Торговая неопределенность
До начала кризиса эксперты предсказывали блестящее будущее рынку торговой недвижимости Краснодара: по уровню обеспеченности площадями краевой центр через несколько лет должен был достичь показателей европейских столиц. Однако новые финансовые условия, вызвавшие падение оборота розничной торговли, изменили картину на рынке недвижимости. Торговые центры, как действующие, так и строящиеся, столкнулись с проблемой заполнения торговых площадей. Сроки ввода строящихся объектов сдвигаются, а начало строительства заявленных ранее объектов откладывается на неопределенный срок. По мнению экспертов, следствием этой ситуации будет корректировка арендных ставок в сторону уменьшения, которая может продлиться до конца года.
Догоним и перегоним Париж
Предкризисный 2008 год в Краснодаре ознаменовался рекордными показателями ввода в эксплуатацию торговых площадей: в городе появилось более 220 тыс. кв. м качественных торговых помещений, что почти в три раза превысило аналогичный показатель 2007 года. Общий же объем предложения торговой недвижимости достиг в краевом центре 541 тыс. кв. м (данные компании RED-consulting). В течение прошлого года в Краснодаре открылись гипермаркеты Auchan и Leroy Merlin в составе торгово-развлекательного комплекса SBS Megamall, первая и вторая очереди ТРЦ «Галактика» (магазины «Хоум Центр» и MediaMarkt), гипермаркеты Castorma, «Лента» и «Магнит», а также два крупных торгово-развлекательных центра класса «А»: IKEA Мега и «Галерея Краснодар» (первая очередь).
Бум на рынке торговой недвижимости позволял девелоперам декларировать все новые и новые проекты, а экспертам высказывать крайне оптимистические прогнозы. Предполагалось, что к 2012 году, если все заявленные девелоперами проекты реализуются, объем предложения на рынке торговой недвижимости составит 800–900 тыс. кв. м, а показатель обеспеченности торговыми площадями в Краснодаре даже превысит нормы Лондона и Парижа, где на тысячу человек населения приходится тысяча квадратных метров торговых помещений.
Наступивший кризис привел к сдвигу сроков строительства планируемых коммерческих зданий. «Из всех объектов, которые были заявлены в 2007–2008 годах, отложены „до лучших времен“ 52% проектов», — утверждает Евгений Панасенко, представитель компании GVA Sawyer в Краснодарском крае. Аналитики рынка отмечают, что с начала 2009 года в Краснодаре не было введено ни одного крупного торгового центра. Исключение составляет ТЦ «Кристалл» (30 тыс. кв. м), однако его торжественное открытие в апреле 2009 года относят скорее к рекламным событиям. На самом деле центр начал работать еще в прошлом году.
По данным краснодарской компании MACON Realty, ввод основной массы качественных торговых площадей, находящихся в высокой степени готовности, должен начаться с лета: в июле планируется открытие галереи торгово-развлекательного комплекса SBS Megamall (54,6 тыс. кв. м), месяцем раньше начнет работать торговая галерея ТРЦ «Галактика» (56,3 тыс. кв. м), данное событие будет приурочено к открытию гипермаркета Carrefour. В конце лета должен открыться ТД «Тургеневский» (7,5 тыс. кв. м), где на данный момент ведутся внутренние отделочные работы. В третьем квартале текущего года планируется введение в строй ТЦ «Невский» (12 тыс. кв. м).
Об остальных крупных проектах, заявленных девелоперами в Краснодаре, аналитики говорят как об отдаленной перспективе. «Долгое время не продвигается строительство ТРЦ „Екатеринодар“ площадью 13,3 тыс. кв. м, — рассказал „Ъ“ директор компании MACON Realty Илья Володько. — Кроме того, на этапе котлована заморожена реконструкция Сенного рынка, который должен быть переделан в современный торговый комплекс. Сейчас огороженную территорию данного проекта используют как автостоянку». Господин Володько перечислил ряд торговых центров, начало строительства которых было перенесено на неопределенный срок: это торгово-офисный и развлекательный комплекс «Южная столица» (Кооперативный рынок), ТЦ Lifestylecentre, ТРК «Краснодар», ТЦ «Семья», ТРК «Модус» и ТЦ «Калинка-Малинка». «В текущем году девелоперы обещают начать строительство многофункционального комплекса на месте стадиона „Динамо“, четвертую очередь ТРЦ „Красная площадь“, а также МФК Kuban Plaza. Однако на сегодняшний день данные планы кажутся нам малореалистичными», — заявил Илья Володько.
