Бюджетный вариант
Строительные компании, значительно уменьшившие объемы работ и продаж, в новых условиях серьезное внимание уделяют возведению социального жилья, рассчитывая на бюджетные средства. Их не останавливает даже то, что условием выкупа является продажа квартир по цене на уровне себестоимости. Поэтому борьба за госзаказ, который позволяет загрузить производственные мощности и переждать спад на рынке, сейчас усиливается. Таким образом, в текущем году среди новоселов явно будет большее число тех, кому государство обязалось помочь решить квартирный вопрос и помогло.
Смена акцентов
До кризиса основным способом решения проблемы обеспечения жильем считалась ипотека и большинство госпрограмм сводились к частичной компенсации процентов. На пике жилищного бума на первичном рынке в кредит покупалось, по разным оценкам, от 50 до 80% квартир. В первом квартале текущего года количество выданных ипотечных кредитов сократилось в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2008-го, а продажи квартир сократились в 2,5-3 раза по новостройкам и в четыре-пять раз в целом. Даже лидеры региональных рынков, например, воронежский Домостроительный комбинат, признают снижение выручки на 35-40%. Отчасти компенсировать потери и загрузить мощности строительные компании рассчитывают за счет госзаказа.
Согласно вступившему в силу в 2005 году Жилищному кодексу, право на получение жилья за счет госбюджета имеют только ветераны Великой Отечественной войны. Но многие категории имеют право на льготы при приобретении жилья, то есть частичную или полную компенсацию. Основной инструмент для реализации льгот – государственный жилищный сертификат (ГЖС). Субсидии по ГЖС рассчитываются исходят из нормы в 33 кв. м для одного человека, в 42 – для семьи из двух человек, для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на члена семьи. Доля рыночной стоимости жилья, покрываемая субсидией, может значительно различаться для разных категорий льготников.
На протяжении ряда лет программы ГЖС продвигались крайне медленно как от недостатка финансирования, так и из-за отставания сумм компенсации от цен на рынке недвижимости (при том, что стоимость квадратного метра индексировалось Минрегионом каждый квартал, разница между установленной ценой и рыночной могла отличаться в два-четыре раза). Фактически, чтобы приобрести недвижимость с помощью ГЖС, было необходимо либо доплачивать значительные суммы и покрыть разницу собственными средствами (а льготники в большинстве случаев такого сделать не могут), либо обменивать сертификат на жилье, построенное по госзаказу. Поэтому очереди граждан, имеющих право на получение бесплатного жилья или субсидий на его приобретение, продолжали расти. В Курске, по данным областного управления соцзащиты, за последние годы улучшить жилищные условия смогли около 6% от общего числа нуждающихся, стоящих на официальном учете. А в Белгороде и Старом Осколе в течение ряда лет регулярно проходили акции протеста и голодовки ликвидаторов катастрофы на Чернобыльской АЭС. Прокуратуры практически всех областей «подстегивали» местные власти, пытаясь заставить их предоставить жилье сиротам – выпускникам интернатов.
Потянуло на бесплатное
В стремлении поддержать строительный сектор, дающий значительную часть регионального валового продукта, областные власти активно конкурируют за участие в федеральных программах. Правда, часть их уже подверглась сокращению из-за секвестрирования бюджетов всех уровней и никто не возьмется сказать, чего ждать в будущем. Однако нет сомнений, что программа обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны будет профинансирована полностью: она является одной из первых инициатив Дмитрия Медведева в должности президента РФ. Согласно его указу, программа должна быть полностью реализована к маю 2010 года, однако в Минрегионе обещают сдать все запланированные 52 тыс. квартир (около 2 млн кв. м) до конца текущего года – почти в восемь раз больше, чем за три предыдущих года. Ветеранская норма увеличена с 22 до 32 кв. м на человека (квартир меньшей площади сейчас попросту не строят). А в федеральном бюджете на соответствующие цели заложено 56 млрд рублей.
