Метры надежды
По данным Ассоциации строителей России, действующие цены на жилье массового спроса в регионах черноземья максимально приблизились к себестоимости. В условиях кризиса участники рынка рассчитывают на уменьшение ипотечных ставок госбанками, расширение федеральных и региональных льгот на жилищные ссуды, а также на участие в заказах по строительству социального жилья. В Минрегионе заявляют, что стоимость 1 кв. м жилья, возводимого с участием государства, не должна превышать 30 тыс. рублей.
Цены остановились на новом рубеже Несмотря на значительное, в 2-2,5 раза, снижение продаж на рынке жилья во всех регионах Черноземья, на протяжении последнего полугода строителям удавалось сдерживать цены от обвала. В начале кризиса участники рынка полагали, что максимальная коррекция цен составит 10-15%. Однако уже в марте появились заявления, что рынок нащупал дно и дальнейшего снижения расценок ждать не следует. Тем не менее продавцы явно сдали позиции. Нуждаясь в пополнении оборотных средств, застройщики выставляли на рынок небольшую часть имеющихся в их распоряжении квартир по демпинговым ценам, задавая таким образом новую нижнюю планку.
Среднее снижение стоимости жилья составило за первые четыре месяца около 5%. По данным Ассоциации строителей России, на первичном рынке средняя стоимость 1 кв. м в Белгородской области составляет 38,3 тыс., в Воронежской – 35,4 тыс., Тамбовской – 33,5 тыс., в Липецкой – 30,3 тыс., Курской – 28,7 тыс. рублей (на вторичном рынке цены традиционно за 1 кв. м на 2-4 тыс. выше). Белгородская область впервые опередила столицу Черноземья по стоимости жилья. Интересно, что наименьшее падение цен произошло именно в дорогих городах – Белгороде (2,5 %) и Воронеже (около 4%).
В других городах риелторы говорят о большем снижении. «На первичном рынке 1 кв. м в зданиях, построенных из кирпича, обходится в 40-44 тыс. рублей, хотя в январе-марте прошлого года он был 55-60 тыс. На вторичном рынке цены упали со средних 48-50 тыс. рублей в 2008-м до 35 тыс. в 2009-м. Хотя стоимость того же 1 кв. м в новых панельных домах гораздо ниже – 30-32 тыс. рублей», – рассказала директор липецкого городского управления недвижимости Елена Еркина. В Курске падение стоимости жилья оценивается в 30%. Как утверждают местные риелторы, застройщики вынуждены продавать свои «свежие» квадратные метры по ценам 2007 года. Например, однокомнатную квартиру площадью 30-33 кв. м на окраине Курска можно приобрести за 750-800 тыс. рублей.
Причины падения спроса очевидны: фактическое сворачивание ипотечных программ (в последние два докризисных года в ипотеку приобреталось до 80% квартир, сейчас – не более 20%), снижение платежеспособности населения, общая неуверенность потенциальных покупателей как в собственном будущем, так и в способности строительных компаний довести до конца свои проекты. Те же негативные факторы, очевидно, сохранятся в обозримом будущем. Однако возможности дальнейшего снижения на рынке практически исчерпаны. Как утверждают в Ассоциации строителей России, действующие цены уже приблизились к себестоимости. Для жилых домов массового спроса она составляет в Воронежской области 29,3 тыс. рублей за 1 кв. м, в Белгородской – 28,3 тыс., в Липецкой – 29,1 тыс., в Орловской – 26,6 тыс, а в Курской и Тамбовской областях – около 24,3 тыс. рублей. Все участники рынка отмечают, что снижение стоимости стройматериалов в два-три раза отстает от снижения цен на готовое жилье.
«До конца текущего года мы прогнозируем вялотекущие продажи квартир по действующим ценам, – говорит Михаил Комаров, руководитель компании «Эльтаро», реализующей несколько жилищных проектов в Воронеже. – Устойчивые игроки могут позволить себе придержать квартиры, дожидаясь более привлекательных цен, а перекредитованным фирмам никакой демпинг уже не поможет». В поисках покупателей строительные и девелоперские компании предпринимают нестандартные шаги. Одна из крупнейших белгородских строительных фирм ЖБК-1 недавно открыла представительства в Нижневартовске, чтобы привлечь новых покупателей. В компании надеются, что платежеспособных сибиряков заинтересуют коттеджи под Белгородом.
Недостройка Несмотря на снижение продаж, практически все регионы Черноземья показали в первом квартале позитивную динамику ввода в эксплуатацию нового жилья: в целом данные оказались даже несколько лучше аналогичных показателей 2008 года. Однако речь идет о завершении объектов, заложенных во времена строительного бума. Практически везде отмечается отсутствие новых строек. По оценке Михаила Комарова, к началу мая в Воронеже были сданы или готовы к сдаче около 200 тыс. кв. м жилья, примерно столько же находится в высокой степени готовности и с большой долей вероятности будет завершено. «Однако новых строек практически нет и в ближайшее время не ожидается. А 400 тыс. кв. м составляют меньше годовой потребности Воронежа, – сообщил господин Комаров. – Даже при нынешнем уровне спроса до конца года они будут распроданы, после чего на рынке возникнет дефицит предложения». Оценить количество недостроя, находящегося в низкой степени готовности, и его перспективы никто не берется.