Маленькие тайны больших проектов
Углубление кризиса и стагнация рынка торговой недвижимости усилили непрозрачность компаний-девелоперов и их нежелание общаться со СМИ. Участники рынка крайне болезненно воспринимают любую попытку журналистов собрать информацию о своих планах, особенно если это касается переноса сроков реализации или отказа от проекта. Например, администрация ТРК «Галерея Краснодар», куда „Ъ“ обратился с вопросом о планах строительства второй очереди комплекса, отказалась от личной встречи с журналистом „Ъ“, переадресовав вопрос в московскую компанию ТПС, где „Ъ“ сообщили, что проект ТРК не относится к компетенции сотрудников ТПС. Главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин пояснил, что инвестор не отказывается от планов создания второй очереди комплекса «Галерея Краснодар», однако дал понять, что проект уходит в отдаленное будущее. «Инвестору необходимо договориться с Министерством обороны, которому принадлежит часть земли на отведенном под комплекс квартале, а также решить вопрос о том, как в проект ТРК впишется памятник федерального значения — башня инженера Шухова, которая также находится на отведенной территории. Как вы понимаете, на все это требуется время», — сказал он.
Впрочем, есть примеры, когда инвестор не скрывает своих проблем. Например, генеральный директор ООО «Лидер» (компания ведет строительство крупнейшего на юге России ТЦ OZ общей площадью 215 тыс. кв. м, заказчик — AIM Property Development) Игорь Аверкин сообщил „Ъ“, что объем работ существенно сокращен, а сроки ввода в эксплуатацию перенесены на неопределенный срок. Впрочем, господин Аверкин пояснил, что существенная часть работ уже выполнена, заканчивается строительство первой очереди проекта (55 тыс. кв. м торговых площадей для четырех якорных арендаторов). «Якоря» уже подтвердили свое участие в проекте: гипермаркет спортивных товаров «Декатлон», сеть гипермаркетов «О'Кей», гипермаркет OBI и немецкий производитель детских товаров KIKA.
Некоторые инвесторы, даже несмотря на кризис, стараются сохранить первоначальную концепцию создаваемого объекта. Так, руководство недавно открытого центра «Кристалл» позиционирует его как «территорию притяжения для людей с высоким социальным статусом и покупательским потенциалом, выбирающих качественные и дорогие товары». В качестве подтверждения элитарного статуса нового ТЦ пресс-служба компании сообщила, что якорным арендатором центра должен стать первый в регионе гастроном премиум-класса сети «Глобус Гурмэ». Впрочем, директор по рекламе и PR ООО «Столичная Торговая Компания» (управляет сетью «Глобус Гурмэ») Марина Переведенцева выразила недоумение по поводу вопроса „Ъ“ о планах открытия магазина «Глобус Гурмэ» в Краснодаре: «Договоренностей об открытии магазина в Краснодаре у нас нет». Эксперты считают, что такое расхождение в информации о планах арендатора и владельца недвижимости может свидетельствовать как о перемене планов арендаторов, так и о нежелании участников рынка раскрывать свои договоренности.
Премиум не в моде
В целом эксперты отмечают, что премиальный формат в торговле теперь будет востребован гораздо меньше, чем предполагалось в 2008 году. «Определяющими факторами, которые формируют спрос на торговую недвижимость, является макроэкономическая ситуация: развитие бизнеса, изменение оборота розничной торговли и доходов населения», — утверждает Полина Криворучко, начальник отдела маркетинговых исследований и консалтинга АКГ «Ваш СоветникЪ». Максим Клягин, аналитик компании «Финам», отметил, что общее снижение доходов жителей края делает более устойчивыми проекты демократичного сегмента в ритейле. «Оборот розничной торговли в Краснодарском крае в прошлом году достиг 500 млрд рублей, что превысило показатели других регионов ЮФО, однако даже на таком благоприятном фоне рынок региона сейчас не готов для дорогих концепций», — считает эксперт.
С начала 2009 года аналитики отмечают снижение посещаемости во всех торговых центрах города. По данным GVA Sawyer, средний чек покупки в Краснодаре уменьшился в два раза. «В ближайшее время более востребована будет торговля формата „дискаунтер» (дисконт-центры, стоки, аутлеты), — пояснил Евгений Панасенко. — Наименьшее снижение покупательской активности наблюдается в магазинах формата DIY, то есть хозяйственных товаров и товаров для ремонта». Спрос на торговую недвижимость также меняется: в начале 2009 года он был на 60% ниже, чем в докризисный период (данные компании MACON Realty). «В последнее время вырисовывается тенденция к уменьшению востребованной арендуемой площади. Наиболее популярными являются небольшие помещения — от 15 до 50 кв. м. Спрос на крупные объекты сократился, если до кризиса спрос на помещения от 150 кв. м и выше составлял 30%, то сегодня данный показатель равен 12%», — рассказал Илья Володько.