Регионы демонстрируют готовность освоить госфинансирование. По данным на начало мая, в Белгородской области 253 ветерана нуждаются в улучшении жилищных условий, большинство из них проживают в Белгороде и Старом Осколе. В текущем году регион получил из госбюджета 40 млн рублей (примерно на 35 квартир). В Курской области в реестре очередников 213 человек, в том числе 124 жителя Курска. Федеральных средств регион пока не получил, поэтому органы соцзащиты предлагают ветеранам либо получить из местного бюджета компенсацию в 500 тыс. рублей и отказаться от квартиры, либо подождать начала финансирования и проведения тендеров на покупку жилья. Однако на такую замену согласили около 20 человек. А в Тамбове в конце апреля на улице Мичуринской началось строительство дома на 140 квартир, предназначенных для ветеранов (в реестре очередников – 119 жителей областного центра). Заказчиком выступает областная администрация. Дом планируют сдать к маю следующего года.
Представляя проект полпреду президента в Центральном федеральном округе Георгию Полтавченко, тамбовский губернатор Олег Бетин особо подчеркнул, что дом планируется оборудовать специальными лифтами и пандусами для удобства пожилых людей и инвалидов. В Воронеже, где участниками программы являются около 450 ветеранов, мэрия провела тендер на строительство пяти домов с малогабаритными квартирами. «У застройщиков есть только квартиры по 100 кв. м. Без материальной поддержки ветеранам покупку такой жилплощади не осилить. А в бюджете средств нет. Поэтому мы будем строить малогабаритное жилье», – пояснил глава города Сергей Колиух.
В целом по регионам Центрального Черноземья в течение года будет построено и выкуплено около 1,3 тыс. квартир для льготников, а общие вливания в строительную отрасль из федерального бюджета превысят 1,5 млрд рублей. Раньше ветеранская очередь продвигалась практически во всех областных центрах не более чем на 10-20 человек в год.
Регионы просят субсидий
По данным Минрегиона, наиболее многочисленные категории федеральных льготников – уволенные в запас военнослужащие (186 тыс. человек) и граждане, выезжающие из регионов Крайнего Севера (более 214 тыс.). Отставные офицеры и северяне могут выбирать регион, в котором они намерены реализовать ГЖС. Большинство регионов Черноземья пользуется популярностью у льготников (в меньшей степени – Орловская и Тамбовская области). Известно, что за последние несколько лет в Воронежскую область переселились несколько сот семей с Сахалина, а в Курскую – около двухсот семей с Чукотки, которые приобрели жилье при помощи ГЖС. А на финансирование переселенцев по линии Минрегиона в текущем году в целом предусмотрено около 100 млрд рублей. В стремлении привлечь северян на «свою» территорию и приобрести здесь жилье строительные компании начали открывать офисы продаж в регионах Крайнего Севера, ожидая найти там и платежеспособного покупателя и держателей ГЖС. По сообщениям «Росвоенстроя», в 2009 года будет выдано 6,4 тыс. жилищных сертификатов. Причем расчет размера выплат производится из стоимости 1 кв. м в 26,5 тыс. рублей, что опять же ниже современной себестоимости возведения жилых домов эконом-класса (по данным Ассоциации строителей России, она составляет 28-29 тыс. рублей).