По прогнозам Минрегиона России, в Воронежской области в текущем году будет введено около 60% от запланированного (в середине минувшего года региональные власти заявляли об 1,1 млн кв. м жилья в 2009 году), примерно таково же соотношение докризисных планов и скорректированных прогнозов в других областях Черноземья, за исключением Белгородской. Там, несмотря на кризис, рассчитывают построить 1 млн кв. м и сохранить показатели 2008 года (что составит 90% от запланированного). Впрочем, итоги первого квартала позволяют сомневаться в замыслах чиновников. По данным Росстата, в первом квартале 2009 года в Белгородской области возвели 145,2 тыс. кв. м (спад на 9,1%). Тем не менее по количеству сданного жилья регион занял третье место в Центральном федеральном округе, отстав только от Москвы и Московской области.
Строители перебираютсЯ за город Высокие показатели Белгородской области достигнуты в значительной мере за счет строительства индивидуальных домов в сельских районах. Доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительства региона составляет 91% (в целом по России 52,5%). Из ближайших областей подобное соотношение наблюдается только в Тамбовской области. Но, как полагают в компании «Финансовый и организационный консалтинг», если на Белгородчине ситуация в значительной степени определялась политикой региональных властей, на протяжении ряда лет поддерживающих сельское строительство, то в Тамбовской области – слабым экономическим развитием. Во время кризиса на строительство индивидуальных домов обратили внимание власти и других регионов: под него можно привлечь деньги из федерального бюджета по ряду программ (только в рамках «Социального развития села» на строительство жилья заложено 4,77 млрд рублей, за которые конкурируют регионы). К примеру, в Липецкой области из 120 тыс. кв. м, сданных в первом квартале, 94,8 тыс. составляют индивидуальные жилые дома (около 500 зданий) – почти вдвое больше, чем годом ранее. Как заявил первый замначальника областного управления строительства и архитектуры Евгений Губанов, до конца года в регионе будет построено до 5 тыс. домов.
А в Орловской области в прошлом году была утверждена областная целевая программа, предусматривающая ввод до конца 2010 года 425 тыс. кв. м индивидуального жилья. Согласно ее положениям, земельные участки площадью 15-25 соток выделяются гражданам безвозмездно, на строительство предоставляется целевой заем под 10% годовых на семь лет, оплата коммуникаций производится в рассрочку. Ожидается, что себестоимость составит менее 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Развитие малоэтажной застройки заявляется как одна из главных мер по выводу из кризиса строительного сектора и смежных отраслей экономики», – утверждает гендиректор ОАО «Орловская инвестиционная ипотечная корпорация» Константин Федотов. Проблемой остается только финансирование: общая стоимость программы составляет 4,5 млрд рублей, львиную долю областное правительство надеется привлечь из федерального бюджета, но пока безуспешно. Региональный бюджет не может обеспечить даже стартовых инвестиций.
Застройщиков поддержат бюджетники Участники рынка рассчитывают поправить свои дела и за счет госзаказов на строительство жилья для льготников – военнослужащих, детей-сирот, ветеранов Великой Отечественной войны, молодых семей, сельских специалистов. В Липецке, Воронеже и Курске в настоящее время завершается строительство нескольких многоквартирных домов по линии Минобороны. По заявлениям представителей ведомства, программа будет продолжена. В прошлом году более активно получали квартиры ликвидаторы катастрофы на Чернобыльской АЭС, а президент России Дмитрий Медведев издал указ об обеспечении жильем ветеранов (в госбюджете заложено почти 56 млрд рублей). В Белгороде началась программа строительства муниципального социального жилья, на первом ее этапе стоимостью 800 млн рублей планируется возведение восьми домов.
При том что в общем объеме строительства доля социального жилья не так велика, исполнение госзаказа стало бы хорошей поддержкой для строительного сектора. В частности, в конце марта тамбовское региональное отделение Сбербанка выделило ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Тамбовской области» кредит в 500 млн рублей на строительство жилья для льготников. Общая стоимость проекта, предусматривающего строительство в 2009-2010 годах 400 тыс. кв. м, составляет 8,8 млрд рублей. «Основные средства поступят из государственного бюджета, но они приходят неравномерно, что сказывается на темпах строительства. Поэтому инвестиционный кредит Сбербанка поможет вести работы на стройплощадках без рывков и задержек», – объяснил гендиректор агентства Владимир Скрылев. По словам господина Скрылева, для возведения социального жилья будет передан ряд земельных участков, освоение которых строительными компаниями началось, но из-за кризиса было приостановлено.
В Минрегионе смотрят на перспективы отрасли с оптимизмом. «Средства у людей есть, как и желание улучшить жилищные условия. Теперь необходимо повысить спрос населения», – заявил во время недавнего визита в Воронеж министр регионального развития РФ Виктор Басаргин. По мнению господина Басаргина, стоимость 1 кв. м доступного жилья, возводимого с участием федеральных средств, не может превышать 30 тыс. рублей. «Оно должно иметь все виды благоустройства, и при его возведении должны использоваться ресурсо- и энергосберегающие технологии. Если регион сам не будет в состоянии реализовать проекты по строительству качественного, но доступного жилья, такие технологии мы станем завозить сами», – добавил он. В регионах в новые технологии, например сэндвич-панели, зачастую верят даже больше, чем в Минрегионе: орловские и воронежские чиновники заявляют, что справедливая себестоимость строительства составляет 20-25 тыс. рублей.