблется в среднем от 16 до 18% годовых в зависимости от конкретных параметров сделки и соответствия стандартам АИЖК. Максимальный срок предлагаемых банком кредитов составляет 27 лет, выдача средств производится по выданной регистрирующими органами выписке, сроки рассмотрения заявок в среднем не превышают 3–5 дней.
В апреле банк снизил первоначальный взнос с 40 до 20%, при размере кредита не более 1,5 млн он выдается при 10% внесенных средств от суммы кредита. 2% от суммы кредита, но не менее 10 000 и не более 30 000 рублей составит комиссия банку за выдачу кредита. Примечательно, что это один из тех банков, где рассматривать заявку на получение кредита будут совершенно бесплатно. Услуги оценщика недвижимости обойдутся в сумму от 1500 рублей. Кроме того, предоставляется возможность самостоятельного выбора страховых и оценочных компаний из числа аккредитованных.
«КМБ-Банк» Ипотека выдается частным лицам для приобретения жилья под 20,5% в рублях и от 15,5% в долларах. Срок кредитования составляет от трех до 18 лет при оформлении кредита в рублях, от трех до 24 лет — в долларах. Ипотечные продукты банка предназначены для приобретения готовых квартиры, дома с земельным участком или таунхауса. Размер ипотечного кредита — до 15 млн рублей РФ, до 550 тыс. долларов США. Комиссия — 1%.
ОАО «Сбербанк России» Это один из банков, которые не прекращали ипотечные кредиты населению, предлагая собственные ипотечные программы. Но, как отмечают в банке, условия жилищного кредитования Сбербанка России за последний год ужесточились: повышены процентные ставки, увеличены требования к обеспечению возврата кредита по сделкам с недвижимостью, в том числе договорам на участие в долевом строительстве жилых домов.
По жилищным кредитам процентная ставка за пользование кредитом за последний год в среднем повысилась на 2–3 пункта. Сейчас ипотечный кредит можно получить на приобретение жилья на первичном или вторичном рынке на срок от 5 до 30 лет. Ставка составила от 15 до 16% годовых при покупке стоящегося жилья на период до регистрации ипотеки, и от 13,5 — после оформления в собственность. Первоначальный взнос — не менее 30%, исключение сделано для молодых семей с детьми по программе «Молодая семья», где взнос может составлять 20%. Помимо квартир в многоэтажных домах, кредит можно получить и на покупку или строительство частного дома.
По сравнению с прошлогодними условиями кредитования, в настоящее время до оформления права собственности и ипотеки в пользу банка по договорам долевого участия в строительстве жилого дома необходимо предоставление в залог другого объекта недвижимости. Требования к пакету документов, необходимых для получения кредита, остались прежними. До конца мая действует акция — с 4 до 3,6% снижен максимальный размер комиссии.
Программы «Дельта Кредит» Четыре банка, представленных в Казани, выдают ипотечные кредиты по стандартам банка «Дельта Кредит». Средние ставки таких кредитов — 18–20%. В отличие от покупателей квартир в Москве, казанские заемщики вынуждены оплачивать также сбор за рассмотрение кредитной заявки.
«Татфондбанк» достаточно строго подходит к определению платежеспособности заемщиков по программам банка «Дельта Кредит». Кредит не выдается тем, кто младше 21 года и проработал на последнем месте менее полутора лет. Ставка различается на один процент в зависимости от формы подтверждения доходов — от 16,25 по 2 НДФЛ, и от 17, 25 по форме банка. Кредит можно получить по плавающей ставке, которая ежеквартально определяется путем увеличения индекса MosPrime3 M на 6 и 7% соответственно, в зависимости от вида дохода, или по совмещенной схеме, когда фиксированная ставка в размере от 15,5% устанавливается на первые пять лет. Первоначальный взнос — от 30% при условии проживания в квартире: эта программа разграничивает условия кредита для приобретения квартиры «для себя» или для сдачи в аренду. Предусмотрен штраф за отказ от получения кредита в размере 1,5% от суммы кредита.
Через Татфондбанк можно получить ипотеку по программе АИЖК. Возрастная планка ниже — от 18 лет, однако строже требования к стажу — на последнем месте работы он должен составлять не меньше двух лет. за рассмотрение заявки взимается две тыс. рублей, комиссия по кредиту 2% от его суммы. Процентная ставка определяется по нормам АИЖК. Кредит можно получить на сданное жилье и строящиеся объекты в компаниях — партнерах: ООО «Тим-Траст» и фирмах «Артуг», причем в последнем случае комиссия за рассмотрение заявки отсутствует, а процентная ставка составляет 12%.
Интехбанк выдает ипотеку по программам банка «Дельта Кредит». Кредит сроком от 7 до 15 лет выдается по ставке от 16, 25 и 17, 25 (в зависимости от формы подтверждения дохода), или по смешанной форме — первые пять лет под 15,5 или 16,5%, а затем по ставке, равной коэффициенту MosPrime3 M плюс 6 или 7%. Первоначальный взнос — от 30%. Помимо этого здесь можно получить кредит на любые нужды, связанные с улучшением жилищных условий, на сумму до 2,6 миллиона рублей — но под соответствующий процент 27, 95 и 28,95 годовых. Дополнительно: 2500 руб. за рассмотрение и 1,5% — комиссия по кредиту.
АКИБАНК выдает одну линейку кредитов по программе «Дельта Кредита» — с фиксированной процентной ставкой от 15,75%, которая распространяется лишь на покупку квартир в одном доме по улице Космонавтов.
ЗАО «Булгар банк» кредитует покупку жилья в сданных домах. «Сейчас банк кредитует только по программам банка «Дельта Кредит». В то же время, если возобновится выкуп кредитов другими банками, не исключено что соответствующие программы у нас появятся. Кроме того, сейчас ведется подготовка к заключению соглашения по выдаче кредитов по стандартам АИЖК», — сообщила руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «Булгар банк» Яна Ваулина. Кредит выдается по двум программам — «Ипотека-лайт» на срок от семи до 15 лет, с фиксированной ставкой от 16,25 до 17,25% годовых, и «Дельта-эконом»: с плавающей ставкой. Подтверждение доходов по форме банка в обоих случаях поднимет ставку на процент. По программе «Дельта-эконом» на первые пять лет ставка зафиксирована на отметке от 15,5 до 16,5%, затем также рассчитывается в зависимости от MosPrime3 M плюс 6 или 7% в зависимости от вида подтверждения дохода. Открытие ссудного счета — 500 рублей, комиссия банка по кредиту — 1%.
Взаимный интерес Видно, что банки ищут механизмы ипотечного кредитования, которые будут интересны и им, и заемщикам, и занимают более активную позицию, чем два-три месяца назад.
По словам Алексея Бойко, АКБ «Спурт» в течение марта-апреля возобновил развитие каналов продвижения ипотеки, выйдя на уровень поступления более 20 заявок в неделю и сократив срок принятия решения по обращениям клиентов до 3–5 дней. Что касается оценки ближайших перспектив, наиболее вероятными представляются продолжение наметившегося роста объемов продаж, стабилизация уровня процентных ставок и рост количества сделок со средними (до 10–15 лет) сроками пользования кредитом.
Как отмечают в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, сейчас намечается общая тенденция условного смягчения параметров выдачи ипотечных кредитов населению. Банки стараются не упустить шанс пополнить кредитный портфель, а покупатели — воспользоваться выгодными предложеними на рынке жилья.