Однако, по мнению Натальи Зубаревич, директора региональных программ Независимого института социальной политики, к настоящему времени стоимость ГЖС уже достигла уровня рентабельности для строительства. «Себестоимость в жилищном строительстве непрозрачна и определяется самим строителями. К тому же в ней велика коррупционная составляющая, естественно, заложенная в другие статьи расходов. В целом себестоимость, за исключением коррупционной составляющей, ощутимо снизилась и ГЖС стали куда более платежеспособными», – считает эксперт. А Инесса Минаева, специалист воронежского риэлтерского агентства «Адвекс», считает, что ГЖС для военнослужащих отстают от рыночной цены жилья на 20%: «Уволенный в запас офицер с женой и ребенком получит ГЖС на 2 млн рублей, в то время как стоимость двухкомнатной квартиры того же метража, на который они вправе рассчитывать, составляет около 2,5 млн. Впрочем, в современных условиях цены диктует покупатель, который может добиться скидки на 15-20%». Инесса Минаева отметила, что риэлтеры охотно работают с держателями сертификатов. Как отмечают риэлтеры, выдача ГЖС обычно приходится на конец года и реализуется в течение первых месяцев следующего. Таким образом, деньги, выделенные льготникам в 2009 году, придут к строителям в середине 2010 года.
Другой способ привлечения денег на строительство – участие в государственных тендерах по выборам подрядчиков на строительство. Так, Минобороны в текущем году на строительство жилья для увольняющихся в запас выделило 70 млрд рублей. Летом ведомство намерено проводить в регионах аукционы по выбору генподрядчиков. Учитывая, что в Воронеже, Курске и Белгороде последние несколько лет активно идет строительство домов по заказам Минобороны, они имеют неплохие шансы на привлечение средств. Активизацию строительства для военных связывают с проводимой реформой вооруженных сил, предполагающей значительное сокращение числа офицеров.
Регионы пытаются привлечь федеральные деньги, демонстрируя успехи в подготовке инженерной и транспортной инфраструктуры, скорость оформления документации, а главное – возможность снизить себестоимость. Во время недавнего визита главы Минрегиона России Виктора Басаргина в Воронеж ему первым делом продемонстрировали коттеджный поселок Александровка (фактически – пригород областного центра), который в течение последних трех лет является «выставочным стендом», призванным продемонстрировать успехи в реализации нацпроекта «Доступное жилье». Министра заверили, что стоимость жилья там не превышает 20 тыс. рублей благодаря применению новых технологий малоэтажного строительства. В Белгородской области рассчитывают снизить себестоимость строительства за счет запуска ряда заложенных за год-два до финансового кризиса предприятий по производству стройматериалов, главным образом – по производству сборных индивидуальных домов.
Сами строители подтверждают повышенную заинтересованность в госзаказах на фоне стагнации свободного рынка. «Для Домостроительного комбината (ДСК, Воронеж) основными задачами на период кризиса будут сохранение производственных мощностей и трудового коллектива, а также участие в федеральных программах как основном источнике пополнения оборотных средств, – заявил председатель совета директоров ДСК Сергей Лукин. В начале апреля ДСК выиграло запрос котировок на заключение госконтракта на покупку квартир для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Его сумма составляет 325,75 млн рублей, из них 221,72 млн – средства госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» и более 104 млн – облбюджета. Жилье по госконтракту будет приобретаться по фиксированной цене – 23,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Кроме того, в конце прошлого года ДСК начинал переговоры с представителями Минобороны РФ о том, чтобы его структуры приобретали квартиры у компании.
«Строительный комплекс всегда искал себе работу, – отметил Сергей Журавлев, гендиректор финансовой компании «Аксиома», ведущей ряд крупных проектов по строительству жилья в Воронеже. – Сейчас программы поддержки жилищного строительства стали более целевыми, более адресными, приоритеты утверждаются на уровне региона и защищаются на уровне федерации». Господин Журавлев сообщил о намерении «Аксиомы» принять участие в ряде государственных тендеров на строительство, однако от подробностей воздержался. Он заметил, что в Воронежской области самая жесткая конкуренция между строителями. По его мнению, в регионе действует ряд сильных компаний, но нет явно доминирующего лидера, что повышает привлекательность региона для ведомств, намеренных разместить госзаказы.