Куда уехал бутик
С начала года в некоторых крупных ТЦ наглядно проявились приметы кризиса — пустые торговые помещения. В частности, в ТРК «Галерея Краснодар», по данным аналитиков, с начала 2009 года расторгли договоры на общую площадь 500 кв. м шесть арендаторов, среди них магазины сетей «Пан Чемодан», S.Oliver, «Модная компания». Впрочем, массового расторжения договоров не происходит, освободившиеся площади спустя какое-то время занимают другие арендаторы, обычно работающие в более дешевом формате. Известно только об одном якорном арендаторе, который в этом году ушел из торгового центра: в ЦУМе вместо «Эльдорадо» теперь находится магазин «Книги от А до Я». В конце прошлого года в бизнес-центре «Кавказ» закрылся магазин сети «Патэрсон», который также был якорным арендатором комплекса.
В целом аналитики отмечают, что в ходе кризиса изменились взаимоотношения арендатора и хозяина объекта. Долгое время рынок торговой недвижимости Краснодара оставался рынком продавца. «В условиях высокого спроса на торговые помещения арендодатели диктовали свои условия и завышали уровень арендных ставок, не рискуя при этом уровнем заполняемости торгового центра. Сегодня ситуация изменилась: если в 2008 году средний уровень вакантных площадей составил 7%, то нынешняя доля вакантных площадей — 19%», — утверждает Илья Володько. Специалисты считают, что первоначально уровень цен был завышен крупными игроками рынка и нуждался в корректировке. «Однако снижение стоимости аренды раньше сдерживалось дефицитом качественных торговых площадей при стабильной покупательской способности населения, — утверждает генеральный директор ООО «RED-consulting» Фатима Чамокова. — С наступлением кризиса одним из острейших стал вопрос о корректировке уровня арендных ставок крупными торговыми центрами для своих арендодателей. Переговоры с владельцами торговых центров о снижении арендных ставок ритейлеры начали в конце прошлого года, когда стали падать продажи».
Правда, арендодатели не афишируют снижение уровня ставок, хотя и готовы идти на уступки. Размер скидки зависит от того, насколько потенциальный арендатор интересен арендодателю. По информации RED-consulting, в конце 2008 года некоторые крупные игроки рынка (ТРК «Галерея Краснодар», ТРК «Красная площадь») объявили о возможности снижения арендных ставок для якорных арендаторов на 15–20%, для остальных арендаторов уровень оплаты остался прежним.
Правда, владельцы недвижимости готовы пойти на другие уступки, напрямую не связанные со снижением оплаты: зафиксировать курс USD, сдать помещение по нулевым ставкам на определенный период, отменить обеспечительный платеж или взять на себя расходы на маркетинг и отделочные работы (до кризиса эти расходы покрывал арендатор).
По данным компании GVA Sawyer, диапазон ставок аренды для торговых центров Краснодара в первом квартале 2009 года определялся форматом арендатора: для якорных арендаторов сумма аренды составляет 5–10 тыс. руб. за кв. м в год, для неякорных — 15–35 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов (падение по сравнению с максимальными показателями — 20%).
Уровень арендных ставок на торговые помещения невысокого класса в Краснодаре, по данным компании MACON Realty, также продолжает падать: средний уровень арендной ставки на такие помещения равен 931 руб. за кв. м, что ниже максимально зафиксированного уровня данного показателя на 33%.
Аналитики утверждают, что еще в прошлом году рынку торговой недвижимости Краснодара грозили стагнация и снижение арендных ставок ввиду перенасыщения предложениями. «Наступивший кризис на рынке недвижимости явился катализатором данных процессов. В ближайшие несколько месяцев мы увидим попытки девелоперов рефинансировать свои долги, что может вызвать снижение цен на торговую недвижимость. По нашему мнению, начавшаяся в первом квартале 2009 года корректировка цен перейдет в затянувшееся снижение до конца года. По нашим прогнозам, это снижение в течение года может достигнуть 30%, ввиду того, что рынок перегрет», — утверждает Фатима Чамокова. По прогнозу аналитиков, стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках, которую можно ожидать не ранее конца 2009 года. «Объемы ввода торговых помещений, по нашему мнению, к уровню 2008 года вернутся не скоро, — считает Илья Володько. — Цены на торговые помещения на докризисный уровень также вернутся не скоро, так как торговые центры, чтобы выжить, должны будут сбивать цены на помещения, тем более что уровень конкуренции и так достаточно высок, а после ввода строящихся объектов будет еще выше», — утверждает аналитик.