Продажи потеснит аренда
Не рассчитывая на скорое восстановление платежеспособного спроса, региональные власти ищут и другие способы заинтересовать строителей. В конце прошлого года в первом чтении был принят закон «Об арендных домах на территории Белгородской области». Согласно документу, под арендным домом понимается принадлежащий одному собственнику многоквартирный жилой дом или часть дома (корпус, подъезд, секция), в котором жилые помещения предоставляются по договорам коммерческого найма гражданам, нуждающимся в жилье, либо юридическим лицам для последующего их предоставления гражданам. Срок аренды неограничен, плата не должна превышать 10% от совокупного дохода семьи. Арендатора можно выселить только по двум причинам – систематическая задолженность и умышленная порча имущества.
Окончательному утверждению закона препятствует несовершенство в федеральном законодательстве. Как пояснил спикер Белгородского горсовета Евгений Егоров, в российском законодательстве нет такого понятия как доходное жилье. Поэтому, в частности, непонятны вопросы налогообложения. Также необходимо разработать системы гарантий, как для владельцев жилья, так и для самих жильцов. К примеру, действующее законодательство не препятствует арендатору приватизировать такую квартиру. Белгородские законодатели внесли предложения по решению проблемы в Госдуму. В настоящее время вопрос изучается и другими региональными заксобраниями.
Несмотря на несовершенство правовой базы, на Белгородчине уже приступили к практической реализации проекта. ООО «Дома Белогорья», финансируемое фондом «Поколение» депутата Госдумы Андрея Скоча, заложило восемь домов общей площадью около 25 тыс. кв. м в разных районах области, которые рассчитывают сдать до конца года, надеясь, что к тому времени закон об арендном жилье будет принят. По словам гендиректора «Домов Белогорья» Николая Незнамова, сумма инвестиций составит около 700 млн рублей. Интересно, что господин Незнамов расходится с облправительством в оценке сроков окупаемости проекта. Власти надеются, что арендные дома окупятся за шесть-семь лет, а Николай Незнамов считает, что потребуется около 25 лет. Тем не менее он уверен, что годовая арендная плата с одного дома будет достаточна для того, чтобы заложить следующий, таким образом, каждый объект станет «саморазвивающимся». «Проект не связан с решением проблемы очередников – многодетных семей, инвалидов, других льготников, – подчеркнул Николай Незнамов. – В наши дома станут заселяться в основном работники бюджетной сферы по представлению органов местного самоуправления. Предполагается, что в некоторых случаях квартиры будет оплачивать работодатель». Учитывая неопределенность с окупаемостью арендного жилья, очевидно, что единственным крупным заказчиком может выступать только государство.
Тем временем идея арендного жилья заинтересовала и другие компании. К настоящему времени сдан первый дом в Белгороде (застройщик – ЖБК-1). Вероятно, строители вынужденно пошли на такой шаг: большинство арендаторов – семьи работников самого предприятия. Видимо, в условиях падения продаж и падения цен компания решила придержать построенное жилье, а чтобы не нести убытков из-за простоя, сдала его в аренду своим сотрудникам по льготной цене. По утверждению самого ЖБК-1, от 3 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру, то есть вдвое ниже среднерыночной для Белгорода. Однако чиновники рассчитывают, что строительство арендных домов получит широкое распространение: по планам областного департамента строительства, не менее 50% вводимого в строй в текущем году многоэтажного жилья должно быть арендным.
Не исключено, что проекты, осуществляемые при бюджетном финансировании, станут единственными новыми многоквартирными домами, заложенными в текущем году. Но с большей гарантией квартиры получат офицеры запаса и ветераны Великой Отечественной войны. Что касается бизнеса в целом, то в условиях стагнации на рынке строительные и девелоперские компании в основном завершают проекты, находящиеся в высокой степени готовности, или допродают то, что ввели раньше. Только на Белгородчине, по оценке областного правительства, заморожены стройки общей площадью 100 тыс. кв. м. А неосвоенные площадки активно изымаются региональными властями, в частности – в Воронежской и Тамбовской областях, для возведения именно социального жилья.